Le propriétaire vous tend un acte intitulé commodat, ou prêt à usage, et vous met des parcelles agricoles à disposition pour les cultiver ou y faire pâturer. Le papier ne prévoit aucun fermage, parfois une durée d’un an renouvelable, parfois un congé de six mois. Quelques saisons plus tard, il exige la restitution immédiate des terres, ou c’est vous qui demandez au juge de reconnaître un bail rural. Le titre choisi sur l’acte ne décide pas. Le bien est un immeuble à usage agricole, l’usage est une exploitation, les parties sont le propriétaire prêteur et l’occupant emprunteur, et l’acte en cause est cette convention de mise à disposition, écrite ou invoquée comme telle. L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime soumet au statut du fermage toute mise à disposition à titre onéreux d’un tel immeuble, et cette règle est d’ordre public. Le prêt à usage, au contraire, est essentiellement gratuit. La Cour de cassation, le 2 juillet 2026, dans un arrêt publié au Bulletin, a dit ce qui ne constitue pas une contrepartie : la mise à disposition réciproque de parcelles entre deux propriétaires. Les arrêts de Toulouse du 31 mars 2025 et de Caen du 6 novembre 2025 montrent ensuite quelles preuves échouent. Le présent texte distingue le commodat qui tient, le contrat que le tribunal requalifie, le juge compétent et les suites pour chaque partie. Il ne refait pas le contentieux de l’occupation sans aucun écrit, celui de la vente d’herbe, ni celui de l’échange de parcelles déjà louées. Le bilan des litiges ruraux récents est tenu à jour dans notre bilan des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
I. Quand l’acte intitulé commodat reste un prêt gratuit, et quand le juge y voit un bail rural
A. Sans prix, le prêt à usage échappe au statut du fermage
Le point de départ est civil, et il est simple. L’article 1709 du code civil définit le louage des choses comme le contrat par lequel « l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Pas de prix, pas de bail. L’article 1875 du code civil décrit l’autre figure : « Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. » L’article 1876 du code civil ajoute, en une phrase qui commande tout le contentieux : « Ce prêt est essentiellement gratuit. » Le mot commodat désigne ce prêt à usage. Il n’est pas un bail rural sous un autre nom. Il est un contrat distinct, dont la gratuité est la condition.
Cette gratuité a des conséquences que les modèles téléchargés passent souvent sous silence. L’article 1877 du code civil rappelle que « Le prêteur demeure propriétaire de la chose prêtée. » L’occupant n’acquiert aucun droit réel sur les parcelles. Il ne devient pas preneur à ferme par le seul fait de labourer, de semer ou de mettre des animaux à l’herbe. L’article 1880 du code civil lui impose de « veiller raisonnablement à la garde et à la conservation de la chose prêtée » et lui interdit de s’en servir autrement qu’« à l’usage déterminé par sa nature ou par la convention », le tout à peine de dommages-intérêts s’il y a lieu. Un prêt consenti pour une pâture temporaire n’autorise pas, à lui seul, à retourner les terres, à y implanter une culture pérenne ou à y installer un tiers. L’écart d’usage peut ouvrir des dommages-intérêts. Il ne crée pas, à lui seul, un fermage.
La sortie du commodat n’est pas non plus la sortie d’un bail rural. L’article 1888 du code civil dispose que « Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée. » Si l’acte fixe un an, renouvelable sauf congé, le prêteur ne reprend pas avant ce terme au seul motif qu’il a changé d’avis. S’il n’y a pas de terme, il attend que la chose ait servi à l’usage convenu. L’article 1889 du code civil ouvre une seule porte anticipée, et elle passe par le juge : « Néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l’emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l’emprunteur à la lui rendre. » Le besoin doit être pressant et imprévu. Une simple envie de vendre, ou le souhait de louer enfin au prix du fermage, ne se confond pas avec ce besoin. Le juge apprécie les circonstances. Il n’y a pas de délai unique, ni de formulaire qui dispense de cette appréciation.
