La mairie vient de vous écrire que le dossier de permis est incomplet faute d’étude de sol, ou le guichet a refusé d’enregistrer la demande tant qu’un bureau d’études n’a pas sondé le terrain. Avant de commander dans l’urgence une étude de conception, ou d’abandonner le projet, séparez trois moments que le droit ne confond pas. Dans une zone d’exposition moyenne ou forte au retrait-gonflement des argiles, une étude géotechnique peut être due lors de la vente d’un terrain non bâti, puis avant le contrat de construction. Elle n’est pas, en elle-même, une pièce que le code de l’urbanisme autorise le maire à exiger pour lancer l’instruction du permis. Une autre étude peut en revanche être exigée si un plan de prévention des risques ou un secteur d’information sur les sols le prévoit. Et, à la fin du chantier, si les travaux étaient soumis à permis de construire dans une zone exposée, une attestation doit accompagner la déclaration d’achèvement.
Cet article indique comment lire la lettre reçue, quel délai d’instruction continue de courir, dans quels cas un permis tacite peut naître, et quel document sera dû à l’achèvement. Il ne remplace ni la lecture de la carte officielle sur votre parcelle, ni celle du plan local, ni les contrats déjà signés. Seul le juge tranche un litige.
I. Ce que l’étude de sol impose vraiment, et à quel moment
Le mot « étude de sol » recouvre des documents différents. L’étude géotechnique préalable, jointe à une vente de terrain, n’a ni le même objet ni le même moment que l’étude de conception commandée pour un bâtiment précis, ni que l’attestation remise à la mairie après les travaux. Une lettre qui mélange ces documents fait déjà apparaître l’erreur à corriger.
A. Zones moyenne et forte, vente du terrain et choix du constructeur
La section du code de la construction et de l’habitation relative aux terrains argileux ne s’applique pas partout. L’article L. 132-4 dispose qu’elle s’applique dans les zones exposées au phénomène de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols, et que ces zones sont définies par arrêté des ministres chargés de la construction et de la prévention des risques majeurs. L’article R. 132-3 organise la carte en quatre catégories : exposition forte, moyenne, faible, et exposition résiduelle lorsque la présence de terrain argileux n’est pas identifiée. Pour l’application des articles L. 132-4 à L. 132-9, seules les zones dont l’exposition est « identifiée comme moyenne ou forte » sont considérées comme exposées. Une parcelle en exposition faible ou résiduelle ne déclenche donc pas, par ce seul classement, les obligations de cette section.
Le formulaire officiel d’attestation publié avec l’arrêté du 21 décembre 2023 renvoie, parmi ses textes de référence, à l’arrêté du 22 juillet 2020 définissant les zones exposées. La carte à consulter est celle que les ministres ont arrêtée, telle qu’elle est opposable le jour de votre opération, et non une rumeur de voisinage ni une couleur vue sur un site commercial. En Île-de-France comme ailleurs, le classement se lit à la parcelle. Deux terrains d’une même commune peuvent relever de catégories différentes. Tant que vous n’avez pas identifié la catégorie officielle de votre unité foncière, aucune analyse générale ne permet de dire que l’étude est due.
Lorsque la parcelle est en zone moyenne ou forte, le premier moment obligatoire est souvent la vente, pas le dépôt du permis. L’article L. 132-5 prévoit qu’en cas de vente d’un terrain non bâti constructible, « une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur ». Elle est annexée à la promesse ou, à défaut, à l’acte authentique. En cas de vente publique, elle est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété et suit les mutations successives. Le même article écarte les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles. L’étude préalable procède, selon l’article R. 132-4, à une première identification des risques géotechniques du site et à la définition des principes généraux de construction permettant de prévenir le risque. Son contenu est précisé par arrêté ministériel. Sa durée de validité est de « trente ans si aucun remaniement du sol n’a été effectué ». Un remblai, un décaissement ou un terrassement qui a remanié le sol peut donc faire perdre le bénéfice de cette durée, même si le titre porte encore l’ancienne étude.
