La facture porte la mention « vente d’herbe », « herbe sur pied » ou « louage d’herbage ». Parfois, aucun écrit n’existe : un accord verbal, un virement annuel, des bêtes qui pâturent, du foin qui part. Puis une lettre arrive. Le propriétaire veut reprendre les parcelles au 1er janvier. Un acquéreur, parfois une SAFER ou un établissement public foncier, somme l’occupant de partir. L’exploitant répond que ces années de mise à disposition ne sont pas une vente de récolte, mais un bail rural. L’autre répond que le mot choisi par les parties suffit, et que l’on ne transforme pas une vente d’herbe en fermage parce que cela arrange celui qui veut rester.
Le tribunal ne s’arrête pas à l’intitulé. L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime soumet au statut du fermage, sous des conditions précises, certaines cessions exclusives des fruits et certains contrats de prise en pension d’animaux. Cette porte d’entrée est d’ordre public. Elle n’est pas automatique. Entre le 21 juillet 2025 et le 3 juillet 2026, des tribunaux paritaires et des cours d’appel ont tantôt reconnu le bail, tantôt refusé la requalification, sur des dossiers qui se ressemblaient au premier regard : des paiements répétés, des parcelles en herbe, un propriétaire qui voulait reprendre la main.
Cet article explique les deux hypothèses du texte, la preuve que chaque partie doit réellement apporter, et ce que la reconnaissance du bail change pour la durée, le prix et la résiliation. Il distingue le rejet du statut, qui empêche de se prévaloir du fermage, et la résiliation d’un bail déjà reconnu, qui obéit à d’autres motifs. Il ne traite pas le bail à cheptel, la simple occupation sans titre, ni le projet de panneaux sur une terre déjà louée : ces questions ont leur régime et leurs pièces propres. Les textes cités sont ceux applicables au 24 septembre 2026.
I. Quand la vente d’herbe ou la pension d’animaux entre dans le statut du fermage
A. Deux portes légales, et les exceptions qui ne se présument pas
La première phrase de l’article L. 411-1 vise toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole, faite pour l’exploiter en vue d’une activité agricole au sens de l’article L. 311-1. Le code dit que cette disposition est d’ordre public. L’activité agricole, dans la définition de l’article L. 311-1, correspond à la maîtrise et à l’exploitation d’un cycle biologique de caractère végétal ou animal, et aux étapes nécessaires de ce cycle, ainsi qu’aux activités qui prolongent l’acte de production ou qui ont l’exploitation pour support. Faire pâturer, faucher, récolter le foin, entretenir la prairie pour nourrir un troupeau, cela peut entrer dans ce cadre. Une simple coupe ponctuelle, payée comme une prestation, ne suffit pas à elle seule.
Le même article L. 411-1 ouvre une deuxième porte, souvent décisive dans les dossiers de vente d’herbe. Il soumet au même titre, « sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre », la cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsque l’acquéreur doit les recueillir ou les faire recueillir. La réserve n’est pas une formule de style. Le propriétaire peut écarter le statut, mais il doit établir les deux branches que la loi associe : l’absence d’utilisation continue ou répétée, et l’intention de faire obstacle au statut. Une seule de ces branches, mal démontrée, ne renverse pas la qualification.
La prise en pension d’animaux figure dans le même alinéa de l’article L. 411-1, avec une condition supplémentaire que l’on ne peut pas effacer. Le texte vise les contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole, « lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux ». Il ne suffit donc pas qu’un tiers laisse des bêtes sur une terre, ni qu’une pension équestre existe quelque part sur la commune. Il faut un fonds à usage agricole, une prise en pension par le propriétaire de ce fonds, et un transfert, vers le propriétaire des animaux, des obligations que le statut mettrait normalement à la charge du bailleur. Un bail à cheptel, dans lequel un troupeau est confié et dont les comptes se règlent à la sortie, relève d’un autre contrat. Le confondre avec la pension visée par l’article L. 411-1 conduit à plaider le mauvais texte.
