Votre locataire ne répond plus, ne paie plus et semble avoir quitté les lieux sans prévenir. Le logement est peut-être vide, les clés n’ont jamais été rendues et chaque mois qui passe creuse la dette. À quelques semaines de la trêve hivernale, qui suspend les expulsions du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, le temps presse. La loi offre pourtant une voie rapide et méconnue : la procédure de reprise du logement abandonné, prévue par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui permet au bailleur de faire constater l’abandon par un commissaire de justice puis d’obtenir du juge la résiliation du bail et la reprise des lieux. À Paris et en Île-de-France, où les loyers perdus se chiffrent vite en milliers d’euros, cette procédure mérite d’être engagée sans attendre, mais elle obéit à des conditions de forme strictes. Deux décisions récentes, l’une qui valide la reprise, l’autre qui l’annule, montrent exactement où les bailleurs gagnent et où ils se trompent. Voici comment faire constater l’abandon, saisir le bon juge, récupérer votre logement et obtenir le paiement des loyers dus.
I. Locataire disparu à Paris : faire constater l’abandon du logement et obtenir la résiliation du bail
Quand un locataire cesse de donner signe de vie, le bailleur ne peut pas simplement changer les serrures et reprendre son bien. La reprise sauvage expose à une condamnation pour violation de domicile et à des dommages et intérêts. Seule la procédure légale de l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet de reprendre un logement abandonné en sécurité juridique. Elle se déroule en trois temps : des indices d’abandon, une mise en demeure par acte de commissaire de justice, puis un constat suivi d’une requête au juge.
A. Locataire qui ne répond plus et ne paie plus : la mise en demeure et le constat du commissaire de justice
Tout commence par des éléments qui laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants : loyers impayés depuis plusieurs mois, absence de réponse aux courriers et aux appels, boîte aux lettres qui déborde, compteurs d’eau et d’électricité à l’arrêt, témoignages des voisins ou du gardien. Ces indices ne suffisent pas à eux seuls, mais ils autorisent le bailleur à déclencher la procédure. Le tribunal judiciaire d’Amiens l’a rappelé le 3 septembre 2026 dans un jugement qui valide une reprise : « lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe le logement et, s’il n’a pas déféré à cette mise en demeure, un commissaire de justice (huissier de justice) peut procéder à la constatation de l’état d’abandon du logement. Le bailleur peut dès lors saisir le juge afin qu’il constate la résiliation du bail » (tribunal judiciaire d’Amiens, chambre de proximité, 3 septembre 2026, RG n° 26/00312).
La première étape obligatoire est donc la mise en demeure adressée au locataire de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure doit être signifiée par acte de commissaire de justice, et non par simple lettre recommandée. L’erreur est fréquente et elle est sanctionnée : le 7 mai 2024, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande d’un bailleur social qui s’était contenté d’adresser à sa locataire « par lettre recommandée avec avis de réception » une demande « de lui faire connaître ses intentions quant à l’occupation du logement et ce dans un délai de 15 jours », alors que le tribunal relève que l’établissement « n’a pas fait délivrer à Mme [E] [D] une mise en demeure par commissaire de justice d’avoir à justifier de l’occupation du logement dans un délai d’un mois » (tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, 7 mai 2024, RG n° 24/00609). La lettre recommandée, même avec accusé de réception, ne remplace jamais l’acte de commissaire de justice, et le délai de quinzaine ne remplace pas le délai légal d’un mois.
Si le locataire ne répond pas à la mise en demeure dans le mois de sa signification, le commissaire de justice peut procéder à la constatation de l’état d’abandon. La cour d’appel de Nancy l’a confirmé le 27 mars 2025 : « S’il n’a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après sa signification, le commissaire de justice peut procéder à la constatation de l’état d’abandon du logement » (cour d’appel de Nancy, 2e chambre civile, 27 mars 2025, RG n° 24/00808). Le tribunal de Paris décrit le contenu exact de ce procès-verbal : « Pour établir l’état d’abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l’huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l’indication qu’ils paraissent ou non avoir valeur marchande. Le juge qui constate la résiliation du bail autorise, si nécessaire, la vente aux enchères des biens laissés sur place et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d’être vendus » (tribunal judiciaire de Paris, 7 mai 2024, RG n° 24/00609).
