Le 23 septembre 2026, Le Parisien racontait la condamnation d’un « influenceur immobilier » qui louait illégalement sur Airbnb à Marseille : 440 000 euros d’amende pour cinq biens exploités en meublés de tourisme sans respecter les règlements municipaux. L’homme se vantait d’avoir fait fortune dans la cité phocéenne ; c’est la ville qui a eu le dernier mot. L’affaire mérite mieux qu’un étonnement devant le montant : elle résume, en un seul jugement, tout le régime répressif de la location saisonnière illégale. Louer un logement à la nuitée sans l’autorisation de la mairie, c’est changer l’usage d’un local d’habitation sans droit. La sanction tombe devant le tribunal judiciaire, elle se calcule par personne poursuivie et par local, et elle s’ajoute à l’injonction de rendre le logement à l’habitation sous astreinte. Que vous soyez propriétaire, investisseur en société ou simple gestionnaire, voici ce que dit le droit, combien cela coûte et comment se défendre quand la commune assigne.
I. Pourquoi cinq biens sans autorisation valent 440 000 euros d’amende
A. Louer à la nuitée sans autorisation de la mairie, c’est changer l’usage du logement
Le point de départ tient en une phrase du article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au 25 septembre 2026 : « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, […] constitue un changement d’usage au sens du présent article. » Dans les communes qui l’ont décidé par délibération, ce changement d’usage est soumis à autorisation préalable. Marseille fait partie de ces communes : la ville subordonne la transformation d’un logement en meublé de tourisme à une autorisation, et c’est cette autorisation qui manquait aux cinq biens marseillais visés par la condamnation. Sans elle, chaque nuitée facturée sur la plateforme est une infraction continue au régime de l’habitation.
La définition du meublé de tourisme ne laisse guère de place au doute. Le I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme vise « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois ». Un appartement proposé à des voyageurs de passage, à la nuitée, avec remise des clés et usage exclusif, entre exactement dans cette définition, que le loueur soit un particulier ou, comme à Marseille, un investisseur qui exploite un immeuble entier par l’intermédiaire de sociétés. Le caractère professionnel affiché sur les réseaux sociaux, les tutoriels de « coach » et les revenus encaissés ne changent rien à la qualification : ils l’aggravent aux yeux du juge, qui y voit la preuve d’une exploitation organisée.
Ce régime d’autorisation préalable a été attaqué frontalement devant les juges, et il a résisté jusqu’au niveau européen. Par arrêt du 18 février 2021, troisième chambre civile, arrêt n° 195, pourvoi n° 17-26.156, société Cali Apartments contre Ville de Paris, rendu après la réponse de la Cour de justice de l’Union européenne du 22 septembre 2020, la Cour de cassation a jugé : « Il s’ensuit que les articles L. 631-7, alinéa 6, et L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation sont conformes à la directive 2006/123 du 12 décembre 2006. » La lutte contre la pénurie de logements destinés à la location, dans les zones tendues, justifie que la commune filtre les transformations de logements en hébergements touristiques. Et la Cour ajoute, dans la même décision : « que celle-ci avait enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et encourait l’amende prévue par l’article L. 651-2 du même code ». Autrement dit, la location courte et répétée à une clientèle de passage sans autorisation, c’est l’infraction ; l’amende civile de l’article L. 651-2, c’est la sanction qui suit mécaniquement.
Deux confusions reviennent dans presque tous les dossiers, et l’affaire marseillaise les illustre. La première consiste à croire que les démarches commerciales valent autorisation : classement en étoiles du meublé, déclaration d’activité, numéro d’enregistrement obtenu en ligne. La Cour de cassation a tranché le 27 juin 2024, dans un arrêt qui concerne directement ce réflexe. Par arrêt du 27 juin 2024, troisième chambre civile, arrêt n° 340, pourvoi n° 23-13.131, commune contre propriétaire et société gestionnaire, elle casse une cour d’appel qui avait admis qu’un classement en meublé de tourisme dispensait de l’autorisation municipale : « une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ». Les étoiles rassurent les voyageurs, elles n’autorisent rien face à la commune. La seconde confusion consiste à croire que retirer l’annonce de la plateforme efface l’infraction : les locations déjà constatées par huissier et les calendriers de réservation archivés survivent au retrait de l’annonce, et une exploitation qui se poursuit sous des annonces modifiées caractérise la mauvaise foi.
