Une société civile immobilière créée dans les années 1980 par un père de famille : capital social de quelques milliers de francs, un immeuble acheté grâce aux économies du fondateur, des loyers qui ont remboursé l’emprunt pendant vingt ans, puis la transmission aux enfants. Au moment de céder les parts ou de régler la succession, une question surgit, que personne n’avait posée pendant quarante ans : les centaines de milliers d’euros que le fondateur a laissés dans la société, inscrits en compte courant d’associé, appartiennent-ils désormais à celui qui reçoit les parts ? La réponse tient en une phrase, mais elle change tout le règlement financier : non, le compte courant ne suit pas automatiquement les parts. C’est une créance à part entière, détenue contre la société, qui se prouve, se chiffre et se transmet selon ses propres règles.
Cette distinction, longtemps restée théorique dans les SCI familiales où les mêmes personnes cumulent les casquettes d’associé et de financeur, est devenue brutalement pratique depuis l’été 2026. Le nouvel article 1865-1 du code civil, en vigueur depuis le 27 juin 2026, dispose qu’« A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière » doit être constatée par un acte solennel. Le rédacteur de l’acte ne peut plus se contenter d’évaluer l’immeuble : il doit documenter l’intégralité du passif social, et c’est là que réapparaissent les comptes courants d’associés, souvent mal documentés, parfois jamais formalisés. C’est l’effet indirect que décrit Me Michel Burgan, avocat, dans une analyse publiée sur le Village de la Justice le 21 septembre 2026 : le formalisme nouveau oblige à mettre en lumière un passif que la pratique successorale avait laissé à l’arrière-plan.
Cet article explique donc un levier de pouvoir précis : la sortie d’une SCI — cession, retrait ou succession — comme moment où se joue le sort des avances en compte courant, et le formalisme comme instrument qui force les associés à regarder ce passif en face. Il s’appuie sur les textes applicables en septembre 2026, vérifiés dans leur version en vigueur, et sur des décisions de la Cour de cassation lues intégralement. Réserves importantes, à lire avant toute opération : les règles détaillées ici concernent les sociétés civiles à prépondérance immobilière, au premier rang desquelles la SCI familiale ; la SAS, la SARL et les sociétés cotées obéissent à d’autres régimes de cession, exposés seulement par contraste. Ensuite, tout dépend des écrits : sans comptabilité suivie, sans convention et sans décisions d’assemblée, une créance de compte courant est difficile à prouver, et le formalisme nouveau ne crée pas de créance, il révèle celles qui existent. Enfin, chaque situation mêle droit civil, droit fiscal et comptabilité : les montants, les dates et les accords propres à chaque dossier conditionnent la solution, et aucun développement général ne remplace l’examen des pièces.
I. Ce que la cession révèle : un passif que personne n’avait chiffré
A. Le compte courant, une créance à part entière, distincte des parts
Le compte courant d’associé est une créance juridiquement autonome des parts sociales : un associé peut détenir des parts sans compte courant, ou un compte courant sans parts, et la cession des unes n’emporte pas automatiquement le transfert de l’autre. Dans les SCI patrimoniales anciennes, celles des années 1970 à 1990, le capital social était souvent symbolique, parfois quelques milliers de francs, tandis que le financement réel provenait d’apports en compte courant du fondateur : acquisition de l’immeuble, travaux, remboursements d’emprunt. La pratique successorale s’est pourtant historiquement concentrée sur l’évaluation des titres, laissant le compte courant à l’arrière-plan, alors que sa valeur peut, dans certains dossiers, excéder celle des parts elles-mêmes une fois le passif social pris en compte. C’est le constat central de l’analyse du 21 septembre 2026 : l’exigence de diligence renforcée devrait mécaniquement remettre ce passif en lumière, car le rédacteur ne peut plus évaluer des titres sans avoir identifié, vérifié et chiffré l’ensemble des comptes courants.
