Un locataire de bureaux, de boutique ou d’entrepôt cesse de payer son loyer en septembre 2026 et le bailleur découvre que la procédure est piégée : un commandement mal rédigé annule tout, un délai de grâce accordé au preneur suspend la clause résolutoire pendant deux ans, et depuis la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, les règles du jeu ont changé des deux côtés. La Cour de cassation a rappelé le 6 novembre 2025 qu’une clause résolutoire qui prévoit un délai inférieur à un mois après commandement est réputée non écrite en son entier, pas seulement réduite au délai légal. Autrement dit, vouloir aller trop vite fait perdre plusieurs mois. Cet article décrit pas à pas la seule voie qui tient : le commandement de payer visant la clause résolutoire, le constat de la résiliation devant le juge des référés, l’expulsion et le recouvrement chiffré de l’arriéré pour le bailleur ; les nullités, la contestation et les délais de grâce sous leur nouveau régime restrictif pour le preneur. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte en vigueur et à l’arrêt qui l’a jugée, avec les montants, les délais et les pièces à réunir, y compris la pratique des juridictions parisiennes.
I. Obtenir la résiliation du bail commercial et l’expulsion : le chemin du bailleur face aux loyers impayés
A. Délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire : mentions obligatoires, délai d’un mois et nullités
En bail commercial, la résiliation de plein droit ne se décrète pas par courrier : elle suppose un acte de commissaire de justice, le commandement de payer, qui vise expressément la clause résolutoire du bail. L’article L. 145-41 du code de commerce pose la mécanique en des termes impératifs : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Chaque mot compte. Le délai d’un mois est d’ordre public, le commandement doit le rappeler expressément, et l’oubli de cette mention entraîne la nullité de l’acte : la procédure repart à zéro, en laissant au débiteur un mois supplémentaire et des frais d’huissier perdus.
Le droit commun des contrats renforce cette exigence de précision. L’article 1225 du code civil dispose que « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Concrètement, le commandement doit identifier le bail, détailler les causes réclamées mois par mois — loyers, charges, taxes, accessoires — et viser la clause résolutoire du contrat. Un commandement qui réclame un montant global sans ventilation, qui vise des sommes déjà payées, prescrites ou sérieusement contestables, ou qui mélange plusieurs baux sans distinction expose le bailleur à une nullité ou, au minimum, à une contestation sérieuse qui bloque le constat en référé. La rigueur du décompte n’est pas du formalisme : c’est elle qui rend l’obligation non sérieusement contestable devant le juge.
L’erreur la plus coûteuse reste la clause qui veut aller plus vite que la loi. Beaucoup de baux anciens stipulent que la résiliation jouera quinze jours après commandement. La troisième chambre civile a tranché le 6 novembre 2025, par un arrêt de section publié au bulletin (pourvoi n° 23-21.454) : « La mention, dans la clause résolutoire d’un bail commercial, d’un délai inférieur à un mois après commandement resté infructueux pour que la clause joue, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-41 du code de commerce en vertu duquel toute clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Une telle clause est donc, par application de l’article L. 145-15 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, réputée non écrite en son entier. » (Cass. 3e civ., 6 nov. 2025, n° 23-21.454). La sanction est radicale : la clause n’est pas ramenée à un mois, elle disparaît entièrement, et le bailleur perd le bénéfice de la résiliation de plein droit. Il lui reste la résiliation judiciaire, plus longue et soumise à l’appréciation du juge. Avant tout commandement, relisez donc la clause de votre bail : si elle affiche quinze jours ou tout délai inférieur à un mois, faites-la réécrire par avenant ou préparez une action en résiliation judiciaire plutôt qu’un constat voué à l’échec.
Ce caractère d’ordre public est confirmé par l’article L. 145-15 du code de commerce, aux termes duquel « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4 , L. 145-32-1, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 . » Aucun aménagement contractuel ne peut contourner le délai d’un mois ni ses mentions.