Le deuxième moment est le contrat de travaux. Avant la conclusion de tout contrat ayant pour objet des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs immeubles à usage d’habitation, ou à usage professionnel et d’habitation, ne comportant pas plus de deux logements, l’article L. 132-6 impose au maître d’ouvrage de transmettre l’étude de l’article L. 132-5 aux personnes réputées constructeurs au sens de l’article 1792-1 du code civil. Si cette étude n’est pas annexée au titre, il lui appartient de fournir lui-même une étude géotechnique préalable équivalente ou une étude géotechnique prenant en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment. Les contrats doivent préciser que les constructeurs ont reçu un exemplaire de l’étude et que les travaux intègrent les mesures rendues nécessaires par le risque. Cette obligation pèse sur la relation entre le maître d’ouvrage et les constructeurs. Elle ne figure pas dans la liste des pièces du permis.
L’article L. 132-7 ajoute une alternative pour le constructeur, lorsque le contrat porte sur des travaux de construction ou la maîtrise d’œuvre d’un ou de plusieurs bâtiments d’habitation collectifs, ou à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements. Le constructeur est tenu soit de suivre les recommandations de l’étude géotechnique qui prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment, « Soit de respecter des techniques particulières de construction fixées par voie réglementaire ». Si l’étude indique l’absence de risque de mouvement de terrain différentiel, le constructeur n’est pas tenu par cette obligation. Les techniques particulières doivent, selon l’article R. 132-8, limiter les déformations de l’ouvrage, les variations de teneur en eau du terrain à proximité, et les échanges thermiques entre l’ouvrage et le terrain adjacent. Leur définition relève d’un arrêté ministériel, non d’une consigne orale du guichet.
L’étude de conception, celle qui fixe des prescriptions adaptées à un projet précis, n’est valable que pour le projet en vue duquel elle a été réalisée. Ce n’est pas un document générique que l’on recycle d’une maison à l’autre sur le même lot sans vérifier que l’implantation et les caractéristiques n’ont pas changé. La foire aux questions du ministère chargé de la construction, publiée sur le site du ministère de la Transition écologique, présente l’étude de conception comme facultative dans une construction neuve, précisément parce que le maître d’ouvrage peut choisir les techniques réglementaires plutôt que les dispositions d’une étude de conception. Cette lecture administrative ne supprime pas le devoir, prévu à l’article L. 132-6, de transmettre l’étude préalable déjà annexée au titre, ou d’en fournir une équivalente si le titre n’en porte pas. Elle éclaire en revanche le refus d’une mairie qui exigerait, comme condition du dépôt, une étude de conception alors que le code ouvre un choix au stade du contrat.
Certaines opérations sortent des articles L. 132-6 et L. 132-7. L’article R. 132-7 écarte les contrats de travaux qui n’affectent ni les fondations, ni la structure du bâtiment, ni l’écoulement des eaux, ni les échanges thermiques entre le bâtiment et le terrain adjacent. Il écarte aussi les extensions, y compris les vérandas et les garages, lorsque deux conditions sont réunies : la superficie du projet est « inférieure à 20 m2 » et la nouvelle construction est désolidarisée du bâtiment existant. Une extension de 18 mètres carrés accrochée à la maison existante ne remplit pas la seconde condition. Un garage de 30 mètres carrés désolidarisé ne remplit pas la première. L’exception est cumulative sur ce second alinéa. Elle concerne les obligations de travaux et d’étude du code de la construction. Elle ne dit pas, à elle seule, quelle autorisation d’urbanisme est due.
Si vous achetez, demandez au notaire si l’étude préalable est annexée au titre et depuis quand le sol a été remanié. Si vous faites construire, relisez le contrat : il doit constater la remise de l’étude et l’intégration des mesures, ou constater le choix des techniques réglementaires dans les cas où l’article L. 132-7 s’applique. Si la mairie vous réclame le même document pour instruire le permis, la question change de régime. C’est le livre IV du code de l’urbanisme qui décide des pièces, pas le devis du géotechnicien.
