Septembre 2026 : les cartons de l’été sont à peine défaits que des milliers de locataires attendent toujours la restitution de leur dépôt de garantie. Le bail a pris fin en juin, en juillet ou en août, les clés ont été rendues, et pourtant la caution ne revient pas, ou revient amputée de plusieurs centaines d’euros pour des peintures, un ménage ou des réparations dont le locataire découvre l’existence après coup. À Paris et en Île-de-France, où les loyers atteignent souvent 1 200 à 1 800 euros, chaque mois de retard fait perdre au locataire une somme importante, et chaque retenue non justifiée grève un budget déjà tendu par le nouveau logement.
Le droit applicable est pourtant limpide et les juges l’appliquent avec fermeté en 2026. La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 février 2026, a rappelé que la majoration de 10 % du loyer pour chaque mois de retard court de plein droit et que le bailleur qui prétend avoir payé par chèque doit prouver que le locataire l’a bien reçu. La cour d’appel de Paris, le 14 avril 2026, a jugé qu’un bailleur qui fait obstacle à la remise des clés ne peut pas s’en servir pour retarder la restitution. Le tribunal judiciaire de Paris, le 18 juin 2026, a détaillé, facture par facture, les retenues qu’un bailleur peut garder et celles qu’il doit rendre. Voici, à partir de ces décisions et des textes en vigueur, les délais exacts, les retenues admises et la méthode complète pour récupérer votre caution.
I. Dans quel délai le bailleur doit-il rendre la caution et que peut-il retenir sur le dépôt de garantie ?
A. Un mois ou deux mois à compter de la remise des clés : le point de départ qui décide de tout
Le texte de référence est l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose : « Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur). Lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ce délai tombe à un mois : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » Tout se joue donc sur deux questions : à quelle date les clés ont-elles été remises, et les deux états des lieux sont-ils conformes.
La remise des clés suppose que le bailleur soit mis en mesure de reprendre possession des lieux, en mains propres ou par lettre recommandée avec accusé de réception. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 14 avril 2026 dans une affaire où un locataire parisien avait envoyé ses clés par lettre recommandée avec l’aide d’un commissaire de justice, courrier que la bailleresse avait refusé de réceptionner : « le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, délai réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée » (cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 4, 14 avril 2026, n° 24/05603). La cour a retenu comme date de restitution la date à laquelle le locataire avait accompli les diligences nécessaires, et elle a écarté l’argument du bailleur en des termes que tout locataire doit connaître : « Celui-ci, ayant fait obstacle à la remise des clés, ne peut utilement invoquer ce refus pour différer le point de départ de son obligation de restitution, en application du principe selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. » Autrement dit, un bailleur qui refuse le courrier, qui ne se présente pas à l’état des lieux de sortie ou qui tarde à retirer les clés ne gagne aucun délai supplémentaire : le compteur court à partir du jour où le locataire a fait ce qu’il fallait.
Le même arrêt précise qui doit prouver quoi. Dès lors que le locataire réclame sa caution, c’est au bailleur de justifier chaque euro conservé : « Il appartient au bailleur, qui entend opérer des retenues, de justifier des sommes restant dues ou des réparations locatives imputables au locataire, ainsi que l’a rappelé la jurisprudence (Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, n° 11-13.014). » (cour d’appel de Paris, 14 avril 2026, n° 24/05603) Quand la bailleresse n’a invoqué des travaux que huit mois après la restitution des clés, sans état des lieux de sortie ni justificatif, la cour a tranché : « Ces travaux ne sont étayés par aucun élément probant, ni par l’état des lieux de sortie, ni par des justificatifs établissant l’existence de dégradations imputables au locataire, ni encore par la distinction nécessaire entre dégradations et vétusté normale d’un logement occupé pendant plus de deux ans. » (cour d’appel de Paris, 14 avril 2026, n° 24/05603) La bailleresse a été condamnée à restituer l’intégralité du dépôt de garantie dans le délai d’un mois, et la cour a confirmé la sanction : « À défaut de restitution dans ce délai, la somme due est majorée de plein droit d’une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard commencé. » (cour d’appel de Paris, 14 avril 2026, n° 24/05603)
La Cour de cassation a durci encore cette exigence de preuve le 12 février 2026. Dans cette affaire, un bailleur affirmait avoir adressé au locataire, dans le délai de deux mois, un chèque de remboursement du solde de la caution, en se fondant sur le talon de son chéquier et sur l’absence de réclamation pendant près de deux ans. Le chèque n’avait jamais été encaissé et le locataire contestait l’avoir reçu. La troisième chambre civile a cassé le jugement qui donnait raison au bailleur, au visa de l’article 1353 du code civil et de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « Aux termes du premier de ces textes, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 février 2026, n° 24-21.258). Le texte de l’article 1353 du code civil est le suivant : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » (article 1353 du code civil, en vigueur). La Cour ajoute que l’envoi d’un chèque ne suffit pas : « En statuant ainsi, sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés. » Pour le locataire, la leçon pratique est double : conservez la preuve de tout ce que vous envoyez, et si le bailleur prétend vous avoir payé, exigez la preuve que vous avez effectivement reçu les fonds. L’article 1342 du code civil définit le paiement comme « l’exécution volontaire de la prestation due », qui « doit être fait sitôt que la dette devient exigible » (article 1342 du code civil, en vigueur) : un chèque émis mais jamais reçu ni encaissé ne libère pas le bailleur.