Concrètement, le commissaire de justice se rend sur place, tente d’entrer dans les lieux et décrit ce qu’il constate : logement vide ou meublé, état des compteurs, courrier accumulé, déclarations des voisins. Lorsqu’il doit pénétrer dans le logement en l’absence de l’occupant, la loi l’encadre : « En l’absence de l’occupant du local ou si ce dernier en refuse l’accès, l’huissier de justice chargé de l’exécution ne peut y pénétrer qu’en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni de l’huissier de justice chargé de l’exécution » (article L142-1 du code des procédures civiles d’exécution). Et « Lorsque l’huissier de justice a pénétré dans les lieux en l’absence du débiteur ou de toute personne s’y trouvant, il assure la fermeture de la porte ou de l’issue par laquelle il est entré » (article L142-2 du code des procédures civiles d’exécution). À Paris, les commissaires de justice connaissent ces diligences : prévoyez leurs frais dans votre budget de procédure, car ils conditionnent toute la suite.
B. Requête au juge des contentieux de la protection : l’ordonnance de résiliation et de reprise des lieux
Une fois le procès-verbal d’abandon dressé, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble par requête, sans assigner le locataire : c’est la particularité de cette procédure, qui déroge au contradictoire parce que le logement est censé être vide. La cour d’appel de Nancy décrit l’office du juge : « s’il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge du tribunal d’instance constate, par ordonnance, la résiliation du bail, ordonne la reprise des lieux et statue, le cas échéant, sur la demande en paiement » (cour d’appel de Nancy, 27 mars 2025, RG n° 24/00808). Le tribunal de Paris ajoute, au visa de l’article 14-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « l’article 14-1 susvisé est applicable dans l’hypothèse d’un logement abandonné et vide de tout occupant – ce qui justifie la procédure dérogatoire au principe du contradictoire de saisine du tribunal par requête tel que prévu par le décret du 10 août 2011 » (tribunal judiciaire de Paris, 7 mai 2024, RG n° 24/00609).
Le point capital tient dans ces mots : « abandonné et vide de tout occupant ». Si le logement est encore habité, même par une autre personne que le locataire, la procédure d’abandon est interdite. Dans l’affaire jugée à Paris le 7 mai 2024 (RG n° 24/00609), le procès-verbal du commissaire de justice révélait que le logement « n’est pas abandonné au sens dudit article mais est au contraire occupé par des tiers », et le tribunal en a déduit que « la demande en constat de résiliation du bail pour abandon du logement par ses occupants ne répond ni aux exigences de forme ni aux exigences de fond », déboutant le bailleur « de l’ensemble de ses demandes » et le condamnant aux dépens. Pour expulser un locataire qui se maintient dans les lieux ou y laisse un occupant, il faut donc engager la procédure classique de résiliation et d’expulsion, avec assignation, et non la voie dérogatoire de l’abandon.
Lorsque les conditions sont réunies, le juge rend une ordonnance qui constate la résiliation du bail, ordonne la reprise des lieux, autorise la vente des meubles laissés sur place s’ils ont une valeur marchande et condamne le locataire au paiement des loyers dus. Cette ordonnance doit être signifiée au locataire à l’initiative du bailleur. Dans l’affaire d’Amiens, l’ordonnance de reprise avait été rendue le 29 août 2024 : elle constatait l’abandon du logement et la résiliation du bail, autorisait la reprise des lieux et condamnait la locataire à payer plus de 5 000 euros de loyers et charges, outre une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux (tribunal judiciaire d’Amiens, 3 septembre 2026, RG n° 26/00312). À ce stade, le bailleur peut reprendre son logement et le relouer, tout en conservant un titre exécutoire contre l’ancien locataire pour les sommes dues.
