Le 24 septembre 2026, le groupe Auchan a annoncé être entré en négociations exclusives avec Lidl pour lui céder ses 17 derniers supermarchés, ceux qui n’avaient pas trouvé preneur lors des vagues précédentes. L’opération, présentée aux instances représentatives du personnel le jour même, reste soumise à l’autorisation des autorités de concurrence et pourrait devenir effective au premier trimestre 2027, selon le communiqué relayé par Capital du 24 septembre 2026. Elle s’inscrit dans la transformation du réseau de l’enseigne nordiste, qui avait déjà obtenu début juillet la validation de la cession de 167 supermarchés à Intermarché et Netto, tandis que 164 magasins doivent passer sous enseigne Intermarché ou Netto au sein du groupe Les Mousquetaires, comme le rapporte Actu.fr du 25 septembre 2026. Les magasins concernés vont de Vézeronce-Curtin et Villefontaine en Isère à Calais, Saint-Quentin, Cahors, Vitry-sur-Seine ou Port-Saint-Louis-du-Rhône. Derrière l’enseigne qui change, une question surgit pour une catégorie d’intéressés dont on parle peu : le propriétaire des murs. Quand le supermarché Auchan devient un Lidl, le bailleur peut-il refuser le repreneur, revoir le loyer, retenir le dépôt de garantie ou faire opposition au prix de cession ? Les réponses tiennent en deux temps : d’abord le sort du bail lui-même face à la cession du magasin, ensuite les leviers concrets qui protègent les loyers et les charges.
I. Le bail commercial suit-il le supermarché cédé à Lidl ?
La première interrogation du bailleur porte sur l’essentiel : vais-je me retrouver avec Lidl comme locataire sans l’avoir choisi ? La réponse dépend de la mécanique juridique retenue pour transférer chaque magasin, et le droit des baux commerciaux encadre étroitement les deux hypothèses.
A. Auchan supermarché cédé avec son fonds de commerce : le bail part avec le magasin, mais la clause d’agrément reste votre verrou
Quand un distributeur cède un magasin avec sa clientèle, son nom commercial, son matériel et son droit au bail, il cède un fonds de commerce. Le supermarché Auchan de Cahors, de Crest ou d’Aurec-sur-Loire, avec son achalandage local et son équipe, constitue un tel fonds, et le droit au bail commercial en est un élément. Dans ce schéma, le bail suit le fonds : l’acquéreur, ici la structure désignée par Lidl, devient locataire à la place du cédant. Le bailleur ne peut pas s’opposer au principe même de cette transmission. L’article L. 145-16 du code de commerce dispose en effet que « Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise ». Une clause qui interdirait purement et simplement toute cession est donc réputée non écrite : elle est privée d’effet, et le bailleur ne peut s’en prévaloir pour bloquer l’arrivée de Lidl.
Mais cette protection du cédant a une limite que les bailleurs connaissent mal et qui fait toute la différence en pratique : la loi prohibe les interdictions, pas les encadrements. Une clause qui subordonne la cession à l’autorisation préalable du bailleur, qui impose un acte authentique ou qui exige la convocation du bailleur à la signature reste valable, parce qu’elle organise la cession au lieu de l’interdire. La Cour de cassation l’a jugé dans une espèce où le bail stipulait que la cession devait être agréée par la bailleresse, convoquée à la signature de l’acte quinze jours au moins avant la date prévue. Faute de convocation et d’accord écrit, la cour d’appel avait déclaré la cession inopposable aux bailleurs, et la troisième chambre civile a approuvé : elle « en a exactement déduit que la cession du fonds de commerce était inopposable aux consorts [D] » (Cass. 3e civ., 17 nov. 2016, n° 13-16.636). Mieux, la Cour a admis que le non-respect de la clause d’agrément pouvait justifier la résiliation du bail, relevant que « le manquement aux obligations du bail constituait une faute suffisamment grave pour justifier sa résiliation aux torts du locataire ». Neuf ans plus tard, la même chambre a confirmé la solution face à une clause imposant un acte authentique avec le bailleur dûment appelé : « Ayant exactement retenu qu’était valable la clause qui imposait au locataire d’établir tout acte de cession, en ce incluant la cession du fonds de commerce, par acte authentique, le bailleur dûment appelé », la cour d’appel « a légalement justifié sa décision de retenir que la cession du fonds de commerce comportant cession du droit au bail était inopposable au bailleur » (Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-23.372). Concrètement, le propriétaire des murs d’un supermarché Auchan doit donc relire son bail dès l’annonce : si le contrat contient une clause d’agrément ou une exigence de forme, il dispose d’un droit de regard réel, et une cession conclue dans son dos lui est inopposable, ce qui ouvre la voie à l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre ou à la résiliation.
