Le commandement de payer visant la clause résolutoire vient d’arriver par commissaire de justice : deux mois d’arriéré de loyer, parfois trois, et le décompte joint réclame le loyer, les charges, les frais, les intérêts. Le bailleur annonce l’assignation devant le juge, la résiliation du bail, puis l’expulsion avec le concours de la force publique. Dans le même temps, les autres créanciers poursuivent : crédits à la consommation, découvert bancaire, dettes d’énergie. La question qui écrase tout est simple : faut-il déposer un dossier de surendettement à la Banque de France, et ce dépôt protège-t-il vraiment le logement ?

La réponse courte tient en quatre points. Les dettes de loyer se déclarent dans le dossier comme les autres dettes non alimentaires, et la recevabilité suspend les voies d’exécution de l’huissier sur ces dettes. La procédure d’expulsion obéit toutefois à des règles propres : le juge des contentieux de la protection peut en prononcer la suspension provisoire quand la situation du débiteur l’exige, pour une durée que le juge ne peut pas moduler. L’arriéré peut ensuite être rééchelonné dans un plan ou une mesure imposée, voire effacé en cas de rétablissement personnel. En revanche, le loyer courant reste dû mois après mois : cesser de payer le loyer en cours pendant la procédure fragilise le dossier et rouvre la voie à l’expulsion. Chaque étape suppose des pièces précises, des délais brefs et une comparution préparée.

I. Commandement de payer et assignation en résiliation : ce que le dépôt du dossier de surendettement suspend vraiment

Le contentieux locatif suit un calendrier balisé : commandement de payer, délai de deux mois, assignation en constat de résiliation et expulsion, jugement, commandement de quitter les lieux, puis concours de la force publique. Le dépôt du dossier de surendettement s’insère dans ce calendrier sans l’effacer : il gèle une partie des poursuites, il n’annule ni le commandement déjà délivré ni l’instance déjà engagée. Comprendre cette limite évite l’erreur la plus coûteuse, celle qui consiste à déposer le dossier puis à relâcher tous les efforts sur le loyer et sur l’audience.

A. Recevabilité du dossier et suspension des poursuites de l’huissier sur les loyers impayés

Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi, selon la formule exacte de l’article L. 711-1 du code de la consommation : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Le locataire dont l’arriéré provient d’une perte d’emploi, d’une séparation, d’une maladie ou d’une baisse de revenus entre dans ce cadre dès lors que l’impossibilité de faire face à l’ensemble des dettes exigibles et à échoir est manifeste et que le dossier est sincère. La dette locative n’est pas une dette exclue : la liste des exclusions figure à l’article L. 711-4 du code de la consommation : « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : » dettes alimentaires, réparations allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale, dettes frauduleuses envers les organismes sociaux et amendes pénales. Les loyers impayés, les charges locatives et les indemnités d’occupation n’y figurent pas : ils sont donc traitables dans le plan, le moratoire, les mesures imposées et, le cas échéant, le rétablissement personnel.

La bonne foi s’apprécie au jour où le juge statue, au vu de l’ensemble des éléments du dossier, et son appréciation relève du pouvoir souverain du juge du fond. La deuxième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 2 juillet 2020, pourvoi n° 18-26.213 : « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond. » Dans cette affaire, la débitrice ne justifiait d’aucun revenu ni d’aucune recherche d’emploi, stage ou reconversion, et son endettement provenait pour moitié au moins d’infractions pénales pour lesquelles elle avait été condamnée : l’irrecevabilité a été maintenue. Transposé au contentieux locatif, l’enseignement est direct. Un locataire qui cesse volontairement de payer son loyer tout en conservant des ressources suffisantes, qui organise son insolvabilité, qui dissimule un revenu ou qui accumule les dettes locatives après le dépôt sans motif légitime s’expose à une contestation de sa bonne foi par le bailleur. À l’inverse, les pièces qui établissent la chute de revenus, les démarches de recherche d’emploi, les demandes d’aides au logement, les courriers adressés au bailleur et les versements partiels réguliers, même modestes, nourrissent la démonstration de la bonne foi. Quand le dossier est déposé par deux époux ou partenaires codébiteurs du bail, la bonne foi doit être examinée pour chaque demandeur : la deuxième chambre civile a eu à statuer par cassation partielle le 21 mai 2026, pourvoi n° 23-20.970, dans un dossier où l’irrecevabilité avait été prononcée au niveau du seul couple sans examen individualisé, et l’arrêt du 21 mai 2026 (pourvoi n° 23-20.970) se lit sur le site de la Cour de cassation avec l’exposé complet des faits et de la procédure.