En pratique, le calendrier du bailleur s’établit ainsi. Premier impayé : relance écrite et mise en demeure simple, qui ne fait pas courir le délai mais prouve la diligence et fige la date de connaissance de l’impayé. Deuxième échéance manquée ou relance restée vaine : commandement de payer par commissaire de justice visant la clause résolutoire, avec décompte détaillé et mention expresse du délai d’un mois. Le point de départ du mois se calcule à compter de la signification, et la résiliation est acquise de plein droit si, un mois après, les causes du commandement n’ont pas été intégralement réglées. Exemple chiffré : pour un loyer mensuel de 4 000 euros hors taxes plus 800 euros de charges, deux trimestres impayés représentent 28 800 euros ; ajoutez les intérêts de retard au taux contractuel ou légal à compter de chaque échéance, la clause pénale si le bail en stipule une — souvent 10 % de l’arriéré, soit ici 2 880 euros — et les frais de commandement et de procédure, récupérables contre le preneur. Un décompte précis à l’euro près, arrêté au jour du commandement puis actualisé à l’audience, conditionne la provision que le juge accordera.
B. Faire constater la résiliation en référé, obtenir l’expulsion et recouvrer l’arriéré : ordonnance, indemnité d’occupation et exécution
Une fois le mois expiré sans paiement intégral, le bailleur saisit le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble — à Paris, le pôle des référés du tribunal judiciaire de Paris — pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et obtenir une provision sur l’arriéré. Le fondement procédural est l’article 835 du code de procédure civile : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » Si le commandement est régulier et les sommes incontestables, le juge constate la résiliation, condamne le preneur au paiement d’une provision — souvent la quasi-totalité de l’arriéré documenté —, fixe une indemnité d’occupation égale au loyer courant majoré des charges jusqu’à la libération effective, et ordonne l’expulsion à défaut de départ volontaire. L’ordonnance de référé est exécutoire par provision : le preneur qui veut la contester doit saisir la cour d’appel, sans effet suspensif.
L’exécution suit un ordre strict. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Le bailleur fait donc signifier un commandement de quitter les lieux, puis, faute de départ, requiert le concours de la force publique et fait exécuter l’expulsion par commissaire de justice, avec reprise des lieux et inventaire. Les meubles et marchandises restés sur place sont inventoriés et peuvent faire l’objet d’une saisie pour garantir la créance. Chaque étape suppose des délais de signification et des tentatives d’exécution documentées : un dossier d’exécution incomplet retarde le concours de la force publique de plusieurs semaines, pendant lesquelles l’indemnité d’occupation continue heureusement de courir.
Le preneur expulsé peut demander au juge de l’exécution des délais pour quitter les lieux. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Les locaux commerciaux sont donc concernés par ces délais de grâce à l’expulsion, que le juge module selon la situation : un commerçant qui a retrouvé un local et organise son déménagement obtiendra plus facilement quelques mois qu’un occupant qui n’a entrepris aucune recherche. Pour le bailleur parisien, l’argument décisif consiste à démontrer que le maintien du preneur bloque la relocation d’un emplacement recherché, avec attestations d’agent immobilier et perte de loyer chiffrée.
Le recouvrement ne s’arrête pas à la porte du local. Après la résiliation, la créance du bailleur comprend l’arriéré de loyers et charges jusqu’à la résiliation, l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective — d’un montant égal au loyer contractuel —, les intérêts de retard, la clause pénale et les frais irrépétibles. Si le preneur est solvable, saisie-attribution sur ses comptes bancaires et saisie de ses créances clients sur le titre exécutoire que constitue l’ordonnance. Si le preneur fait l’objet d’une procédure collective, le bailleur doit déclarer sa créance dans les deux mois de la publication du jugement d’ouverture et peut demander la résiliation du bail pour les loyers postérieurs impayés ; notre analyse détaillée de cette situation figure dans l’article consacré au client placé en redressement judiciaire et à la déclaration de créance en deux mois. Enfin, si une caution garantit le bail — dirigeant, société mère, garantie bancaire —, le bailleur l’assigne en paiement sans attendre l’épuisement des voies d’exécution contre le preneur, sauf clause de discussion contraire.