Deux garde-fous complètent le tableau. D’abord, le silence du bailleur ne vaut pas acceptation automatique, mais son comportement compte : encaisser durablement les loyers du repreneur sans réserve, participer aux pourparlers puis se taire, répondre au notaire sur les seuls arriérés sans évoquer l’agrément, autant d’attitudes que le cessionnaire invoquera pour plaider une renonciation tacite. Dans l’affaire de 2016, la bailleresse avait encaissé quatre mois de loyers du cessionnaire sans que la Cour y voie une acceptation, mais chaque dossier s’apprécie sur ses faits, et un bailleur avisé proteste par écrit dès qu’il apprend le projet, rappelle la clause et exige d’être appelé à l’acte. Ensuite, si la garantie du cédant, souvent une caution bancaire ou un engagement de la maison mère, ne peut plus jouer après la cession, tout n’est pas perdu : l’article L. 145-16 du code de commerce prévoit que « si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes ». Le bailleur peut donc demander au juge des garanties de remplacement, par exemple un dépôt de garantie complémentaire ou une garantie à première demande du repreneur. Enfin, rappelons que le local reste soumis au statut des baux commerciaux dès lors qu’un fonds y est exploité : l’article L. 145-1 du code de commerce dispose que « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité », de sorte que Lidl, repreneur du fonds, recueille le bénéfice du statut, y compris le droit au renouvellement, dans les conditions examinées en seconde partie.
B. Auchan supermarché transféré par les titres ou rattaché à une franchise : aucun changement de locataire, mais une vigilance intacte
La cession d’un fonds n’est pas le seul montage possible. Quand un groupe cède des magasins, il peut aussi céder les titres de la société qui exploite chaque point de vente, ou loger l’opération dans une fusion, une scission, un apport partiel d’actif ou une transmission universelle de patrimoine. Dans ce cas, la personne du locataire ne change pas : la société locataire demeure, seuls ses associés changent. Le bail continue sans formalité, et le bailleur ne dispose d’aucun droit d’agrément sur la cession des actions ou des parts, sauf clause spécifique et licite du bail, par exemple une clause de garantie de la maison mère en cas de changement de contrôle, dont il faudra vérifier la rédaction et la portée. L’article L. 145-16 du code de commerce règle les restructurations en prévoyant la substitution automatique : la société issue de la fusion, la bénéficiaire de l’apport ou de la transmission universelle sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées au locataire initial dans tous les droits et obligations du bail. Le bailleur ne peut donc pas tirer prétexte d’une fusion interne au groupe Auchan ou au groupe Lidl pour réclamer un nouveau bail ou une indemnité.