La cour d’appel de Rouen, dans son arrêt du 15 janvier 2026, a rappelé ce que recouvre, en pratique, l’expression « vente d’herbe ». Elle a distingué deux opérations : le propriétaire cède sa récolte d’herbe à un exploitant pour la fenaison, c’est-à-dire la coupe et la récolte du foin, ou il permet à un tiers de faire pâturer ses animaux sur une parcelle enherbée. Dans les deux cas, la requalification en bail rural suppose que le bénéficiaire démontre la cession exclusive de tous les fruits du fonds. La cour a expressément exigé cette exclusivité. Elle n’a pas dit que toute facture d’herbe devient un fermage. Elle a dit l’inverse de ce que l’on entend parfois dans les discussions de bout de champ : le nom du contrat n’empêche pas le statut, mais il ne le déclenche pas non plus sans la preuve de l’exclusivité.
Cette preuve peut être apportée par tous moyens. L’article L. 411-1 le dit pour les contrats qu’il vise. L’article 12 du code de procédure civile ajoute que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Le tribunal paritaire de Foix, le 3 juillet 2026, a fait de cette règle le point de départ de son raisonnement. Une facture intitulée « vente d’herbe sur pied » n’est donc ni un bouclier pour le propriétaire, ni un titre tout prêt pour l’exploitant. C’est une pièce parmi d’autres.
Le texte n’est pas sans limites. L’article L. 411-2 énumère les conventions auxquelles l’article L. 411-1 ne s’applique pas. On y trouve les conventions conclues en application de dispositions législatives particulières, les concessions et conventions sur les forêts et les biens soumis au régime forestier, les conventions d’entretien de terrains dépendant d’un immeuble d’habitation, certaines conventions d’occupation précaire, et les biens mis à la disposition d’une société par une personne qui participe effectivement à leur exploitation au sein de celle-ci. L’occupation précaire visée par ce texte n’est pas n’importe quel arrangement que l’on qualifie ainsi après coup. Le code la cantonne, notamment, à la mise en valeur de biens compris dans une succession lorsque une instance est en cours ou que le maintien dans l’indivision résulte d’une décision judiciaire, au maintien temporaire du preneur, de son conjoint ou de son partenaire après un bail expiré ou résilié, et à l’exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination agricole doit être changée.
Appeler « précaire » une vente d’herbe renouvelée chaque année, sur les mêmes parcelles, ne suffit pas à entrer dans ces cases. Encore faut-il que les faits correspondent à l’une d’elles. La cour d’appel de Douai, le 21 mai 2026, a montré ce que peut être une démonstration concrète, sans transformer l’exception en clause de style. Les parcelles étaient classées en zone à urbaniser depuis janvier 2014. Le contrat de louage d’herbage du 29 octobre 2019, signé des quatre parties, accordait l’autorisation à la condition exclusive que les parcelles soient libérées, en cas de vente, sans aucune indemnité culturale, au plus tard le jour de la vente. Les propriétaires ont produit des démarches de vente engagées dès juillet 2021. La cour a retenu qu’ils démontraient que la convention n’avait pas été conclue pour échapper aux dispositions d’ordre public du statut du fermage, mais parce qu’ils étaient dans la perspective, à court ou moyen terme, d’une vente. L’occupante a été déboutée du statut, et donc de ses demandes subséquentes de dommages-intérêts, d’indemnité d’éviction et d’expulsion.
Cet arrêt ne crée pas une règle selon laquelle toute parcelle en zone à urbaniser échapperait au fermage. Il applique la réserve légale à un contrat dont la clause et les démarches de vente rendaient l’intention vérifiable. Celui qui invoque l’exception doit la prouver. Celui qui invoque le statut doit, de son côté, établir les éléments qui font jouer la présomption. Le tribunal paritaire de Foix l’a formulé ainsi : une fois démontrée l’existence des éléments qui fondent la présomption, c’est au cédant ou au propriétaire de la renverser dans les termes imposés par la loi.
B. Ce que le tribunal exige avant de passer outre l’intitulé du contrat
La charge de la preuve n’est pas la même selon le moment du raisonnement. Pour faire jouer la présomption attachée à la cession exclusive des fruits, le demandeur doit d’abord établir cette cession exclusive, le caractère onéreux, et le lien avec des biens identifiés. Ce n’est qu’ensuite que le propriétaire doit démontrer l’absence d’utilisation continue ou répétée et l’intention de faire obstacle au statut. Mélanger ces étapes conduit à des conclusions inutilisables : un exploitant qui n’identifie pas les parcelles perd, même s’il a payé pendant vingt ans ; un propriétaire qui se contente de brandir le mot « vente » perd, s’il ne renverse pas la présomption une fois l’exclusivité établie.