L’effet protecteur central du dépôt réside dans la suspension des voies d’exécution. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Concrètement, dès la notification de la recevabilité, le bailleur ne peut plus faire pratiquer une saisie sur le compte bancaire, une saisie des meubles ou une saisie sur salaire pour l’arriéré de loyer déclaré, et les mesures déjà engagées sont suspendues. L’article L. 722-3 ajoute la limite temporelle : « Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans. » La suspension court jusqu’à l’approbation du plan conventionnel, jusqu’à la décision imposant les mesures, jusqu’au jugement de rétablissement personnel sans liquidation ou jusqu’au jugement d’ouverture du rétablissement avec liquidation.

Trois limites doivent être posées avec netteté pour éviter tout malentendu. D’abord, la suspension concerne les procédures d’exécution forcée, pas l’instance en résiliation du bail elle-même : l’assignation déjà délivrée suit son cours et le juge peut constater la résiliation. Ensuite, la suspension ne dispense pas de payer le loyer courant : les loyers qui naissent après le dépôt, mois après mois, restent exigibles et leur impayé répété constitue une aggravation fautive de la dette. Enfin, la suspension suppose une recevabilité notifiée : entre le dépôt et la décision de recevabilité, qui intervient en pratique dans un délai d’environ trois mois, le bailleur conserve la faculté de poursuivre, sauf saisine du juge en cas d’urgence pour obtenir une suspension provisoire. Le dossier doit donc être déposé sans attendre, complet, avec le bail, le commandement de payer, l’assignation s’il y en a une, le décompte du bailleur, les trois derniers avis d’imposition, les justificatifs de ressources et de charges, et l’attestation de versement des aides au logement.

Le réflexe procédural utile, dès le commandement reçu, consiste à vérifier le décompte ligne par ligne : loyers réellement dus, charges justifiées par la régularisation annuelle, imputation des aides au logement versées en tiers payant, frais et pénalités contestables. Les locataires parisiens aidés constatent fréquemment un écart entre le montant réclamé et le montant dû après imputation de l’aide personnalisée au logement. Cette vérification sert deux fois : devant le juge du bail pour réduire l’arriéré exigible, et devant la commission pour présenter un état sincère du passif. Un décompte gonflé de frais non dus doit être contesté par écrit auprès du bailleur, avec copie conservée pour le dossier de surendettement.

B. Déclarer l’arriéré locatif et obtenir un rééchelonnement compatible avec le loyer courant

La déclaration de l’arriéré dans le dossier obéit aux mêmes règles que les autres dettes : exhaustivité, sincérité, pièces à l’appui. Il faut déclarer le bailleur avec ses coordonnées complètes, le montant total de l’arriéré en distinguant loyers, charges, frais et indemnités d’occupation réclamées, la période concernée, l’existence d’une caution ou d’une garantie Visale, et l’état de la procédure en cours avec les actes reçus. Omettre le bailleur expose à la déchéance partielle du bénéfice de la procédure pour cette créance et ruine la confiance de la commission. Le bailleur sera informé et invité à déclarer sa créance ; il peut contester la recevabilité ou l’orientation devant le juge des contentieux de la protection dans les délais légaux, et le débiteur doit se tenir prêt à répondre.

Quand la commission retient une capacité de remboursement, elle s’efforce d’abord de concilier les parties vers un plan conventionnel. L’article L. 732-1 du code de la consommation prévoit que, lorsque le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. Pour un locataire, la conciliation porte en pratique sur l’apurement progressif de l’arriéré parallèlement au paiement exact du loyer courant. À défaut d’accord, la commission peut imposer des mesures à la demande du débiteur, après observations des parties. L’article L. 733-1 du code de la consommation ouvre ce pouvoir : « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : » rééchelonnement des dettes sur sept ans au maximum, imputation des paiements d’abord sur le capital, réduction du taux d’intérêt, suspension de l’exigibilité des créances non alimentaires pour deux ans au plus. L’arriéré locatif peut ainsi être étalé en mensualités compatibles avec les ressources, à condition que le budget intègre le loyer courant en priorité absolue.