Deux dettes accessoires complètent le régime, et elles sont étroites. L’article 1890 du code civil n’oblige le prêteur à rembourser une dépense de l’emprunteur que si, pendant le prêt, celui-ci a été obligé, pour la conservation de la chose, à une dépense extraordinaire, nécessaire, et tellement urgente qu’il n’a pas pu en prévenir le prêteur. Une clôture décidée pour mieux exploiter, un drainage utile à la culture, ou l’entretien ordinaire des parcelles ne sont pas, par ce seul énoncé, une dépense extraordinaire et urgente de conservation. L’article 1891 du code civil rend le prêteur responsable lorsque la chose prêtée a des défauts tels qu’elle puisse causer un préjudice à celui qui s’en sert, s’il connaissait les défauts et n’en a pas averti l’emprunteur. Encore faut-il prouver la connaissance du défaut et l’absence d’avertissement. Ces deux textes ne transforment pas le prêt en bail, et ils ne donnent pas à l’occupant une indemnité générale de sortie.
Le droit rural ne s’applique que si la mise à disposition est onéreuse. L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime vise « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 ». Cette disposition « est d’ordre public ». Le statut ne dépend donc ni du mot commodat, ni du mot bail, ni de l’absence de quittance de fermage, dès lors qu’une contrepartie a été convenue. Il dépend de trois conditions cumulatives : un immeuble à usage agricole, une mise à disposition en vue de l’exploiter, et une activité agricole au sens de l’article L. 311-1 du code rural et de la pêche maritime. Ce dernier texte répute agricoles « toutes les activités correspondant à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal et constituant une ou plusieurs étapes nécessaires au déroulement de ce cycle », ainsi que les activités de l’exploitant qui prolongent la production ou ont l’exploitation pour support. Cultiver, faire pâturer un troupeau, conduire un cycle d’élevage entre dans ce cadre. Une mise à disposition de terres pour un usage qui n’est pas agricole, ou qui n’est pas faite en vue d’exploiter, reste hors du statut, même si de l’argent change de mains : ce n’est alors pas un bail rural, ce peut être un autre contrat, qu’il faut qualifier à part.
Le même article L. 411-1 vise aussi, sous une réserve de preuve à la charge du cédant ou du propriétaire, la cession exclusive des fruits lorsque l’acquéreur doit les recueillir, et les contrats de prise en pension d’animaux lorsque les obligations du propriétaire du fonds sont mises à la charge du propriétaire des animaux. Ces deux hypothèses ne sont pas un commodat. Elles ont leur contentieux propre, déjà traité pour la vente d’herbe et la pension. Un propriétaire qui vend l’herbe sur pied, ou qui prend des animaux en pension en reportant sur leur maître les charges du fonds, ne se protège pas en appelant l’opération un prêt à usage. Inversement, un vrai prêt gratuit de parcelles, sans cession de fruits et sans pension, n’entre pas dans ces alinéas. La frontière se juge sur l’acte et sur l’exécution, pas sur l’intitulé.
Une dernière frontière compte pour ceux qui cherchent un modèle de commodat afin d’éviter la Mutualité sociale agricole ou le contrôle des structures. L’article L. 311-1 précise que les activités agricoles ainsi définies ont un caractère civil, mais que les critères d’affiliation aux régimes sociaux agricoles sont ceux des articles L. 722-1 et L. 722-20 du même code. Le nom du contrat ne décide donc pas de l’affiliation. Quant à l’autorisation d’exploiter, elle ne crée pas non plus le bail. Dans l’affaire jugée à Toulouse le 31 mars 2025, l’occupant avait obtenu des autorisations d’exploiter les terres prêtées, les 5 octobre 2001 et 29 juin 2004. La cour n’en a pas déduit un fermage. Elle a exigé la preuve d’une contrepartie. L’autorisation administrative et le contrat civil répondent à des questions différentes. Le refus ou le contentieux de l’autorisation se traite à part, dans notre analyse du refus d’autorisation d’exploiter.
