L’automne concentre les questions de fermage. La feuille d’imposition foncière arrive, un notaire écrit après une vente, ou le bailleur envoie un décompte qui fixe une date que le bail ne rappelle plus. Le preneur veut savoir s’il est déjà en retard, s’il doit payer l’ancien propriétaire, le nouvel acquéreur ou le compte du notaire. Le bailleur, de son côté, veut savoir à partir de quand le terme est exigible, quand les intérêts peuvent courir, et à partir de quand une mise en demeure ouvre la voie d’une résiliation. Ces questions ne se confondent pas avec le calcul du prix. Le Code rural et de la pêche maritime fixe le fermage en monnaie, entre des bornes administratives, et fait constater l’indice national avant le 1er octobre. Il ne pose pas une date unique de versement valable dans toute la France.

La date utile est d’abord celle du bail. À défaut d’écrit, le bail verbal est censé conclu pour neuf ans aux clauses du contrat type de la commission consultative des baux ruraux. Une page professionnelle de la Vienne peut évoquer la Saint-Michel, une page de la Somme le 25 décembre, un bail viticole le 11 de chaque année, un autre le 30 septembre ou le 1er décembre. Aucune de ces dates n’est, à elle seule, la loi nationale. Payer trop tôt au mauvais créancier, ou attendre en croyant disposer d’un délai de grâce de trois mois, expose à un second paiement ou à une mise en demeure régulière. Le cadre d’ensemble du statut du fermage et de la préemption est rappelé dans les arrêts de 2026 sur le statut du fermage et la préemption. Le présent texte isole l’échéance, le destinataire du versement, la preuve et la prescription.

I. Quelle date rend le fermage exigible

A. Le terme est celui du bail, pas une date nationale

Le statut du fermage s’applique, de façon d’ordre public, à toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole, sous les réserves de l’article L. 411-2, que cet article ne détaille pas ici. Le texte de rattachement est l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, dont la première phrase vise cette mise à disposition et dont il résulte que « Cette disposition est d’ordre public ». Lorsque le contrat entre dans ce champ, le prix n’est pas un loyer libre d’habitation. L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Ce prix est constitué, d’une part, du loyer des bâtiments d’habitation et, d’autre part, du loyer des bâtiments d’exploitation et des terres nues ». Le même article ajoute que « Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie », entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. Une dérogation existe pour certaines cultures permanentes : le loyer « peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative ». Cette dérogation vise les terres nues portant des cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles, et les bâtiments d’exploitation y afférents. Elle ne transforme pas, à elle seule, un fermage de terres labourables en partage de récolte, et elle ne fixe pas le jour du paiement.

L’indice national ne doit pas être confondu avec l’échéance. L’article L. 411-11 précise que « L’indice national des fermages et sa variation annuelle sont constatés avant le 1er octobre de chaque année par arrêté du ministre chargé de l’agriculture ». Le 1er octobre est donc, dans ce texte, une date limite de constatation de l’indice, pas le jour où chaque preneur de France devrait virer son fermage. Des notices comptables présentent parfois une campagne d’indice courant du 1er octobre au 30 septembre suivant. Cette période sert à actualiser un prix. Elle ne remplace pas le terme convenu. Un preneur qui attend le 1er octobre parce qu’il a lu une page sur l’indice, alors que son bail rend le fermage exigible le 11 novembre ou le 1er décembre, mélange deux calendriers. Inversement, un bailleur qui réclame un versement le jour de la publication de l’arrêté, sans clause en ce sens, ne peut pas déduire cette date du seul article L. 411-11.

L’obligation de payer à date résulte du droit commun du bail, applicable au fermage lorsque le statut rural ne dit pas autre chose. L’article 1728 du code civil tient le preneur de deux obligations principales, dont la seconde est de « payer le prix du bail aux termes convenus ». Le pluriel « termes » est important. Le bail peut prévoir un versement annuel, deux semestres, quatre trimestres, ou une série de dates liées à une récolte. Le juge ne reconstitue pas une date nationale lorsqu’une clause existe. Il lit la clause, puis les paiements réellement faits.

