Dans la nuit du mercredi 24 au jeudi 25 septembre 2026, vers minuit et demi, le restaurant Le Café de la Mer, rue du Port-Lauzières à Nieul-sur-Mer, près de La Rochelle, s’est entièrement embrasé avant même l’arrivée des secours. Une vingtaine de sapeurs-pompiers, sept véhicules, trois fourgons incendie et des lances ont lutté jusqu’à quatre heures du matin pour circonscrire le sinistre et protéger le restaurant voisin, qui n’a pas été atteint. L’établissement, repris au mois d’avril par de nouveaux propriétaires et qui devait fêter ses trente ans d’existence en 2027, est détruit. Une enquête est en cours pour déterminer les circonstances du départ de feu, un élu d’astreinte et la gendarmerie ont sécurisé les abords du site. La même nuit, vers une heure et demie du matin, un second incendie a ravagé des maisons mitoyennes d’environ 300 mètres carrés à Grézac, non loin de Royan, où la propagation des flammes a pu être évitée grâce à quatre lances et à une grande échelle. Deux sinistres, deux configurations juridiques : d’un côté un local commercial qui brûle au milieu d’habitations et de commerces voisins, de l’autre des maisons accolées qui partagent leurs murs. Qui paie la reconstruction du restaurant ? Le voisin dont la maison a noirci peut-il se retourner contre le restaurateur ? Faut-il déclarer le sinistre à son assureur dans un délai précis ? Le locataire d’une maison devenue inhabitable doit-il continuer à payer son loyer ? Et comment reconstruire quand le plan local d’urbanisme a changé depuis la construction ? Les réponses tiennent en deux principes : chacun fait d’abord jouer sa propre assurance, puis les responsabilités se règlent à la faute prouvée, jamais automatiquement.
I. Le restaurant parti en fumée : qui paie les dégâts ?
A. Déclarer l’incendie à son assureur dans les cinq jours ouvrés
Le premier réflexe du restaurateur dont l’établissement vient de brûler, comme celui de tout sinistré, est d’appeler son assureur. Ce réflexe est une obligation légale, enfermée dans un délai strict. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré : « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », et fixe un plancher : « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. ». Autrement dit, le contrat d’assurance peut allonger le délai, jamais le raccourcir en dessous de cinq jours ouvrés. La sanction du retard existe : la déchéance de garantie, qui prive l’assuré de toute indemnité. Mais cette sanction n’est pas automatique. Le même texte dispose : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ». Deux verrous protègent donc le sinistré : il faut une clause de déchéance écrite au contrat, et il faut que l’assureur prouve un préjudice concret causé par le retard, par exemple une aggravation du dommage qu’une intervention rapide de l’expert aurait évitée.
La Cour de cassation applique ces verrous sans faiblir. Le 21 janvier 2021, la deuxième chambre civile a jugé, au visa des articles L. 113-2, 4°, et L. 111-2 du code des assurances, que « l’assureur ne peut opposer à l’assuré une déchéance pour déclaration tardive lorsque le contrat applicable ne comporte pas de clause l’édictant ou lorsque la clause la prévoyant n’est pas conforme à ces dispositions, qui n’autorisent pas d’autres modifications conventionnelles que la prorogation du délai de déclaration de sinistre ». Une clause qui imposerait, à peine de déchéance, un délai de déclaration inférieur à cinq jours ouvrés est donc inopposable à l’assuré, car l’article L. 111-2 déclare ces prescriptions d’ordre public : « Ne peuvent être modifiées par convention les prescriptions des titres Ier, II, III et IV du présent livre », sauf les exceptions qu’il énumère. Plus récemment, le 9 avril 2026, la troisième chambre civile a rappelé : « Selon ce texte, la déchéance pour déclaration tardive d’un sinistre ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice », et censuré une cour d’appel qui s’était contentée d’une « aggravation objective du risque » sans caractériser en quoi le retard avait concrètement aggravé la dette garantie. Pour le restaurateur de Nieul-sur-Mer comme pour ses voisins, la leçon est claire : déclarer par écrit, dès que possible et au plus tard dans les cinq jours ouvrés, conserver la preuve de l’envoi, et si l’assureur oppose une déchéance, exiger qu’il démontre son préjudice et produire la clause du contrat.
