Un exploitant occupe votre terre sans aucun contrat écrit : il y fait pâturer ses bêtes ou y récolte le foin chaque année, vous verse une somme en espèces ou par chèque, puis refuse de partir quand vous lui demandez de libérer la parcelle. Cette situation, très fréquente dans les campagnes, place le propriétaire devant une alternative redoutable : soit l’occupant est un simple occupant sans droit ni titre, et le tribunal ordonne son expulsion, soit les juges reconnaissent l’existence d’un bail rural verbal, et le propriétaire se retrouve lié par le statut du fermage, avec un bail d’au moins neuf ans, un droit au renouvellement au profit du preneur et des procédures strictes pour récupérer son bien. Tout l’enjeu du litige tient donc dans la qualification : avant de réclamer l’expulsion, il faut établir s’il existe ou non un bail, puis choisir la voie procédurale adaptée. Les décisions rendues en 2025 et 2026 par les tribunaux paritaires des baux ruraux et les cours d’appel montrent que les juges tranchent au cas par cas, pièces à l’appui, sans jamais présumer l’existence d’un bail du seul fait de l’occupation. Cet article présente la méthode que le propriétaire doit suivre : d’abord faire qualifier l’occupation, ensuite agir par la résiliation ou par le congé selon que le bail est ou non reconnu.
I. L’occupant de votre terre est-il un fermier protégé par un bail verbal ou un occupant sans droit ni titre ?
Tout litige portant sur une terre occupée sans écrit commence par la même question, car la réponse détermine le tribunal compétent, la procédure applicable et les droits de chacun. Si un bail rural existe, même verbal, le preneur bénéficie du statut du fermage. Si aucun bail n’est démontré, l’occupant doit partir et peut être condamné à indemniser le propriétaire.
A. Comment les juges reconnaissent, ou écartent, un bail rural sans écrit ?
Le point de départ est la définition légale du bail rural. Aux termes de l’article L. 411-1 du Code rural et de la pêche maritime, « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre ». Ce texte est d’ordre public : dès que ses critères sont réunis, le statut du fermage s’applique, que les parties l’aient voulu ou non. Le même article ajoute que « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. » Chèques, attestations de voisins, relevés d’exploitation, photographies, factures : tous les modes de preuve sont recevables. Par ailleurs, l’article L. 411-4 du même code dispose que « Les contrats de baux ruraux doivent être écrits. » Mais l’absence d’écrit n’annule pas le bail : « les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux. » Un bail verbal est donc valable, et sa durée est en principe de neuf ans, conformément à l’article L. 411-5 selon lequel « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire. »
La liberté de la preuve ne signifie toutefois pas que l’occupant gagne à tous les coups : c’est à celui qui invoque le bail de le démontrer, et la démonstration exige davantage que la simple occupation. La cour d’appel de Montpellier l’a rappelé dans un arrêt du 13 mai 2025 (RG 24/01821, confirmant le tribunal paritaire des baux ruraux de Montpellier du 7 mars 2024) : « Ainsi, le bail non écrit n’est pas nul et la preuve du bail verbal peut être administrée par tous moyens. » Dans cette affaire, l’occupante se prévalait d’un bail verbal sur une parcelle dont elle avait pourtant résilié les baux par deux courriers du 1er août 2005. Elle produisait quatre chèques de 68 euros émis en 2016, 2017, 2019 et 2021, des photographies d’exploitation couvrant les années 2009 à 2023, des attestations de témoins et des documents de récolte. La cour a jugé ces éléments insuffisants : quatre paiements en dix-huit ans ne caractérisent pas un fermage, et surtout rien ne démontrait la volonté du propriétaire de lui consentir un bail. La cour pose une exigence décisive : il faut établir « une rencontre des volontés entre les parties au contrat, la mise à disposition de terres agricoles résultant nécessairement d’un acte volontaire du propriétaire ». Et elle ajoute une formule que tout propriétaire doit connaître : « la seule exploitation par un agriculteur d’une parcelle de terre ne suffit à démontrer l’existence d’un bail à ferme, car le titre en vertu duquel cette exploitation intervient peut s’expliquer par une situation autre que celle de l’existence d’un bail ». L’occupante a donc été déboutée de sa demande de reconnaissance de bail, ainsi que de ses demandes de cession du bail et de dommages-intérêts, et condamnée à 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