B. Une amende par personne poursuivie et par local : l’arithmétique qui mène à 440 000 euros
Le montant qui frappe dans le jugement marseillais, 440 000 euros, s’explique par une règle d’arithmétique posée par la Cour de cassation. Le article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, en vigueur au 25 septembre 2026, dispose : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé. » Par arrêt du 11 juillet 2024, troisième chambre civile, arrêt n° 303, pourvoi n° 22-24.020, la Cour a fixé la méthode de calcul en une formule que tout investisseur devrait connaître par cœur : « Le montant de l’amende ainsi encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé. » Chaque société exploitante répond donc pour chaque logement, dans la limite du plafond applicable à l’époque des faits. Avec cinq locaux et, le cas échéant, plusieurs redevables pour un même bien — propriétaire, société exploitante, gestionnaire —, l’addition grimpe vite : chaque combinaison personne-local ouvre une tranche d’amende distincte, et le tribunal individualise ensuite la sanction par redevable et par local pour parvenir au total prononcé, ici 440 000 euros.
Le plafond applicable mérite un arrêt. À l’époque des faits jugés dans les grands arrêts parisiens, il était de 50 000 euros par local ; la version de l’article L. 651-2 en vigueur depuis le 21 novembre 2024 le porte à 100 000 euros par local irrégulièrement transformé. Un portefeuille de cinq logements exposerait donc aujourd’hui, en théorie, jusqu’à 500 000 euros par personne poursuivie, avant individualisation par le juge. Le relèvement du plafond traduit la volonté du législateur de frapper les portefeuilles, pas seulement les studios isolés : plus le nombre de locaux est élevé, plus l’amende devient confiscatoire, et c’est assumé. Face à une assignation, la première question n’est donc pas le plafond abstrait, mais combien de locaux sont retenus et combien de personnes sont poursuivies, car chaque combinaison local-redevable ouvre une tranche d’amende distincte.
Qui paie, au juste ? La réponse est large, et c’est une mauvaise nouvelle pour les montages en société. « Toute personne qui enfreint », dit le texte : propriétaire, usufruitier, locataire qui sous-loue, gestionnaire, société exploitante. La Cour de cassation l’a confirmé pour le locataire-gestionnaire : « Le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation est passible d’une condamnation au paiement de l’amende civile prévue à l’article L. 651-2 du même code » (troisième chambre civile, 11 juillet 2024, pourvoi n° 22-24.020, reprenant troisième chambre civile, 15 février 2023, pourvoi n° 22-10.187). Le professionnel de la conciergerie qui organise les arrivées et les départs, encaisse les loyers et gère les annonces ne peut pas se retrancher derrière le propriétaire : il est redevable à titre personnel. Dans l’affaire du 11 juillet 2024, la Cour a validé la condamnation d’un gestionnaire professionnel à 45 000 euros en relevant qu’il « ne pouvait ignorer la réglementation applicable, et qu’il aurait aisément pu obtenir des propriétaires l’information relative à l’usage du bien avant de procéder aux locations de tourisme », et qu’il « n’avait pas cessé les locations de courte durée, alors même qu’il avait eu connaissance de la procédure engagée par la Ville de Paris ». Poursuivre l’exploitation après l’assignation, c’est offrir au juge l’argument du montant.
Deux limites protègent toutefois les redevables, et elles structurent toute défense. D’abord, l’amende est une sanction à caractère de punition : « son prononcé est soumis aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, qui font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum » (troisième chambre civile, 11 juillet 2024, pourvoi n° 22-24.020). La commune ne peut pas demander une somme globale répartie entre tous les condamnés : le juge doit fixer la part de chacun, en fonction des revenus tirés des locations, de la durée de l’infraction, de la bonne ou mauvaise foi et de la situation de chaque redevable. Ensuite, l’écran du bailleur ne protège pas le locataire indélicat, mais l’autorisation du bailleur n’exonère pas non plus : dans l’arrêt du 15 février 2023, la société locataire qui exploitait en saisonnier invoquait la garantie de délivrance de sa bailleresse, qui lui avait promis la licéité de l’activité. Réponse de la Cour, par arrêt du 15 février 2023, troisième chambre civile, pourvoi n° 22-10.187 : la locataire « avait toute latitude pour mettre en place une location conforme aux textes », de sorte que « la garantie de délivrance de la bailleresse ne pouvait l’exonérer de sa responsabilité de ce chef ». Chacun vérifie pour son propre compte : le propriétaire vérifie l’autorisation municipale, le gestionnaire vérifie l’usage du bien, et nul ne se cache derrière l’autre.