B. Le dossier de permis n’est pas le contrat de construction
La demande de permis de construire a une composition fermée. L’article R. * 431-4 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur au 1er octobre 2026, énonce qu’elle comprend les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12, les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1, et les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1. Pour l’application des articles relatifs au caractère complet du dossier, celui-ci est réputé complet lorsqu’il comprend les informations et pièces des deux premières séries. La dernière phrase est la plus utile au lecteur qui tient une lettre de la mairie : « Aucune autre information ou pièce ne peut être exigée par l’autorité compétente. »
L’article R. 431-16, en vigueur depuis le 17 avril 2026, énumère les pièces supplémentaires selon les cas. On y trouve l’étude d’impact, l’évaluation Natura 2000, le document d’assainissement non collectif, l’attestation parasismique de conception, l’étude de sécurité publique, l’attestation de performance énergétique, ou encore l’analyse de compatibilité avec une canalisation. On n’y trouve pas l’étude géotechnique préalable de l’article L. 132-5, ni l’étude de conception de l’article L. 132-7, comme condition générale du dépôt. Les chercher dans cette liste pour un terrain argileux ordinaire, hors plan de prévention et hors secteur d’information sur les sols, est une recherche vaine. Le silence de la liste n’est pas un oubli que le guichet pourrait combler. Il est la conséquence de la phrase qui interdit d’exiger une autre pièce.
Deux hypothèses, souvent confondues avec le risque argile, rendent au contraire une étude exigible dans le dossier. La première est le f de l’article R. 431-16. Lorsque la construction est subordonnée, par un plan de prévention des risques naturels prévisibles ou un plan de prévention des risques miniers approuvé, ou rendu immédiatement opposable, ou par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, à la réalisation d’une étude préalable permettant d’en déterminer les conditions de réalisation, d’utilisation ou d’exploitation, le dossier doit comprendre une attestation de l’architecte du projet ou d’un expert. Cette attestation certifie que l’étude a été réalisée et que le projet prend en compte ces conditions au stade de la conception. Ici, ce n’est pas le code de la construction qui crée la pièce. C’est le plan de prévention, s’il subordonne effectivement le projet à une étude. Il faut lire le règlement de ce plan, la zone dans laquelle la parcelle est située, et la prescription exacte. Un plan qui impose seulement des règles de construction, sans subordonner le projet à une étude préalable, ne fait pas naître la pièce du f.
La seconde hypothèse est le o du même article. Lorsque le projet est situé dans un secteur d’information sur les sols, dans les cas et conditions prévus par l’article L. 556-2 du code de l’environnement, le dossier comprend une attestation établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, garantissant la réalisation d’une étude de sols et sa prise en compte dans la conception. Le n vise, dans le cas de l’article L. 556-1 du code de l’environnement, un document attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage ont été prises en compte. Il s’agit de pollution et de changement d’usage, non du retrait-gonflement des argiles. Une mairie qui écrit « étude de sol » sans viser le plan de prévention, le secteur d’information sur les sols ou un article du livre IV laisse le demandeur dans l’incertitude. La réponse utile commence par demander quel texte rend la pièce exigible. Si aucun texte du livre IV ne la vise, l’article R. * 431-4 fait obstacle à l’exigence.
Le plan local d’urbanisme peut imposer des règles de fond : implantation, emprise, hauteur, gestion des eaux, espaces verts. Il ne peut pas, par une simple habitude d’instruction, ajouter au dossier une pièce que le code interdit d’exiger. Une non-conformité à une règle locale légale peut justifier un refus motivé sur le fond du projet. Elle ne transforme pas cette règle en pièce manquante. La distinction commande la suite : une demande de pièce non prévue ne suspend pas le délai d’instruction ; un refus de fond, s’il est notifié, s’attaque par les voies de recours contre la décision de refus.