II. Contester le commandement et sauver le bail : la défense du preneur face à la résiliation et à l’expulsion
A. Faire annuler le commandement de payer ou paralyser la clause résolutoire : nullités, imputations et résiliation judiciaire
Le preneur qui reçoit un commandement visant la clause résolutoire dispose d’un mois pour réagir, et ce mois est précieux : chaque irrégularité de l’acte peut anéantir la procédure du bailleur. Premier axe, la nullité pour défaut de mention du délai d’un mois, prévue à peine de nullité par l’article L. 145-41 : un commandement qui oublie cette mention, ou qui mentionne un délai différent, est nul et ne fait courir aucun délai. Deuxième axe, l’inexactitude des causes : le preneur réunit ses preuves de paiement — relevés bancaires, quittances, compensation convenue — et vérifie l’imputation des versements. Un bailleur qui a imputé un acompte sur des pénalités contestées plutôt que sur le principal, ou qui réclame des charges non justifiées par le décompte annuel, fragilise son commandement. Troisième axe, la prescription et l’exigibilité : les loyers de plus de cinq ans sont prescrits, et les sommes dont l’exigibilité est sérieusement discutable — révision d’indice contestée, charges sans reddition — nourrissent une contestation sérieuse qui interdit au juge des référés de constater la résiliation de plein droit. Dans ce cas, le bailleur est renvoyé à une action au fond en résiliation judiciaire, où le juge apprécie souverainement la gravité du manquement.
La distinction entre résiliation de plein droit et résiliation judiciaire est capitale pour la défense. Quand la clause résolutoire a disparu — parce qu’elle prévoyait un délai illicite et a été réputée non écrite en son entier par application de la jurisprudence du 6 novembre 2025 — ou quand le commandement est nul, le bailleur ne peut plus faire constater une résiliation automatique : il doit demander au juge de prononcer la résiliation pour inexécution suffisamment grave. Or le juge peut refuser la résiliation si le manquement est mineur ou régularisé, et accorder au contraire des délais au preneur. Le preneur a donc intérêt à payer, même partiellement, avant l’audience : tout versement réduit l’arriéré, démontre la bonne foi et rend la résiliation judiciaire moins probable. À l’inverse, rester totalement inactif pendant le mois du commandement puis devant le juge est la pire stratégie : elle prive le preneur de l’argument de la régularisation et du bénéfice des délais.
Un avertissement s’impose sur un argument souvent surévalué : la mauvaise foi du bailleur. La Cour de cassation a jugé le 26 octobre 2023 (pourvoi n° 22-16.216) : « Il résulte de ce texte que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216). En l’espèce, la locataire avait versé 20 000 euros en huit mois pour apurer sa dette mais n’avait pas respecté l’échéancier de vingt-quatre mois fixé par le juge : malgré le solde minime restant dû au jour de l’expulsion, la clause était définitivement acquise. Moralité pour le preneur : un échéancier judiciaire est un engagement absolu, pas un objectif indicatif. Mieux vaut solliciter la modification de l’échéancier avant l’échéance que plaider après coup la disproportion du solde restant.
Dernière ligne de défense, souvent négligée : vérifier que le bailleur a agi contre la bonne personne et pour le bon local. Cession de bail avec agrément contesté, commandement délivré à l’ancien locataire après cession régulière, confusion entre deux baux d’un même preneur dans un centre commercial, locaux partiellement restitués : ces erreurs d’identification créent une contestation sérieuse qui fait échec au constat en référé. Le preneur joint au dossier l’acte de cession, le bail en vigueur et tout avenant, et soulève l’irrégularité dès ses premières conclusions.
B. Obtenir des délais de grâce et suspendre la clause résolutoire sous le nouveau régime issu de la loi du 26 mai 2026
Le preneur de bonne foi mais en difficulté de trésorerie peut demander au juge des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. Ce pouvoir, longtemps exercé avec souplesse, est désormais encadré par des conditions strictes issues de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, qui a modifié l’article L. 145-41. Le texte en vigueur dispose : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » (art. L. 145-41 C. com.) Puis vient le durcissement : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » (art. L. 145-41 C. com.) Deux conditions cumulatives, donc : démontrer par pièces que l’échéancier proposé est finançable — plan de trésorerie, carnet de commandes, accord bancaire — et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience. Le preneur qui comparaît en ayant cessé tout versement est désormais irrecevable à solliciter des délais, quelle que soit la qualité de son argumentaire.