La Cour de cassation apporte une troisième précision décisive sur la pénalité de retard : « Il résulte du second qu’à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et que la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois suivant la remise des clés. » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 12 février 2026, n° 24-21.258) Aucune mise en demeure préalable n’est donc nécessaire pour que la pénalité commence à courir : elle s’applique automatiquement, de plein droit, dès le lendemain de l’expiration du délai. Concrètement, pour un loyer de 900 euros hors charges avec un état des lieux de sortie non conforme, si les clés sont remises le 15 juin, la caution doit revenir au plus tard le 15 août ; à défaut, chaque mois commencé ajoute 90 euros. Pour un loyer parisien de 1 500 euros, ce sont 150 euros par mois de retard, et la majoration continue de courir jusqu’à la restitution complète. Le tribunal judiciaire de Paris a appliqué ce calcul le 18 juin 2026 pour un loyer de 1 285 euros : « soit la somme mensuelle de 128,50 euros (1285 euros de loyer non contesté x 10%), à compter de cette date », en précisant que l’indemnité « continuera à courir jusqu’à parfaite restitution du dépôt de garantie et sera liquidée au stade de l’exécution de la présente décision » (tribunal judiciaire de Paris, juge des contentieux de la protection, 18 juin 2026, RG n° 25/09184).
Reste une condition que les locataires oublient souvent : lors de la remise des clés, le locataire doit indiquer au bailleur l’adresse de son nouveau domicile, car la majoration de 10 % n’est pas due si le retard provient de l’absence de transmission de cette adresse. La formule du jugement parisien est claire : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile. » (tribunal judiciaire de Paris, 18 juin 2026, RG n° 25/09184) En pratique, mentionnez votre nouvelle adresse dans la lettre qui accompagne la remise des clés, dans l’état des lieux de sortie et dans chaque courrier ultérieur : cette simple ligne protège votre droit à la pénalité.
B. Retenues justifiées seulement : loyers impayés, dégradations prouvées et factures à l’appui
Le bailleur ne peut déduire que deux catégories de sommes, et chacune doit être dûment justifiée : les sommes restant dues, c’est-à-dire les loyers et charges impayés, et les sommes qu’il a dû exposer à la place du locataire, c’est-à-dire les réparations locatives. Tout le reste est exclu. En particulier, le bailleur ne peut pas retenir la caution pour des travaux d’amélioration, pour une remise à neuf liée à l’usure normale du temps, ni pour des dégradations qu’il ne prouve pas. Quand le litige porte sur des loyers impayés que le bailleur prétend déduire, le mécanisme du recouvrement des loyers impayés obéit à ses propres règles de commandement de payer et de décompte, et le locataire est en droit d’exiger le détail exact des mois concernés avant d’accepter une quelconque retenue.
Le partage entre ce qui incombe au locataire et ce qui relève de l’usure normale résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire est obligé « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » et « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » (article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur). La liste des réparations locatives figure en annexe du décret du 26 août 1987 : entretien courant des jardins privatifs, des allées et des pelouses, enlèvement de la mousse sur les terrasses, dégorgement des gouttières, entretien des ouvertures, des installations de plomberie, d’électricité et de chauffage, autant de postes que le locataire doit assumer pendant l’occupation (annexe du décret n° 87-712 du 26 août 1987, en vigueur). Mais dès que le désordre provient de la vétusté, c’est-à-dire de l’usure naturelle liée au seul écoulement du temps, d’une malfaçon ou d’un vice de construction, la dépense retombe sur le bailleur. Une peinture défraîchie après six ans d’occupation, un parquet terni par le passage, un joint vieilli : ce sont des effets du temps, pas des dégradations.
La preuve se joue presque toujours sur la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux « établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location », et prévoit que « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire » (article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur). Quand aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé, le code civil joue en faveur du locataire : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » (article 1731 du code civil, en vigueur). Symétriquement, sans état des lieux de sortie contradictoire, le bailleur se prive de l’instrument qui permet d’imputer une dégradation au locataire, car « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » (article 1732 du code civil, en vigueur). Le jugement parisien du 18 juin 2026 illustre cette mécanique : en l’absence d’état des lieux d’entrée et de sortie, et faute de constat de commissaire de justice, alors que la bailleresse n’était même pas présente à la restitution des clés, le tribunal a considéré que les lieux avaient été restitués dans l’état où ils avaient été remis.