La distinction entre la vente d’herbe ou de foin et le bail rural joue un rôle central dans ces litiges. Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alençon, dans un jugement du 12 février 2026 (RG 24/00008), a rejeté la demande d’un occupant qui voulait faire requalifier en bail rural des ventes d’herbe successives depuis 2017. L’occupant ne produisait que six chèques, de 1 000 euros en 2017 puis de 1 500 euros les années suivantes. Or le propriétaire démontrait, par l’attestation d’un exploitant voisin, qu’il avait conservé la jouissance des terres : le voisin faisait le foin de moitié et le foin vendu à l’occupant n’était que la part conservée par le propriétaire. Le tribunal a relevé que le bulletin de mutation des terres de la mutualité sociale agricole du 25 mars 2017 ne mentionnait aucune cession au profit de l’occupant, et que celui-ci n’avait jamais fait inscrire les parcelles sur son propre relevé d’exploitation, ce qui est surprenant pour quelqu’un qui prétend exploiter seul. Les factures de vente de foin des années 2018 et 2019 confirmaient que les sommes versées correspondaient à l’achat d’une partie de la récolte, et non à une cession exclusive des fruits de l’exploitation. Le tribunal a également écarté l’effet d’une convention intitulée « prêt à usage » signée le 4 avril 2022 pour la période du 1er avril au 30 novembre 2022 : dès lors qu’un chèque de 1 500 euros du 28 juillet 2022 portait la mention « en règlement de la vente d’herbe », la convention n’était pas un prêt à usage, car l’article 1876 du Code civil dispose que « Ce prêt est essentiellement gratuit. » Cette vente d’herbe isolée de 2022, précédée de ventes de foin et non renouvelée en 2023 après l’opposition des propriétaires, ne présentait pas le caractère continu exigé pour une requalification en bail.
Pour le propriétaire, l’enseignement pratique est direct : conservez tout ce qui établit la nature réelle des versements (factures de foin, mentions sur les chèques, attestations de voisins), vérifiez les relevés d’exploitation de la mutualité sociale agricole, et refusez par écrit toute occupation dès que vous voulez y mettre fin, car la continuité des versements et de l’occupation nourrit les demandes de requalification. Pour l’occupant qui se prétend preneur, la leçon est symétrique : des paiements irréguliers et l’absence de tout accord démontré du propriétaire conduisent à l’échec, même avec des preuves d’exploitation.
B. Que peut obtenir le propriétaire quand l’occupant est jugé sans droit ni titre ?
Lorsque le bail n’est pas démontré, l’occupant est déclaré occupant sans droit ni titre, et le tribunal ordonne son départ avec des conséquences financières. Avant cela, une question de compétence doit être réglée : l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre relève en principe du tribunal judiciaire, mais dès que l’occupant invoque un bail rural, même verbal, seul le tribunal paritaire des baux ruraux peut trancher. Le jugement d’Alençon du 12 février 2026 (RG 24/00008) l’exprime clairement : « En l’absence d’un bail écrit, il relève de la seule compétence du tribunal paritaire des baux ruraux de statuer sur l’existence ou non d’un bail rural avant de statuer sur la demande d’expulsion au titre d’une éventuelle occupation sans droit ni titre. » Cette compétence exclusive résulte de l’article L. 491-1 du Code rural et de la pêche maritime, selon lequel le tribunal paritaire « est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code ». Concrètement, le propriétaire qui assigne directement devant le tribunal judiciaire prend le risque d’une exception d’incompétence dès que l’occupant soulève le moyen du bail verbal. La voie sûre consiste à saisir le tribunal paritaire, qui tranchera d’abord la qualification, puis, s’il écarte le bail, ordonnera l’expulsion.