II. Ce que tout loueur doit vérifier avant de publier, et plaider après un contrôle
A. Trois feux verts cumulatifs avant la première annonce : la mairie, l’enregistrement national et l’immeuble
Le premier feu vert est municipal. L’article L. 631-7-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble », et qu’« Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage ». Concrètement, la délibération du conseil municipal fixe les règles du jeu : secteurs concernés, quotas, compensation. À Paris, la compensation est la règle et elle coûte cher, puisqu’il faut transformer en logement une surface équivalente, voire davantage selon les secteurs, dans le même arrondissement ; dans les communes touristiques tendues comme Marseille, la délibération municipale restreint de la même façon les secteurs où la transformation reste possible, précisément pour préserver les logements des habitants. L’autorisation est en outre « accordée à titre personnel » : elle ne suit pas le bien en cas de vente, sauf lorsqu’elle est attachée au local par l’effet d’une compensation. Acheter un appartement « déjà loué sur Airbnb » ne transmet donc aucun droit : le nouveau propriétaire repart de zéro et doit solliciter sa propre autorisation avant de remettre l’annonce en ligne. Vérifier la délibération applicable, déposer la demande, attendre l’arrêté : cet ordre est impératif, et toute inversion expose à l’amende.
Le deuxième feu vert est national et préalable à toute offre. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme impose : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national », avec délivrance d’un numéro de déclaration que les plateformes doivent afficher sur chaque annonce. Ce numéro ne remplace pas l’autorisation municipale de changement d’usage, comme l’a rappelé la Cour de cassation le 27 juin 2024 pour le classement en étoiles : c’est un outil de traçabilité, pas un permis de louer. Mais son absence est un signal d’alerte pour les enquêteurs de la commune, qui croisent les annonces des plateformes avec le registre des autorisations. C’est ce croisement des annonces et du registre des autorisations qui permet aux enquêteurs municipaux d’identifier les exploitations sans droit, puis de faire constater par huissier la poursuite des locations. Le loueur en règle déclare, obtient son numéro, l’affiche, et conserve la preuve de sa déclaration : ce faisceau protège contre l’accusation d’exploitation clandestine. Le loueur qui exploite sans déclarer cumule, lui, deux griefs : le défaut d’autorisation municipale et l’invisibilité organisée, que le tribunal lit comme de la mauvaise foi.
Le troisième feu vert se trouve dans l’immeuble, et c’est celui que les investisseurs oublient le plus souvent. Même muni de l’autorisation du maire, le propriétaire peut se heurter au règlement de copropriété et à la clause d’habitation bourgeoise. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’a rappelé le 25 juin 2025 (chambre 1-8, RG 22/16637) dans une affaire de résidence de standing où des propriétaires suédois louaient leur deux-pièces en saisonnier par l’intermédiaire d’une agence, alors même qu’ils avaient obtenu un arrêté municipal d’autorisation de changement d’usage : l’affectation du lot comme meublé de tourisme, avec ses allées et venues incessantes de personnes étrangères à l’immeuble, a été jugée incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise, sans que la cour ait eu besoin de trancher le caractère civil ou commercial de l’activité. L’autorisation administrative ne purge pas le contentieux privé : le syndicat des copropriétaires peut obtenir l’interdiction de l’activité et une astreinte par infraction constatée, ici 500 euros par infraction. Avant d’acheter pour louer en saisonnier, il faut donc lire le règlement de copropriété, vérifier la clause de destination, interroger le syndic sur les résolutions votées, et mesurer le risque d’une action du syndicat qui s’ajouterait à celle de la commune. Pour une analyse complète de l’autorisation municipale, de ses conditions et de ses pièges, notre dossier Meublé touristique : l’autorisation de changement d’usage qui décide si vous pouvez louer détaille pas à pas la procédure, les confusions à éviter et l’addition des sanctions entre la commune et la copropriété.
B. Assigné par la commune ou déjà condamné : la procédure, les défenses qui portent et le retour à l’habitation
La commune n’assigne pas au pénal : elle saisit le président du tribunal judiciaire, qui statue selon la procédure accélérée au fond. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation le prévoit expressément : l’amende « est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé », et le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble. La procédure accélérée au fond va plus vite qu’une instance ordinaire, mais elle respecte le contradictoire : constats d’huissier des annonces, captures des calendriers de réservation, relevés des avis voyageurs, attestations des voisins, échanges avec la plateforme. Face à ce dossier, la défense utile ne consiste pas à nier l’évidence des locations, que les enquêteurs documentent méticuleusement, mais à discuter chacun des trois étages de la condamnation : la qualification d’usage d’habitation du local, le nombre de locaux réellement transformés, et le montant individualisé de l’amende.