Le tribunal paritaire d’Arras, le 21 juillet 2025, a rejeté la demande de reconnaissance d’un bail rural alors que des ventes d’herbes étaient établies, au minimum depuis 1993, par des relevés de comptes et des factures. Certaines factures récentes mentionnaient un prix annuel identique, calculé sur une surface de 4 hectares 73 ares 62 centiares. Les parties admettaient la vente d’herbes. Les défendeurs soutenaient qu’elle n’était pas renouvelée d’une année sur l’autre et qu’elle ne portait pas sur des surfaces et des parcelles identiques. Le tribunal a écarté l’irrecevabilité tirée du remembrement : un remembrement n’ôte pas à celui qui se prétend preneur le droit d’agir. Il impose en revanche d’identifier les parcelles entre leur ancienne et leur nouvelle désignation. Sur le fond, le tribunal a constaté qu’il était impossible de relier le contrat à des parcelles spécifiques, en raison notamment de l’incertitude sur la propriété de plusieurs d’entre elles. La demande tendant à voir reconnaître un bail rural, et à rendre les parcelles libres de toute occupation, a été rejetée. Le même jugement a déclaré irrecevable une demande distincte de répétition de sommes, faute de qualité des associés d’un GAEC dissous pour exercer une créance restée dans le patrimoine de la société. Ce second chef ne dit rien sur la vente d’herbe. Il rappelle seulement qu’un dossier mal identifié, sur les parcelles comme sur la personne qui a payé, ne se rattrape pas à l’audience.
La cour d’appel de Rouen a confirmé, le 15 janvier 2026, un refus de requalification pour un motif voisin, mais plus précis sur l’exclusivité. Depuis le 1er janvier 2017, un accord verbal consentait la vente d’herbe de parcelles, moyennant 500 euros par an. Le propriétaire avait annoncé, par courrier du 10 mai 2022, sa volonté de cesser la vente d’herbe au 1er janvier 2023. Le caractère annuel et le caractère onéreux n’étaient pas contestés. Le débat portait sur la jouissance exclusive. L’occupant produisait des photographies d’épandage, de hersage et de surveillance de ses bovins, un cahier, l’attestation de son fils et une image aérienne. Le propriétaire produisait des recensements d’ovins et trois attestations sur l’entretien des haies, du bois et l’approvisionnement en eau. La cour a relevé que les photographies ne rendaient pas compte de la fréquence des travaux, que l’occupant admettait lui-même que l’eau était fournie par le propriétaire, et que l’image produite ne permettait pas d’exclure la présence des moutons du propriétaire sur les parcelles litigieuses à d’autres moments. Elle en a conclu que l’occupant n’avait pas rapporté la preuve, qui lui incombait, de la jouissance exclusive. Le refus de requalification a été confirmé. L’appelant a été condamné aux dépens d’appel et au paiement de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Ce n’est pas un détail de voisinage. Si le propriétaire continue de faire pâturer ses propres bêtes, de récolter une partie des fruits, ou d’assumer des charges qui montrent qu’il n’a pas cédé la totalité des fruits, l’exclusivité fait défaut. La cour de Rouen a rappelé, en s’appuyant sur une jurisprudence plus ancienne qu’elle cite, qu’il ne suffit pas de mettre des bêtes à pâturer si le propriétaire conserve, par exemple, la récolte d’arbres complantés. Je ne reprends pas ici cet arrêt ancien comme s’il avait été relu dans ce dossier : la leçon utile est celle que la cour de Rouen a elle-même appliquée en 2026. L’exclusivité se prouve, elle ne se déduit pas du seul paiement.
