Dans la nuit du mercredi 24 au jeudi 25 septembre 2026, les sapeurs-pompiers de Charente-Maritime ont été appelés peu après minuit pour l’incendie d’un restaurant situé au port du Plomb, à Nieul-sur-Mer, près de La Rochelle. L’établissement était entièrement embrasé à l’arrivée des vingt-sept soldats du feu, qui ont engagé trois fourgons incendie, un camion feu de forêt et deux lances pour circonscrire le sinistre. Une heure plus tard, vers une heure trente du matin, un dispositif comparable, renforcé d’un véhicule infirmier et d’un camion grande échelle, était mobilisé pour un feu de maisons mitoyennes d’environ trois cents mètres carrés à Grézac, non loin de Royan, où la propagation des flammes a pu être évitée grâce à quatre lances à incendie. Ces faits, rapportés par la presse régionale le 25 septembre 2026, posent une question que des milliers de propriétaires de maisons mitoyennes se posent chaque année : quand le feu prend chez le voisin et abîme votre maison, qui paie les réparations, qui indemnise la période pendant laquelle vous ne pouvez plus habiter chez vous, et par quel bout commencer pour ne pas perdre vos droits. Cet article répond à ces trois questions dans l’ordre où vous devez agir : d’abord faire jouer votre propre assurance habitation, ensuite organiser la preuve de l’origine du feu, puis obtenir l’indemnisation complète auprès du responsable et de son assureur.
I. Faire jouer votre assurance habitation sans attendre la fin de l’enquête
A. Assurance incendie obligatoire et déclaration du sinistre : qui déclare, à qui et dans quel délai
Le premier réflexe détermine souvent la suite de l’indemnisation. Dès que vous avez connaissance du sinistre, vous devez donner avis à votre assureur dans le délai fixé par votre contrat. La loi encadre strictement ce délai : l’article L. 113-2 du code des assurances dispose que l’assuré doit « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » En pratique, les contrats d’assurance habitation retiennent presque toujours ce minimum de cinq jours ouvrés. Le point de départ court du jour où vous avez eu connaissance du sinistre, pas du jour de l’incendie : si vous étiez en déplacement pendant le feu du restaurant voisin et que vous découvrez les dégâts à votre retour, le délai part de cette découverte. Adressez la déclaration par lettre recommandée avec accusé de réception ou par envoi recommandé électronique, décrivez les dommages pièce par pièce, et joignez déjà les premières photographies. Cette déclaration ne préjuge pas de la responsabilité du voisin : elle ouvre votre propre garantie, celle de votre assurance incendie maison, pendant que l’enquête sur l’origine du feu suit son cours.
Si vous êtes locataire de la maison endommagée, déclarez le sinistre à votre assurance habitation et prévenez en parallèle le propriétaire bailleur par écrit, car les désordres touchent ses murs et engagent potentiellement ses propres garanties. Si vous êtes propriétaire bailleur et que vous n’occupez pas les lieux, vérifiez votre garantie propriétaire non occupant : c’est elle qui prend en charge les dommages aux murs et aux équipements qui vous appartiennent lorsque le logement est loué. Dans l’affaire de Nieul-sur-Mer, le restaurant détruit était un local d’exploitation : son exploitant relève de son assurance professionnelle et le propriétaire des murs de sa propre police, tandis que chaque voisin relève de son assurance habitation. Chacun déclare donc de son côté, et c’est ensuite entre assureurs et responsables que les comptes se règlent. Ne tardez jamais sous prétexte que « c’est le voisin qui paiera » : votre déclaration dans les cinq jours ouvrés conditionne votre indemnisation rapide, et la recherche du responsable peut durer des mois.
Constituez dès les premières heures un dossier de preuves matérielles. Photographiez chaque pièce, les façades, la toiture, les menuiseries, les traces de suie et les dégâts des eaux d’extinction, qui sont souvent aussi coûteux que le feu lui-même. Conservez les factures des premières mesures de sauvegarde : bâchage de la toiture, mise hors tension, gardiennage, relogement d’urgence. Ces frais exposés pour limiter l’aggravation du dommage sont en principe pris en charge au titre de la garantie, à condition d’être justifiés et proportionnés. Dressez un inventaire du mobilier détruit ou endommagé avec les factures d’achat quand vous les avez, et notez les dates et heures de chaque démarche. Ce dossier servira deux fois : pour votre assureur, et plus tard pour le recours contre l’auteur de l’incendie.