La doctrine des commissions et la pratique des juges convergent sur un point : aucun plan durable ne tient si le loyer courant n’est pas payé. Le loyer du mois en cours prime tout remboursement d’arriéré, car chaque nouveau mois impayé creuse une dette née après le dépôt, hors du gel protecteur, et fournit au bailleur le motif d’une nouvelle action en résiliation. Les ménages dont le loyer absorbe plus de la moitié des revenus doivent poser la question du maintien dans les lieux avec lucidité : un logement trop cher pour les ressources stabilisées rend tout plan intenable, et la commission comme le juge peuvent orienter vers un relogement plus modeste, avec l’appui des dispositifs sociaux. Solliciter le fonds de solidarité pour le logement, vérifier les droits à l’aide personnalisée au logement après signalement du changement de situation, demander au bailleur social ou privé un plan d’apurement amiable écrit avant l’audience : ces démarches, tracées et datées, pèsent dans l’appréciation du sérieux du débiteur.

La caution et la garantie appellent une vigilance propre. Quand un parent s’est porté caution ou quand une garantie Visale couvre le bail, l’arriéré déclaré dans le dossier n’éteint pas l’obligation de la caution envers le bailleur : le bailleur impayé peut se tourner vers elle pendant la procédure. Le dossier doit mentionner la caution, et la caution doit être informée du dépôt pour préparer sa propre défense, notamment la contestation du décompte et la vérification de son engagement. Pour les colocataires solidaires et les époux cotitulaires du bail, la dette locative pèse sur chacun : le dépôt individuel de l’un ne protège pas l’autre contre les poursuites du bailleur, et un dépôt conjoint mérite examen avec un conseil.

II. Rester dans le logement ou organiser le départ : suspension de l’expulsion et effacement des dettes

Une fois le dossier déclaré recevable, le sort du logement se joue sur deux scènes distinctes : l’instance en résiliation-expulsion devant le juge du bail, et le traitement de l’arriéré dans la procédure de surendettement. Les deux scènes communiquent : la suspension provisoire de l’expulsion laisse le temps au plan d’être élaboré, et l’effacement final de l’arriéré libère le ménage pour repartir sur des bases saines, dans le logement conservé ou dans un logement adapté aux revenus. La stratégie dépend de l’avancement de la procédure d’expulsion, du montant de l’arriéré rapporté aux ressources, et de la possibilité réelle de payer le loyer courant à l’avenir.

A. Demander au juge des contentieux de la protection la suspension provisoire de l’expulsion

Le code de la consommation organise une protection spécifique du logement contre l’expulsion pendant la procédure. L’article L. 722-7 dispose : « En cas d’urgence, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, du délégué de ce dernier, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur. » Le débiteur n’a donc pas à attendre la fin de l’instruction : en cas d’urgence, typiquement un commandement de quitter les lieux signifié ou une date d’expulsion approchante, il peut saisir directement le juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement. L’article L. 722-8 fixe la condition : « Si la situation du débiteur l’exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion de son logement », à l’exception des expulsions fondées sur un jugement d’adjudication en matière de saisie immobilière. La suspension n’est pas automatique : le juge vérifie que la situation du débiteur l’exige, c’est-à-dire que l’expulsion immédiate compromettrait le traitement du surendettement ou jetterait la famille à la rue sans solution alors qu’un plan est envisageable.

L’article L. 722-9 encadre la durée, acquise « pour une période maximale de deux ans » et, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel prévu à l’article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures des articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu’au jugement de rétablissement personnel sans liquidation ou jusqu’au jugement d’ouverture du rétablissement avec liquidation. La deuxième chambre civile a jugé que cette durée légale ne se module pas : dans son arrêt du 18 octobre 2018, pourvoi n° 17-19.831, la Cour approuve les juges du fond car « l’arrêt retient exactement que le juge n’a pas le pouvoir de moduler la durée de la suspension prévue à l’article L. 722-9 du code de la consommation ». Dans cette affaire, une commune bailleur reprochait à la cour d’appel d’avoir suspendu l’expulsion pour la durée maximale au lieu d’une année fixée par le premier juge : le pourvoi a été rejeté. L’enseignement pratique est double. D’une part, la suspension obtenue couvre toute la phase d’élaboration du traitement, sans que le bailleur puisse en discuter la durée mois par mois. D’autre part, la demande doit être formée à temps et motivée sur la situation concrète : ressources, charges, composition du foyer, démarches de relogement, état d’avancement du dossier de surendettement.