La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 21 mai 2026, a statué sur un bail rural dont le fermage était dû au 30 septembre, à terme échu. Elle a relevé qu’entre 2010 et 2021 le preneur « n’avait pas toujours intégralement réglé le fermage dû au 30 septembre, date de paiement fixé par le bail rural », tout en versant régulièrement des acomptes en juin, et que les bailleurs ne lui avaient adressé ni mise en demeure ni rappel (Cass. 3e civ., 21 mai 2026, n° 25-13.671). Le pourvoi portait sur l’autorisation de céder le bail à des descendants, non sur une demande de réécriture du terme. La Cour a rejeté le pourvoi. Le point utile ici est plus étroit, et il est ferme : la date de paiement était celle fixée par le bail, le 30 septembre. Les acomptes de juin et le solde tardif n’ont pas été présentés par la Cour comme une suppression de cette date. Ils ont été retenus, avec l’absence de toute mise en demeure pendant près de trente ans, pour apprécier la bonne foi du preneur dans un litige de cession. Autrement dit, une pratique tolérée peut peser sur la gravité du manquement. Elle ne fait pas disparaître, par elle-même, le terme écrit.

La cour d’appel de Dijon, le 15 janvier 2026, a appliqué la même logique à des baux de vignes. Les contrats signés fixaient la prise d’effet au 11 novembre 2017 et l’échéance du fermage au « 11 de chaque année ». Un contrat type départemental prévoyait un autre rythme, lié à l’année culturale et à l’arrêté préfectoral de cours des vins. La cour a jugé que les baux n’avaient pas repris ces dispositions particulières. L’imprécision sur l’année du premier fermage ne rendait pas les baux incomplets, dès lors que les preneurs avaient eux-mêmes procédé à un paiement partiel à l’échéance du 11 novembre 2018. Ils ne pouvaient donc se prévaloir du contrat type contre les baux signés (CA Dijon, 15 janv. 2026, n° 23/00239). La leçon est pratique. Un modèle de chambre d’agriculture, un usage voisin, ou une habitude de millésime ne l’emportent pas sur la date que les parties ont écrite, surtout lorsque leurs propres paiements confirment cette date.

C’est pourquoi les dates souvent répétées dans les pages professionnelles doivent être lues pour ce qu’elles sont. Une publication de la chambre d’agriculture de la Vienne indique que, à défaut de clause, les usages de ce département fixeraient le paiement à la Saint-Michel, soit le 29 septembre, et qu’il peut être convenu d’une ou plusieurs échéances. Une publication de la FDSEA de la Somme, datée du 11 novembre 2022, indique que, dans cette région, le paiement intervient à l’échéance fixée lors de la rédaction du bail, et cite le 25 décembre, tout en signalant que certains propriétaires demandent un versement en octobre, au moment des feuilles d’imposition. Ces pages décrivent des pratiques locales ou des clauses fréquentes. Elles ne sont pas le Code rural. Un bail d’Île-de-France, de Bretagne ou du Bordelais n’hérite pas de la Saint-Michel viennoise ni du 25 décembre samarien parce qu’une page web le présente comme « la » date du fermage. La cour d’appel de Douai, le 17 septembre 2026, a encore retenu une autre date, non contestée à l’audience : le fermage annuel était payable le 1er décembre, à la date anniversaire du bail (CA Douai, 17 sept. 2026, n° 26/00641). Quatre dossiers, quatre calendriers. Le dénominateur commun n’est pas un jour du calendrier national. C’est la clause, ou, à défaut, le régime supplétif examiné plus loin.

Le terme peut être échu ou d’avance. Le bail du 21 mai 2026 était à terme échu au 30 septembre : le fermage de l’année close était dû à cette date, non au début de l’année. Des acomptes de juin anticipaient une partie du terme, sans transformer le solde en dette seulement exigible trois mois plus tard. Rien, dans les textes lus, n’interdit aux parties de convenir d’un paiement d’avance, de deux termes, ou d’un paiement après la récolte lorsque des cultures permanentes sont évaluées en denrées. Rien ne permet non plus au bailleur d’imposer, en cours de bail, un calendrier plus sévère que celui convenu, ni au preneur de s’inventer un terme plus tardif parce qu’une récolte est tardive, sauf clause ou accord en ce sens.