Ce même jugement offre un mode d’emploi complet de ce que les juges acceptent et refusent comme justificatifs. Sur un dépôt de garantie de 2 574 euros, la bailleresse avait tout conservé en invoquant 2 682 euros de dégradations : peinture, ventilation, ménage, parquet, porte, chaises, matelas et objets manquants. Les locataires avaient donné leur accord écrit, par courrier électronique, pour les frais de peinture, de ménage et de joints de douche, et le tribunal les a tenus à cet accord : un locataire qui accepte expressément une retenue ne peut plus la contester ensuite. Les deux factures d’entreprise produites, 1 430 euros pour la peinture et 120 euros pour le ménage, ont été jugées suffisantes : « La retenue opérée sur le dépôt de garantie au titre de ces factures pour un montant total de 1 550 euros est par conséquent justifiée. » (tribunal judiciaire de Paris, 18 juin 2026, RG n° 25/09184) En revanche, tout le reste a été écarté. La facture de 220 euros mêlant réparation de ventilation et joints n’était pas ventilée et le dysfonctionnement n’était pas démontré. Pour le parquet, le tribunal a relevé que « les photographies produites ne sont ni datées ni circonstanciées » (tribunal judiciaire de Paris, 18 juin 2026, RG n° 25/09184) : des photos non datées, prises on ne sait où ni quand, ne prouvent rien. Pour la porte de placard, les chaises, le matelas et les objets manquants, la bailleresse (tribunal judiciaire de Paris, 18 juin 2026, RG n° 25/09184) « ne rapporte pas la preuve de dégradations imputables aux locataires ». Au final, seules 1 500 euros de réparations ont été mises à la charge des locataires et la bailleresse a été condamnée à restituer 1 074 euros. Trois enseignements pratiques en découlent : un simple devis ou une estimation unilatérale ne remplace jamais une facture acquittée et ventilée ; des photographies ne valent que si elles sont datées et rattachées au logement et à la date du départ ; et tout accord écrit donné par le locataire sur une retenue le lie définitivement, d’où l’importance de ne jamais accepter à la légère un décompte présenté à la sortie.
II. Caution non rendue ou amputée : comment récupérer votre dépôt de garantie à Paris ?
A. Mise en demeure, pénalité de 10 % de plein droit et conciliation : le trio qui fait payer
La première démarche consiste à adresser au bailleur ou à son agence une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier doit rappeler la date de remise des clés, votre nouvelle adresse, le montant du dépôt de garantie versé à l’entrée, le décompte précis des sommes réclamées et la pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Même si la Cour de cassation juge que cette majoration court de plein droit sans mise en demeure préalable, l’envoyer reste indispensable en pratique : elle fait courir un ultimatum visible, elle fige votre réclamation dans un écrit daté, et elle servira de première pièce devant le conciliateur puis devant le juge. Joignez-y la copie de l’état des lieux d’entrée et de sortie, le reçu de remise des clés ou l’accusé de la lettre recommandée d’envoi, et tout échange antérieur. Fixez un délai de réponse de huit à quinze jours et annoncez la saisine de la commission départementale de conciliation puis du juge en cas de silence.
Le calcul de la pénalité mérite d’être posé noir sur blanc dans votre courrier, car beaucoup de bailleurs l’ignorent ou la contestent. Prenez le loyer mensuel en principal, c’est-à-dire hors charges, et appliquez 10 % par mois de retard commencé jusqu’à la restitution complète. Pour un loyer de 1 100 euros avec des clés remises le 30 juin et un état des lieux de sortie non conforme, le délai de deux mois expire le 30 août ; au 31 août, un mois de retard est commencé, soit 110 euros ; au 1er octobre, trois mois sont commencés, soit 330 euros, et le compteur continue. Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le même calcul part du délai d’un mois : clés remises le 30 juin, restitution due au 30 juillet, pénalité dès le 31 juillet. Quand le bailleur a conservé une partie de la caution en invoquant des charges de copropriété non encore arrêtées, vérifiez le plafond légal : dans un immeuble collectif, le bailleur ne peut conserver qu’une provision dûment justifiée n’excédant pas 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes, et la régularisation définitive intervient dans le mois qui suit l’approbation des comptes. Si votre ancien bailleur parisien vous oppose des charges floues ou un décompte d’agence incompréhensible, les règles de contestation des appels de fonds et de mise en demeure du syndic décrites dans notre analyse des charges de copropriété à Paris vous aideront à exiger un arrêté des comptes en règle avant d’accepter la moindre retenue.