À l’inverse, le tribunal paritaire de Foix a ordonné la requalification, le 3 juillet 2026, d’un contrat de vente d’herbe sur pied en bail rural, à effet au 10 février 2019, sur des parcelles précisément énumérées, d’une contenance totale de 16,69 hectares. Les factures étaient établies à l’en-tête de la personne qui contestait le bail : 1 168 euros TTC le 10 février 2019 pour 16,69 hectares, puis des factures des 13 mars 2020, 26 mars 2021 et 26 mars 2022, pour la même surface et un montant fixe. Le tribunal a retenu que, pendant quatre années suivies, le bénéficiaire avait disposé à titre exclusif, sur les mêmes parcelles, d’une vente d’herbe sur pied qu’il avait lui-même récoltée, pour un montant fixe correspondant davantage à un prix déterminé selon la surface mise à disposition qu’à un prix calculé sur la quantité d’herbe récoltée. Les défenderesses ne contestaient pas l’utilisation continue et répétée, et n’apportaient aucun élément établissant que cette utilisation n’avait pas été faite dans l’intention de faire obstacle au statut. La présomption n’était pas renversée.
Le même jugement écarte une requalification en contrat d’entreprise. Le propriétaire, qui avait reconnu dans un courrier du 7 août 2024 qu’il s’agissait de vente d’herbe sur pied, ne pouvait plus présenter l’exploitant comme un prestataire. C’est le propriétaire qui facturait. Un contrat d’entreprise suppose qu’une personne s’oblige, contre rémunération, à exécuter un travail de façon indépendante. Ici, le flux de facturation allait dans l’autre sens. Le point est pratique : avant d’affirmer que l’occupant « rendait un service », il faut regarder qui établit la facture, qui encaisse, et qui emporte le foin.
La cour d’appel d’Orléans, le 19 mai 2026, a infirmé le premier jugement et dit une EARL titulaire d’un bail rural sur les parcelles qui avaient fait l’objet de ventes d’herbe. Les factures de 2014 à 2021 portaient sur la vente de la totalité de la récolte sur pied, pour une surface de 60 hectares au titre de l’herbe, et mentionnaient par ailleurs une location distincte. Des attestations de janvier 2023 décrivaient l’ensemencement, la fauche et la récolte de la totalité des terres par la même EARL, pour nourrir ses bêtes. La cour a jugé la cession exclusive des fruits établie, parce que l’EARL fauchait et récoltait la totalité des foins. Elle a aussi reconnu, sur une autre parcelle de 30 hectares qui n’entrait pas dans les factures d’herbe, un bail rural verbal distinct. Les deux qualifications ne se confondent pas. Une parcelle déjà louée par un écrit n’a pas à être « sauvée » par la vente d’herbe. Une parcelle seulement couverte par des factures d’herbe se juge sur l’exclusivité des fruits.
La SAFER, devenue propriétaire et qui avait multiplié les sommations de déguerpir, soutenait que l’absence d’autorisation d’exploiter interdisait de se prévaloir d’un bail rural. La cour a répondu que l’absence d’autorisation permet uniquement au bailleur d’obtenir la nullité du bail après avoir mis le preneur en demeure de l’obtenir, et que ce n’était pas l’objet de l’instance. Cette phrase lie les parties à cet arrêt. Elle ne dispense pas de lire le régime du contrôle des structures, qui est un contentieux distinct, avec ses propres délais et son propre juge. Elle empêche en revanche d’utiliser l’absence d’autorisation comme un argument passe-partout pour refuser, dans un litige de qualification, d’examiner les factures et les parcelles.
Le tribunal paritaire d’Oloron-Sainte-Marie, le 12 janvier 2026, a lui aussi reconnu un bail rural à partir d’une vente d’herbe, entendue comme un pacage, commencée dans les années 1980 et devenue exclusive à compter de 1993, avec des factures de mise à disposition à titre onéreux. Ce jugement est utile ici pour la qualification, non pour le projet de panneaux qui a été le motif personnel du nouveau propriétaire. Une fois le bail reconnu, la suite du dossier, et notamment le refus de résiliation, relève d’autres questions, traitées plus bas. Retenir seulement que la vente d’herbe a été requalifiée serait incomplet. Retenir seulement le projet solaire serait un autre article.