La qualification juridique du compte courant dépend strictement de la manière dont les fonds sont entrés dans la société, et trois hypothèses doivent être distinguées sans les confondre. Premièrement, les avances réelles : l’associé a effectivement versé des fonds personnels à la société, pour l’acquisition, les travaux ou le remboursement d’emprunt. Ces avances créent un compte courant dès lors qu’elles sont correctement comptabilisées ; à défaut, elles restent reconstituables a posteriori, notamment lors d’un contrôle, à partir des relevés bancaires. Deuxièmement, l’affectation des loyers : dans beaucoup de SCI familiales, les loyers ont servi à rembourser l’emprunt sans qu’aucune décision d’assemblée ne constate explicitement l’avance. Troisièmement, ce que l’analyse appelle le compte courant à retardement : lorsque l’affectation des loyers au remboursement de l’emprunt a été retracée en comptabilité de façon suivie pendant quinze, vingt ou vingt-cinq ans, un compte courant a pu se constituer progressivement, capital et intérêts confondus, sans qu’aucune décision explicite n’ait jamais été prise exercice par exercice. Il ne faut donc pas assimiler trop vite l’absence de flux personnel visible à l’absence de créance : l’existence d’écritures comptables suivies peut, à elle seule, suffire à caractériser l’avance. C’est un point de vérification incontournable avant toute conclusion, notamment dans les successions de SCI anciennes où le fondateur, seul détenteur de l’historique, a disparu.
Que le compte courant soit une créance autonome n’est pas une construction doctrinale : c’est ainsi que les plaideurs le traitent devant les tribunaux. Le 12 février 2025, la chambre commerciale de la Cour de cassation a eu à connaître d’un litige où, après des mises en demeure infructueuses de régler le montant de la cession des parts, le solde créditeur du compte courant d’associé et les intérêts dus sur ces montants, une société avait assigné en annulation d’une réduction de capital et en paiement de ces montants (arrêt du 12 février 2025, pourvoi n° 23-17.483). Trois créances distinctes, trois chefs de demande : le prix des parts, le solde du compte courant, les intérêts. La Cour a rejeté le pourvoi, laissant subsister la solution d’appel. L’enseignement pour l’associé de SCI est concret : celui qui sort doit formuler sa demande de remboursement du compte courant comme une demande propre, avec ses propres preuves, et non comme un accessoire du prix des parts. Et celui qui entre ou qui reste doit vérifier ce poste avant de payer, car la dette de la société envers le sortant ne disparaît pas avec la cession des titres.
Les intérêts opposés apparaissent dès ce stade. Le cédant, souvent le fondateur ou ses héritiers, veut récupérer l’intégralité de ses avances en plus du prix des parts ; il a financé l’immeuble pendant des décennies et considère ces sommes comme son épargne. Le cessionnaire ou les associés restants veulent payer le prix convenu des parts sans découvrir ensuite une dette sociale qui grève la société qu’ils viennent d’acquérir ou de conserver. La société elle-même, personne morale distincte, doit à la fois au cédant son compte courant et à ses associés la préservation de sa trésorerie. Sans écrits clairs, chacun de ces intérêts s’appuie sur une version différente de l’histoire financière, et c’est le juge ou l’expert qui tranche, au prix d’une expertise longue et coûteuse.
B. Depuis juin 2026, impossible de céder sans montrer le passif
Le décor a changé avec la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, dont l’article 68 a créé, selon l’analyse publiée le 21 septembre 2026, le nouvel article 1865-1 du code civil. Le texte est entré en vigueur le 27 juin 2026 et il est d’une sévérité inhabituelle en droit des sociétés civiles : « A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière » (article 1865-1 du code civil) doit être constatée par « Un acte authentique », par « Un acte contresigné par avocat », ou, dans les seuls cas où il y est légalement habilité, par un acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. La liberté de forme, qui permettait hier de céder des parts de SCI par un simple acte sous signature privée rédigé entre les parties, a disparu pour ces sociétés : sans notaire, sans avocat contresignataire ou sans expert-comptable habilité, la cession est nulle, d’une nullité absolue.
Le champ d’application se définit par renvoi au droit fiscal : la société visée est la personne morale à prépondérance immobilière au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts. Or l’article 726 du code général des impôts soumet à un droit de 5 % les cessions de participations dans ces sociétés et précise qu’« Est à prépondérance immobilière la personne morale », quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France. La SCI familiale qui détient un ou deux immeubles entre donc pleinement dans le dispositif, et c’est bien elle qui est visée : le dispositif ne concerne ni les sociétés d’exploitation sans ancrage immobilier prépondérant, ni les placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du code monétaire et financier, expressément exclus par le second paragraphe de l’article 1865-1.