B. Une contrepartie, même si elle ne s’appelle pas fermage, ramène le contrat dans le statut
La condition décisive est le caractère onéreux. Dans son arrêt du 6 novembre 2025, RG n° 24/02559, la cour d’appel de Caen l’a formulée ainsi, avant d’examiner les preuves : « Le caractère gratuit disparaît dès qu’il existe une contrepartie à la mise à disposition. La nature, l’importance et la régularité du paiement sont indifférents. » Cette phrase est celle d’une cour d’appel, pas un arrêt de principe de la Cour de cassation. Elle éclaire néanmoins le débat : si une contrepartie est établie, son faible montant, son paiement irrégulier ou sa forme non monétaire ne suffisent pas, selon cette cour, à sauver la gratuité. Encore faut-il que la contrepartie existe. C’est là que les dossiers se gagnent ou se perdent.
La Cour de cassation a, le 2 juillet 2026, fixé une limite nette. Dans l’arrêt n° 396 FS-B, pourvoi n° 25-15.803, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé, au visa de l’article L. 411-1, alinéa premier : « La contrepartie onéreuse exigée par ce texte ne peut résulter de la mise à disposition de parcelles réciproquement consentie par leurs propriétaires. » Elle en tire la conséquence : « lorsqu’un propriétaire concède la jouissance de son fonds agricole à un autre, qui, en contrepartie, lui concède la jouissance du sien, ils ne sont pas réciproquement bailleur et preneur l’un de l’autre. » Les faits méritent d’être lus de près, car les parties avaient fait plus qu’un échange informel. M. G. avait mis des parcelles à la disposition de M. A., et M. A. avait mis les siennes à la disposition de M. G. Le 12 mai 2011, ils avaient signé deux « attestations de bail verbal », par lesquelles chacun, en qualité de « bailleur », attestait avoir mis ses terres à bail à l’autre, en qualité de « preneur », pour neuf ans. Le 30 mars 2021, M. A. a notifié à M. G. sa décision de mettre fin à l’échange de jouissance et l’a mis en demeure de libérer les parcelles sous quinze jours. Le 15 avril 2021, M. G. a saisi un tribunal paritaire des baux ruraux pour faire reconnaître un bail rural à effet du 12 mai 2011, reconduit par périodes de neuf ans, et pour faire fixer le fermage. La cour d’appel de Poitiers, le 8 avril 2025, avait retenu que, les parcelles n’étant pas prétendues d’inégale valeur, la mise à disposition réciproque était la contrepartie onéreuse. La Cour de cassation casse cette motivation. Elle renvoie l’affaire, sauf sur la recevabilité déjà jugée, devant la cour d’appel de Bordeaux. Elle ne dit pas elle-même qui gardera les terres. Elle dit seulement que cet échange de jouissance entre propriétaires n’est pas le prix exigé par l’article L. 411-1.
Cette solution ne se confond pas avec l’échange de parcelles déjà données à bail. Lorsqu’un preneur veut échanger des terres qu’il tient d’un bailleur avec celles d’un voisin, la notification au bailleur, le délai d’opposition et le risque de résiliation obéissent à un autre régime, exposé dans notre article sur l’échange de parcelles louées. Ici, les deux hommes étaient propriétaires. Ils avaient seulement croisé la jouissance de leurs fonds, et l’un d’eux voulait faire de ce croisement un bail rural. L’étiquette « attestation de bail verbal » n’a pas suffi. Le juge regarde s’il existe un prix, au sens de l’article 1709, et non le mot écrit en tête de page.