Une erreur fréquente consiste à traiter les trois mois de l’article L. 411-31 comme un délai de paiement. Ce texte ne dit pas que le fermage n’est dû que trois mois après l’échéance. Il dit que le bailleur ne peut demander la résiliation, hors autres motifs, que s’il justifie de « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance ». La mise en demeure doit elle-même être postérieure à l’échéance. Elle doit, à peine de nullité, « rappeler les termes de la présente disposition ». Le fermage est donc dû au terme convenu. Le délai de trois mois ne court qu’après une mise en demeure régulière, et la résiliation suppose deux défauts, non un simple retard isolé. Attendre la fin de ces trois mois pour payer, en croyant être dans un délai légal de grâce, est précisément le risque que signalent les organisations professionnelles, et le texte leur donne raison sur ce point précis. La procédure complète de résiliation est un autre contentieux, déjà traité à part. Ici, la date sert à savoir si l’échéance est passée, si une mise en demeure peut être envoyée, et si les intérêts peuvent commencer à courir.

B. Bail silencieux, bail verbal et pratique suivie pendant des années

Tous les baux ruraux ne contiennent pas une date lisible. Certains sont anciens, perdus, ou n’ont jamais été rédigés. L’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime commence par une obligation de forme : « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits ». La suite empêche de transformer cette obligation en nullité automatique du bail verbal. À défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, « les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux ». Le bail verbal n’est donc pas un vide. Il est réputé contenir les clauses du contrat type de cette commission. Si ce contrat type fixe une échéance, un lieu de paiement, ou un nombre de termes, ces clauses suppléent le silence des parties. Si le contrat type applicable ne fixe rien sur la date, le juge ne peut pas importer le contrat type d’un autre ressort au motif qu’une page web le présente comme l’usage français.

Cette distinction explique l’arrêt de Dijon déjà cité. Le contrat type peut contenir un calendrier, ici un paiement décalé d’une année culturale à la suivante pour des vins dont le cours préfectoral est fixé plus tard. Ce calendrier ne s’applique que s’il est celui du contrat type auquel la loi renvoie, ou s’il a été repris dans le bail. Des baux écrits qui fixent le 11 de chaque année, et que les preneurs ont commencé à honorer à cette date, écartent le modèle non repris. Inversement, un preneur au bail verbal ne peut pas opposer à son bailleur la Saint-Michel d’un autre département si le contrat type auquel l’article L. 411-4 renvoie pour son bail dit autre chose, ou ne dit rien. La recherche du bon contrat type, daté, et du ressort concerné, est alors une pièce du dossier, non une opinion générale.

Lorsque ni le bail ni le contrat type ne désignent le jour, l’article 1194 du code civil rappelle que « Les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi ». L’usage peut donc compléter un silence. Il ne réécrit pas une clause claire. Encore faut-il que l’usage soit celui du lieu et de la culture en cause, prouvé, et non une maxime reprise d’une publication d’un autre département. Une pratique constante des parties peut aussi éclairer ce qu’elles ont entendu. L’arrêt du 21 mai 2026 en donne la mesure, et la limite. La cour d’appel avait constaté des acomptes de juin et un encaissement parfois différé de un à six mois après le 30 septembre, sans mise en demeure pendant près de trente ans. La Cour de cassation a admis que cette façon de faire avait trouvé l’agrément des parties, et que le preneur n’était pas, pour ce motif, de mauvaise foi au sens du litige de cession. Elle n’a pas dit que le 30 septembre avait cessé d’être la date de paiement fixée par le bail. Un bailleur qui a encaissé pendant des années sans protester aura du mal à présenter le même décalage comme une faute grave soudaine. Un preneur qui s’appuie sur cette tolérance pour ne plus payer du tout, ou pour refuser le terme écrit dès la première réclamation, sort de ce que l’arrêt a jugé.