Les pièces qui ont pesé, dans les dossiers où le statut a été reconnu, sont concrètes : factures identifiant une surface stable, paiements, courriers dans lesquels le propriétaire parle de « ses terres » tout en admettant la vente d’herbe, attestations sur la fauche et la récolte totales, identification cadastrale avant et après remembrement. Les pièces qui ont manqué, dans les dossiers rejetés, sont tout aussi concrètes : preuve que les bêtes du propriétaire ne venaient pas sur les mêmes parcelles, preuve de l’eau et de l’entretien, chaîne de propriété, continuité des références cadastrales. Un registre parcellaire graphique, des photographies datées, un cahier de pâturage, des attestations de voisins qui ont vraiment vu qui fauchait, valent mieux qu’une affirmation générale sur « l’esprit du fermage ».
II. Ce que change une requalification, et ce qu’elle ne donne pas
A. Durée, prix et résiliation : le statut ne s’applique pas par morceaux
Reconnaître un bail rural n’est pas une étiquette honorifique. Le statut est un bloc d’ordre public, avec des conséquences que les parties n’ont souvent pas mesurées au moment de la première facture. Il ne s’applique pas non plus par morceaux choisis. On ne peut pas demander la protection du preneur sur la durée, tout en refusant les obligations du preneur sur l’entretien, le prix et la destination agricole. On ne peut pas, du côté du propriétaire, accepter des années de paiements puis soutenir que le contrat était annuel et librement résiliable, si les conditions de l’article L. 411-1 sont réunies et si la réserve légale n’est pas prouvée.
L’article L. 411-4 dispose que les contrats de baux ruraux doivent être écrits. À défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans, aux clauses et conditions fixées par le contrat type de la commission consultative des baux ruraux. Une série de factures d’herbe n’est pas cet écrit. Lorsque le tribunal requalifie la relation en bail, et que aucun bail rural écrit n’a été signé, la durée de neuf ans du bail verbal devient la référence légale, aux conditions du contrat type. Encore faut-il que le tribunal fixe le point de départ et les parcelles. À Foix, l’effet de la requalification a été placé au 10 février 2019, date de la première facture retenue dans la série continue de quatre ans. Ce choix est celui de ce jugement, sur ces factures. Il n’autorise pas à décréter, sans débat, que tout bail requalifié commence à la facture la plus ancienne que l’on retrouve dans un classeur. Si les premières années ne sont pas prouvées, le juge peut refuser de les intégrer. Douai l’a illustré à l’envers : l’occupante prouvait des paiements réguliers à compter de 2019, et échouait à démontrer la moindre contrepartie onéreuse pour les années antérieures. Une attestation qui parle de « reprise de parcelle », sans évoquer un prix, ne remplace pas la preuve du caractère onéreux.
Le prix facturé pour l’herbe n’est pas, par magie, le fermage licite. À Foix, le montant fixe, déconnecté de la quantité récoltée, a servi à qualifier le contrat, parce qu’il ressemblait à un prix de mise à disposition plutôt qu’à un prix de marchandise. Le tribunal n’a pas recalculé le maximum légal, ni ordonné une restitution. Une fois le bail reconnu, le prix reste soumis aux règles du fermage : minima, maxima, indice, possibilité de contester un prix illicite. Ces règles ont leur contentieux propre. Les mélanger avec la question de la qualification alourdit l’instance et expose à une demande mal chiffrée. L’exploitant qui veut à la fois faire reconnaître le bail et récupérer un trop-perçu doit distinguer les deux chefs, avec les arrêtés et les quittances utiles au second. Le propriétaire qui a encaissé un prix très bas ne peut pas, pour autant, traiter ce prix comme la preuve qu’il n’y avait pas de bail : un fermage modique peut être un fermage.
La résiliation obéit à une autre logique. L’article L. 411-31 dispose que, sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire, et sous réserve des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs énumérés. Le souhait de reprendre la terre, le projet de la vendre, ou l’envie d’y faire autre chose, ne figurent pas dans cette liste comme des motifs libres. Une clause du contrat d’herbe qui dirait le contraire ne prévaut pas, une fois le bail reconnu, parce que le texte écarte les clauses contraires. En revanche, si le statut n’est pas reconnu, il n’y a pas de bail à résilier selon L. 411-31. C’est le sens de l’arrêt de Douai : le rejet du statut emportait le rejet des demandes qui en étaient la suite, y compris l’expulsion demandée sur le fondement de ce statut. L’occupante ne pouvait pas être à la fois hors du fermage et protégée par lui.