Sur la qualification, le texte actuel a durci la partie de la commune : l’usage d’habitation se prouve « par tout mode de preuve », et un local est réputé à usage d’habitation s’il a été affecté à cet usage à n’importe quel moment au cours des trente dernières années, tandis que « les locaux construits ou ayant fait l’objet de travaux après le 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). Contester utilement suppose donc des pièces solides : permis de construire initial à usage autre que l’habitation, autorisation de changement d’usage antérieure régulièrement obtenue, ou démonstration que le local n’a jamais été affecté à l’habitation sur la période de référence. En revanche, trois moyens ne portent plus : le classement en étoiles, qui « ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage » (troisième chambre civile, 27 juin 2024, pourvoi n° 23-13.131) ; l’autorisation donnée par le bailleur au locataire, car « la garantie de délivrance de la bailleresse ne pouvait l’exonérer de sa responsabilité de ce chef » (troisième chambre civile, 15 février 2023, pourvoi n° 22-10.187) ; et la qualité de simple intermédiaire du gestionnaire, puisque le gestionnaire professionnel qui organise les locations saisonnières est redevable de l’amende à titre personnel (troisième chambre civile, 11 juillet 2024, pourvoi n° 22-24.020). La bonne foi, enfin, n’est admise qu’étayée : dans l’arrêt du 11 juillet 2024, le gestionnaire qui invoquait ses recherches préalables a été écarté parce qu’il ne pouvait ignorer la réglementation et avait poursuivi les locations après l’assignation. Cesser immédiatement toute location dès le premier courrier de la commune, régulariser ou remettre en location nue, et documenter chaque démarche : voilà ce qui donne corps à la bonne foi, pas les attestations de complaisance.
Sur le montant, la défense se joue local par local et personne par personne. Puisque « Le montant de l’amende ainsi encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé » (troisième chambre civile, 11 juillet 2024, pourvoi n° 22-24.020), chaque logement contestable retiré du périmètre fait baisser l’addition d’une tranche entière, et chaque redevable doit être jugé séparément, sans solidarité : « toute condamnation in solidum » est exclue. Concrètement, l’avocat vérifie que chaque local retenu par la commune est bien un local d’habitation transformé sans autorisation, que les périodes de location sont établies et non présumées, et que les revenus retenus correspondent aux pièces ; il fait valoir la cessation rapide, la régularisation obtenue depuis, la modicité des revenus comparés aux montants requis, et la situation personnelle de chaque société ou associé. L’écart fréquent entre les réquisitions de la commune et le montant finalement prononcé montre que le tribunal individualise réellement : cet écart se plaide, pièces à l’appui, local par local.
Reste l’autre versant du jugement, souvent plus coûteux que l’amende elle-même : le retour à l’usage d’habitation. L’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que « le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe », et qu’« A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé ». Chaque jour de retard après le délai fixé par le jugement peut coûter jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré, soit, pour un deux-pièces de 40 mètres carrés, jusqu’à 40 000 euros par jour théoriques. Le texte ajoute que le produit de l’astreinte est versé à la commune, et que « Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ». Autrement dit, le condamné qui ne remet pas ses biens en location d’habitation dans le délai s’expose à une seconde hémorragie financière, puis à l’exécution forcée à ses frais. Après un jugement, la priorité absolue est donc opérationnelle : retirer les annonces de toutes les plateformes sans les « masquer », relouer en bail d’habitation ou occuper, et faire constater par huissier la remise en état d’habitation avant l’expiration du délai. L’astreinte se liquide ensuite devant le juge, et c’est le procès-verbal de constat qui fait la différence entre une astreinte qui s’éteint et une astreinte qui s’accumule.
Ce que dit le droit, en trois phrases
Louer un logement à la nuitée à une clientèle de passage sans l’autorisation du maire, c’est changer l’usage d’un local d’habitation au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, qui dispose que « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme, […] constitue un changement d’usage ». L’exploitant sans autorisation encourt une amende civile calculée par personne poursuivie et par logement, car « Le montant de l’amende ainsi encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 11 juillet 2024, pourvoi n° 22-24.020). Ni le classement en étoiles ni l’annonce retirée de la plateforme n’effacent l’infraction, puisque « une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 27 juin 2024, pourvoi n° 23-13.131), et le tribunal ordonne en outre le retour du bien à l’habitation sous astreinte.
Conclusion
L’affaire marseillaise du 23 septembre 2026 n’est pas un accident de parcours d’un influenceur trop visible : c’est l’application méthodique d’un régime que la Cour de cassation a verrouillé en quatre arrêts, de la conformité européenne de 2021 à l’arithmétique de l’amende de 2024. Cinq biens, 440 000 euros : la sanction frappe chaque redevable pour chaque local et s’ajoute au retour forcé à l’habitation sous astreinte, tandis que la poursuite de l’exploitation après le contrôle aggrave au lieu de protéger. Devant ce dispositif, il n’existe que deux attitudes qui paient : anticiper, en obtenant l’autorisation du maire, en déclarant le meublé et en vérifiant le règlement de copropriété avant la première annonce ; ou, une fois assigné, défendre chaque local et chaque montant, cesser immédiatement, et exécuter le retour à l’habitation dans le délai avec constat d’huissier. Entre les deux, l’exploitation aveugle n’a plus d’avenir contentieux : les communes ont les constats, les plateformes ont les données, et les juges ont la méthode de calcul.
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