La déclaration ne suffit pas : il faut prouver l’étendue des pertes. L’assurance des biens est un contrat d’indemnité, et l’article L. 121-1 du code des assurances dispose que « l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre ». Le restaurateur sera indemnisé à hauteur de la valeur de son fonds, de son matériel et de ses stocks au jour de l’incendie, dans la limite des capitaux garantis, déduction faite de la vétusté et de la franchise prévues au contrat. S’il a souscrit une garantie pertes d’exploitation, elle prendra en charge la marge perdue pendant la fermeture, selon les conditions du contrat. En pratique, les gestes qui protègent l’indemnisation sont simples : photographier et filmer les lieux avant tout nettoyage, dresser l’inventaire du matériel et des stocks détruits avec factures d’achat, conserver les tickets de caisse des frais engagés en urgence comme la mise hors d’eau ou le gardiennage, et exiger d’assister à l’expertise avec ses propres justificatifs, quitte à se faire assister par un expert d’assuré. L’expert de la compagnie chiffre pour la compagnie ; un chiffrage contradictoire évite bien des litiges sur la vétusté appliquée au fourneau ou à la chambre froide.
B. Faire payer le responsable quand le feu se propage aux voisins
À Nieul-sur-Mer, le restaurant voisin du Café de la Mer n’a pas été atteint, et les lances des pompiers ont évité le pire. Mais il suffit d’une braise, d’une toiture mitoyenne ou d’un conduit partagé pour que le feu gagne l’immeuble d’à côté, comme à Grézac où des maisons accolées ont brûlé la même nuit. Le voisin dont la façade noircit ou dont la toiture s’embrase se tourne alors vers celui chez qui l’incendie a pris naissance. C’est ici que le droit réserve sa principale surprise : en matière d’incendie, le responsable ne paie pas automatiquement. L’article 1242 du code civil, qui pose le principe de la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde, contient un alinéa spécial pour le feu : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. » Le détenteur, qu’il soit propriétaire, locataire, exploitant ou occupant, ne répond donc de la propagation de l’incendie que si la victime prouve une faute : un défaut d’entretien de l’installation électrique, un stockage irrégulier de produits inflammables, des travaux par points chauds sans précaution, une négligence caractérisée dans la surveillance des locaux. Sans faute prouvée, chacun garde son dommage et fait jouer sa propre assurance.
Ce régime est exclusif : on ne peut pas le contourner en invoquant les troubles anormaux du voisinage. La Cour de cassation l’a tranché le 7 février 2019 dans une affaire qui ressemble trait pour trait à celle d’un restaurant sous des logements. Un incendie s’était déclaré dans un atelier de carrosserie installé au rez-de-chaussée d’un immeuble et s’était propagé à l’appartement du premier étage ; les propriétaires de l’appartement demandaient réparation sur le fondement des troubles de voisinage. La deuxième chambre civile a approuvé la cour d’appel d’avoir « exactement rappelé que la responsabilité du fait des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ne pouvait être étendue au cas de communication d’un incendie entre immeubles voisins, lequel est régi par les dispositions de l’article 1384 devenu 1242, alinéa 2, du code civil », et d’en avoir déduit que les victimes devaient être déboutées sur ce fondement. L’expertise judiciaire avait établi que le départ de feu résultait d’un court-circuit provoqué par le câblage sous-dimensionné d’une cabine de peinture, sans négligence de l’exploitant, simple utilisatrice des lieux, et sans violation du règlement de copropriété qui autorisait l’activité commerciale. Faute de faute, pas d’indemnité contre le voisin : la victime se retourne vers son propre assureur. Transposée à Nieul-sur-Mer, la solution signifie que le restaurateur dont l’établissement a brûlé par cas fortuit ou par une cause indéterminée ne doit rien aux voisins, même si la fumée a noirci leurs murs. Et elle signifie, en miroir, que le restaurateur victime d’un feu parti de chez son voisin devra prouver la faute de ce voisin pour obtenir autre chose que l’indemnité de sa propre assurance.