La vague de transferts vers Intermarché et Netto mérite une attention particulière, car une partie des 164 magasins bascule en franchise ou en location-gérance. La location-gérance ne fait pas disparaître le bail : le propriétaire du fonds, qui le donne en location-gérance, conserve la qualité de preneur à l’égard du bailleur des murs, tandis que le gérant exploite le fonds à ses risques. Le statut protecteur suit le fonds, puisque l’article L. 145-1 du code de commerce précise que « le propriétaire du fonds bénéficie néanmoins des présentes dispositions » quand le fonds est exploité en location-gérance. Pour le bailleur, la conséquence est double : son interlocuteur juridique reste le même, mais la solidité économique de l’exploitant effectif change, avec un franchisé ou un locataire-gérant indépendant à la place d’un groupe intégré. C’est le moment de vérifier les assurances, les garanties et le respect de la destination contractuelle, car un franchisé qui transformerait la surface alimentaire en une autre activité violerait la clause de destination et s’exposerait à la résiliation. Par ailleurs, le sort des salariés suit son propre régime, indépendant du bail : « Lorsque survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise » (article L. 1224-1 du code du travail), point développé dans notre analyse dédiée aux droits des salariés, des porteurs de bons d’achat et des fournisseurs face au rachat des 17 magasins. De même, l’opération reste suspendue à l’aval des autorités de concurrence, puisque « L’opération de concentration doit être notifiée à l’Autorité de la concurrence avant sa réalisation » (article L. 430-3 du code de commerce) ; les recours ouverts aux concurrents et les conditions de l’autorisation sont exposés dans notre décryptage du contrôle des concentrations sur la cession des 17 magasins. Le bailleur a donc intérêt à caler son calendrier sur celui de l’autorisation : tant que l’opération n’est pas purgée, tout acte de cession reste fragile.
II. Comment le propriétaire des murs sécurise ses loyers, ses charges et son dépôt de garantie ?
Une fois le principe de la transmission compris, le bailleur passe aux questions d’argent : qui paie les loyers impayés, comment intercepter le prix de cession, que devient le dépôt de garantie, et le repreneur paiera-t-il le même loyer ? Le code de commerce offre des outils précis, à manier dans des délais courts.
A. Faire opposition au prix de cession dans les dix jours et verrouiller le dépôt de garantie : que faire quand le supermarché change de mains ?
La vente d’un fonds de commerce obéit à une publicité organisée qui profite directement aux créanciers du cédant, dont le bailleur fait partie pour les loyers échus impayés. L’article L. 141-12 du code de commerce impose la publicité de « toute vente ou cession de fonds de commerce, consentie même sous condition ou sous la forme d’un autre contrat », « publiée à la diligence de l’acquéreur sur un support habilité à recevoir des annonces légales dans le département dans lequel le fonds est exploité et sous forme d’extrait ou d’avis au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales » dans la quinzaine de sa date. Le bailleur d’un supermarché de Salernes, de Forcalquier ou de Saint-Jean-de-Maurienne doit donc surveiller les annonces légales de son département et le BODACC dès l’annonce des négociations, car le délai d’action court à compter de ces publications. La publication doit elle-même respecter un formalisme strict : l’article L. 141-13 du code de commerce exige, à peine de nullité, l’enregistrement préalable de l’acte et un extrait mentionnant la date de l’acte, l’identité de l’ancien et du nouveau propriétaire, la nature et le siège du fonds, le prix stipulé et une élection de domicile dans le ressort du tribunal. Un extrait incomplet est une faille que le bailleur peut exploiter pour contester la régularité de la procédure.
Le levier principal tient dans l’opposition au paiement du prix. L’article L. 141-14 du code de commerce dispose que « Dans les dix jours suivant la dernière en date des publications prévues à l’article L. 141-12, tout créancier du précédent propriétaire, que sa créance soit ou non exigible, peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, opposition au paiement du prix ». Dix jours seulement : le bailleur qui découvre la publication dans la presse locale doit réagir immédiatement, chiffrer sa créance de loyers et charges échus, et notifier l’opposition au domicile élu indiqué dans l’extrait, par commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en énonçant le montant et les causes de la créance et en élisant domicile dans le ressort de la situation du fonds. L’effet est puissant : aucun versement amiable ou judiciaire du prix n’est ensuite opposable aux créanciers opposants, ce qui bloque le prix entre les mains de l’acquéreur ou du séquestre jusqu’au règlement. Mais la même disposition contient une restriction que les bailleurs découvrent souvent trop tard : « Le bailleur ne peut former opposition pour loyers en cours ou à échoir, et ce, nonobstant toutes stipulations contraires ». Autrement dit, l’opposition ne garantit que les loyers déjà échus et impayés, jamais les loyers futurs ni le simple risque d’impayé du repreneur. Pour les loyers à échoir, la protection passe par d’autres voies : l’exigence de garanties de remplacement devant le tribunal sur le fondement de l’article L. 145-16, la négociation d’un avenant avec le cessionnaire, ou la mise en jeu de la solidarité du cédant si le bail la prévoit, clause fréquente qu’il faut relire et activer par une mise en demeure en bonne forme.