Le silence sur la date ne se confond pas non plus avec le désaccord sur le montant. Le preneur peut contester un fermage supérieur au maximum, une confusion entre loyer d’habitation et loyer des terres, ou une actualisation mal appliquée. Ce débat a son régime propre, ses minima, ses maxima et son juge. Il ne rend pas le terme inexistant. Tant que le prix n’est pas fixé autrement par accord ou par jugement, cesser tout versement sans écrire quel terme est contesté, et sans conserver la preuve d’une offre sur la partie non discutée, laisse au bailleur un défaut de paiement facile à documenter. L’article 1342-10 du code civil donne au débiteur de plusieurs dettes le droit d’indiquer, lorsqu’il paie, « celle qu’il entend acquitter ». À défaut d’indication, l’imputation se fait d’abord sur les dettes échues, puis sur celles que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter, puis sur la plus ancienne, puis proportionnellement. Un virement muet, ou un chèque sans référence d’année, laisse donc au créancier, et ensuite au juge, le soin de ventiler. Le preneur qui veut affecter son paiement au terme de l’année en cours, et non à un arriéré discuté, doit l’écrire au moment du paiement.

Lorsque la dette porte intérêt, un second ordre s’ajoute. L’article 1343-1 du code civil dispose que « Le paiement partiel s’impute d’abord sur les intérêts ». Le taux conventionnel doit être fixé par écrit. À défaut d’intérêts conventionnels, les intérêts de retard d’une somme d’argent suivent le régime de l’article 1231-6, examiné plus loin, et ne courent qu’à compter de la mise en demeure, sauf clause qui fait de l’exigibilité elle-même une mise en demeure. Payer une partie du principal sans viser le terme, alors que des intérêts ont déjà été mis en demeure, peut donc éteindre d’abord les intérêts et laisser le principal ouvert. Ce n’est pas un détail de comptabilité. C’est la raison pour laquelle le libellé du virement, la lettre d’accompagnement et la conservation du relevé font partie de la défense, au même titre que la date lue dans le bail.

Enfin, la date d’échéance commande le point de départ de la prescription de chaque terme, non celui de l’action en résiliation. La cour d’appel de Reims, le 30 janvier 2025, l’a formulé pour un bail à long terme de vignes dont le prix, qualifié de métayage représentant le quart de la récolte, était payable en quatre termes égaux les 10 décembre, mars, juin et septembre. La cour a jugé qu’une dette payable par termes successifs se prescrit à compter de chacune de ses échéances, et que ces dates du bail constituaient le point de départ de l’action en paiement (CA Reims, 30 janv. 2025, n° 24/01121). Le dossier n’était pas un fermage annuel en espèces de terres nues. Le raisonnement sur les termes successifs éclaire néanmoins tout fermage payable à dates fixes : chaque échéance ouvre son propre délai. Une date mal lue décale donc, terme par terme, le calcul de ce qui est encore réclamable. C’est l’objet de la seconde partie, avec la question, souvent plus urgente à l’automne, de savoir à qui verser.

II. À qui verser, comment le prouver, et ce que devient un terme manqué

A. Le bon créancier, le notaire, la preuve et l’imputation

Payer à la bonne date ne libère que si le paiement atteint le bon créancier. L’article 1342-2 du code civil pose la règle : « Le paiement doit être fait au créancier ou à la personne désignée pour le recevoir ». Le paiement fait à une personne qui n’avait pas qualité pour le recevoir n’est valable que si le créancier le ratifie ou s’il en a profité. Le lieu suit une règle voisine. L’article 1343-4 du code civil dispose : « A défaut d’une autre désignation par la loi, le contrat ou le juge, le lieu du paiement de l’obligation de somme d’argent est le domicile du créancier ». Le bail peut désigner un compte, un mandataire, ou un notaire. À défaut, le preneur se libère en payant au domicile du créancier, par le moyen que le contrat prévoit ou, s’il se tait, par un moyen qui établit la réception. Une page professionnelle peut écrire que le bailleur doit d’abord adresser un appel de fermage. Aucun des articles cités n’érige cet appel en condition de l’exigibilité. L’article 1728 rend le prix dû aux termes convenus. L’appel de fermage est une bonne pratique de preuve et de calcul. Son absence ne recule pas, à elle seule, le terme écrit.