Enfin, l’attestation relative aux terrains argileux prévue à l’achèvement ne se confond pas avec une pièce de dépôt. L’article L. 122-11 vise les travaux de construction ou de rénovation des bâtiments soumis à permis de construire. Il ne vise pas, dans son libellé, une simple déclaration préalable. Un projet qui reste sous le seuil de la déclaration préalable n’entre donc pas, par ce texte, dans l’obligation de transmettre cette attestation à l’autorité qui a délivré l’autorisation. Inversement, le fait qu’une extension soit soumise à permis de construire, même si elle échappe aux travaux spécifiques de l’article R. 132-7, peut faire naître l’attestation à l’achèvement. Le seuil d’autorisation et le seuil des travaux argile ne coïncident pas. Les mesurer l’un sur l’autre est une erreur fréquente, et coûteuse si l’on dépose la mauvaise formalité ou si l’on croit l’attestation due alors qu’aucun permis n’a été exigé.
II. Répondre à la mairie sans perdre le délai, puis l’attestation d’achèvement
Une fois la lettre lue, deux calendriers peuvent courir en même temps dans l’esprit du demandeur, alors qu’un seul est juridiquement ouvert. Le premier est le délai de trois mois pour produire des pièces réellement manquantes, sous peine de rejet tacite. Le second est le délai d’instruction de droit commun, au terme duquel le silence peut valoir permis. Appliquer le premier à une pièce que le code n’énumère pas, c’est offrir à l’administration un rejet que le texte ne lui donne pas. Ignorer le second, c’est laisser passer un permis tacite, ou au contraire se croire titulaire d’un permis alors qu’une exception fait du silence un rejet.
A. La lettre de pièce manquante, le permis tacite et le recours
L’article R. * 423-38 n’autorise la demande de pièces manquantes que lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées en application du livre IV. L’autorité compétente dispose alors d’un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie pour adresser au demandeur une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, « indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes ». Le délai d’un mois se compte depuis la réception en mairie, pas depuis le jour où un service se dit prêt à instruire. Une demande tardive, notifiée après ce mois, ne modifie pas les délais d’instruction.
L’envoi régulier précise trois choses, que l’article R. * 423-39 énumère. Les pièces manquantes doivent être adressées à la mairie dans le délai de trois mois à compter de la réception de la lettre. À défaut de production de l’ensemble de ces pièces dans ce délai, la demande de permis fait l’objet d’une « décision tacite de rejet », et la déclaration préalable d’une décision tacite d’opposition. Le délai d’instruction ne commence à courir qu’à compter de la réception des pièces manquantes par la mairie. Si, dans le mois de l’article R. * 423-38, une nouvelle demande apparaît nécessaire, elle se substitue à la première, dresse à nouveau une liste exhaustive et fait courir un nouveau délai de trois mois. Une seconde lettre envoyée après le mois ne produit pas cet effet.
L’article R. * 423-41 ferme la porte aux demandes hors liste. Une demande de production de pièce manquante notifiée après la fin du délai d’un mois, ou « ne portant pas sur l’une des pièces énumérées par le présent code n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction » définis aux articles R. * 423-23 à R. * 423-37-1 et notifiés dans les conditions prévues par les articles R. * 423-42 à R. * 423-49. Le texte vise le présent code, c’est-à-dire le code de l’urbanisme. Une étude due par le code de la construction, au stade de la vente ou du contrat, n’est pas pour autant une pièce énumérée par le code de l’urbanisme. La demander comme pièce manquante du permis ne déplace pas le point de départ, ni la durée, du délai d’instruction.
La cour administrative d’appel de Toulouse a rappelé cette règle dans un arrêt du 21 mai 2026, n° 25TL01647, à propos d’un refus de permis visant des serres agricoles photovoltaïques, et non d’une étude argile. Le principe qu’elle énonce est général. Elle juge que « le délai d’instruction n’est ni interrompu, ni modifié par une demande, illégale, tendant à compléter le dossier par une pièce qui n’est pas exigée en application du livre IV de la partie réglementaire du code de l’urbanisme ». Dans ce cas, un permis tacite naît à l’expiration du délai d’instruction, sans que la demande de pièce puisse y faire obstacle. Cet arrêt ne dispense pas de vérifier, dans votre lettre, que la pièce réclamée est bien absente du livre IV. Il montre en revanche que le juge ne laisse pas une demande irrégulière geler le calendrier.