L’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 31 mars 2025, RG n° 22/04167, montre l’autre versant : un commodat écrit, signé par les deux titulaires du droit de propriété démembré, et une demande de requalification qui échoue faute de prix. Le 1er janvier 1998, l’usufruitière et son fils, nu-propriétaire, ont consenti un commodat à un occupant sur des terres agricoles d’un peu moins de dix-sept hectares, sur lesquelles se trouvait aussi une maison. Un second commodat, le 15 décembre 2004, a porté sur d’autres parcelles. L’occupant a ensuite demandé la requalification en bail à ferme. Il invoquait une contrepartie en nature : prise en charge de la mère du propriétaire, assurance d’un véhicule et d’un tracteur appartenant au propriétaire, assurance d’un parc d’entraînement de chasse, opérations de bornage. La cour rappelle que celui qui prétend être fermier doit démontrer le caractère onéreux. Elle juge, en citant un pourvoi du 24 octobre 2019, que « Le simple entretien de parcelles ne saurait être considéré comme une contrepartie onéreuse ». Elle écarte ensuite les pièces, une par une.
Les assurances du tracteur et du véhicule ont été souscrites respectivement douze ans et dix-neuf ans après le commodat de 1998, sans justificatif de paiement régulier des cotisations, et sans que l’acte eût stipulé cette charge. Elles n’établissent pas une contrepartie convenue lors de la mise à disposition. Le procès-verbal de bornage du 20 août 2015 a été dressé à la demande du propriétaire, dix-sept ans après l’acte, et ne prouve pas que l’occupant ait conduit l’opération. L’aide matérielle alléguée envers la mère du propriétaire n’est pas datée, est contredite par d’autres attestations, et s’explique, pour la cour, par la relation de concubinage puis de pacte civil de solidarité entre l’occupant et la fille du propriétaire, de 2012 à 2015. Aucune obligation d’entretien familial n’était stipulée. La cour confirme le jugement du tribunal judiciaire d’Albi du 25 octobre 2022, qui avait refusé la requalification. Leçon de preuve, et non slogan : une aide familiale, un entretien ordinaire, ou une dépense tardive et non convenue ne remplacent pas un prix.
L’arrêt de Caen du 6 novembre 2025 précise le même filtre sur des travaux. Par acte notarié du 1er juin 2022, un propriétaire a consenti un prêt à usage sur une parcelle de l’Orne, d’un peu moins de six hectares, pour que l’emprunteuse y mette des chevaux en pâture. La durée était d’un an à compter du 1er juin 2022, renouvelable par tacite reconduction, sauf congé par lettre recommandée avec avis de réception six mois avant l’échéance. L’état des lieux de l’acte précisait que l’emprunteuse reconnaissait la parcelle en bon état et close. Elle a demandé la requalification en bail rural, en soutenant que ses dépenses de remise en état et de clôtures étaient disproportionnées par rapport à la durée du prêt et à la période d’usage, qu’elle situait de fin novembre 2020 à fin mai 2023. Elle reprochait aussi des manœuvres destinées à lui faire supporter des travaux avant une mise à disposition au fils du propriétaire.
La cour confirme le rejet. Le contrat n’imposait aucune obligation de remettre le terrain en état ni de réaliser des clôtures. Les factures invoquées étaient établies au nom d’une société, et non de l’emprunteuse, et elles étaient antérieures à l’acquisition par le propriétaire actuel comme à l’acte du 1er juin 2022. Des messages échangés à partir de 2020 avec une autre personne que le propriétaire ne caractérisaient pas un engagement de celui qui était alors propriétaire. Un autre prêt à usage notarié, conclu le 7 juillet 2020 pour cinq ans sur la même parcelle avec un tiers, et un congé notifié pour le 31 mai 2022, venaient encore contredire le récit d’un accord onéreux antérieur. Des travaux réalisés, à les supposer établis, avant le contrat litigieux, et une mise en pâture antérieure à ce contrat, ne rendaient pas onéreux l’acte du 1er juin 2022. La cour confirme donc le refus de requalification.
Il ne faut pas lire cet arrêt comme une autorisation de faire exécuter des travaux importants en échange de la terre, pourvu qu’on ne les écrive pas. La cour dit l’inverse sur le principe : dès qu’une contrepartie existe, la gratuité disparaît, et la modestie du paiement n’y change rien. Elle dit seulement que, dans ce dossier, la contrepartie n’était pas prouvée comme le prix convenu de cette mise à disposition. Un acte qui met expressément à la charge de l’occupant, en échange de la jouissance, le paiement d’une somme, la prise en charge des impôts du propriétaire, une part de récolte ou des travaux déterminés, fournit au juge la contrepartie que Caen n’a pas trouvée. Le modèle qui ajoute une telle clause pour « sécuriser » le prêt produit l’effet contraire de celui recherché.