La vente des terres ne met pas fin, par elle-même, au bail du fermier qui remplit les conditions de l’article 1743 du code civil. Ce texte dit que si le bailleur vend la chose louée, « l’acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ». La réserve d’expulsion que le bail peut contenir est, dans la phrase suivante, limitée au locataire de biens non ruraux. L’article 1743 ne dit pas, en revanche, que tout bail verbal est opposable à l’acquéreur. Il vise le bail authentique ou dont la date est certaine. Un bail verbal sans date certaine pose une question d’opposabilité distincte, qui ne se tranche pas en recopiant la règle du paiement. Ce qui change souvent, dès la vente, c’est la personne à qui les fermages à venir sont dus. L’acquéreur devient bailleur pour l’avenir s’il a acquis la chose louée et si le bail lui est opposable. Les fermages déjà échus avant la vente peuvent rester dus à l’ancien propriétaire, sauf si l’acte les lui a transmis. Le preneur ne doit pas deviner cette ventilation. Il doit lire l’acte, ou la notification qui lui est faite.

Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Arras, le 24 novembre 2025, a eu à connaître d’un fermage réclamé par l’acquéreur d’une parcelle vendue par acte authentique du 20 avril 2013. L’acte stipulait, en page 4, que « le vendeur transmet à l’acquéreur la jouissance de l’immeuble vendu à compter de ce jour, par la prise de possession réelle ou la perception des fermages à son profit », l’immeuble étant occupé par le preneur. Les années ensuite réclamées, 2020 à 2024, étaient postérieures à cette vente. Le litige portait surtout sur la résiliation et sur le montant, que le tribunal a fixé lui-même faute de justification suffisante du mode de calcul du demandeur. La clause citée n’est pas une règle générale recopiable dans toute vente. Elle montre ce qu’un acte peut décider : à compter d’un jour nommé, les fermages sont perçus au profit de l’acquéreur. Lorsque l’acte le dit, continuer à payer l’ancien propriétaire après en avoir été informé n’est plus un paiement au créancier désigné.

La bonne foi peut sauver un paiement adressé au mauvais nom, mais elle ne se présume pas contre une information claire. L’article 1342-3 du code civil énonce que « Le paiement fait de bonne foi à un créancier apparent est valable ». Le preneur qui paie l’ancien bailleur avant d’avoir été informé de la vente, parce que cet ancien bailleur était encore, à ses yeux, le créancier, peut invoquer ce texte. Le preneur qui a reçu l’acte, un courrier du notaire désignant le nouvel acquéreur, ou une mise en demeure du nouveau propriétaire, et qui paie néanmoins l’ancien compte par habitude, aura beaucoup plus de mal à soutenir qu’il croyait encore payer le créancier apparent. La ratification ou le profit du vrai créancier, prévus par l’article 1342-2, restent une autre porte : si l’ancien propriétaire a reversé les fonds à l’acquéreur, ou si l’acquéreur a accepté le paiement, le preneur peut être libéré. Sans cette ratification, sans ce profit, et sans bonne foi, le risque est le second paiement.

Le notaire n’est pas, par fonction, le créancier du fermage. Il peut être la personne désignée pour le recevoir, si le bail, l’acte de vente, ou une instruction du créancier le charge de collecter un terme, une régularisation, ou une quote-part au jour de la vente. Un virement sur le compte de l’étude, sans cette désignation, ne satisfait pas l’article 1342-2. La recherche « paiement fermage notaire » correspond souvent à ce moment : la vente est signée ou promise, et personne ne dit clairement qui encaisse le terme qui chevauche l’acte. La réponse sûre est écrite. Elle figure dans la clause de jouissance et de perception des fermages, dans une lettre du créancier, ou dans un accord des deux propriétaires sur la ventilation du terme en cours. À défaut d’écrit, payer les deux, ou ne payer personne, sont de mauvaises issues. Payer celui qui était créancier au jour de l’échéance, puis informer sans délai l’autre partie en conservant la preuve, est plus cohérent avec les articles 1342-2 et 1342-3, sous réserve de ce que l’acte a déjà transféré. Ce n’est pas une consignation entre les mains d’un séquestre, régime distinct d’un virement spontané sur le compte de l’étude.

