Un appartement ancien, des peintures qui s’écaillent autour des fenêtres, et un diagnostic qui mentionne du plomb : dans une location, cette découverte n’est pas un simple détail technique. Le droit fait peser l’essentiel des obligations sur le bailleur : annexer le constat de risque d’exposition au plomb au contrat de location pour tout immeuble construit avant le 1er janvier 1949, informer les occupants quand des revêtements dégradés dépassent les seuils, et faire réaliser les travaux à ses frais. « En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur », dispose l’article L. 1334-9 du code de la santé publique, qui ajoute que la non-réalisation de ces travaux avant la mise en location « constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale ». Côté locataire, l’indemnisation peut être substantielle : le 6 mars 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné une bailleresse à verser 8 662,50 euros puis 3 300 euros de trouble de jouissance à une famille exposée au plomb, plus 400 euros de préjudice moral. Reste une limite que beaucoup ignorent : l’action pour défaut de remise du constat se prescrit à compter de la signature du bail, tandis que l’action pour exposition au risque court à partir du jour où le locataire apprend le danger, par exemple à la réception d’un courrier de la préfecture. Cet article expose le mécanisme complet, les preuves à réunir et les délais à ne pas manquer, à partir des textes en vigueur et de deux décisions parisiennes lues intégralement.
I. Le CREP en location : un diagnostic qui oblige le bailleur
Le constat de risque d’exposition au plomb, couramment appelé CREP, n’est pas un diagnostic comme les autres. Là où la plupart des diagnostics informent, celui-ci déclenche des obligations de travaux et expose le bailleur à une responsabilité pénale. Comprendre son champ exact évite les deux erreurs symétriques : le bailleur qui croit qu’un simple papier annexé suffit, et le locataire qui croit que tout est perdu parce que le constat a plus de dix ans.
A. Quels logements, quel document, et que vaut un constat ancien
Le périmètre est fixé par l’article L. 1334-7 du code de la santé publique : « le constat mentionné à l’article L. 1334-5 est annexé à tout nouveau contrat de location d’un immeuble affecté en tout ou partie à l’habitation construit avant le 1er janvier 1949 ». Trois précisions découlent de ce texte. D’abord, seuls les immeubles anciens sont concernés : un logement construit après le 1er janvier 1949 échappe à l’obligation, car les peintures au plomb, interdites progressivement, ne s’y rencontrent en principe pas. Ensuite, l’obligation naît à chaque nouveau contrat de location, ce qui vise aussi bien la première mise en location que la relocation après le départ d’un locataire. Enfin, dans les immeubles en copropriété, « l’obligation mentionnée au premier alinéa ne vise que les parties privatives dudit immeuble affectées au logement » : le bailleur n’a pas à faire diagnostiquer les parties communes, qui relèvent du syndicat des copropriétaires.
Le contenu du constat est décrit par l’article L. 1334-5 du même code : « Un constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti. Est annexée à ce constat une notice d’information dont le contenu est précisé par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction. » Concrètement, le diagnostiqueur mesure la concentration en plomb des revêtements, pièce par pièce, et relève l’état de dégradation : une peinture intacte et une peinture qui s’écaille n’emportent pas les mêmes conséquences, comme on le verra. La notice jointe explique au locataire les risques et les précautions, notamment pour les enfants en bas âge qui portent les mains à la bouche.
Un constat ancien garde une valeur juridique que beaucoup sous-estiment. Le même article L. 1334-7 du code de la santé publique prévoit que « Si un tel constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, il n’y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque nouveau contrat de location. Le constat initial sera joint à chaque contrat de location. » Autrement dit, un CREP négatif, ou positif mais sous les seuils, reste valable d’un locataire à l’autre : le bailleur peut le réutiliser et le locataire ne peut pas exiger un nouveau diagnostic pour ce seul motif. C’est l’une des raisons pour lesquelles, dans l’affaire jugée à Paris en mars 2025, un constat établi en novembre 2009 était encore discuté en justice quinze ans plus tard : les parties se sont opposées sur sa transmission et sur ses conséquences, pas sur son ancienneté en elle-même. À l’inverse, un constat qui révèle des concentrations supérieures aux seuils dans des revêtements dégradés impose d’agir, et c’est là que les obligations lourdes commencent.