Le statut ne s’applique pas pour autant à toute mise à disposition agricole. L’article L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime écarte l’article L. 411-1 dans des cas limités : conventions conclues en application de dispositions législatives particulières ; concessions et conventions sur les forêts ou les biens du régime forestier ; conventions d’entretien de terrains proches d’une habitation et en constituant la dépendance ; certaines conventions d’occupation précaire, et seulement dans trois séries ; biens mis à la disposition d’une société par une personne qui participe effectivement à leur exploitation au sein de celle-ci. Les trois occupations précaires visées sont étroites. La première concerne la mise en valeur de biens successoraux lorsqu’une instance est en cours ou que le maintien dans l’indivision résulte d’une décision prise sur les articles 821 à 824 du code civil. La deuxième permet au preneur, à son conjoint ou au partenaire de pacte civil de solidarité de rester dans un bien dont le bail est expiré ou résilié et non renouvelé. La troisième tend à l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole, ou dont la destination agricole doit être changée. Appeler un commodat de terres labourables « convention d’occupation précaire » ne fait entrer dans aucune de ces trois cases. La mise à disposition à une société par un associé qui exploite effectivement est une autre exception, déjà distincte du commodat consenti à un tiers qui n’est pas dans la société.
II. Quel tribunal saisir, quelles preuves produire, et ce que chaque partie peut obtenir
A. La compétence suit la qualification, et la preuve du prix incombe à celui qui invoque le fermage
L’article L. 411-1 ferme le chapitre de la preuve par une règle de mode, non de charge : « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. » Écrit, quittances, virements, factures, messages, attestations régulières, état des lieux, autorisation d’exploiter : rien n’est exclu par principe, et rien ne suffit par son seul nom. La charge, elle, a été placée par les deux cours de 2025 sur celui qui veut le statut. À Toulouse, « L’appelant se doit donc de démontrer, pour prétendre être fermier, que la mise à disposition des terres avait une contrepartie onéreuse. » (cour d’appel de Toulouse, 31 mars 2025, RG n° 22/04167) À Caen, l’emprunteuse a été déboutée parce que ses pièces ne caractérisaient pas cette contrepartie pour le contrat qu’elle visait. L’occupant qui réclame un bail rural rassemble donc les preuves d’un prix convenu, pas seulement les preuves qu’il a exploité. Le propriétaire qui veut faire juger un commodat rassemble l’acte, l’absence de prix, la destination d’usage et, s’il a déjà repris ou veut reprendre, le terme convenu ou le besoin pressant et imprévu.
Le choix du tribunal n’est pas libre, et il dépend de ce que l’on demande. L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime crée, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux, « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV » de ce code. Si le litige oppose celui qui se dit bailleur et celui qui se dit preneur sur l’application du statut, le tribunal paritaire est seul compétent. C’est devant lui que se joue, en pratique, la demande de requalification, parce que cette demande affirme précisément qu’il existe un bail rural. La cour de Caen l’a appliqué dans l’autre sens. Après avoir rejeté la requalification, elle a confirmé que le tribunal paritaire, exclusivement compétent pour les contestations entre bailleurs et preneurs, était incompétent pour les demandes indemnitaires de l’emprunteuse, et l’a renvoyée à mieux se pourvoir devant le tribunal judiciaire d’Alençon. Autrement dit : le juge paritaire peut dire s’il y a bail rural ; s’il dit qu’il n’y en a pas, il ne devient pas pour autant le juge de toutes les indemnités du prêt à usage. Celles-ci relèvent du tribunal judiciaire.