Plusieurs bailleurs compliquent le destinataire. Après une succession, les terres peuvent être en indivision. L’article 1342-2 n’autorise pas à choisir librement l’indivisaire le plus commode, sauf si cet indivisaire a été désigné pour recevoir le paiement, ou si le paiement profite au créancier et est ratifié. Une mise en demeure émanant de tous les indivisaires, comme dans l’affaire douaisienne du 17 septembre 2026, montre que les créanciers entendaient être payés ensemble. Un paiement partiel à l’un d’eux, sans accord des autres, laisse ouverte la discussion sur la libération. Le décès du bailleur, l’usufruit, la donation, ont leurs régimes propres. Ils ne dispensent pas de la question simple : qui, au jour du terme, est le créancier ou la personne désignée.

Un tiers peut payer à la place du preneur. L’article 1342-1 du code civil le permet « même par une personne qui n’y est pas tenue, sauf refus légitime du créancier ». Un conjoint, un descendant, une société d’exploitation ou un associé peut donc virer le fermage. Le refus du créancier n’est légitime que dans les cas où la loi le reconnaît. Le paiement par un tiers ne change pas le bail et ne fait pas du payeur le preneur. Il doit, pour être utile, identifier le bail, le terme et le preneur. Un virement d’une société au nom vague, sans référence, sera difficile à opposer plus tard.

La preuve pèse sur celui qui se dit libéré. L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, et que « celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ». La cour d’appel de Douai a fait application de ce texte le 17 septembre 2026. Elle a adopté la motivation du premier juge : le preneur ne justifiait pas du paiement des fermages 2023 et 2024, et il était condamné avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2025. Elle a ensuite constaté que des chèques de 1 103,21 euros et 1 036,01 euros, adressés le 3 février 2026, correspondaient à ces deux années, mais que les intérêts de retard restaient dus entre le 14 mars 2025 et le 3 février 2026. Pour 2025, le preneur « ne justifie pas du paiement libératoire » de la somme de 1 052,84 euros appelée pour le fermage dû au 1er décembre 2025. La cour a aussi écrit que la preuve du paiement libératoire incombait au preneur, lequel reconnaissait ne pas avoir réglé dans les trois mois de la mise en demeure. Les chiffres sont ceux de l’espèce. Ils ne sont pas un barème. Ils montrent ce que le juge exige : un paiement identifiable, rattaché à un terme, et une trace de sa date.

Aucun des articles cités n’oblige le bailleur rural à délivrer une quittance comme condition du paiement, à la différence de certains statuts spéciaux. Demander une quittance reste utile. Ne pas l’obtenir ne dispense pas de prouver le versement par un autre moyen : relevé, avis de virement, chèque débité, lettre de couverture indiquant l’année et les parcelles, accusé de réception. La quittance, si elle est donnée, devrait reprendre le terme soldé. Une quittance générale et imprécise, ou un reçu « pour solde » sans année, nourrit ensuite le débat d’imputation de l’article 1342-10. La cour de Reims a d’ailleurs rappelé ce texte dans son arrêt du 30 janvier 2025, face à un bailleur qui voulait imputer des paiements récents sur des vendanges anciennes. Le débiteur qui indique, en payant, la dette qu’il entend acquitter, ferme cette discussion. Celui qui ne l’indique pas la rouvre devant le juge.

B. Intérêts, cinq ans, résiliation et tribunal, y compris en Île-de-France

Manquer la date ne produit pas les mêmes effets selon que l’on parle d’intérêts, de prescription ou de résiliation. Les intérêts de retard d’une somme d’argent ne courent pas automatiquement le lendemain du terme. L’article 1231-6 du code civil limite les dommages et intérêts dus à raison du retard au « intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure », sans que le créancier ait à justifier d’une perte. Un préjudice distinct, causé par la mauvaise foi, peut s’y ajouter, mais il doit être démontré. La mise en demeure résulte, selon l’article 1344 du code civil, d’« une sommation ou un acte portant interpellation suffisante », ou, si le contrat le prévoit, de la seule exigibilité de l’obligation. Un bail qui dit que le terme vaut mise en demeure doit être lu strictement. À défaut d’une telle clause, un simple retard après le 30 septembre, le 11 novembre ou le 1er décembre ne fait pas courir les intérêts légaux tant qu’une interpellation suffisante n’a pas été faite. L’arrêt de Douai du 17 septembre 2026 est aligné sur ce mécanisme : les intérêts du fermage 2023 et 2024 courent à compter de la mise en demeure du 14 mars 2025, et ils restent dus pour la période allant jusqu’au paiement du 3 février 2026, même après règlement du principal. Payer le capital tarde donc éteint le principal. Il ne gomme pas les intérêts déjà ouverts par la mise en demeure.