Les juridictions du fond appliquent ce dispositif avec constance. Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en matière de surendettement le 30 septembre 2025 sous le numéro 25/07645, a ainsi ordonné la suspension de la procédure d’expulsion engagée contre un débiteur sur le fondement des articles L. 722-7 et L. 722-8, après avoir vérifié l’urgence et la situation du débiteur, et le jugement du 30 septembre 2025 (n° 25/07645) est consultable sur le site de la Cour de cassation. La cour d’appel de Douai, le 12 juin 2025 sous le numéro 25/00382, et le tribunal judiciaire de Paris, le 24 mars 2025 sous le numéro 24/00589, ont eu à connaître de demandes comparables de suspension liées à des expulsions locatives en cours de procédure de surendettement. Ces décisions montrent la méthode des juges : recevabilité du dossier vérifiée, urgence caractérisée par l’imminence de l’expulsion, examen des ressources et des chances de redressement, puis suspension pour laisser le traitement produire ses effets. Le débiteur qui sollicite cette suspension doit produire le commandement de quitter les lieux, le jugement d’expulsion, la notification de recevabilité du dossier, ses justificatifs de revenus et de charges, et tout élément sur le relogement ou le maintien envisageable.

Parallèlement, les règles générales de l’expulsion continuent de s’appliquer et offrent des délais que le locataire doit utiliser pour agir. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » de quitter les lieux, sans préjudice des délais supplémentaires que le juge peut accorder et de la trêve hivernale qui interdit l’exécution entre le 1er novembre et le 31 mars. Devant le juge du bail, le locataire peut solliciter des délais de grâce pour quitter les lieux ou pour apurer l’arriéré, en démontrant sa bonne volonté par des versements, même partiels. L’assignation en résiliation doit être lue avec attention : le bailleur doit justifier du commandement de payer régulier, du décompte exact, du respect du délai de deux mois et de la notification au préfet. Toute irrégularité du commandement ou du décompte doit être soulevée devant le juge du bail, car la résiliation constatée sur un commandement irrégulier peut être contestée. Le dépôt du dossier de surendettement ne remplace pas la défense devant le juge du bail : les deux procédures se mènent de front, avec le même jeu de pièces.

Quand le bail est résilié par jugement, le maintien dans les lieux devient une occupation sans droit ni titre donnant lieu à une indemnité d’occupation, généralement égale au montant du loyer et des charges. Cette indemnité postérieure au jugement reste une dette à traiter avec rigueur : son accumulation post-dépôt fragilise le plan et peut justifier la reprise des poursuites. Le choix stratégique se pose alors sans détour. Si les ressources stabilisées permettent de payer le loyer courant et d’apurer l’arriéré en vingt-quatre à quatre-vingt-quatre mois, la défense du maintien se justifie. Si l’arriéré dépasse une année de loyer et que les revenus ne couvrent plus le loyer mensuel, organiser un départ négocié, avec remise des clés contre abandon partiel des frais et effacement du solde dans la procédure, préserve l’avenir mieux qu’une expulsion subie avec concours de la force publique et inscription durable dans les fichiers des impayés locatifs.

B. Faire effacer l’arriéré quand la situation est irrémédiablement compromise, à Paris et en Île-de-France

Quand aucun plan de remboursement n’est envisageable, la procédure bascule vers l’effacement. Deux voies mènent à ce résultat : les mesures imposées comportant un effacement partiel combiné avec un rééchelonnement, et le rétablissement personnel avec effacement total des dettes non exclues. La commission oriente vers le rétablissement personnel quand la situation apparaît irrémédiablement compromise, c’est-à-dire sans perspective réaliste de redressement. L’article L. 741-1 du code de la consommation dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Le débiteur locataire sans patrimoine entre typiquement dans ce cadre quand l’âge, la santé, l’absence durable d’emploi ou le montant des dettes rapporté aux revenus excluent tout remboursement. L’effet libératoire est énoncé à l’article L. 742-22 : « La clôture entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date du jugement d’ouverture, à l’exception de celles dont le montant a été payé en lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » L’arriéré de loyer arrêté à la date d’ouverture s’efface donc, à l’exception des sommes déjà réglées par la caution, qui conserve son recours contre le débiteur.