Si le cédant conteste l’opposition, la procédure se poursuit devant le juge des référés. D’une part, « le vendeur peut, en tout état de cause, après l’expiration du délai de dix jours, se pourvoir en référé devant le président du tribunal afin d’obtenir l’autorisation de toucher son prix malgré l’opposition » (article L. 141-15 du code de commerce), à charge pour lui de consigner une somme suffisante fixée par le juge ; d’autre part, « Si l’opposition a été faite sans titre et sans cause ou est nulle en la forme et s’il n’y a pas instance engagée au principal, le vendeur peut se pourvoir en référé devant le président du tribunal, à l’effet d’obtenir l’autorisation de toucher son prix, malgré l’opposition » (article L. 141-16 du code de commerce). Le bailleur doit donc former une opposition titrée, chiffrée et motivée, puis, si le vendeur saisit le juge des référés, se tenir prêt à justifier de sa créance et à solliciter l’affectation spéciale de la somme consignée à la garantie de ses loyers impayés. Reste la question du dépôt de garantie versé par Auchan à l’entrée dans les lieux. En cas de cession du bail avec le fonds, le bail se poursuit avec le même contrat : le dépôt reste en principe entre les mains du bailleur jusqu’à l’expiration du bail, et le cédant ne peut en exiger la restitution immédiate au jour de la cession. En pratique, le cessionnaire rembourse au cédant le montant du dépôt, puis récupérera la somme auprès du bailleur en fin de bail, ou bien verse un nouveau dépôt tandis que l’ancien est restitué. Tout dépend de la rédaction du bail et de l’acte de cession : le bailleur exige un état des lieux de sortie partiel, un décompte de charges arrêté au jour du transfert, et un écrit tripartite qui constate qui doit quoi à qui, sous peine de contentieux croisés sur les dégradations et les arriérés de charges. Les commerçants de la galerie attenante, lorsqu’elle existe, ne sont pas oubliés : leurs propres baux se poursuivent, mais ils peuvent agir contre le bailleur ou le cédant si la vacance prolongée du supermarché locomotive dégrade l’achalandage promis dans leurs contrats.
B. Renouvellement, loyer plafonné et résiliation face à Lidl : comment réagir à Paris et en Île-de-France quand l’enseigne change ?
L’arrivée de Lidl ne remet pas le compteur du bail à zéro : le repreneur recueille le bail dans son état, avec son loyer, sa durée restant à courir et ses clauses. Au renouvellement, le principe reste la valeur locative : « Le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative » (article L. 145-33 du code de commerce), déterminée d’après « 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ». Le changement d’enseigne, à lui seul, ne constitue pas automatiquement une modification notable justifiant un déplafonnement : l’article L. 145-34 du code de commerce n’autorise le dépassement de la variation de l’indice des loyers commerciaux ou des activités tertiaires qu’« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 », et la destination alimentaire demeure en général inchangée entre un supermarché Auchan et un supermarché Lidl. En revanche, le bailleur documentera tout ce qui change réellement : travaux de transformation du repreneur, extension de la surface de vente, modification des horaires d’ouverture, évolution du flux de clientèle et des facteurs locaux de commercialité autour du centre. Une expertise amiable ou judiciaire, sollicitée tôt, fige ces éléments et prépare le renouvellement.