La faute, quand elle existe, se prouve par tous moyens : rapport des pompiers et du laboratoire de police scientifique, expertise judiciaire, témoignages, constats d’huissier de justice, photographies des installations avant le sinistre. Le fondement de droit commun reste l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Une fois la faute établie, le responsable paie l’intégralité des préjudices des tiers : travaux de remise en état, perte de jouissance, frais de relogement, perte d’exploitation du commerce voisin fermé par arrêté, préjudice moral. Et les assureurs se règlent entre eux par la subrogation : l’article L. 121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ». Concrètement, l’assureur du voisin indemnisé récupère contre le restaurateur fautif et son assureur de responsabilité civile, jusqu’au montant versé. C’est ce jeu de vases communicants qui explique que les procédures d’incendie durent des années : chaque compagnie paie vite son assuré, puis se retourne pendant cinq ans contre le responsable désigné par l’expertise.
Le restaurateur n’est pas toujours propriétaire de ses murs. Quand il exploite en location, le bailleur des murs peut être recherché si le feu vient de l’immeuble lui-même, par exemple d’une installation électrique vétuste ou d’un conduit de cheminée fissuré que le propriétaire n’a pas entretenu. Dans l’affaire de la carrosserie jugée en 2019, les victimes avaient aussi assigné les bailleurs du local, copropriétaires, pour avoir autorisé l’activité par le bail ; la cour d’appel les a mis hors de cause parce que le règlement de copropriété autorisait le commerce et que l’activité s’y exerçait depuis une quinzaine d’années, parfaitement connue de tous. La leçon vaut pour le Café de la Mer, qui allait fêter ses trente ans : une activité de restauration exercée au su de tous depuis des décennies, conformément aux règlements, ne constitue pas en soi une faute du propriétaire des murs. À l’inverse, le propriétaire qui loue un local en sachant l’installation électrique dangereuse, ou qui refuse les travaux de mise en sécurité qui lui incombent, s’expose à voir sa faute retenue. Quant aux voisins arrivés après l’ouverture du restaurant qui se plaindraient des nuisances ordinaires de l’activité, le nouvel article 1253 du code civil leur oppose une fin de non-recevoir quand l’activité existait avant leur installation : la responsabilité pour trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage « n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien », à condition que ces activités soient conformes aux lois et aux règlements et se soient poursuivies sans aggravation du trouble. Le restaurant trentenaire, exploité conformément à son bail et aux normes, est ainsi doublement protégé : pas de responsabilité sans faute prouvée pour l’incendie, et pas de trouble de voisinage pour une activité antérieure et régulière.
II. Les maisons mitoyennes touchées : assurance, voisins et reconstruction
A. Chacun son assureur, puis les recours entre voisins
À Grézac, ce sont des maisons mitoyennes d’environ 300 mètres carrés qui ont brûlé. Quand plusieurs logements accolés sont touchés, la première question est celle des locataires. Le code civil fait peser sur eux une présomption redoutable. L’article 1733 est sans détour : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. ». Le locataire de la maison où le feu a pris est donc présumé responsable envers son bailleur, sauf à démontrer le cas fortuit, le vice de construction ou la communication par le voisin. Et quand l’immeuble comporte plusieurs locataires, l’article 1734 ajoute : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent », sauf à prouver « que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu », ou « que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus ». En pratique, chaque occupant déclare le sinistre à son assureur habitation, qui indemnise son assuré puis exerce les recours : contre le locataire à l’origine du feu et son assureur, contre le bailleur en cas de vice de construction, contre le voisin d’où le feu s’est communiqué.