Le délai de droit commun figure à l’article R. * 423-23. Il est d’un mois pour une déclaration préalable, de « Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle », au sens du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation, ou ses annexes, et de trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les permis d’aménager. Des majorations existent. L’article R. * 423-25 majore de deux mois le délai des permis dans des cas énumérés, notamment la consultation de certaines commissions, une autorisation d’exploitation commerciale ou une participation du public par voie électronique. Ces majorations ne se cumulent pas avec celle d’un autre article du même chapitre. Si votre projet n’est pas une maison individuelle au sens du texte, ou si une majoration légale a été notifiée dans le délai, retenir deux mois serait une erreur de calendrier. Le délai qui compte est celui que le code fixe pour votre opération, éventuellement majoré dans un cas qu’il prévoit, et non celui qu’une demande de pièce non énumérée prétend ouvrir.
À l’issue de ce délai, l’article L. 424-2 dispose que « Le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifiée au demandeur à l’issue du délai d’instruction. ». Un décret précise les cas dans lesquels un permis tacite ne peut être acquis. L’article R. * 424-1 confirme que le silence vaut, selon les cas, non-opposition à déclaration préalable ou permis tacite. L’article R. * 424-2, dans sa version du 17 avril 2026, énumère les exceptions où le silence vaut au contraire rejet implicite : travaux soumis à autorisation au titre des sites classés ou en instance de classement, immeuble inscrit au titre des monuments historiques, projet soumis à enquête publique ou à participation du public par voie électronique, avis défavorable de la commission d’aménagement commercial dans les cas visés, et d’autres hypothèses limitativement écrites, y compris certains projets soumis à une obligation de démolition au titre de la loi littoral. Avant de vous dire titulaire d’un permis tacite, vérifiez que votre terrain et votre projet ne tombent pas dans l’une de ces exceptions. Le silence n’est pas une formule magique. Il produit l’effet que le code lui donne, et seulement celui-là.
La démarche concrète, lorsque la lettre ne vise aucune pièce du livre IV et se borne à réclamer une étude géotechnique argile, consiste à répondre par écrit, en recommandé ou par un dépôt contre décharge, avant de laisser le calendrier s’enliser. Vous rappelez la date de dépôt, vous citez l’article R. * 431-4 et l’article R. * 423-41, vous indiquez que la pièce sollicitée n’est pas énumérée par le code de l’urbanisme, et vous demandez que l’instruction se poursuive dans le délai de droit commun. Vous conservez l’accusé et une copie intégrale de la lettre de la mairie. Vous ne reconnaissez pas, par une formule de politesse maladroite, que le dossier était incomplet : une telle reconnaissance pourrait être invoquée plus tard, même si elle ne crée pas une pièce que le code n’exige pas. Vous ne restez pas non plus silencieux si la lettre vise, elle, le f ou le o de l’article R. 431-16. Dans ce cas, la pièce peut être due. Ne pas la produire dans les trois mois de l’article R. * 423-39 expose alors à une décision tacite de rejet. La première page de la lettre décide donc de la stratégie. Une page qui ne cite aucun article du livre IV n’a pas le même effet qu’une page qui vise un plan de prévention approuvé subordonnant le projet à une étude.
Si l’autorité notifie malgré tout un refus exprès, ce refus doit être motivé. L’article R. * 424-5 le dit pour le rejet, pour les prescriptions et pour le sursis à statuer : « elle doit être motivée ». Un refus qui se borne à écrire « étude de sol absente », sans viser une pièce du livre IV ni une règle de fond applicable au projet, prête le flanc à la censure. Le recours contentieux s’exerce dans « les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée », selon l’article R. 421-1 du code de justice administrative. Ces délais ne sont opposables que s’ils ont été mentionnés, ainsi que les voies de recours, dans la notification, comme le rappelle l’article R. 421-5. Une notification muette sur les voies de recours ne fait pas courir un délai opposable. Dans le délai du recours contentieux, un recours gracieux ou hiérarchique « interrompt le cours de ce délai », aux termes de l’article L. 411-2 du code des relations entre le public et l’administration. Si les deux recours administratifs sont exercés dans le délai initial, le délai contentieux ne recommence à courir, à l’égard de la décision initiale, que lorsqu’ils ont été l’un et l’autre rejetés. Un recours gracieux envoyé après l’expiration des deux mois ne rouvre pas un délai déjà clos.