B. Expertise de l’assureur, provision et contre-expertise : comment ne pas subir le chiffrage
Après votre déclaration, votre assureur mandate un expert chargé de constater les désordres et de chiffrer les réparations. Préparez cette visite comme une échéance décisive : soyez présent, faites visiter l’intégralité des locaux y compris les combles, la cave et les dépendances, et remettez à l’expert votre inventaire, vos photographies et vos factures. Signalez systématiquement les dommages indirects que l’expert pourrait minimiser : enfumage des textiles et des matelas, suie dans les circuits de ventilation, microfissures apparues sur les enduits après le choc thermique, infiltrations dues aux eaux d’extinction, perte d’usage des pièces condamnées. Chaque poste oublié pendant l’expertise devient ensuite difficile à rouvrir. Si votre maison est mitoyenne du bâtiment incendié, demandez que l’expert examine le mur séparatif sur toute sa hauteur : un mur mitoyen fragilisé par la chaleur engage la solidité des deux constructions, et l’article 653 du code civil rappelle que « Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire. » Cette présomption de mitoyenneté détermine qui supporte la reconstruction du mur, question que l’expert doit intégrer à son rapport plutôt que de la laisser aux seuls échanges entre voisins.
Lorsque le rapport d’expertise vous parvient et que le chiffrage vous paraît insuffisant, vous n’êtes pas tenu de l’accepter. Vous pouvez missionner à vos frais un expert d’assuré pour une contre-expertise contradictoire : son rapport chiffré, établi après visite commune avec l’expert de la compagnie, constitue la pièce la plus efficace pour obtenir une réévaluation. Adressez ensuite à l’assureur une réclamation écrite et chiffrée, poste par poste, en joignant le rapport de votre expert et les devis d’artisans. Pendant ces échanges, demandez le versement d’une provision : quand la garantie est acquise dans son principe et que seul le montant reste discuté, l’assureur peut verser une avance qui vous permet d’engager les travaux urgents et de financer le relogement. Si le désaccord persiste sur l’étendue de la garantie elle-même, par exemple si l’assureur invoque une exclusion ou une fausse déclaration, la voie judiciaire reste ouverte, mais elle suppose un dossier complet : contrat, déclaration de sinistre, rapports d’expertise des deux côtés, devis et factures. C’est ce dossier, constitué dès la première semaine, qui fera la différence un an plus tard devant le tribunal.
Gardez à l’esprit le mécanisme qui jouera ensuite en arrière-plan : une fois qu’il vous a indemnisé, votre assureur récupère contre le responsable. L’article L. 121-12 du code des assurances prévoit que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. » Concrètement, en signant le reçu d’indemnité, vous transmettez à votre assureur vos droits contre l’auteur de l’incendie à hauteur de ce qu’il vous a versé. Ne signez donc aucun document qui éteindrait vos droits au-delà de l’indemnité perçue, et ne donnez au responsable ou à son assureur aucune décharge générale : conservez la part de votre préjudice qui n’aurait pas été couverte, comme la franchise ou le préjudice moral, pour l’exercer vous-même. Le même texte protège votre entourage : l’assureur n’a aucun recours contre les personnes vivant habituellement à votre foyer, sauf malveillance, ce qui compte lorsque le feu est parti de chez vous et a gagné la maison voisine.
II. Faire payer l’auteur du feu et son assureur : faute à prouver et action directe
A. Feu du voisin et faute à prouver : le régime de l’incendie communiqué entre maisons mitoyennes
Beaucoup de voisins sinistrés imaginent que le responsable de l’incendie doit réparer par principe, dès lors que le feu est parti de chez lui. Le droit français est plus exigeant : en matière de communication d’incendie entre immeubles voisins, la victime doit prouver une faute. L’article 1242 du code civil pose d’abord le principe général de la responsabilité du fait des choses que l’on a sous sa garde, puis énonce la règle spéciale de l’incendie : « Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. » Le fondement général de cette exigence figure à l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Sans faute établie du détenteur du local où le feu a pris, pas d’indemnisation sur ce fondement, même si la provenance du feu est certaine. Tout l’enjeu du dossier voisin consiste donc à identifier une faute : installation électrique défectueuse ou non conforme, stockage de matières inflammables, travaux par points chauds sans précaution, défaut d’entretien d’un conduit ou d’un appareil, manquement aux règles de sécurité d’un local professionnel.