Si la mise en demeure reste sans effet, la deuxième marche consiste à saisir la commission départementale de conciliation du département où se situe le logement. L’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties. » (article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur). La saisine se fait par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au secrétariat de la commission, en exposant les faits, en chiffrant la demande et en joignant l’ensemble des pièces : bail, états des lieux, remise des clés, mise en demeure, décomptes et factures du bailleur. La commission convoque les deux parties, entend leurs arguments et rend un avis dans les deux mois. Cet avis ne s’impose pas juridiquement, mais il pèse lourd : un bailleur qui refuse une solution raisonnable devant des représentants paritaires de bailleurs et de locataires sait qu’il se présentera devant le juge en position fragile, et les statistiques de terrain montrent que de nombreux dossiers se règlent à ce stade. À Paris, la commission départementale de conciliation est saisie pour les logements situés dans la capitale, et les locataires des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne relèvent chacun de la commission de leur département.
B. Saisir le juge des contentieux de la protection à Paris : preuves, pièces et délais
Quand la conciliation échoue ou que le bailleur refuse de s’y présenter, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble tranche le litige. Pour un logement situé à Paris, il s’agit du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par requête ou par assignation selon le montant et la complexité du dossier. Présentez une demande chiffrée en trois blocs : le solde du dépôt de garantie indûment conservé, la pénalité de 10 % par mois de retard commencé jusqu’à parfaite restitution, et, le cas échéant, des dommages et intérêts si la résistance du bailleur vous a causé un préjudice distinct, par exemple des frais bancaires liés au découvert provoqué par la caution bloquée. Les trois décisions de 2026 citées dans cet article montrent la méthode du juge : il vérifie la date de remise des clés, il compare les états des lieux, il examine chaque facture une par une, et il applique la majoration de plein droit sans exiger de mise en demeure préalable.
Constituez votre dossier comme un comptable et comme un photographe : le bail signé avec le montant du dépôt de garantie, la preuve du versement initial, les états des lieux d’entrée et de sortie complets et signés, le procès-verbal du commissaire de justice si l’état des lieux a été établi par ses soins, la preuve de la remise des clés avec votre nouvelle adresse, la mise en demeure et l’avis de la commission de conciliation, le décompte détaillé du bailleur avec ses factures, vos propres photographies datées prises le jour de l’entrée et le jour de la sortie, et tous les échanges écrits avec le bailleur ou l’agence. Rappelez dans vos conclusions que c’est au bailleur de justifier chaque retenue, que les photographies non datées et les devis non suivis de factures acquittées ne prouvent rien, et que la distinction entre dégradations et vétusté doit être faite poste par poste. Si le bailleur invoque des loyers impayés, exigez le décompte mois par mois et vérifiez que les paiements par chèque ou virement ont bien été pris en compte : l’arrêt du 12 février 2026 montre qu’un bailleur peut affirmer avoir payé sans que le locataire ait jamais rien reçu, et que le juge sanctionne cette légèreté.
Deux délais encadrent votre action. D’abord, agissez vite après l’échec de la phase amiable : plus le temps passe, plus les preuves se dispersent et plus l’état du logement devient invérifiable. Ensuite, gardez en tête la prescription : « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit. » (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur). Vous disposez donc de trois ans à compter de la fin du délai de restitution pour agir, mais attendre la dernière année serait une erreur : les agences changent de gestionnaire, les bailleurs déménagent, et les témoins oublient. En Île-de-France, prévoyez aussi les délais de convocation propres aux juridictions saturées : entre la saisine et l’audience, plusieurs mois peuvent s’écouler, pendant lesquels la pénalité de 10 % continue de courir à votre profit jusqu’au paiement complet. Chaque mois d’attente judiciaire augmente mécaniquement le montant dû, ce qui incite souvent le bailleur à transiger avant l’audience.
Conclusion
Le dépôt de garantie n’est pas un pourboire laissé à l’appréciation du bailleur : c’est votre argent, restitué dans un mois si la sortie est conforme à l’entrée, dans deux mois dans le cas contraire, sous peine d’une majoration automatique de 10 % du loyer par mois de retard. Le bailleur qui retient une somme doit la justifier au centime près, par des factures ventilées et des dégradations prouvées par la comparaison des états des lieux, en distinguant l’usure du temps des dégâts du locataire. Mise en demeure chiffrée, commission départementale de conciliation, puis juge des contentieux de la protection : suivez ces trois marches dans l’ordre, avec un dossier complet, et les décisions rendues en 2026 par la Cour de cassation, la cour d’appel de Paris et le tribunal judiciaire de Paris montrent que le locataire rigoureux obtient gain de cause. À Paris et en Île-de-France, où chaque mois de caution bloquée pèse lourd, ne laissez pas passer les délais.
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