Cette suspension profite à tous les manquements, pas seulement aux impayés de loyers. La Cour de cassation a cassé le 6 février 2025 un arrêt qui refusait des délais au motif que la résiliation sanctionnait un défaut d’exploitation du fonds et non un impayé : « Il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire. » (Cass. 3e civ., 6 fév. 2025, n° 23-18.360). Un restaurateur menacé de résiliation pour fermeture prolongée, un commerçant en défaut d’assurance ou d’entretien peut donc solliciter les mêmes délais, à condition de régulariser le manquement dans le calendrier fixé par le juge. Et la portée des délais reste protectrice : la Cour avait déjà jugé le 26 novembre 2013 que « les juges, saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil, peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation ; que la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge » (Cass. 3e civ., 26 nov. 2013, n° 12-25.534).
Le régime financier des délais est fixé par l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le plafond est donc de vingt-quatre mensualités, que le juge répartit en tenant compte des deux intérêts en présence : la survie de l’entreprise locataire et le besoin du bailleur d’être payé. Pendant ce délai, la protection est substantielle : « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » La clause pénale de 10 % et les intérêts majorés sont gelés tant que l’échéancier est respecté. En revanche, le loyer courant doit être payé en sus des échéances d’apurement : pour un arriéré de 28 800 euros échelonné sur vingt-quatre mois, soit 1 200 euros mensuels, le preneur doit verser chaque mois 1 200 euros plus les 4 800 euros de loyer et charges courants, soit 6 000 euros. Toute demande de délais qui ne démontre pas la capacité à assumer ce double versement sera rejetée sous le nouveau régime.
En pratique parisienne, la demande de délais se présente dès la première audience devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, par conclusions avec offre d’échéancier chiffré, plan de trésorerie sur vingt-quatre mois, justificatifs de reprise du loyer courant — relevés de virements — et pièces de la difficulté passagère : retard de paiement d’un client public, sinistre indemnisé en cours, saisonnalité démontrée par les bilans. Le preneur joint également l’attestation de son expert-comptable sur la capacité à tenir l’échéancier. L’assignation en constat de résiliation arrivant souvent deux à trois mois après le commandement, ce laps de temps doit être mis à profit pour reconstituer une trésorerie et reprendre les versements : le juge parisien vérifie concrètement, relevés à l’appui, que le loyer courant est de nouveau payé avant d’accorder quoi que ce soit. Et une fois l’échéancier obtenu, chaque échéance devient une obligation judiciaire : un seul impayé non régularisé rend la clause définitivement acquise, comme l’a montré l’arrêt du 26 octobre 2023, sans que la modicité du solde ni l’effort déjà fourni y changent quoi que ce soit.
Conclusion
Le contentieux du loyer impayé en bail commercial se joue en trois temps et se gagne sur pièces. Premier temps, le commandement : le bailleur vérifie sa clause résolutoire — tout délai inférieur à un mois la rend non écrite en entier —, fait signifier un décompte détaillé mentionnant expressément le délai d’un mois, et laisse courir le mois sans encaisser de paiement partiel non imputé clairement. Le preneur, lui, fait vérifier dans la semaine la mention du délai, l’exactitude des causes et l’imputation de ses versements, et reprend si possible le paiement du courant. Deuxième temps, le juge : le bailleur demande en référé le constat de la résiliation, une provision et l’expulsion ; le preneur soulève les nullités ou sollicite des délais en démontrant, relevés à l’appui, sa capacité à apurer l’arriéré en vingt-quatre mois maximum tout en payant le loyer courant, repris avant la première audience comme l’exige le nouveau régime de la loi du 26 mai 2026. Troisième temps, l’exécution : commandement de quitter les lieux, expulsion avec concours de la force publique si nécessaire, recouvrement de l’arriéré, de l’indemnité d’occupation, des intérêts et de la clause pénale, le cas échéant contre la caution et, en cas de procédure collective du preneur, par déclaration de créance dans les deux mois.
À Paris et en Île-de-France, où les loyers commerciaux atteignent des niveaux qui rendent chaque mois d’impayé critique, la rapidité d’exécution fait la différence : un commandement signifié sans attendre la troisième échéance, une assignation en référé dès le mois expiré, un décompte actualisé à chaque audience. Bailleur comme preneur ont intérêt à faire auditer leur dossier avant l’audience : une clause à quinze jours oubliée dans un vieux bail, un acompte mal imputé, un échéancier intenable à six mille euros mensuels — c’est sur ces détails chiffrés que les procès se gagnent ou se perdent.
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