Dans l’affaire d’Alençon, le tribunal a jugé, dans ce jugement du 12 février 2026 : « Il sera donc jugé qu’il est occupant sans droit ni titre des parcelles litigieuses. » Il a fixé le point de départ de cette occupation au 1er décembre 2022, date d’expiration de la convention de vente d’herbe de 2022. Puis il a statué ainsi (RG 24/00008) : « Son expulsion sera donc ordonnée avec une astreinte de 15 € par jour de retard comme mentionné au dispositif. » Le dispositif précise que l’occupant doit libérer les lieux dans les trois mois de la notification du jugement, faute de quoi l’expulsion peut être exécutée au besoin avec l’aide de la force publique. Sur le préjudice financier, le tribunal a retenu : « Le préjudice de jouissance des demanderesses sera justement évalué à la somme de 5.000 euros. » (jugement TPBR d’Alençon, RG 24/00008) L’occupant a en outre été condamné à 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, l’exécution provisoire étant de droit.
L’indemnisation ne se limite pas au préjudice de jouissance passé : après le jugement, l’occupant qui se maintient doit verser une indemnité d’occupation. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Brieuc, dans un jugement du 2 juillet 2026 (RG 25/01920), a condamné les occupants à payer aux bailleurs « une indemnité d’occupation annuelle s’élevant à deux fois le montant du fermage annuel à compter de la notification de la présente décision ». Cette indemnité, égale au double du fermage, montre que le maintien sans droit après décision de justice coûte sensiblement plus cher que le loyer agricole lui-même. Le propriétaire a donc intérêt à chiffrer précisément son préjudice : fermages éludés, perte de la possibilité de louer ou d’exploiter, frais engagés, et à demander à la fois l’astreinte et l’indemnité d’occupation pour rendre la décision exécutoire et dissuasive.
Deux précautions de procédure méritent d’être soulignées. D’abord, la tentative de conciliation devant le tribunal paritaire est un préalable : dans l’affaire d’Alençon, la saisine datait du 17 juin 2024, la conciliation a été tentée le 2 octobre 2024 et l’affaire n’a été jugée qu’après l’échec de cette conciliation. Ensuite, le propriétaire doit notifier son opposition à l’occupation par écrit et sans ambiguïté : dans cette même affaire, c’est l’opposition exprimée dès le début de l’année 2023 qui a permis de constater que la vente d’herbe de 2022 n’avait pas été renouvelée et que l’occupation postérieure était sans droit. Sans cette opposition datée, l’occupant aurait pu soutenir que la tolérance du propriétaire valait poursuite de la mise à disposition.
II. Quand un bail est reconnu, même verbal : résilier le bail ou donner congé pour récupérer la terre
Si le tribunal reconnaît l’existence d’un bail verbal, le propriétaire ne peut plus demander simplement l’expulsion : le preneur est protégé par le statut du fermage. Deux voies permettent alors de récupérer la terre : la résiliation judiciaire pour faute du preneur, et le congé avec refus de renouvellement à l’expiration du bail. Chacune obéit à des conditions strictes, et la moindre erreur de forme fait échouer la demande.
A. Dans quels cas faire résilier le bail rural par le tribunal ?
La résiliation du bail rural n’est jamais libre : le bailleur ne peut l’obtenir que pour les motifs énumérés par la loi. L’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants : 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Les autres motifs visent les agissements compromettant la bonne exploitation du fonds et le non-respect de certaines clauses ou obligations légales, notamment la mise à disposition des terres à un tiers sans l’accord du bailleur.