La signification de l’ordonnance obéit aux règles de droit commun. Quand le locataire a disparu sans laisser d’adresse, le commissaire de justice dresse un procès-verbal de recherches infructueuses : « Lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte » (article 659 du code de procédure civile). Cette signification, même sans remise en main propre, fait courir le délai d’opposition. Le tribunal d’Amiens (3 septembre 2026, RG n° 26/00312) juge cette signification « régulière pour avoir été faite à la dernière adresse connue » du locataire « qui reconnaît être partie sans préavis et, très certainement, sans signaler sa nouvelle adresse au bailleur ». Partir sans laisser d’adresse ne protège donc pas le locataire : les actes signifiés à son dernier domicile connu produisent leurs effets.
II. Reprendre votre logement sans faute : opposition du locataire, meubles abandonnés, loyers et trêve hivernale
Obtenir l’ordonnance de reprise ne met pas fin à toutes les difficultés. Le locataire peut faire opposition, des meubles peuvent encombrer les lieux et la trêve hivernale peut compliquer le calendrier. La seconde partie de ce guide passe en revue ces suites pratiques, à la lumière des décisions rendues en 2025 et 2026, et indique comment sécuriser le recouvrement des loyers à Paris et en Île-de-France.
A. Opposition du locataire disparu et sort des meubles : les délais stricts qui protègent le bailleur
Le locataire peut former opposition à l’ordonnance de reprise dans un délai d’un mois à compter de sa signification, par déclaration remise ou adressée au greffe. Le tribunal d’Amiens rappelle le mécanisme : les ordonnances rendues sur le fondement de l’article 14-1 « peuvent, en vertu de l’article 6 du décret n° 2011 -945 du 10 août 2011, faire l’objet d’une opposition » formée « dans un délai d’un mois suivant sa signification par déclaration remise ou adressée au greffe », et « en l’absence d’opposition dans le mois suivant la signification, ou en cas de désistement de la partie qui a formé opposition, l’ordonnance produit tous les effets d’un jugement passé en force de chose jugée » (tribunal judiciaire d’Amiens, 3 septembre 2026, RG n° 26/00312). Passé ce délai d’un mois, la reprise est définitive, sous la seule réserve d’un relevé de forclusion.
Ce délai d’un mois court à compter de la signification, quel qu’en soit le mode, y compris par procès-verbal de recherches infructueuses. Le tribunal d’Amiens (3 septembre 2026, RG n° 26/00312) insiste : « Le délai d’un mois, pour former opposition court à compter de la signification, quel qu’en soit le mode et sans qu’il soit prévu un report au premier acte par lequel la personne aurait eu connaissance de la décision ou au premier acte d’exécution ». Dans cette affaire, la locataire, qui avait quitté le logement en janvier 2024 sans préavis, n’a formé opposition que le 4 décembre 2025 contre une ordonnance signifiée le 12 septembre 2024 : son opposition, formée plus d’un an après, « sera ainsi déclarée irrecevable », et elle a été condamnée aux dépens. La cour d’appel de Nancy statue dans le même sens : face à un locataire qui soutenait que la signification à son ancien domicile n’avait produit aucun effet, la cour retient que le procès-verbal a « manifestement été effectuée à la seule adresse connue des bailleurs, à savoir celle figurant sur le contrat de bail, de telle sorte que le délai d’opposition d’un mois a bien commencé à courir à compter de cette date », et confirme l’irrecevabilité de l’opposition formée près de deux mois après (cour d’appel de Nancy, 27 mars 2025, RG n° 24/00808).