La résiliation est un seuil plus haut que les intérêts. L’article L. 411-31 exige deux défauts ayant persisté trois mois après une mise en demeure postérieure à l’échéance, laquelle doit rappeler les termes de la disposition, à peine de nullité. Les motifs de ce texte « ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». La cour de Douai a jugé, dans l’espèce du 17 septembre 2026, que la lettre recommandée reçue le 14 mars 2025 mettait en demeure de régler les fermages échus les 1er décembre 2023 et 1er décembre 2024, et rappelait l’article L. 411-31. Le preneur reconnaissait ne pas avoir payé dans les trois mois. Il invoquait un incendie de 2019 et un accident de la route du 29 septembre au 9 octobre 2024. La cour a retenu qu’il justifiait de deux événements ayant généré des difficultés d’exploitation, notamment financières, mais que ces événements ne constituaient « ni force majeure, ni des raisons sérieuses et légitimes de se soustraire au paiement des fermages ». Elle a ajouté que les suites de l’accident auraient pu empêcher le paiement au 1er décembre 2024, mais que le preneur ne justifiait pas d’un empêchement à cette date, et encore moins pendant les trois mois suivant le 14 mars 2025, période pendant laquelle il pouvait encore se libérer sans encourir la résiliation. Cette appréciation est celle de ce dossier. Elle montre que la raison sérieuse ne se déduit pas du seul récit d’un sinistre ancien, et qu’elle s’apprécie aussi sur la fenêtre ouverte après la mise en demeure. Le détail de la procédure, des nullités de forme et de la régularisation avant jugement relève d’analyses distinctes : la mise en demeure et la résiliation pour fermage impayé, et le paiement régularisé avant le jugement.

La prescription protège contre les décomptes qui remontent trop loin. L’article 2224 du code civil dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Pour un fermage à terme convenu, le bailleur connaît l’échéance : il a lui-même consenti le bail, ou il vient aux droits du bailleur. La cour de Reims a tiré la conséquence pour des termes successifs : « Lorsqu’une dette est payable par termes successifs, la prescription court à compter de chacune de ses échéances ». Dans cette affaire, la saisine du tribunal paritaire, le 26 octobre 2022, était un acte interruptif. Le bailleur pouvait réclamer les loyers payables à compter du 26 octobre 2017. Les loyers impayés échus avant cette date étaient prescrits. Le point de départ a été rectifié par rapport au jugement, précisément parce que la date de saisine fixe la borne des cinq ans, et non une date ronde choisie par les parties.

L’interruption ne se fabrique pas par une écriture comptable. L’article 2240 du code civil exige « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait ». La cour de Reims a jugé que la seule inscription d’une créance au bilan d’une société ne constitue pas une reconnaissance de dette par le débiteur. L’approbation des comptes, sans précision des périodes concernées, n’interrompait pas la prescription pour des sommes antérieures à 2017. La reconnaissance doit émaner du débiteur ou de son mandataire. Un expert-comptable, lié par un contrat de louage d’ouvrage, n’est pas ce mandataire du seul fait qu’il tient les comptes. L’article 2241 du code civil ajoute que « La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion », même devant une juridiction incompétente, ou lorsque l’acte de saisine est annulé pour un vice de procédure. Une assignation ou une saisine du tribunal paritaire interrompt donc le délai pour les termes encore ouverts. Elle ne ressuscite pas les termes déjà prescrits au jour de cette saisine.

Le juge de ces contestations n’est pas le juge des loyers d’habitation. L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime crée, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux, « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux » relatives à l’application des titres qu’il vise, au nombre desquels figurent les règles du statut du fermage. L’article R. 491-1 du même code précise que ce tribunal « connaît en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée ». Une demande de quelques termes modestes peut donc être jugée sans appel. Une demande d’arriéré supérieure à 5 000 euros, ou une demande indéterminée, par exemple une résiliation jointe à un compte à faire, ouvre l’appel. Le seuil ne dit rien sur le bien-fondé. Il dit seulement quelle voie reste après le jugement.