Deux règles financières et pénales encadrent le tout. D’une part, comme le prévoit l’article L. 1334-7 du code de la santé publique, « Le constat mentionné ci-dessus est à la charge du bailleur, nonobstant toute convention contraire » : aucune clause du bail ne peut mettre le coût du CREP sur le compte du locataire. D’autre part, « L’absence dans le contrat de location du constat susmentionné constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager la responsabilité pénale du bailleur ». Le législateur a donc choisi une gradation : l’oubli du papier lui-même est déjà un manquement pénalement répréhensible, avant même tout dommage. En pratique, les guides des professionnels rappellent que le dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail, mais seule la lecture du code permet de mesurer ce que l’omission coûte vraiment.
B. Le constat positif : informer les occupants et faire les travaux, aux frais du bailleur
Lorsque le constat révèle des revêtements dégradés contenant du plomb au-delà des seuils, le régime change de nature : on passe de l’information à l’action. L’article L. 1334-9 du code de la santé publique dispose que « le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. » L’obligation d’information vise donc deux cercles : les habitants du logement, qui doivent savoir où se trouve le danger, et les artisans qui interviendront, car poncer ou décaper une peinture au plomb sans précaution disperse des poussières toxiques.
La répartition des travaux ne souffre aucune ambiguïté, comme l’énonce l’article L. 1334-9 du code de la santé publique : « En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. » Le locataire n’a ni à les payer ni à les organiser, et le bailleur ne peut pas lui en imputer le coût par une clause du bail ou par une retenue sur le dépôt de garantie. Surtout, le calendrier est strict : « La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale. » Louer en connaissance de cause un logement dont le CREP révèle un risque non traité, c’est donc s’exposer à des poursuites pénales, indépendamment de toute action civile du locataire. La promesse commerciale du diagnostiqueur ou de l’agent immobilier, qui présente parfois le CREP comme une formalité parmi d’autres, ne doit jamais faire oublier cette responsabilité : les faits constatés par l’appareil de mesure commandent des travaux, et la responsabilité de les faire réaliser pèse sur le seul bailleur.
La gravité du risque explique cette sévérité. Le plomb est un toxique cumulatif : l’intoxication, appelée saturnisme, touche en premier lieu les enfants de moins de six ans et les femmes enceintes, avec des effets irréversibles sur le développement neurologique. C’est pourquoi l’article L. 1334-2 du code de la santé publique organise une bascule vers le droit de l’insalubrité : « Lorsqu’il est constaté l’existence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par arrêté des ministres chargés de la santé et de la construction, à la suite soit du dépistage d’un cas de saturnisme, soit du diagnostic prescrit en application du dernier alinéa de l’article L. 1334-1, soit du constat de risque d’exposition au plomb mentionné à l’article L. 1334-5 et que cette existence est susceptible d’être à l’origine de l’intoxication ou d’intoxiquer une femme enceinte ou un mineur, il est fait application des dispositions du titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation ». En clair, le signalement d’un enfant intoxiqué ou la découverte d’un risque pour un mineur peut déclencher la procédure d’insalubrité, avec injonction de travaux sous astreinte et, le cas échéant, interdiction d’habiter. Le locataire qui découvre un CREP positif alors que des enfants occupent le logement a donc intérêt à signaler la situation aux autorités sanitaires, sans attendre que le bailleur se décide.
Il faut enfin distinguer ce régime de deux situations voisines qui relèvent d’autres règles. D’une part, le diagnostic plomb avant une vente obéit à un autre article et poursuit un autre but : informer l’acquéreur, qui achète en connaissance de cause, là où la location impose au bailleur de délivrer un logement sans risque. D’autre part, la présence de canalisations en plomb pour l’eau potable concerne la qualité de l’eau et le remplacement des réseaux, pas les revêtements des murs : confondre les deux fait manquer les bons recours. Chaque situation appelle sa procédure, et c’est au stade des preuves que les dossiers se gagnent ou se perdent.
II. Les recours du locataire et les pièges de procédure
Disposer d’un droit ne suffit pas : encore faut-il l’exercer dans les délais et devant le bon juge, avec les bonnes pièces. Deux décisions parisiennes récentes, lues intégralement, montrent ce qui sépare les locataires indemnisés de ceux qui échouent : d’un côté un jugement du 6 mars 2025 qui alloue plus de 12 000 euros à une famille exposée, de l’autre les subtilités de prescription qui ont fait rejeter une partie de leurs demandes. Et du côté du bailleur qui voudrait expulser un locataire en invoquant des loyers impayés, un arrêt du 6 novembre 2025 rappelle que la présence de plomb peut paralyser toute la procédure de référé.