Pour contester la signification, le locataire doit s’attaquer au procès-verbal de recherches infructueuses, ce qui suppose de démontrer que le commissaire de justice n’a pas accompli les diligences requises. La cour d’appel de Nancy (27 mars 2025, RG n° 24/00808) rappelle que « les mentions particulièrement détaillées du procès-verbal de la signification litigieuse relativement aux nombreuses diligences effectuées par l’huissier (qui précise notamment avoir laissé un message sur le répondeur téléphonique de M. [D]) font foi jusqu’à inscription de faux ». Concrètement, le locataire qui veut faire annuler la signification doit engager une procédure en inscription de faux contre les mentions de l’acte, voie étroite et risquée, et prouver qu’il disposait d’un autre domicile connu du bailleur ou de l’huissier. Dans l’affaire de Nancy, le locataire n’a produit « aucun justificatif tant d’une autre domiciliation (que [Adresse 2]) qui aurait été la sienne lors de la signification litigieuse que d’une embauche chez un employeur que l’huissier aurait prétendument pu contacter », et sa contestation a été rejetée.
Le seul filet de sécurité du locataire tardif est le relevé de forclusion : « Si le jugement a été rendu par défaut ou s’il est réputé contradictoire, le juge a la faculté de relever le défendeur de la forclusion résultant de l’expiration du délai si le défendeur, sans qu’il y ait eu faute de sa part, n’a pas eu connaissance du jugement en temps utile pour exercer son recours, ou s’il s’est trouvé dans l’impossibilité d’agir » (article 540 du code de procédure civile). Le locataire qui a volontairement disparu sans signaler sa nouvelle adresse aura les plus grandes difficultés à démontrer l’absence de faute de sa part. Côté bailleur, conservez donc précieusement tous les actes, procès-verbaux et preuves de diligences : ils font barrage aux contestations tardives.
Quant aux meubles et objets laissés dans le logement abandonné, l’ordonnance du juge règle leur sort : vente aux enchères s’ils paraissent avoir une valeur marchande, déclaration d’abandon dans le cas contraire. Faites établir par le commissaire de justice un inventaire précis avec photographies et, si possible, une estimation. Ne jetez ni ne vendez jamais ces biens de votre propre initiative avant l’ordonnance : vous engageriez votre responsabilité pour les objets ayant une valeur, y compris sentimentale. Une fois l’ordonnance rendue, suivez ses dispositions à la lettre et conservez les justificatifs de vente ou d’enlèvement.
B. Loyers impayés, indemnité d’occupation et trêve hivernale : combien récupérer et quel calendrier à Paris
La reprise du logement ne fait pas disparaître la dette du locataire. Le juge qui constate la résiliation condamne le locataire au paiement des loyers et charges dus jusqu’à la résiliation, puis fixe une indemnité d’occupation pour la période postérieure. Dans l’affaire jugée à Amiens le 3 septembre 2026 (RG n° 26/00312), la locataire a été condamnée à payer les loyers et charges dus jusqu’en août 2024, puis « au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués ». Dans l’affaire de Nancy, l’ordonnance initiale avait condamné le locataire à 3 417 euros d’arriéré de loyers « outre une indemnité d’occupation ». Demandez systématiquement au juge la condamnation au principal, l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective, les intérêts au taux légal et une somme au titre des frais de procédure : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens » (article 700 du code de procédure civile).
Le recouvrement s’exécute ensuite contre le locataire parti : saisie sur compte bancaire, saisie sur salaire auprès de son employeur, saisie-attribution entre les mains de son nouvel employeur ou de sa banque. C’est d’ailleurs souvent un acte d’exécution qui révèle au locataire l’existence de l’ordonnance, comme dans l’affaire jugée par le tribunal judiciaire d’Amiens le 3 septembre 2026 (RG n° 26/00312) où la locataire expliquait avoir eu connaissance de la décision « suite à un acte de saisie-attribution sur son compte bancaire ». Si le locataire reste introuvable et insolvable, l’ordonnance vaut au moins titre définitif : elle interrompt la prescription, fige la dette avec intérêts et pourra être exécutée pendant dix ans si sa situation s’améliore. Vérifiez aussi vos garanties : caution solidaire à appeler en paiement, assurance loyers impayés à déclarer dans les délais du contrat, dépôt de garantie à imputer sur les dernières sommes dues après l’état des lieux de reprise.