Lorsque le silence a valu rejet implicite, parce que des pièces réellement exigées n’ont pas été produites dans les trois mois, l’article R. 421-2 du code de justice administrative ouvre un délai de deux mois à compter de la date à laquelle est née cette décision implicite de rejet, sauf texte contraire. La lettre de l’article R. * 423-39 a déjà averti le demandeur de cette conséquence. Confondre ce rejet tacite, né du défaut de pièces exigées, avec l’absence de réponse à une demande de pièce non énumérée, c’est se défendre contre la mauvaise décision. Dans le second cas, le raisonnement à tenir est celui du permis tacite, non celui du rejet. La page consacrée à contester un refus de permis ou une décision qui bloque l’instruction situe ce contentieux parmi les autres décisions d’urbanisme. Le détail de la lettre de pièces manquantes et le délai pour compléter un dossier de permis et celui de la preuve d’un permis tacite lorsque la mairie ne répond pas prolongent le même calendrier, sans dispenser de qualifier la pièce réclamée.
Gardez aussi la date à laquelle le dossier a été reçu en mairie. C’est elle qui ouvre le mois de l’article R. * 423-38 et, si aucune demande régulière de pièces n’est intervenue, le délai d’instruction. Un récépissé incomplet, un courriel du service qui « met le dossier en attente », ou une demande orale au téléphone ne remplacent pas la lettre recommandée exhaustive. Ils ne créent pas non plus une pièce. Notez-les, répondez par écrit, et calculez le terme du délai de droit commun à partir du dépôt, sous réserve d’une majoration légalement notifiée. Si ce terme est passé sans décision expresse, et si aucune exception de l’article R. * 424-2 ne s’applique, le permis tacite est né. Le demander à être constaté est alors une suite de l’article L. 424-2, non une faveur.
B. L’attestation argile jointe à la déclaration d’achèvement
Le permis obtenu, express ou tacite, ne clôt pas la question argile. Il en déplace le moment. À l’achèvement des travaux de construction ou de rénovation des bâtiments soumis à permis de construire, l’article L. 122-11 impose au maître d’ouvrage de transmettre à l’autorité qui a délivré l’autorisation un document attestant du respect de certaines règles. Le 3° vise, pour les projets situés dans les zones de l’article L. 132-4, « des règles de prévention des risques liés aux terrains argileux » prévues par les articles L. 132-4 à L. 132-9. Le texte vise les travaux soumis à permis de construire. Une opération qui n’a appelé qu’une déclaration préalable n’entre pas dans ce chapeau. Une opération qui a appelé un permis, y compris une extension qui a franchi le seuil du permis, y entre si la parcelle est en zone moyenne ou forte.
L’article R. 122-38 précise le document. Le maître d’ouvrage le fait établir. Il transmet à la personne qui atteste tous les documents dont il dispose. Si ces documents ne suffisent pas, l’attestateur peut en demander d’autres. L’attestation contient au moins les coordonnées du maître d’ouvrage, les références de l’opération, les coordonnées de la personne qui atteste, la catégorie de zone selon la classification de l’article R. 132-3, et les principales informations techniques permettant de justifier du respect des règles. Un arrêté du ministre chargé de la construction en précise les modalités. Cet arrêté est celui du 21 décembre 2023, relatif au contenu de l’attestation de prise en compte du phénomène de retrait-gonflement des sols argileux à la déclaration d’achèvement des travaux. Son article 1er décide que le modèle à joindre à la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux figure à l’annexe 1. Ses dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2024. Son article 2 indique ce que le maître d’ouvrage remet à la personne chargée d’établir l’attestation, en application de l’article L. 122-12 : le dossier de demande de permis, les plans du projet, l’étude géotechnique préalable ou de conception quand celles-ci ont été réalisées, et le procès-verbal de réception des travaux. La formule « quand celles-ci ont été réalisées » confirme que l’étude n’est pas, par cet arrêté, une pièce systématiquement jointe à la déclaration d’achèvement. Ce qui est joint, c’est le formulaire d’attestation. L’étude, si elle existe, est un document de travail remis à l’attestateur.