Entre propriétaires voisins, la Cour de cassation exige une faute caractérisée contre chacun des responsables désignés, et refuse les condamnations globales motivées par des fautes prêtées à d’autres. Le 14 décembre 2017, la troisième chambre civile a statué sur l’incendie qui avait intégralement détruit une maison et s’était communiqué à l’immeuble voisin. Les juges d’appel avaient condamné les propriétaires de la maison d’origine à indemniser les voisins et leur assureur, en retenant que la responsabilité du feu était partagée entre leur locataire et l’artisan qui avait posé un insert, et que le défaut de ramonage du locataire engageait sa responsabilité. Au visa de « l’article 1384, alinéa 2, devenu 1242, alinéa 2, du code civil », la Cour a cassé : « Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la responsabilité des propriétaires, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». La faute du locataire, même établie, ne suffit pas à condamner les propriétaires ; il faut prouver la faute personnelle de chaque personne recherchée. Pour les maisons mitoyennes de Grézac, la méthode est donc la suivante : l’expertise détermine le point de départ du feu et sa cause, puis le juge impute à chacun ce qui lui revient. Le propriétaire qui a négligé l’entretien de son installation répond de sa négligence ; le voisin qui n’a commis aucune faute ne paie pas, même si le feu est parti de chez lui ; et le locataire répond des manquements à l’entretien courant, comme le ramonage, sans que sa faute rejaillisse automatiquement sur son bailleur.
Les maisons mitoyennes partagent souvent un mur, et le mur commun obéit à des règles propres. L’article 653 du code civil dispose : « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire ». Le mur qui sépare deux maisons accolées est donc présumé appartenir aux deux voisins, sauf titre de propriété ou signe contraire. L’article 655 en tire la conséquence financière : « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun ». Après l’incendie de Grézac, le mur de séparation calciné se reconstruit à frais partagés entre les voisins, chacun faisant intervenir son assureur pour sa part, sans qu’il soit besoin de prouver une faute. Cette règle simple évite bien des procès : on ne cherche pas qui a noirci le mur, on le rebâtit ensemble. Elle ne joue toutefois que pour le mur lui-même ; les dégâts intérieurs de chaque maison relèvent de l’assurance de chacun et des recours pour faute. Les lecteurs qui veulent approfondir le cas général de l’incendie entre maisons voisines peuvent se reporter à notre analyse détaillée des recours et de l’indemnisation entre voisins en cas de maison mitoyenne touchée par le feu (assurance incendie entre maisons voisines et mitoyennes : indemnisation et recours), qui complète utilement le cas particulier du restaurant et des maisons de Charente-Maritime.
B. Se reloger, rompre ou poursuivre le bail, puis reconstruire avec la mairie
Une maison ou un restaurant entièrement détruit pose immédiatement la question du bail : le locataire doit-il continuer à payer le loyer d’un local qui n’existe plus ? L’article 1722 du code civil tranche selon l’ampleur de la destruction : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Destruction totale, comme le Café de la Mer entièrement embrasé : le bail s’éteint de lui-même, sans indemnité de part ni d’autre, et les loyers cessent. Destruction partielle, comme une maison mitoyenne noircie mais habitable en partie : seul le locataire choisit entre une baisse de loyer proportionnée à la perte de jouissance et la résiliation du bail ; le bailleur ne peut pas imposer la résiliation pour perte partielle. La Cour de cassation l’a rappelé le 9 décembre 2009 à propos d’une locataire qui exploitait justement une activité de restauration avec son habitation dans les mêmes locaux : « les bailleurs ne peuvent réclamer la résiliation du bail en cas de perte partielle du local loué, seul le locataire disposant de cette possibilité selon l’article 1722 du code civil ». La même décision précise le test de la destruction totale : les juges doivent rechercher « si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excédait pas sa valeur, emportant ainsi destruction totale de la chose louée ». Quand la remise en état coûte plus cher que l’immeuble, le local est juridiquement détruit en totalité et le bail est résilié de plein droit. Pour les nouveaux propriétaires du Café de la Mer, qui avaient repris l’établissement au mois d’avril, l’enjeu est double : faire constater contradictoirement l’état de destruction totale pour solder le bail des murs s’ils sont locataires, et mobiliser sans attendre la garantie pertes d’exploitation s’ils sont assurés.