En cas d’impayés du cédant ou du repreneur, la voie de la résiliation obéit à un formalisme rigoureux, récemment durci dans un sens favorable au locataire qui paie. « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (article L. 145-41 du code de commerce), dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, applicable aux demandes introduites depuis son entrée en vigueur. Le bailleur signifie donc un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui mentionne le délai d’un mois à peine de nullité, puis, faute de paiement, assigne en constat de la résiliation. Mais le juge peut accorder des délais et suspendre la clause résolutoire, et la loi nouvelle conditionne cette faveur : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience ». Un repreneur solvable qui reprend le paiement courant échappera donc le plus souvent à la résiliation, tandis qu’un cessionnaire défaillant cumulant arriérés et impayés courants s’y exposera. Le commandement doit être rédigé sans erreur, car toute nullité fait repartir le délai et laisse les loyers s’accumuler.
À Paris et en Île-de-France, où plusieurs magasins sont concernés, Vitry-sur-Seine dans le Val-de-Marne en tête, le contentieux relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : pour un supermarché parisien, le tribunal judiciaire de Paris, parvis du Tribunal de Paris, et pour les magasins de petite et grande couronne, les tribunaux judiciaires de Créteil, Nanterre, Bobigny, Évry, Versailles, Meaux, Melun, Pontoise ou Chartres selon le département. La procédure de résiliation ou de fixation du loyer de renouvellement s’y instruit avec des délais de mise en état de plusieurs mois, pendant lesquels les loyers continuent de courir : le bailleur a intérêt à faire délivrer le commandement sans attendre et à provisionner les frais d’expertise. Le dossier à constituer comprend le bail et ses avenants, le décompte certifié des loyers et charges, le commandement et ses accusés, l’extrait d’immatriculation des sociétés cédante et cessionnaire, la publication de la cession au BODACC et sur le support d’annonces légales, les échanges avec le notaire chargé de l’acte, et les photographies ou constats de l’état des locaux et de l’enseigne. Les spécificités franciliennes pèsent aussi sur la valeur locative : prix au mètre carré des zones commerciales denses, rareté des surfaces alimentaires de centre-ville, flux de transports en commun et pouvoir d’achat du quartier sont autant de facteurs locaux de commercialité à documenter avec un expert local. Quand le magasin est imbriqué dans une copropriété ou une galerie, le règlement de copropriété et le cahier des charges de la zone doivent être relus, car le changement d’enseigne et les travaux du repreneur peuvent exiger des autorisations préalables. Face à un calendrier aussi contraint, dix jours pour l’opposition, un mois pour le commandement, une autorisation de concurrence attendue pour le premier trimestre 2027, le bailleur parisien ou francilien qui tarde perd ses meilleurs leviers.
Conclusion
La cession des 17 supermarchés Auchan à Lidl, annoncée le 24 septembre 2026 et suspendue à l’autorisation des autorités de concurrence, ne dépouille pas le propriétaire des murs : si le bail part avec le fonds, la clause d’agrément et les exigences de forme du bail offrent un contrôle réel, sanctionné par l’inopposabilité de la cession irrégulière et, dans les cas graves, par la résiliation aux torts du cédant, comme l’ont jugé la Cour de cassation en 2016 et en 2025. Si l’opération emprunte la voie des titres ou de la franchise, le locataire demeure et le bail continue, mais la solidité du nouvel exploitant doit être vérifiée. Sur le terrain financier, tout se joue vite : publication à surveiller, opposition au prix dans les dix jours pour les seuls loyers échus, garanties de remplacement à solliciter, dépôt de garantie à verrouiller dans un écrit tripartite, loyer de renouvellement à préparer dès aujourd’hui autour de la valeur locative, et commandement de payer rédigé sans faute en cas d’impayé. Le bailleur qui proteste par écrit dès le projet, exige d’être appelé à l’acte et chiffre sa créance conserve l’initiative ; celui qui encaisse sans réserve et attend l’autorisation de concurrence la subit. Dans un dossier où chaque semaine compte, un examen précoce du bail et de l’acte de cession conditionne toutes les actions utiles.
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