Le jugement d’Oloron-Sainte-Marie montre l’étape suivante, lorsque le bail est, lui, reconnu. Le nouveau propriétaire demandait la résiliation, la libération des parcelles et l’expulsion, dans un délai de quinze jours sous astreinte, plus une indemnité d’occupation. Il invoquait des manquements au statut : absence d’information lors d’une mise à disposition à une société, absence d’autorisation de cession au moment du départ en retraite. Le tribunal a considéré que ces manquements étaient caractérisés au regard des articles L. 411-35 et L. 411-37, et que la résiliation était en principe encourue. Il a pourtant rejeté la demande, en retenant la mauvaise foi du demandeur dans l’exécution du contrat. Le propriétaire ne s’était prévalu du bail, et de ses manquements, qu’au moment où le projet de panneaux se heurtait au refus des occupants. Il avait indiqué, en conciliation, que s’ils avaient accepté les panneaux, il pense qu’il aurait accepté de ne pas récupérer les terres. Le tribunal a appliqué, pour cette relation située en 1993, l’article 1134 du code civil dans sa version alors en vigueur, qu’il a cité comme imposant l’exécution de bonne foi et la révocation seulement par consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise. Il a fait échec aux effets des manquements. Ce jugement est de première instance. Il ne pose pas une règle générale selon laquelle tout projet du bailleur paralyserait la résiliation. Il montre qu’un motif légal de résiliation, même caractérisé, peut être écarté lorsque le demandeur a lui-même exécuté le contrat de mauvaise foi, et que le juge le constate sur des déclarations et des pièces précises.
Pour un contrat formé aujourd’hui, ce n’est pas l’ancien article 1134 qu’il faut citer comme texte en vigueur. L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et que cette disposition est d’ordre public. La bonne foi n’est pas un argument de salon. Encore faut-il, comme à Oloron, des éléments datés : qui savait quoi, qui a encaissé, qui a attendu un projet personnel pour découvrir des manquements anciens. Invoquer la bonne foi sans ces éléments ne remplace pas la preuve de l’exclusivité, pas plus que la mauvaise foi du bailleur ne crée un bail si les parcelles ne sont pas identifiées.
Le point de départ de la relation commande aussi le texte applicable aux manquements anciens. Un juge peut, pour une mise à disposition commencée en 1993, lire le code civil dans sa version d’alors, tout en appliquant le code rural dans sa rédaction utile à la résiliation. Il ne faut pas plaider un article actuel comme s’il avait toujours existé, ni un article abrogé comme s’il gouvernait un contrat signé en 2024. La date de la première mise à disposition onéreuse, la date des factures, et la date de la saisine ne sont pas interchangeables.
B. Quelles demandes porter devant le tribunal paritaire, et lesquelles séparer
Les litiges lus ici ont été portés devant le tribunal paritaire des baux ruraux, puis, pour Rouen, Orléans et Douai, devant la cour d’appel. L’arrêt d’Orléans est rendu en dernier ressort : dans cette affaire, la cour a statué sans ouvrir une cassation de droit commun par son seul dispositif. Cela ne fixe pas, pour tous les dossiers, le seuil à partir duquel l’appel est ouvert ou fermé. Ce seuil dépend de la demande et des règles de procédure applicables à l’instance, que l’on vérifie sur la saisine concrète, et non sur un article de presse. La voie, la conciliation préalable et le délai d’appel ont déjà été exposés pour la saisine du tribunal paritaire. Les reprendre ici ajouterait une procédure générale à un contentieux de qualification qui a ses propres pièces.
La demande utile, pour l’exploitant, est d’abord une demande de reconnaissance du bail sur des parcelles désignées, avec une date d’effet soutenue par des factures ou des paiements, et le rejet de l’expulsion fondé sur l’inexistence du bail. À Foix, le dispositif ordonne la requalification et condamne les défenderesses aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il déboute le propriétaire de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive. Le tribunal rappelle que l’exécution provisoire est de droit, l’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020. Ces sommes et cette exécution provisoire sont celles de ce jugement. Elles ne sont pas un barème. Un autre tribunal peut allouer une autre indemnité de procédure, ou n’en allouer aucune, selon l’équité et l’issue.