Le code de l’urbanisme fait le lien avec la déclaration d’achèvement. L’article R. 462-4, en vigueur depuis le 1er janvier 2024, dispose que, dans les cas prévus aux articles R. 122-37 et R. 122-38 du code de la construction et de l’habitation, « la déclaration d’achèvement des travaux est accompagnée des attestations » du respect des règles de construction parasismique ainsi que des règles de construction liées au risque de retrait-gonflement des sols argileux. L’article R. 462-1 ajoute que la déclaration est établie par le bénéficiaire du permis ou de la décision de non-opposition, ou par l’architecte ou l’agréé en architecture lorsqu’ils ont dirigé les travaux. Elle est adressée en recommandé avec avis de réception au maire, ou déposée contre décharge à la mairie. Le maire la transmet au préfet ou au président de l’intercommunalité lorsque la décision a été prise en leur nom. Les attestations qui accompagnent cette déclaration sont fournies sous l’entière responsabilité du déclarant, comme le rappelle l’article R. * 462-4-4. Signer un formulaire que personne n’a établi, ou le faire établir par une personne que le code n’habilite pas, expose le déclarant, pas la mairie.
Qui peut établir l’attestation de l’article L. 122-11 ? L’article L. 122-12 répartit les attestations des articles L. 122-9, L. 122-10 et L. 122-11 selon les catégories de bâtiments : contrôleur technique, bureau d’études, et, pour les seules attestations des articles L. 122-9 et L. 122-10, l’architecte. D’autres personnes sont habilitées pour l’attestation énergétique de l’article L. 122-9. Ces personnes ou organismes doivent avoir contracté une assurance professionnelle pour ce type de mission. Sauf les cas expressément exceptés, ils doivent être agréés. Une dérogation vise les maisons individuelles : « les attestations mentionnées à l’article L. 122-11 peuvent être établies par tout constructeur, au sens de l’article L. 1792-1 du code civil ». Le code emploie cette référence telle quelle. Pour une maison individuelle, le constructeur au sens de ce renvoi peut donc établir l’attestation argile. Pour un bâtiment collectif, il ne faut pas en déduire que n’importe quel architecte ou n’importe quelle entreprise le peut : les 1° et 2° de l’article L. 122-12, contrôleur technique et bureau d’études, avec assurance et agrément lorsqu’il est exigé, sont la voie de principe. Faire signer le formulaire par une personne non habilitée, c’est joindre à la déclaration un document qui ne répond pas à l’article L. 122-12.
La foire aux questions ministérielle précise un point que le code laisse à l’attestateur. Lorsque les travaux ne sont pas soumis à l’obligation de techniques spécifiques, par exemple parce que l’article R. 132-7 les écarte, l’attestation peut néanmoins être requise si le projet est situé en zone moyenne ou forte et soumis à permis de construire. L’attestateur peut alors indiquer, dans sa conclusion, que l’attestation est sans objet. Cette indication relève de la doctrine administrative publiée par le ministère, non d’une dispense écrite à l’article L. 122-11. Elle est utile pour une extension qui a nécessité un permis alors que les travaux n’affectent pas les fondations, la structure, l’écoulement des eaux ou les échanges thermiques. Elle ne dispense pas de joindre le formulaire lorsque l’article R. 462-4 l’exige. Omettre le formulaire au motif que « les travaux ne sont pas concernés » est plus risqué que de le faire établir avec la mention adaptée.