En Île-de-France, les textes cités ne posent aucune règle spéciale de date. Un bien rural situé à Paris ou dans un département voisin n’est pas soumis à la Saint-Michel retenue par une chambre d’agriculture de la Vienne, ni au 25 décembre décrit pour la Somme. Le bail, le contrat type visé par l’article L. 411-4 si le bail est verbal, et la pratique prouvée des parties, commandent l’échéance comme ailleurs. Le tribunal compétent est le tribunal paritaire des baux ruraux créé dans le ressort du tribunal judiciaire concerné, seul compétent au sens de l’article L. 491-1. Avant l’audience, les pièces qui comptent sont les mêmes qu’en province : le bail ou la preuve du bail verbal, le contrat type s’il est invoqué, le décompte terme par terme, les mises en demeure et la preuve de leur réception, les relevés de paiement avec la référence du terme, l’acte de vente s’il désigne qui perçoit les fermages, et le calcul des cinq ans à partir de chaque échéance. Un décompte global, sans date d’échéance et sans imputation, est précisément ce que les arrêts de Reims et de Douai ne laissent pas passer.

Le preneur qui reçoit à l’automne un appel de fermage ou un courrier de notaire peut donc ordonner les questions sans attendre un usage national qui n’existe pas dans les textes. Il lit d’abord la date du bail. Il distingue cette date du 1er octobre de l’indice. Il identifie le créancier au jour du terme, et la personne éventuellement désignée pour recevoir le paiement. Il paie en indiquant l’année et les parcelles, et il conserve la preuve. S’il a déjà payé l’ancien propriétaire de bonne foi avant d’être informé de la vente, il rassemble cette chronologie pour l’article 1342-3. S’il est mis en demeure, il mesure les trois mois de l’article L. 411-31 à partir de cette mise en demeure, non à partir d’une rumeur de délai de grâce, et il sait que les intérêts légaux peuvent courir depuis l’interpellation même s’il règle ensuite le principal. S’il lui est réclamé dix ans de fermage, il sépare les termes échus depuis moins de cinq ans de ceux que l’article 2224 peut avoir éteints, terme par terme, sauf reconnaissance ou demande en justice interruptive.

Conclusion

La date de paiement du fermage agricole n’est pas un jour unique fixé par le Code rural. L’article 1728 du code civil rend le prix exigible aux termes convenus. L’article L. 411-11 fixe le prix en monnaie, réserve une évaluation en denrées pour certaines cultures permanentes, et fait constater l’indice national avant le 1er octobre, sans transformer cette date en échéance universelle. Le 30 septembre, le 11 de chaque année, le 1er décembre, la Saint-Michel ou le 25 décembre ne valent que s’ils sont ceux du bail, du contrat type applicable à un bail verbal, ou d’un usage réellement établi pour combler un silence. Une pratique longue d’acomptes et de retards tolérés peut éclairer la bonne foi. Elle n’efface pas, à elle seule, la date écrite.

Le versement ne libère que s’il est fait au créancier ou à la personne désignée, au domicile du créancier si rien d’autre n’est prévu. Après une vente, l’article 1743 empêche l’acquéreur d’expulser le fermier titulaire d’un bail authentique ou de date certaine, mais l’acte peut transférer la perception des fermages à compter d’un jour nommé. Le paiement de bonne foi au créancier apparent peut être valable. Le paiement au notaire ne l’est que si le notaire a été désigné pour le recevoir. La preuve de la libération incombe à celui qui s’en prévaut. Les intérêts légaux courent en principe depuis la mise en demeure, non depuis le terme, sauf clause contraire. Deux défauts persistants trois mois après une mise en demeure régulière peuvent ouvrir la résiliation, hors force majeure ou raisons sérieuses et légitimes appréciées au dossier. Chaque terme se prescrit par cinq ans, et une ligne de bilan ne vaut pas reconnaissance. Le tribunal paritaire des baux ruraux est seul compétent pour ces contestations, en dernier ressort jusqu’à 5 000 euros. Le juge tranche sur les actes, les dates et les paiements de l’espèce, non sur un calendrier national supposé.