L’effet recherché par le législateur est double : lutter contre les cessions occultes ou sous-évaluées qui échappent à l’enregistrement et à l’impôt, et imposer aux professionnels rédacteurs des obligations de vigilance, de déclaration et d’information issues de la lutte contre le blanchiment. L’effet indirect, celui qui intéresse les associés, est celui décrit le 21 septembre 2026 : pour rédiger un acte authentique ou contresigné en connaissance de cause, le professionnel doit identifier l’intégralité du passif social, et donc demander les relevés de comptes courants, les conventions, les décisions d’affectation des résultats, les liasses comptables. Dans les SCI où la comptabilité est tenue à la main, où les décisions d’assemblée n’ont pas été rédigées depuis dix ans et où le fondateur gérait tout de mémoire, cette demande fait l’effet d’un audit surprise : elle révèle des avances oubliées, des remboursements jamais comptabilisés, des confusions entre les loyers distribués et les remboursements de compte courant.
Les intérêts opposés se durcissent autour de cet audit. Le cédant y voit une validation de sa créance : si le notaire ou l’avocat chiffre son compte courant dans l’acte, sa position se trouve renforcée. L’acquéreur y voit un risque de surprix : chaque euro de compte courant reconnu est un euro de dette de la société qu’il rachète, qui devrait normalement minorer le prix des parts. Le professionnel rédacteur, lui, engage sa responsabilité : s’il constate une cession sans avoir vérifié le passif, il manque à sa diligence ; s’il bloque l’opération pour exiger des pièces introuvables, il s’expose aux reproches des deux parties. Quant à l’administration fiscale, elle observe l’ensemble, puisque le droit de 5 % se calcule sur une assiette que le passif influence. La leçon pour une PME familiale est simple : avant de mettre en vente des parts de SCI, il faut reconstituer le passif comme on reconstitue l’actif, avec les mêmes preuves, faute de quoi la cession encourt la nullité et le prix convenu ne correspond à aucune réalité économique.
II. Sortir de la SCI sans abandonner ses avances
A. Le prix des parts n’absorbe pas le compte courant
Sortir d’une société civile emprunte trois chemins : céder ses parts à un tiers ou à un co-associé, se retirer de la société avec remboursement, ou transmettre à ses héritiers. Dans les trois cas, la tentation est la même : régler le prix des parts et considérer que tout est soldé. C’est une erreur, car le prix des parts et le compte courant obéissent à des logiques inverses. La valeur des parts se calcule actif net de la société, donc après déduction des dettes, dont le compte courant du sortant fait partie : plus le compte courant est élevé, plus la valeur des parts est faible, toutes choses égales par ailleurs. Vouloir à la fois un prix de parts élevé et le remboursement intégral du compte courant sans articulation entre les deux, c’est demander deux fois la même valeur. À l’inverse, céder ses parts à un prix qui tient compte de la dette sociale sans se faire rembourser le compte courant, c’est abandonner sa créance sans contrepartie. La sortie propre exige donc deux lignes distinctes dans la négociation : le prix des titres et le sort de la créance.
Le retrait, seconde voie de sortie, est organisé par l’article 1869 du code civil : « un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts » ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés, et ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice. Le texte ajoute que « l’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux, fixée, à défaut d’accord amiable, conformément à l’article 1843-4 ». Deux enseignements s’en dégagent. D’abord, le retrait n’est pas un droit discrétionnaire : sans clause statutaire, il faut l’unanimité des autres ou le juge, et les justes motifs s’apprécient strictement. Ensuite, le remboursement des parts suit, à défaut d’accord, la voie de l’expertise, tandis que le compte courant, lui, reste une créance ordinaire dont le recouvrement suit le droit commun des obligations. Mélanger les deux dans une demande unique expose au rejet partiel : le juge peut valider le prix des parts et rejeter le compte courant faute de preuves, ou l’inverse.