Le calendrier est essentiel à l’approche de l’hiver. La trêve hivernale 2026-2027 débute le dimanche 1er novembre 2026 et s’achève le mercredi 31 mars 2027 inclus : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Bonne nouvelle pour le bailleur d’un logement réellement abandonné : quand personne n’occupe plus les lieux, il n’y a aucune expulsion à exécuter et donc aucune trêve à subir ; la reprise peut intervenir même en plein hiver. En revanche, si un occupant se trouve encore dans le logement, la procédure d’abandon est fermée et la procédure d’expulsion classique subit la trêve, avec en plus le délai protecteur de deux mois après le commandement de quitter les lieux : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge peut en outre « accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution). D’où l’intérêt d’agir dès les premiers signes d’abandon, en septembre et octobre, avant que la situation ne se fige pour cinq mois.
À Paris et en Île-de-France, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble : Paris pour un logement parisien, Nanterre, Bobigny, Créteil ou les tribunaux de grande couronne selon l’adresse du bien. La requête doit comporter le bail, le décompte des loyers impayés, la mise en demeure signifiée, le procès-verbal de constat d’abandon avec inventaire et toutes les preuves de la vacance des lieux : attestations du gardien et des voisins, relevés de compteurs, photographies du commissaire de justice. Si le défendeur ne comparaît pas, ce qui est fréquent quand il a disparu, le juge statue malgré tout sur le fond : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée » (article 472 du code de procédure civile). Autrement dit, l’absence du locataire ne vous fait pas gagner automatiquement : votre dossier doit être complet et régulier, avec une mise en demeure par acte de commissaire et un logement effectivement vide.
Deux erreurs parisiennes reviennent sans cesse dans les dossiers rejetés. La première consiste à utiliser la procédure d’abandon alors que le logement est encore occupé : colocataire resté sur place, nouveau compagnon installé sans droit, membre de la famille qui refuse de partir. Dans ce cas, seule l’assignation en résiliation et expulsion fonctionne, avec notification au préfet et respect de la trêve. La seconde erreur consiste à bricoler la mise en demeure : courrier simple, lettre recommandée, délai raccourci, acte signifié à une mauvaise adresse. Reprenez la check-list : indices d’abandon documentés, mise en demeure par acte de commissaire de justice avec délai d’un mois, constat d’abandon avec inventaire, requête au juge avec dossier complet, signification de l’ordonnance, reprise des lieux après expiration du délai d’opposition ou exécution du titre. Chaque étape compte, car le juge contrôle la régularité de chacune avant de vous remettre les clés.
Conclusion
Votre locataire a disparu sans prévenir : ne changez pas les serrures vous-même et ne laissez pas non plus la dette gonfler jusqu’au printemps. La procédure de reprise du logement abandonné vous permet de récupérer votre bien en quelques mois, avec un titre exécutoire pour les loyers dus, à condition de respecter scrupuleusement chaque étape : mise en demeure par acte de commissaire de justice, constat d’abandon avec inventaire, requête au juge des contentieux de la protection, signification de l’ordonnance et respect du délai d’opposition d’un mois. Les décisions de 2024, 2025 et 2026 le montrent : les bailleurs rigoureux obtiennent la résiliation et la reprise, les dossiers bricolés sont rejetés avec condamnation aux dépens. Et quand le logement est réellement vide, la trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 ne bloque pas la reprise, puisqu’il n’y a personne à expulser. Agissez dès les premiers signes, faites constater l’abandon par un professionnel et saisissez le juge avec un dossier complet : c’est le chemin le plus court pour relouer votre logement à Paris et mettre la dette en recouvrement.