Le jugement du tribunal paritaire de Saint-Brieuc du 2 juillet 2026 illustre l’application de ces règles à un bail portant sur deux parcelles. Les bailleurs, héritiers de la propriétaire décédée en 2017, avaient adressé des mises en demeure le 29 septembre 2023, puis une première mise en demeure recommandée le 12 février 2025 et une seconde le 2 juin 2025, distribuée le 5 juin 2025. Le tribunal a constaté que le fermage échu le 29 septembre 2023 n’avait été payé qu’avec beaucoup de retard, à une date invérifiable, et que le fermage échu le 29 septembre 2024, d’un montant de 632,30 euros, restait impayé malgré les deux mises en demeure demeurées sans effet depuis plus de trois mois. Le tribunal a donc conclu, dans son jugement du 2 juillet 2026 : « Le bail en cours sur les parcelles cadastrées ZI N°[Cadastre 1] et ZW N°[Cadastre 2] doit donc être résilié pour les motifs qui précèdent. » Il a ordonné l’expulsion dans un délai de trois mois à compter de la notification, passé ce délai sous astreinte de 100 euros par mois pendant deux mois, et fixé l’indemnité d’occupation annuelle au double du fermage. Le tribunal a retenu un second grief : les terres étaient exploitées par une société, la SCEA, sans que les bailleurs aient donné leur consentement, alors que le preneur d’origine n’exploitait plus lui-même. La mise à disposition au profit d’une société sans information ni accord du bailleur constitue une violation des obligations du preneur qui justifie également la résiliation.
Pour le bailleur, la méthode se déduit directement de ce jugement : adresser après chaque échéance impayée une mise en demeure par lettre recommandée qui reproduit les termes de l’article L. 411-31, attendre trois mois après chacune, et ne saisir le tribunal qu’après deux défauts persistants. Une mise en demeure qui omet de rappeler le texte est nulle, et la procédure s’effondre. Par ailleurs, le bailleur doit surveiller qui exploite réellement : si une société exploite à la place du preneur sans agrément, ce fait doit être constaté (relevés d’exploitation, constats, attestations) car il fonde un motif autonome de résiliation. Enfin, les sommes doivent être chiffrées avec précision : dans l’affaire jugée à Saint-Brieuc, chaque échéance était identifiée par sa date et son montant, 632,30 euros pour 2024 et 634,95 euros pour 2025, ce qui a permis au tribunal de vérifier que la condition des deux défauts était remplie.
Lorsque le bail verbal est reconnu mais que le preneur paie régulièrement et exploite correctement, la résiliation pour faute est fermée : le propriétaire doit alors passer par le congé à l’expiration du bail.
B. Comment donner congé sur un bail verbal et obtenir la reprise de la parcelle ?
Le preneur d’un bail verbal bénéficie du droit au renouvellement comme tout preneur. L’article L. 411-46 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires ». Pour s’opposer au renouvellement, le propriétaire doit notifier un congé qui respecte des formes impératives. L’article L. 411-47 exige que le propriétaire « doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », c’est-à-dire par acte de commissaire de justice. « A peine de nullité, le congé doit : -mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur », indiquer en cas de reprise l’identité complète du bénéficiaire et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. Le preneur peut contester le congé devant le tribunal paritaire : aux termes de l’article L. 411-54, « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. » Si le tribunal juge le congé injustifié, il ordonne le maintien du preneur pour un bail d’une nouvelle durée de neuf ans.