La détermination du prix des parts en cas de contestation relève de l’article 1843-4 du code civil, dont le premier paragraphe prévoit que la valeur est fixée par un expert désigné par les parties ou, à défaut d’accord, par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce, et dont le second vise les statuts qui prévoient la cession ou le rachat sans valeur déterminée ni déterminable. Trois arrêts de la chambre commerciale, lus intégralement, en précisent la portée pour l’associé qui sort. Le 18 novembre 2020, la Cour a cassé un arrêt parisien au motif que l’article 1843-4 est applicable aux cessions de droits sociaux imposées par les statuts ou le règlement intérieur de la société (arrêt du 18 novembre 2020, pourvoi n° 19-13.402) : même quand les statuts imposent la cession, le contestataire a droit à l’expertise. Le 9 novembre 2022, elle a jugé que la date à laquelle les statuts fixent l’évaluation des parts, en l’espèce le jour où le retrait avait été officiellement acté en 1998, s’impose à l’expert, et que l’évaluation placée en 2012 constituait une erreur grossière justifiant le rejet du pourvoi (arrêt du 9 novembre 2022, pourvoi n° 20-20.830). Le 8 novembre 2023, elle a rappelé que l’évaluation de l’expert s’impose aux parties et au juge, mais sous le contrôle de ce dernier, qui peut annuler le rapport notamment en cas d’erreur grossière, par exemple sur le choix de la date d’évaluation (arrêt du 8 novembre 2023, pourvoi n° 22-11.766).
Pour l’associé de SCI, la traduction est directe : la date à laquelle ses parts sont évaluées peut faire varier le prix du simple au double selon l’évolution du marché immobilier, et celui qui conteste une évaluation doit viser précisément la date statutaire et les méthodes de l’expert, sans quoi sa contestation échoue. Mais surtout, aucune de ces décisions ne fait entrer le compte courant dans le prix des parts : l’expert évalue les titres compte tenu du passif, il ne rembourse pas la créance. L’associé qui a financé la société doit donc mener deux actions parallèles : contester s’il le faut la valorisation de ses titres devant l’expert, et réclamer le paiement de son compte courant sur pièces comptables et bancaires. Et les associés restants, symétriquement, doivent provisionner les deux risques : le complément de prix des parts si l’expertise le relève, et la dette de compte courant si elle est établie.
B. Céder, transmettre, se faire rembourser : le mode d’emploi et ses limites
Reste à organiser concrètement le transfert. En cas de cession des parts à un tiers, le compte courant ne passe à l’acquéreur que si l’acte le prévoit : cession de créance notifiée à la société, compensation convenue avec le prix des parts, ou maintien du cédant comme créancier avec un échéancier de remboursement. Sans stipulation, le cédant reste créancier de la société qu’il vient de quitter, situation inconfortable des deux côtés : l’ancien associé doit réclamer son dû à une société qu’il ne contrôle plus, et la société découvre une dette exigible entre les mains d’un tiers devenu étranger. La pratique des actes constatés sous le nouveau formalisme devrait généraliser une clause dédiée au compte courant, avec son montant arrêté, ses modalités et ses intérêts, car le professionnel qui rédige l’acte ne peut plus ignorer le poste. En cas de retrait pur et simple, le sortant cumule le remboursement de ses parts, fixé comme on l’a vu, et le recouvrement de sa créance, qui suppose une mise en demeure puis, à défaut de paiement, une action en justice : la voie suivie dans l’affaire jugée en février 2025, où les mises en demeure infructueuses avaient précédé l’assignation, reste le schéma de référence.
La succession obéit à une logique propre, fixée par l’article 1870 du code civil : « La société n’est pas dissoute par le décès d’un associé, mais continue avec ses héritiers ou légataires », sauf clause d’agrément, de dissolution ou de continuation avec certains seulement des héritiers ou le conjoint survivant. Les héritiers recueillent donc à la fois les parts et, dans la succession du défunt, la créance de compte courant : deux actifs distincts, évalués séparément, dont le second peut dépasser le premier. C’est ici que le passif caché devient un enjeu familial : l’héritier qui reçoit les parts sans inventorier le compte courant peut accepter une succession dont l’actif apparent masque des dettes personnelles du défunt sans rapport avec la SCI, ou au contraire laisser à un cohéritier le bénéfice d’une créance qu’il ignorait. L’inventaire successoral doit donc intégrer le relevé du compte courant arrêté au jour du décès, avec les intérêts courus, et vérifier si les statuts soumettent les héritiers à agrément : à défaut d’agrément, l’héritier peut se retrouver créancier d’une société dont il n’est pas associé, position qui complique singulièrement le recouvrement.