Reconstruire suppose l’accord de la mairie et le respect des règles d’urbanisme, parfois plus sévères qu’au jour de la construction d’origine. Le code de l’urbanisme offre une porte de sortie précieuse aux sinistrés : l’article L. 111-15 dispose : « Lorsqu’un bâtiment régulièrement édifié vient à être détruit ou démoli, sa reconstruction à l’identique est autorisée dans un délai de dix ans nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale, le plan local d’urbanisme ou le plan de prévention des risques naturels prévisibles en dispose autrement ». Un restaurant ou une maison régulièrement construite, détruite par l’incendie, peut donc être rebâtie à l’identique dans les dix ans, même si le plan local d’urbanisme a entre-temps réduit les droits à construire, sauf si ce plan, la carte communale ou un plan de prévention des risques a expressément fermé cette porte. La condition est stricte : le bâtiment devait être régulier à l’origine, et la reconstruction doit être à l’identique, sans extension ni surélévation déguisée. En bord de mer, où les règles du littoral et les plans de prévention des risques de submersion se sont durcis, la vérification du plan local et du plan de prévention avant de déposer la demande de permis est indispensable ; la mairie de Nieul-sur-Mer, qui a sécurisé les lieux avec la gendarmerie dès la nuit du sinistre, est le premier guichet : certificat d’urbanisme pour connaître les règles applicables à la parcelle, puis demande de permis de construire pour la reconstruction.
Le maire, justement, dispose de pouvoirs propres pour protéger les passants et les voisins après l’incendie. L’article L. 2212-2 du code général des collectivités territoriales confie à la police municipale une mission générale : « La police municipale a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques. » Cette mission comprend « la démolition ou la réparation des édifices et monuments funéraires menaçant ruine ». Un pignon fragilisé par le feu, une cheminée qui penche sur la rue du Port-Lauzières, des gravats instables : le maire peut ordonner au propriétaire les mesures de sécurisation, l’interdiction d’accès et, si le danger persiste, les travaux d’office. C’est le fondement de la présence de l’élu d’astreinte sur les lieux dès la nuit du sinistre. Précision utile pour les sinistrés qui comparent avec les inondations dont Nieul-sur-Mer fait aussi l’objet dans les recherches des internautes : l’incendie isolé ne relève pas du régime des catastrophes naturelles. L’article L. 125-1 du code des assurances réserve ce régime aux « dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », et dispose : « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ». Aucun arrêté n’est attendu pour un incendie accidentel d’origine indéterminée : l’indemnisation suit le droit commun de l’assurance et de la responsabilité, sans commission interministérielle ni délai d’attente. En revanche, si votre maison cumule les sinistres, incendie aujourd’hui et inondation demain, chaque événement suit son régime : expertise et assurance pour le feu, arrêté interministériel et garantie catastrophes naturelles pour l’eau.
Conclusion
Le double incendie de la nuit du 24 au 25 septembre 2026 en Charente-Maritime illustre en grandeur réelle le triptyque du droit du feu : déclarer vite, prouver la faute, reconstruire dans les règles. Le restaurateur du Café de la Mer et les propriétaires des maisons mitoyennes de Grézac déclarent leur sinistre à leur assureur dans les cinq jours ouvrés, lettre recommandée et inventaire photographié à l’appui, en sachant que la déchéance pour retard suppose une clause écrite et un préjudice prouvé de l’assureur. Chacun est indemnisé par sa propre assurance, dans la limite de la valeur du bien au jour du sinistre. Puis vient le temps des responsabilités : aucune condamnation automatique du voisin d’où le feu est parti, car l’incendie obéit au régime exclusif de la faute prouvée, à l’exclusion des troubles de voisinage ; la faute du locataire ne se reporte pas sur le propriétaire ; le mur mitoyen se rebâtit à frais partagés. Enfin, le bail suit la destruction, totale ou partielle, et la reconstruction à l’identique reste possible pendant dix ans malgré un urbanisme devenu plus strict, sous le contrôle de la mairie qui sécurise les lieux. Incendie de restaurant ou de maisons accolées, la méthode ne change pas : constat contradictoire, expertise, assurance d’abord, recours ensuite, et jamais de renoncement face à un refus sommaire de garantie que la jurisprudence encadre étroitement.
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