A. Le trouble de jouissance se paie : plus de 12 000 euros pour une famille parisienne
Les faits jugés le 6 mars 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 6 mars 2025, RG n° 24/04982) méritent d’être exposés précisément, car ils ressemblent à des milliers de situations ordinaires. Un couple signe le 30 octobre 2018 un bail d’habitation. Un constat de risque d’exposition au plomb avait été établi dès le 6 novembre 2009, mais il n’est transmis aux locataires que le 12 juillet 2023, après l’intervention de la préfecture, dont un courrier du 8 juin 2023 a alerté la famille. Pendant des années, les époux et leur fille ont donc vécu au milieu de peintures dégradées contenant du plomb, notamment des peintures qui s’écaillaient, sans savoir que le danger était documenté depuis l’origine.
Le fondement de la condamnation combine trois couches de droit que le jugement articule avec soin. D’abord l’article 1719 du code civil, selon lequel « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », obligation complétée par l’article 1720 : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. » Ensuite l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de remettre un logement décent, sans risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé. Enfin le décret du 30 janvier 2002 sur la décence, dont l’article 2 exige que les matériaux, les canalisations et les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Des revêtements dégradés chargés de plomb violent directement cette exigence : le logement n’est pas décent, et le bailleur manque à son obligation de délivrance.
Le dispositif chiffré montre comment le juge évalue période par période. Le tribunal (TJ Paris, 6 mars 2025, RG n° 24/04982) « Condamne Madame [F] [K] à verser à Monsieur [T] [B] et Madame [D] [V] la somme de 8662,50 euros en réparation de leur trouble de jouissance du 2 septembre 2019 au 22 octobre 2022 », puis « la somme de 3300 euros en réparation de leur trouble de jouissance pour la période du 23 octobre 2022 au 19 janvier 2023 », et « à Monsieur [T] [B] la somme de 400 euros en réparation de son préjudice moral ». En revanche, il « Déboute Madame [I] [B] […] de ses demandes de réparation de son trouble de jouissance pour la période du 1er novembre 2018 au 22 octobre 2022 », rejette le remboursement des frais de déménagement et les dommages-intérêts pour résistance abusive, et met l’agence immobilière hors de cause. La leçon est double : l’indemnisation du trouble de jouissance suppose de prouver, période par période, l’exposition et la connaissance que le bailleur en avait, et toutes les demandes annexes ne passent pas. Pour le locataire, cela signifie constituer dès le début un dossier daté : le CREP lui-même, les photographies des peintures écaillées, les courriers de mise en demeure adressés au bailleur, les échanges avec la préfecture et, si des enfants sont concernés, les résultats des plombémies. Face à un bailleur qui nie ou qui tarde, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de qualifier les manquements, de chiffrer le trouble période par période et de saisir le juge des contentieux de la protection avec des demandes précises plutôt qu’une réclamation globale.
B. Prescription : deux actions, deux points de départ, et le bouclier du locataire menacé d’expulsion
Le même jugement de mars 2025 contient un avertissement que tout locataire doit méditer : une partie des demandes de la famille a été déclarée prescrite. Le tribunal (TJ Paris, 6 mars 2025, RG n° 24/04982) « Déclare irrecevable car prescrite la demande d’indemnisation […] pour défaut de délivrance du constat d’exposition au plomb lors de la conclusion du bail du 30 octobre 2018 ». L’action fondée sur l’absence de remise du document court à compter de la signature du bail, et le délai de cinq ans était expiré lorsque la famille a agi. En revanche, le tribunal « Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription […] tendant à être indemnisés de leurs préjudices découlant de l’exposition à un risque de plomb depuis le 30 octobre 2018 », car cette action ne court qu’à partir du jour où les victimes ont connu le danger, soit en l’espèce la réception du courrier de la préfecture du 8 juin 2023. Deux fautes du bailleur, deux horloges différentes : l’oubli du papier se prescrit vite, l’exposition au toxique laisse plus de temps, mais ni l’une ni l’autre n’attend indéfiniment.