En matière de reprise personnelle, le bénéficiaire doit satisfaire à des conditions de fond exigeantes. L’article L. 411-59 dispose que le bénéficiaire « doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation », et qu’il doit se consacrer à l’exploitation du bien repris « pendant au moins neuf ans ». La Cour de cassation veille strictement à la charge de la preuve de ces conditions : dans un arrêt du 19 novembre 2020 (pourvoi n° 19-20.767, troisième chambre civile, cassation partielle), elle a censuré une cour d’appel qui avait validé un congé pour reprise au profit d’un bénéficiaire âgé de 83 ans à la date d’effet du congé, en retenant que le preneur n’établissait pas l’inaptitude du bénéficiaire. La Cour juge « alors qu’il incombait à M. J…, âgé de 83 ans à la date d’effet du congé, de justifier qu’il satisfaisait aux obligations qui lui incombaient », et casse pour inversion de la charge de la preuve et violation du texte. Le même arrêt précise les limites de l’indemnisation du preneur évincé : l’indemnité pour changement de destination agricole n’est due que lorsque le bailleur résilie en cours de bail, et non lorsque le congé est donné pour la fin du bail. Pour une analyse d’ensemble des arrêts récents du statut du fermage, on peut se reporter à la synthèse des cinq arrêts publiés du premier semestre 2026.
Un jugement récent montre qu’un congé peut être annulé pour un simple défaut de mention, même quand le projet de reprise est sérieux. Le tribunal judiciaire d’Aurillac, dans un jugement du 23 avril 2026 (RG 24/00028), a annulé le congé pour reprise délivré le 27 septembre 2024 à effet du 31 mars 2026 sur un bail verbal ayant pris effet le 1er avril 2008 et portant sur 4 hectares 69 ares. Le propriétaire voulait reprendre pour exploiter dans le cadre du GAEC dont il était associé gérant, et ce GAEC avait même sollicité l’autorisation d’exploiter les terres, refusée par arrêté préfectoral du 10 octobre 2025. Mais le congé ne mentionnait pas ce cadre sociétaire. Le tribunal a jugé que cette omission privait les preneurs de la possibilité d’apprécier la viabilité du projet de reprise, et a prononcé la nullité du congé sans examiner les autres moyens. Il a ensuite constaté que la preneuse « bénéficie d’un bail renouvelé pour neuf ans, à compter du 1er avril 2026 » et a débouté le propriétaire de sa demande tendant à faire constater une occupation sans droit ni titre, en le condamnant aux dépens et à 1 000 euros de frais irrépétibles.
Pour le propriétaire d’une terre louée verbalement, les règles pratiques sont donc les suivantes : calculer le délai de dix-huit mois à rebours de l’échéance des neuf ans, faire signifier le congé par commissaire de justice, y mentionner expressément le motif, l’identité complète du bénéficiaire et, si la reprise doit s’exercer dans le cadre d’une société, le nom et la forme de cette société, et reproduire le texte de l’article L. 411-54. Toute imprécision sur le cadre d’exploitation fait courir un risque de nullité, et un congé annulé entraîne le renouvellement automatique du bail pour neuf ans. Pour le preneur qui reçoit un congé, la conduite à tenir est inverse : vérifier le délai, l’acte et chaque mention obligatoire, puis saisir rapidement le tribunal paritaire, car le dépassement du délai de contestation entraîne la forclusion.
En résumé, récupérer une terre occupée sans écrit exige de qualifier d’abord l’occupation : sans bail démontré, le tribunal paritaire constate l’occupation sans droit ni titre et ordonne l’expulsion sous astreinte avec indemnisation du propriétaire, comme à Alençon en 2026 ; avec un bail verbal reconnu, le propriétaire doit emprunter la voie de la résiliation pour faute, avec deux défauts de paiement persistants après mises en demeure régulières, comme à Saint-Brieuc en 2026, ou celle du congé à l’expiration, avec un acte en règle et un bénéficiaire capable d’exploiter neuf ans, sous peine de nullité et de renouvellement automatique, comme à Aurillac en 2026. Dans tous les cas, les preuves écrites et datées font la différence : relevés d’exploitation, factures, chèques et mentions, attestations de voisins, mises en demeure recommandées et actes de commissaire de justice. Constituer ce dossier avant d’agir, plutôt qu’après l’échec d’une première procédure, est la condition pour récupérer effectivement la parcelle devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
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