L’affaire de Toulouse a suivi un chemin différent, qu’il ne faut pas généraliser à tort. L’occupant avait d’abord assigné en référé devant le tribunal judiciaire d’Albi, le 17 mai 2019, pour conserver l’accès à la maison. Le juge des référés, le 2 août 2019, a retenu une contestation sérieuse sur la nature de l’occupation. Le jugement au fond du 25 octobre 2022, confirmé en appel, a refusé la requalification. La voie suivie dépend donc des demandes et du moment. Une expulsion ou une interdiction d’accès présentée comme l’exécution d’un commodat peut commencer devant le juge judiciaire, tandis que la reconnaissance d’un bail rural relève du tribunal paritaire. Saisir le mauvais juge ne fait pas perdre le droit au fond, mais fait perdre des mois. La requête, la conciliation et les délais propres au tribunal paritaire sont déjà exposés dans notre guide pour saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. Il est inutile de les répéter ici, et dangereux de les appliquer à un pur commodat que le juge paritaire se déclarerait incompétent à connaître.
Un piège procédural, vérifié à Caen, concerne l’appel. L’emprunteuse a voulu, pour la première fois en cause d’appel, faire reconnaître un bail rural oral conclu non avec le signataire de l’acte de 2022, mais avec le propriétaire précédent, décédé. L’article 564 du code de procédure civile dispose : « A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait. » La cour a déclaré cette demande irrecevable. Elle ne tendait pas aux mêmes fins que la requalification de l’acte écrit de 2022 : il s’agissait d’un autre bail, avec une autre personne. La leçon est pratique. Toutes les qualifications que l’on entend soutenir, commodat écrit, bail oral avec un autre auteur, contrepartie en travaux ou en argent, se formulent dès la première instance. Attendre l’appel pour changer de contrat et de cocontractant expose à une fin de non-recevoir que la cour relève d’office.
Les pièces utiles se déduisent des échecs de 2025, plus que d’une liste abstraite. Pour l’occupant qui veut le statut, il faut un prix rattachable à la mise à disposition litigieuse, convenu avec celui qui avait le pouvoir de la consentir, et daté de cette mise à disposition plutôt que d’une générosité postérieure. Une quittance qui ne désigne ni les parcelles ni le contrat est fragile. Une facture au nom d’une société, antérieure à l’acte, ne prouve pas le prix de cet acte. Une attestation qui n’est pas datée, ou qui contredit d’autres témoignages, ne remplace pas une stipulation. Pour le propriétaire, l’acte qui ne fixe aucun loyer, qui rappelle la gratuité, qui décrit l’usage et qui constate l’état des lieux est un élément, non une immunité. Il doit être cohérent avec l’exécution. S’il encaisse une somme, s’il exige une part de récolte, ou s’il met à la charge de l’occupant une obligation qui est le prix de la jouissance, l’intitulé ne le sauve pas. L’article L. 411-1 est d’ordre public. Les parties ne peuvent pas y renoncer en choisissant le mot commodat.
Il faut aussi identifier qui a signé. Dans l’affaire de Toulouse, l’usufruitière et le nu-propriétaire avaient tous deux consenti les commodats. Cette double signature évitait le débat, fréquent, du pouvoir de l’usufruitier seul. Le présent article ne tranche pas ce débat, qui relève d’autres textes et d’autres décisions. Il retient seulement que la qualité des signataires fait partie des faits que le juge examine, au même titre que le prix. Un occupant qui tient son titre d’une seule personne, alors que la propriété est démembrée ou indivise, doit vérifier qui pouvait mettre le bien à disposition avant de construire toute sa demande sur cet acte.
Enfin, l’occupation sans aucun écrit n’est pas le même litige. Lorsqu’il n’existe ni commodat, ni bail, et qu’une personne cultive une terre, la question est de savoir s’il y a un bail verbal ou une occupation sans titre. Ce cas est traité à part, dans notre article sur la terre agricole occupée sans bail écrit. Ici, il existe en général un écrit qui se dit gratuit. Le débat n’est pas l’absence de titre. Il est la sincérité de la gratuité.