Un dernier cas mérite d’être mentionné, celui du retrait sans cession à un tiers. Le 6 janvier 2021, la première chambre civile a eu à connaître du retrait d’un associé de société civile professionnelle, dont les statuts distinguaient la présentation d’un projet de cession à un tiers et le retrait simple notifié à la société, avec une provision sur la quote-part de bénéfices (décision du 6 janvier 2021, pourvoi n° 18-26.378). La Cour a rejeté le pourvoi non spécialement motivé, laissant subsister une solution qui illustre la même structure : le sortant a droit à la valeur de ses droits et, le cas échéant, à sa part des bénéfices, c’est-à-dire à des lignes de règlement distinctes qu’il faut chiffrer une par une. Transposé à la SCI familiale, l’enseignement vaut pour les bénéfices mis en réserve comme pour les comptes courants : chaque droit suit son régime, et le règlement global forfaitaire est l’ennemi de la précision.
Les limites de la transposition à une PME ordinaire doivent être dites nettement. D’abord, tout ce qui précède vaut pour les sociétés civiles à prépondérance immobilière ; une société d’exploitation, même détenue en famille, n’entre dans le formalisme de l’article 1865-1 que si son actif est principalement immobilier, et l’extension du texte aux holdings à prépondérance immobilière et aux autres formes sociales reste, selon la doctrine récente, un point non stabilisé. Ensuite, le formalisme révèle les créances, il ne les crée pas : un compte courant sans écritures, sans flux bancaires et sans décisions d’assemblée reste une allégation, et ni le notaire ni l’avocat ne pourront le faire exister. Enfin, l’erreur fréquente consiste à croire que l’acquéreur des parts doit personnellement le compte courant au cédant : non, le débiteur reste la société, et l’acquéreur ne paie que le prix des titres, minoré de la dette sociale. Pour le dirigeant de PME familiale qui prépare une cession ou une transmission, la check-list tient en cinq vérifications : extraire de la comptabilité l’historique complet des comptes courants avec les flux bancaires ; faire approuver les comptes et arrêter les soldes en assemblée ; rédiger ou reconstituer les conventions de compte courant avec intérêts et modalités ; stipuler dans l’acte de cession le sort exprès de la créance, avec prix des parts et compte courant en deux lignes distinctes ; vérifier les clauses d’agrément des héritiers et l’inventaire successoral. C’est exactement le travail pour lequel l’accompagnement d’un avocat en droit des sociétés à Paris est utile : qualifier la créance, chiffrer la sortie en distinguant titres et compte courant, et purger le formalisme de l’article 1865-1 avant que le conflit ne fige les positions.
Conclusion
Le compte courant d’associé n’est ni un supplément du prix des parts ni une ligne comptable anodine : c’est une créance autonome, qui survit à la cession des titres, se transmet dans la succession et se réclame sur preuves. Le formalisme nouveau de l’article 1865-1, en vigueur depuis le 27 juin 2026, ne change pas cette nature, mais il change les comportements : en imposant, à peine de nullité, un acte solennel pour toute cession de société à prépondérance immobilière, il contraint chaque opération à exhiber son passif, et les comptes courants longtemps tus devront être chiffrés, prouvés et réglés. L’associé qui sort d’une SCI familiale en 2026 doit donc négocier deux fois : une fois pour ses parts, dont la valeur se discute, au besoin par expertise, à la date que fixent les statuts ; une fois pour ses avances, qui se prouvent par les écrits et les flux. Celui qui confond les deux lignes paie deux fois ou perd une fois : il paie deux fois s’il rachète des parts au prix fort sans déduire la dette sociale, il perd une fois s’il cède ses titres sans se faire rembourser sa créance. Dans les coulisses des associés, les conflits les plus coûteux ne naissent pas des grandes décisions stratégiques, mais de ces postes oubliés que personne n’avait chiffrés et que tout le monde croyait réglés.
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