À Orléans, la SAFER, qui succombait, a été condamnée aux dépens de première instance et d’appel et à 3 000 euros au titre de l’article 700. Sa demande de dommages et intérêts, fondée sur le caractère prétendument abusif de la procédure, a été rejetée. Le fait de demander la requalification, lorsqu’elle est accueillie, n’est pas en soi abusif. Le fait de la demander sans parcelles identifiées, comme à Arras, expose au rejet et aux frais : les demandeurs y ont été condamnés à 1 500 euros et aux dépens.
Pour le propriétaire, la défense efficace n’est pas une formule sur la liberté contractuelle. Elle consiste à choisir le terrain qui correspond aux faits. Si l’occupant n’a pas l’exclusivité des fruits, c’est ce défaut qu’il faut prouver, comme à Rouen : présence des bêtes du propriétaire, fourniture de l’eau, entretien conservé, récolte partagée. Si les parcelles ont changé de numéros, c’est la rupture de l’identification qu’il faut mettre en évidence, sans transformer le remembrement en fin de non-recevoir automatique. Si le contrat a été conclu pour une vente proche, avec une clause de libération sans indemnité culturale et des démarches notariales, c’est cette réserve de l’article L. 411-1 qu’il faut documenter, comme à Douai, et non une affirmation abstraite de précarité. Si une exception de l’article L. 411-2 est réellement remplie, elle doit être plaidée avec ses conditions, pas avec le seul adjectif « précaire ».
Plusieurs demandes doivent rester séparées, parce qu’elles n’ont ni le même fondement ni les mêmes pièces.
La première est la qualification. Elle se juge sur l’article L. 411-1, les parcelles, le prix, l’exclusivité et, le cas échéant, la réserve légale ou l’exception de l’article L. 411-2. Y ajouter, dans la même phrase, une demande d’expulsion « en tout état de cause » oblige le tribunal à traiter deux logiques. Si le bail est reconnu, l’expulsion ne se prononce pas comme s’il n’y avait pas de titre. Si le bail est refusé, l’expulsion peut relever d’une autre action, contre un occupant sans droit, que le tribunal paritaire n’accueillera pas nécessairement dans le cadre d’une demande de statut. Douai a rejeté ensemble le statut et les suites demandées sur ce fondement. Cela ne veut pas dire que toute occupation non qualifiée de bail rural est intangible. Cela veut dire que la demande doit suivre la qualification retenue.
La deuxième est le prix. Une fois le bail reconnu, le fermage licite se calcule selon les arrêtés et l’indice, pas selon le souvenir du prix de l’herbe. Demander dans la même instance la requalification et la restitution de dix ans de trop-perçu, sans arrêté et sans décompte, fragilise les deux. Mieux vaut faire juger le titre, puis chiffrer.
La troisième est l’indemnité de sortie. L’indemnité d’éviction demandée à Douai a été rejetée avec le statut. Le fermage ne connaît pas l’indemnité d’éviction du bail commercial. Il connaît, dans d’autres conditions, l’indemnisation de certaines améliorations du preneur sortant. Ce n’est pas la même créance, ni le même délai, ni les mêmes travaux. La demander « au cas où » dans un litige de vente d’herbe, sans état des lieux et sans description des améliorations, ne renforce pas la demande de qualification.
La quatrième est l’autorisation d’exploiter. L’arrêt d’Orléans refuse d’en faire un préalable à la reconnaissance du bail dans l’instance qui lui était soumise. Il réserve au bailleur, selon les termes de la cour, la voie de la nullité après mise en demeure d’obtenir l’autorisation. Un exploitant qui n’a pas cette autorisation ne doit donc pas croire que la requalification règle le contrôle des structures. Un propriétaire ne doit pas croire que l’absence d’autorisation dispense d’examiner les factures. Les deux contentieux se rejoignent parfois dans le temps. Ils ne se confondent pas.