B. Reprendre la terre, ou tenir neuf ans : les suites dépendent de la qualification retenue
Si le juge retient le commodat, les suites sont celles du code civil, pas celles du fermage. Le prêteur reste propriétaire. Il ne peut retirer la chose qu’après le terme convenu, ou, à défaut de terme, qu’après l’usage pour lequel elle a été empruntée, sauf besoin pressant et imprévu apprécié par le juge. Dans l’acte caennais, le terme était d’un an, avec reconduction et congé de six mois par lettre recommandée. Ce mécanisme organise la fin du prêt si la requalification est rejetée. Il ne faut pas le présenter comme un congé de bail rural, qui obéit à d’autres délais et à d’autres nullités. Un congé de commodat donné sans respecter le terme convenu n’autorise pas une reprise de fait. Une reprise forcée, avant décision, expose à un référé sur l’accès et la jouissance, comme l’a illustré l’ordonnance albigeoise du 2 août 2019, qui a constaté une contestation sérieuse sans trancher le fond.
L’emprunteur dont le commodat est confirmé n’a pas de droit au renouvellement de neuf ans, pas de droit de préemption du preneur, pas de plafond légal de fermage, puisqu’il n’y a pas de fermage. Il doit rendre la chose et répondre des usages non convenus, sur le fondement de l’article 1880. Il peut demander le remboursement d’une dépense extraordinaire, nécessaire et urgente de conservation qu’il n’a pas pu signaler, sur le fondement de l’article 1890, et la réparation d’un préjudice causé par un défaut connu et non signalé, sur le fondement de l’article 1891. Il ne peut pas transformer des clôtures utiles à son exploitation, ni l’entretien ordinaire, en créance automatique contre le prêteur. Caen a précisément refusé de voir dans de tels travaux le prix du contrat, et rien dans cet arrêt ne les convertit en dette de restitution du propriétaire. Les demandes indemnitaires, une fois le bail rural écarté, se portent devant le tribunal judiciaire, non devant le tribunal paritaire.
Si le juge retient au contraire une mise à disposition onéreuse, le titre du fermage s’applique, sous les réserves de l’article L. 411-2. La durée en est la première conséquence vérifiable. L’article L. 411-5 du code rural et de la pêche maritime dispose que, sous réserve de l’article L. 411-3 et sauf location régie par les articles L. 411-40 à L. 411-45, « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire ». Une clause d’un an, écrite dans un acte onéreux pour écarter le statut, ne produit pas cet effet. Les articles réservés par L. 411-5 existent : il ne faut pas les inventer ici, ni prétendre que tout bien agricole est forcément loué neuf ans. Il faut les lire sur le bien concret, petite parcelle ou location particulière, avant d’affirmer la durée. Sous cette réserve, le propriétaire qui a consenti une jouissance payante ne reprend pas au bout d’un an au motif que le papier disait un an.
L’écrit et l’état des lieux suivent. L’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime énonce que « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. » À défaut d’écrit, les baux verbaux sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions du contrat type de la commission consultative des baux ruraux. Cette présomption vise le bail verbal. Elle ne s’applique pas mécaniquement à un commodat écrit que le juge requalifie : l’écrit existe, mais ses clauses contraires à l’ordre public, au premier rang la durée inférieure, cèdent devant le statut. Le même article organise l’état des lieux : « Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. » Passé ce mois, « la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » L’autre partie a deux mois pour observer ou accepter. Son silence vaut accord, et l’état des lieux devient définitif, réputé contradictoire. Lorsque la requalification intervient des années après l’entrée, ce mécanisme permet encore de fixer l’état du fonds, des bâtiments et des cultures, et donc les améliorations ou les dégradations. Il ne faut pas attendre la sortie pour constater un fonds dont plus personne ne se souvient.