La stratégie qui en découle est concrète. Dès la découverte d’un CREP positif ou de peintures suspectes, le locataire doit dater sa connaissance du risque : conserver l’enveloppe et le contenu de tout courrier de la préfecture ou de l’agence régionale de santé, demander par écrit au bailleur la communication du constat s’il manque au dossier de location, et mettre le bailleur en demeure de réaliser les travaux en visant l’article L. 1334-9. Chaque lettre recommandée fixe une date et empêche le bailleur de prétendre ensuite qu’il ignorait tout. Si le bailleur conteste, le juge des contentieux de la protection du lieu de l’immeuble est le juge naturel du litige locatif : injonction de travaux sous astreinte, indemnisation du trouble de jouissance, et, dans les cas les plus graves où le logement est impropre à l’habitation, les mesures que le code de la construction et de l’habitation autorise. À l’inverse, attendre plusieurs années après la signature du bail pour reprocher l’absence du constat expose à l’irrecevabilité, comme la famille parisienne l’a appris à ses dépens pour ce chef de demande.
Il existe enfin un effet miroir que les bailleurs découvrent avec stupeur : la présence de plomb peut bloquer leur propre procédure d’expulsion. Le 6 novembre 2025, la cour d’appel de Paris (CA Paris, pôle 1, chambre 2, 6 novembre 2025, RG n° 25/02905) statuait sur un bailleur qui demandait en référé l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion de locataires impayés. Les locataires opposaient notamment un constat d’exposition au plomb révélant des unités de classes 1 et 3, dont le bailleur n’avait tiré aucune conséquence en travaux. La cour, après avoir visé l’article 5 de l’arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb et l’article L. 1334-9 du code de la santé publique, a estimé que la contestation était sérieuse et a jugé en conséquence : « Dit n’y avoir lieu à référé au titre de l’ensemble des demandes de M. [F] », condamnant le bailleur aux dépens de première instance et d’appel. Autrement dit, le juge des référés, juge de l’évidence, refuse d’expulser quand le bailleur lui-même manque gravement à ses obligations de sécurité : on n’obtient pas en urgence l’expulsion d’occupants que l’on a laissés vivre avec du plomb dégradé. Pour le locataire de bonne foi confronté à une procédure d’expulsion, le CREP positif n’est donc pas seulement une arme offensive en indemnisation, c’est aussi un bouclier procédural, à condition de le soulever avec les textes et les pièces à l’appui.
À Paris et en Île-de-France, où le parc d’avant 1949 représente une part considérable des locations, ces réflexes valent doublement. Les deux décisions citées ont été rendues par des juridictions parisiennes, et le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris connaît un contentieux nourri de ces dossiers. Conservez le bail et son dossier de diagnostic technique, photographiez régulièrement l’état des peintures, et signalez par écrit toute dégradation nouvelle au bailleur : dans un contentieux où chaque période d’exposition se chiffre séparément, la date et la preuve font toute la différence entre une indemnisation à cinq chiffres et une demande prescrite.
Conclusion
Un CREP positif dans une location n’est ni une formalité ni une fatalité : c’est un document qui désigne un responsable et prescrit une conduite. Retenez l’essentiel : pour tout logement construit avant le 1er janvier 1949, le constat doit être annexé au bail, aux frais du bailleur, et son absence engage déjà la responsabilité pénale de celui-ci (art. L. 1334-7) ; quand des revêtements dégradés dépassent les seuils, le bailleur doit informer et faire les travaux à ses frais, avant la mise en location, sous peine de poursuites pénales (art. L. 1334-9) ; le locataire exposé obtient l’indemnisation de son trouble de jouissance période par période, comme les 8 662,50 euros puis 3 300 euros alloués à Paris en mars 2025, mais l’action pour défaut de remise du constat se prescrit cinq ans après la signature du bail alors que l’action pour exposition court depuis la connaissance du danger ; et le bailleur qui néglige le plomb s’expose à voir son référé-expulsion paralysé par la contestation sérieuse, comme en novembre 2025. Agissez vite, par écrit, et faites dater chaque étape : mise en demeure de travaux, signalement sanitaire s’il y a des enfants, saisine du juge des contentieux de la protection. Le plomb ne pardonne ni l’attente ni l’approximation.