À compter de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. Ce délai est « porté à cinq mois lorsqu’un récolement des travaux est obligatoire » en application de l’article R. 462-7. Le récolement, lorsqu’il a lieu, est précédé d’une information du bénéficiaire et porte sur la conformité aux seules dispositions mentionnées à l’article L. 421-6. Si l’autorité estime que les travaux ne sont pas conformes, l’article R. 462-9 lui impose, dans le délai de l’article R. 462-6, de mettre en demeure le maître de l’ouvrage de déposer un dossier modificatif ou de mettre les travaux en conformité. Cette mise en demeure est notifiée par lettre recommandée avec avis de réception et rappelle les sanctions encourues. Une contestation qui arriverait après le délai de trois mois, ou de cinq mois lorsque le récolement est obligatoire, ne pourrait plus s’appuyer sur ce mécanisme. La page sur la contestation de conformité après le dépôt de la déclaration d’achèvement détaille cette mise en demeure. Le point propre à l’argile est plus étroit : l’absence de l’attestation prévue à l’article R. 462-4 est un manque de la déclaration d’achèvement, distinct de l’absence d’une étude au dépôt du permis.
Si la mairie, au stade de l’achèvement, reproche de ne pas avoir joint l’étude géotechnique elle-même, relisez l’arrêté du 21 décembre 2023. Le document à joindre est le modèle d’attestation, non le rapport de sondages. Le rapport, lorsqu’il a été réalisé, se remet à l’attestateur pour qu’il puisse conclure. S’il n’a pas été réalisé parce que les techniques réglementaires ont été suivies dans un cas où ce choix est ouvert, l’attestateur travaille à partir du dossier de permis, des plans et du procès-verbal de réception, et il dit si les règles ont été respectées ou si l’attestation est sans objet. Une mise en demeure qui exigerait la production du rapport de sol comme seule preuve de conformité, alors que le code et l’arrêté organisent un formulaire, doit être lue à la lumière de ces textes avant d’être exécutée. Elle peut être contestée dans le délai du recours contre la décision qui vous est notifiée, avec la même attention aux voies de recours mentionnées dans la lettre.
Le dernier réflexe concerne la revente. L’article L. 132-8 prévoit que, lors de la vente de l’ouvrage, les études préalables des articles L. 132-6 et L. 132-7 sont annexées à la promesse ou à l’acte, de même, le cas échéant, que l’étude de l’article L. 132-5. L’attestation mentionnée au 3° de l’article L. 122-11 est elle aussi annexée à la promesse ou à l’acte, et elle suit les mutations. Un acquéreur qui ne trouve ni l’étude ni l’attestation au titre, alors que la construction est postérieure à l’entrée en vigueur de ces obligations et située en zone moyenne ou forte, tient un indice utile. Ce n’est pas, à soi seul, la preuve d’un permis illégal. C’est le signe qu’une obligation de transmission, distincte de l’instruction du permis, n’a peut-être pas été accomplie. Le notaire et le titre priment ici sur toute reconstruction a posteriori du dossier de permis.
Conclusion
Identifiez d’abord la catégorie officielle de la parcelle, la date de dépôt en mairie, la pièce exactement réclamée et le texte cité par la lettre. Si cette lettre demande une étude géotechnique argile que le livre IV du code de l’urbanisme n’énumère pas, elle ne modifie pas le délai d’instruction, sous réserve des cas où le silence vaut rejet. Si elle vise un plan de prévention qui subordonne le projet à une étude, ou un secteur d’information sur les sols, la pièce peut être due et le délai de trois mois pour la produire devient décisif. À l’achèvement, lorsque les travaux étaient soumis à permis de construire dans une zone moyenne ou forte, c’est l’attestation, établie par une personne que l’article L. 122-12 habilite, qui accompagne la déclaration, et non le rapport de sondages en tant que tel. Les contrats signés, le plan local et le plan de prévention applicable à la parcelle priment sur cette analyse générale. Seul le juge décide d’un litige.