Le prix, s’il y a bail, n’est pas celui que les parties ont librement appelé fermage, ni l’absence de prix du faux commodat. L’article L. 411-11 du code rural et de la pêche maritime établit le prix de chaque fermage en fonction, notamment, de la durée du bail, d’une éventuelle clause de reprise, de l’état et de l’importance des bâtiments d’habitation et d’exploitation, de la qualité des sols, de la structure parcellaire et, le cas échéant, de pratiques culturales environnementales. Ce prix se compose du loyer des bâtiments d’habitation et du loyer des terres et bâtiments d’exploitation, entre des minima et des maxima arrêtés par l’autorité administrative. Le calcul du prix licite, la révision et la répétition du trop-perçu ont leur régime propre, détaillé dans notre article sur le fermage trop élevé. On ne peut pas, dans le silence des décisions lues ici, affirmer qu’un propriétaire récupère automatiquement plusieurs années de fermages rétroactifs du seul fait de la requalification, ni fixer le point de départ d’une prescription. Ces questions supposent le texte et la décision qui les tranchent, dans le dossier concerné. Ce qui est acquis, c’est que le prix du bail rural n’est pas libre, et qu’un acte qui prévoyait zéro euro ne dispense pas le juge de fixer un fermage licite si le contrat est onéreux par une autre contrepartie.
Les autres effets du statut ne se déduisent pas automatiquement de la requalification, et il faut les tenir distincts. Le droit de préemption du preneur à la vente, le congé, le renouvellement, la cession, la reprise pour exploiter ou pour construire, la sous-location et la mise à disposition à une société ont chacun leurs conditions. Reconnaître un bail rural ouvre l’accès à ces régimes. Il n’en réalise pas les conditions à la place des parties. Un occupant qui obtient la requalification n’est pas, par cela seul, titulaire d’un droit de préemption déjà purgé, ni protégé contre un congé régulier donné pour la fin de la période. Un propriétaire qui perd sur la qualification n’est pas privé de tout moyen de reprise : il est soumis aux voies du statut, et non à la reprise à merci du prêt à usage.
Pour préparer l’instance, les deux parties ont intérêt à dater les faits plutôt qu’à collectionner des qualificatifs. Qui a signé, à quelle date, sur quelles parcelles, pour quel usage, avec quel terme, avec quelle clause de prix ou d’absence de prix. Qui a payé quoi, à qui, à quelle date, en visant quelles terres. Quels travaux ont été stipulés, lesquels ont été faits unilatéralement, à quel nom les factures sont établies. Une autorisation d’exploiter a-t-elle été délivrée, et quand. Un congé a-t-il été notifié, par quel moyen, pour quelle échéance. Ces éléments permettent au juge de dire si la gratuité est réelle. Ils ne se remplacent pas par un modèle trouvé en ligne. Un modèle qui promet d’éviter le fermage en ajoutant une contrepartie, ou en qualifiant de précaire une exploitation agricole continue de terres labourables, décrit précisément le contrat que l’article L. 411-1 fait tomber dans le statut.
Conclusion
Le commodat agricole tient lorsque la mise à disposition est réellement gratuite, pour un usage déterminé, et que l’occupant rend la chose selon le terme convenu ou selon l’usage, sauf besoin pressant et imprévu apprécié par le juge. Il ne tient plus dès qu’une contrepartie est établie : l’article L. 411-1, d’ordre public, fait alors application du statut du fermage, hors les cas limités de l’article L. 411-2. L’échange de jouissance entre deux propriétaires n’est pas cette contrepartie, ainsi que la Cour de cassation l’a jugé le 2 juillet 2026. L’entretien ordinaire, l’aide familiale non stipulée, une assurance tardive ou des travaux antérieurs à l’acte et non mis à la charge de l’occupant n’ont pas suffi, à Toulouse et à Caen, à requalifier. La demande de bail rural se porte devant le tribunal paritaire. Si ce bail est écarté, les indemnités du prêt à usage relèvent du tribunal judiciaire. Et la qualification que l’on n’a pas soutenue en première instance ne se rattrape pas librement en appel. Avant de signer un modèle, ou avant de restituer les terres sur un simple courrier, il faut donc relire l’acte, les paiements et les travaux au regard de ces décisions, et non au regard du titre imprimé en première page.
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