La cinquième est le projet personnel du propriétaire : vendre, construire, installer des panneaux, reprendre pour un enfant. Ce projet peut expliquer pourquoi le courrier de rupture est parti. Il ne remplace pas l’analyse de l’article L. 411-1. S’il conduit le propriétaire à découvrir tardivement des manquements qu’il a tolérés, le juge peut, comme à Oloron, y voir un élément de mauvaise foi. S’il est documenté dès l’origine, avec une clause et des démarches, il peut, comme à Douai, servir à démontrer que le contrat n’avait pas pour but de contourner le statut. Le même mot « projet » ne produit pas le même effet juridique. Tout dépend de la date, des écrits et de ce que chacun a accepté d’encaisser.
Enfin, la personne qui agit doit être celle qui a le droit. À Foix, la demande était recevable contre la personne qui facturait et contre l’usufruitière, toutes deux dans la cause. Le tribunal a relevé que la nue-propriétaire avait été la seule interlocutrice, avait établi les factures et avait parlé de « ses terres ». Il n’en a pas déduit une règle générale sur le pouvoir de l’usufruitier. L’article 595 du code civil demeure : l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural, sauf autorisation de justice. Un litige de requalification dans lequel les deux sont présents ne règle pas, à lui seul, un conflit futur entre nu-propriétaire et usufruitier sur un bail à conclure. À Arras, les associés d’un GAEC dissous n’avaient pas qualité pour répéter des sommes qui n’avaient pas été transmises. Avant d’assigner, il faut donc savoir qui a payé, qui a facturé, qui est propriétaire, qui est usufruitier, et si une société exploitante est ou non dans la cause.
Le jugement de Foix écarte aussi, au passage, l’idée qu’une inscription à la mutualité sociale agricole ou une surface déclarée suffirait à prouver un bail antérieur. L’inscription de la propriétaire comme exploitante sur une surface voisine ne démontrait ni le bail ni un loyer de 750 euros invoqué pour une période plus ancienne. La cour d’Orléans a, de son côté, jugé que l’absence de déclaration à la MSA de la parcelle en cause était sans incidence sur la qualification. Ces deux propositions ne se contredisent pas. L’absence de déclaration ne détruit pas un bail par ailleurs prouvé. La présence d’une déclaration ne crée pas un bail que les paiements et les parcelles ne démontrent pas. La MSA, le registre parcellaire et les aides ne sont ni un titre, ni une fin de non-recevoir.
Conclusion
Une vente d’herbe, un louage d’herbage ou une prise en pension d’animaux peut cacher un bail rural. Elle peut aussi rester ce que les parties ont fait : une cession de récolte, un pâturage partagé, un arrangement temporaire avant une vente, ou un contrat qui ne transfère pas les obligations du bailleur. L’article L. 411-1 ne donne raison ni à celui qui se fie au seul intitulé, ni à celui qui se fie au seul nombre d’années. Il demande une cession exclusive des fruits, ou une pension répondant aux conditions du texte, un caractère onéreux, des biens identifiés, puis, si ces éléments sont établis, une preuve contraire que le propriétaire doit apporter dans les termes de la loi.
Les décisions de 2025 et 2026 tracent cette ligne sans la simplifier. Foix et Orléans reconnaissent le bail lorsque la récolte est exclusive, répétée et rattachée à des parcelles. Rouen et Arras le refusent lorsque l’exclusivité ou l’identification fait défaut. Douai le refuse lorsque le contrat, classé en zone à urbaniser et assorti d’une clause de libération à la vente, n’a pas été conclu pour écarter le statut. Oloron rappelle qu’une fois le bail reconnu, la sortie ne se commande pas par un projet personnel, et que la mauvaise foi peut faire échec à une résiliation pourtant encourue sur d’autres manquements. Aucun de ces jugements ne dispense de relire les factures, le cadastre et les courriers du dossier qui est sur la table.
Les arrêts de 2026 sur le statut du fermage et la préemption permettent de situer cette qualification dans l’ensemble du régime. Lorsqu’aucun écrit n’existe du tout, la question voisine de l’occupation sans bail et du bail verbal se traite à part, comme dans l’analyse sur la terre agricole occupée sans bail écrit. La saisine du tribunal, la conciliation et l’appel sont détaillés dans la page sur la requête devant le tribunal paritaire des baux ruraux.
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