La Cour de cassation a fermé la porte de sortie que certaines victimes tentaient d’emprunter pour échapper à cette preuve : le trouble anormal de voisinage. Dans un arrêt du 7 février 2019, la deuxième chambre civile a jugé que « la responsabilité du fait des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ne pouvait être étendue au cas de communication d’un incendie entre immeubles voisins, lequel est régi par les dispositions de l’article 1384 devenu 1242, alinéa 2, du code civil », et elle en a déduit que les voisins devaient être déboutés de leur demande d’indemnisation sur ce fondement (Cass. 2e civ., 7 févr. 2019, n° 18-10.727). Dans cette affaire, un incendie né dans un atelier de carrosserie s’était propagé à l’appartement situé au-dessus, et les propriétaires voisins avaient invoqué le trouble de voisinage pour obtenir réparation sans prouver de faute : la Cour a rejeté le pourvoi. La leçon est directe pour les maisons mitoyennes touchées par le feu du voisin : ne fondez pas votre action sur le seul trouble de voisinage, car ce fondement sera écarté, et concentrez vos efforts sur la preuve d’une faute à l’origine de l’incendie. Le trouble de voisinage conserve un rôle pour les nuisances qui ne sont pas la communication du feu elle-même, comme des émanations ou des désordres persistants après la remise en état, mais il ne remplace pas la démonstration de la faute pour les dégâts de l’incendie.
La situation se complique utilement pour la victime quand le local d’où est parti le feu est occupé par un locataire, comme c’est fréquent pour un restaurant exploité dans des murs appartenant à un tiers. Dans les rapports entre bailleur et preneur, la loi est sévère pour le locataire : l’article 1733 du code civil dispose qu’« Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Et quand plusieurs locataires se partagent l’immeuble, l’article 1734 du code civil prévoit que « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » La Cour de cassation a articulé ces deux régimes dans un arrêt du 19 septembre 2012 : « dans ses rapports avec le bailleur, le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine, mais que vis-à-vis des tiers, il n’est responsable des dommages causés par l’incendie ayant pris naissance dans l’immeuble qu’il occupe que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable » (Cass. 3e civ., 19 sept. 2012, nos 11-10.827 et 11-12.963). Dans cette affaire née de l’incendie de locaux commerciaux où les expertises n’avaient pas permis de départager l’origine électrique du feu entre deux locaux loués, les deux locataires ont été retenus responsables sans faute à l’égard du bailleur, proportionnellement à la valeur locative de leurs lots. Pour le voisin tiers, la distinction est capitale : contre le locataire du local incendié, prouvez sa faute ; contre le propriétaire bailleur, recherchez sa propre faute, par exemple un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes et des équipements lui incombant.
La preuve de la faute se construit avec les documents de l’enquête et de l’expertise. Réclamez une copie du rapport d’intervention des sapeurs-pompiers, suivez les conclusions de l’enquête sur l’origine du sinistre, et faites consigner par l’expert judiciaire ou amiable tout indice matériel : conducteur électrique sous-dimensionné ou non normalisé, comme dans l’affaire jugée en 2019 où un câble d’éclairage défectueux avait provoqué le feu, stockage anormal, absence d’extincteurs ou de détecteurs dans un local professionnel, travaux récents sans précaution. Les témoignages des voisins sur les circonstances du départ de feu, les photographies prises pendant l’incendie et les constatations d’huissier sur l’état des installations avant remise en état complètent utilement le dossier. Plus l’origine fautive est documentée tôt, plus l’action directe contre l’assureur du responsable, examinée ci-après, aboutit vite.
B. Action directe contre l’assureur du voisin et subrogation : se faire payer sans attendre qu’il reconnaisse sa faute
Vous n’êtes pas obligé de poursuivre le voisin lui-même pour être indemnisé : la loi vous ouvre une action directe contre son assureur de responsabilité civile. L’article L. 124-3 du code des assurances dispose que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. » Ce texte vous permet d’assigner directement la compagnie qui garantit le restaurateur, l’artisan ou le particulier à l’origine du feu, et l’assureur ne peut verser à un autre que vous les sommes dues tant que vous n’avez pas été désintéressé. En pratique, identifiez cet assureur au plus tôt : demandez ses coordonnées au voisin par lettre recommandée, et à défaut saisissez le tribunal pour obtenir communication du contrat. Les assureurs connaissent parfaitement ce mécanisme et ouvrent un dossier d’indemnisation du tiers dès réception de votre réclamation chiffrée accompagnée de l’expertise et des preuves de la faute. Cette action directe coexiste avec votre propre garantie : vous pouvez être indemnisé rapidement par votre assureur habitation, qui exercera ensuite son recours subrogatoire contre le responsable et son assureur en application de l’article L. 121-12, tout en conservant à votre profit la part non couverte de votre préjudice, comme la franchise, les frais exposés et le préjudice de jouissance résiduel.