Cet effacement ne doit pas être confondu avec une autorisation à ne plus payer le logement. Les dettes nées après le jugement d’ouverture, dont les loyers et indemnités d’occupation postérieurs, ne sont pas effacées et peuvent fonder une nouvelle action en paiement et en expulsion. Le ménage effacé qui reste dans le même logement trop cher sans payer le loyer courant reconstruit en quelques mois la dette qui vient d’être effacée, avec une seconde procédure de surendettement compromise par l’apparence de rechute volontaire. La sortie durable du surendettement locatif suppose un logement dont le coût est compatible avec les ressources stabilisées : loyer parisien renégocié, mutation vers un logement social, départ vers un secteur aux loyers accessibles en grande couronne, colocation encadrée pour les personnes seules. Les travailleurs sociaux parisiens, les points conseil budget et les commissions de médiation du droit au logement opposable accompagnent ces transitions, et leurs attestations enrichissent le dossier.

À Paris et en Île-de-France, le contentieux locatif lié au surendettement présente des traits propres que le dossier doit intégrer. Le tribunal judiciaire de Paris statue à juge unique en matière de baux d’habitation et de surendettement, avec des audiences chargées où la clarté du jeu de pièces fait la différence : bail, commandement, décompte vérifié, preuves de paiement, notification de recevabilité, tableaux de ressources et de charges, attestations sociales. La juridiction compétente pour le bail suit en principe la situation de l’immeuble, et la commission compétente pour le surendettement suit le domicile du débiteur : un locataire parisien relève de la commission de Paris et du juge parisien, ce qui facilite la coordination des calendriers. Les délais pratiques parisiens imposent d’anticiper : signalement au bailleur dès le premier impayé, saisine de la commission sans attendre l’assignation, demande de suspension de l’expulsion dès le commandement de quitter les lieux. Les pièces à préparer pour l’audience parisienne comprennent le dossier Banque de France complet avec récépissé et notification de recevabilité, les trois derniers bulletins de salaire ou attestations d’indemnisation, les justificatifs d’aides au logement, les échanges avec le bailleur et, quand la santé explique l’impayé, les certificats médicaux utiles sans exposer plus que nécessaire. Le canal procédural varie selon le stade : saisine de la commission par dépôt du dossier, contestation de la recevabilité ou de l’orientation devant le juge des contentieux de la protection dans les délais notifiés, défense au fond devant le juge du bail contre la résiliation, demande de suspension provisoire de l’expulsion en cas d’urgence. Les points d’attention du ressort francilien tiennent aux loyers élevés, qui rendent les arriérés massifs en quelques mois, et à la tension du marché locatif, que les juges prennent en compte pour apprécier si la situation du débiteur exige la suspension : retrouver un logement moins cher à Paris en quelques semaines relève souvent de l’illusion, argument que la Cour de cassation a admis comme pertinent dans l’arrêt du 18 octobre 2018 précité, où la tension du marché locatif local justifiait la suspension.

Le fichage au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers accompagne la procédure et mérite une explication franche. L’inscription pendant le plan ou les mesures, puis sa levée à l’issue, conditionne l’accès futur au crédit et parfois à la location, car certains bailleurs privés consultent les signaux de solvabilité. Conserver les attestations de fin de plan, vérifier la radiation effective et constituer un dossier locatif solide avec garanties facilitent le rebond. Les dettes fiscales nées des majorations non rémissibles et les dettes alimentaires restent exclues de tout effacement : un arriéré locatif mêlé à une dette alimentaire envers un ex-conjoint ou à des amendes pénales doit être ventilé avec soin, car seule la part locative s’efface.

Conclusion

Le dossier de surendettement constitue une protection réelle mais partielle pour le locataire poursuivi : il suspend les saisies de l’huissier sur l’arriéré dès la recevabilité, il ouvre la voie au rééchelonnement puis à l’effacement des loyers impayés, et il permet au juge des contentieux de la protection de suspendre provisoirement l’expulsion quand la situation du débiteur l’exige, pour la durée légale que le juge ne peut moduler. Il ne fait pas disparaître le commandement déjà délivré, il n’arrête pas l’instance en résiliation, et il n’autorise jamais l’impayé du loyer courant. La méthode gagnante tient en cinq gestes : déposer tôt un dossier complet et sincère avec le bail et tous les actes reçus, vérifier le décompte du bailleur ligne par ligne, payer le loyer courant en priorité absolue, défendre l’audience en résiliation avec le même dossier que celui de la commission, et solliciter la suspension de l’expulsion dès l’urgence caractérisée. Quand le logement est définitivement trop cher pour les revenus, organiser le départ dans le cadre de la procédure préserve davantage l’avenir que subir l’expulsion. Chaque situation locative mêle bail, décompte, procédure et budget : un examen précis des pièces détermine s’il faut défendre le maintien, négocier le départ ou viser l’effacement.