Une décision récente de la Cour de cassation lève un obstacle que les assureurs opposaient parfois aux victimes directes. Dans un arrêt du 16 décembre 2021, la deuxième chambre civile a jugé : « Il résulte de ce texte, selon lequel le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, que la recevabilité de l’action directe contre cet assureur n’est pas subordonnée à la déclaration préalable du sinistre par la victime auprès de son propre assureur. » (Cass. 2e civ., 16 déc. 2021, n° 20-16.340). Autrement dit, l’assureur du responsable ne peut pas rejeter votre action directe au motif que vous n’auriez pas d’abord déclaré le sinistre à votre propre compagnie. Cette solution sécurise la stratégie en deux temps décrite dans cet article : déclarer à votre assureur pour être indemnisé vite, et agir en parallèle contre l’assureur du responsable pour obtenir le solde, sans que l’un puisse vous renvoyer vers l’autre pour vous faire attendre. Si votre assureur a déjà payé et se trouve subrogé dans vos droits, coordonnez-vous avec lui pour éviter les doubles demandes sur les mêmes postes, mais conservez l’initiative sur les postes qu’il n’a pas couverts.
Reste la question des nuisances qui survivent à l’incendie lui-même : odeurs de fumée persistantes, suie qui réapparaît, mur mitoyen fragilisé, activité du chantier de reconstruction du voisin. C’est ici que le trouble anormal de voisinage retrouve sa place, à son fondement propre. L’article 1253 du code civil dispose que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Cette responsabilité de plein droit, sans faute à prouver, permet d’obtenir la cessation du trouble et la réparation du préjudice de jouissance pour les désordres postérieurs et distincts de la communication du feu. En revanche, comme l’a jugé la Cour de cassation en 2019, elle ne permet pas de contourner l’exigence de faute pour les dégâts causés par la propagation des flammes elle-même. Articulez donc les deux fondements dans votre réclamation : faute prouvée pour les dégâts de l’incendie, trouble de voisinage pour les nuisances durables qui suivent. Cette articulation vaut aussi entre voisins d’un même ensemble de maisons mitoyennes, où le chantier de reconstruction du bâtiment incendié génère bruit, poussières et perte d’ensoleillement pendant des mois.
Pour situer votre dossier dans son ensemble, les voisins du restaurant détruit à Nieul-sur-Mer et les propriétaires des maisons mitoyennes de Grézac se trouvent dans la même configuration juridique, même si les deux sinistres sont distincts : d’un côté un foyer professionnel dont l’exploitant et le propriétaire des murs répondent chacun de leur faute, de l’autre des maisons contiguës où la propagation impose de démêler les responsabilités mur par mur. Si votre situation concerne le restaurateur lui-même, ses pertes d’exploitation et ses recours relèvent d’une analyse dédiée, déjà publiée sur ce site à propos de ce même incendie (assurance incendie du restaurant après l’incendie de Nieul-sur-Mer). Le présent article traite exclusivement du côté voisin : votre déclaration, votre expertise, la preuve de la faute et l’action directe contre l’assureur du responsable.
Conclusion
Quand le feu du voisin atteint votre maison mitoyenne, l’ordre des démarches conditionne le résultat. Déclarez le sinistre à votre assurance habitation dans les cinq jours ouvrés de sa découverte, par recommandé, avec photographies et inventaire, sans attendre la fin de l’enquête sur l’origine du feu. Faites chiffrer l’intégralité des dommages, y compris l’enfumage, les dégâts des eaux d’extinction et l’état du mur mitoyen, et contestez par contre-expertise tout chiffrage insuffisant en demandant une provision pour les travaux urgents. Identifiez l’assureur du responsable et exercez l’action directe de l’article L. 124-3, que votre propre déclaration ne conditionne pas, tout en laissant votre assureur exercer son recours subrogatoire pour ce qu’il vous a versé. Prouvez la faute à l’origine de l’incendie avec le rapport des pompiers, l’expertise et les témoignages, car la communication du feu entre voisins exige cette preuve et ne relève pas du trouble de voisinage. Réservez ce dernier fondement aux nuisances durables qui suivent le sinistre. Avec ce dossier constitué dès la première semaine, vous obtenez une indemnisation rapide de votre assureur et conservez toutes vos cartes contre le responsable et sa compagnie.
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