Le 1er septembre 2026, le tribunal judiciaire de Tours a autorisé une associée détenant 25 % des parts de deux sociétés civiles immobilières familiales à se retirer, alors même que les sociétés fonctionnaient normalement. La réponse tient en une phrase : dans une SCI, la perte définitive de l’entente entre associés suffit à justifier le retrait judiciaire, sans qu’il soit nécessaire de prouver que la mésentente paralyse la société. Le prix des parts, lui, n’est pas fixé par le juge mais par un expert, selon la procédure de l’article 1843-4 du code civil, et le retrait ne prend effet qu’au paiement de ce prix.
Cette solution intéresse bien au-delà des ex-conjoints : tout associé minoritaire d’une SCI familiale bloqué par un majoritaire qui refuse de le laisser sortir. Mais elle a des limites strictes qu’il faut poser d’emblée. D’abord, les statuts s’appliquent en premier : ce sont eux qui fixent la procédure amiable et, le cas échéant, les règles de valorisation que l’expert devra appliquer. Ensuite, le retrait judiciaire n’est pas un droit au prix espéré : l’expertise peut déboucher sur une valeur inférieure aux attentes, et chaque camp supporte ici la moitié des frais d’expertise, avec une provision initiale de 3 000 euros. Enfin, ce mécanisme est propre aux sociétés civiles : l’associé d’une SAS ou d’une SARL ne peut pas invoquer l’article 1869 du code civil pour forcer sa sortie. L’épisode de Tours montre donc un levier de départ précis — le retrait pour justes motifs adossé à l’expertise du prix — et, en creux, tout ce qu’il ne permet pas.
I. L’épisode de Tours : huit ans pour sortir de deux SCI familiales
A. Un couple, deux SCI, puis une rupture qui bloque tout
L’affaire jugée à Tours le 1er septembre 2026 (RG 25/05032) part d’une configuration fréquente dans les PME familiales : un couple qui investit ensemble dans l’immobilier par l’intermédiaire de sociétés civiles, puis se sépare sans parvenir à dénouer les liens capitalistiques. Madame G. et Monsieur H. avaient conclu un pacte civil de solidarité le 10 décembre 2013, dont sont issus deux enfants communs. Le PACS est dissous le 8 juin 2017, dans un contexte de tension que le juge aux affaires familiales relève dès le 11 juillet 2017 en ordonnant une médiation familiale. La rupture déborde le cadre privé : Madame G., salariée de l’EURL dirigée par Monsieur H., est licenciée pour faute grave, et le conseil de prud’hommes de Tours juge le 27 août 2018 que ce licenciement est sans cause réelle et sérieuse, en retenant expressément le contexte humain exceptionnel du couple formé par l’employeur et la salariée.
Sur le plan capitalistique, les deux associés se retrouvent liés dans deux sociétés civiles immobilières. La première, au capital de 1 500 euros divisé en 100 parts de 15 euros, est détenue à hauteur de 75 parts par Monsieur H. et 25 parts par Madame G. La seconde, la SCI DENFACE, constituée le 1er août 2014 au capital de 1 000 euros, comptait initialement quatre associés à 25 parts chacun ; par acte authentique du 11 juin 2019, deux associées cèdent l’ensemble de leurs parts à Monsieur H., qui se retrouve lui aussi à 75 parts contre 25 à Madame G., dont il est le gérant. Madame G. est donc minoritaire à 25 % dans deux structures dirigées en fait par son ex-conjoint, et elle affirme demander son retrait depuis 2018 sans recevoir de réponse concrète.
Le contentieux naît quand la voie amiable s’épuise. Par actes de commissaire de justice du 3 novembre 2025, Madame G. assigne Monsieur H. et les deux SCI devant le président du tribunal judiciaire de Tours statuant selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement des articles 1843-4 et 1869 du code civil. Elle demande la nomination d’un expert chargé de déterminer la valeur réelle de ses parts — notamment par l’évaluation des immeubles détenus —, l’autorisation judiciaire de son retrait pour justes motifs avec effet à la date du paiement du prix fixé par l’expert, et la mise à jour des registres sociaux. En défense, Monsieur H. oppose que la procédure statutaire n’a pas été respectée, que le défaut d’entente ne suffit pas et qu’il faut une paralysie du fonctionnement, et que les SCI ont été constituées pour transmettre le patrimoine immobilier aux enfants — transmission que le retrait compromettrait. Après quatre renvois et une audience le 7 juillet 2026, le jugement est mis en délibéré au 1er septembre 2026.
Deux intérêts s’opposent frontalement, et c’est ce qui fait l’intérêt de l’épisode pour toute entreprise familiale. D’un côté, l’associée minoritaire veut liquider un investissement devenu subi : elle ne participe à aucune décision, ne tire aucun avantage de sa qualité d’associée et supporte pourtant les risques de la société, tout en affirmant que sa présence est inscrite aux procès-verbaux d’assemblées auxquelles elle n’a jamais été convoquée. De l’autre, le majoritaire défend la finalité patrimoniale des SCI — transmettre les immeubles aux enfants — et refuse un rachat au prix réclamé. Le tribunal devra trancher entre la liberté de sortir et la stabilité du montage familial, avec le prix comme variable d’ajustement.
B. Ce que le tribunal tranche : trois verrous qui sautent
Le jugement du 1er septembre 2026 fait sauter trois verrous, et chacun mérite d’être lu précisément car chacun conditionne la transposition à d’autres dossiers. Premier verrou : la recevabilité. Monsieur H. soutenait que Madame G. n’avait pas respecté la procédure de retrait stipulée aux statuts. Le tribunal écarte le moyen en relisant les clauses : l’article 16 des statuts de la première SCI organise le retrait avec l’autorisation de la majorité en nombre et en capital, un préavis de trois mois et un effet à la clôture de l’exercice, mais ne conditionne nullement l’action en justice à une phase amiable ; l’article 10 des statuts de la SCI DENFACE exige l’unanimité et une notification par lettre recommandée trois mois avant la clôture, mais là encore sans subordonner le recours au juge à un préalable amiable. La leçon est nette : quand les statuts n’imposent pas une tentative amiable comme condition de l’action, le juge peut être saisi directement sur le fondement de l’article 1869 du code civil, aux termes duquel, « Sans préjudice des droits des tiers, un associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société, dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, après autorisation donnée par une décision unanime des autres associés. Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décision de justice » (article 1869 du code civil).
Deuxième verrou : le standard des « justes motifs ». Le tribunal pose expressément la distinction qui structure tout le contentieux du retrait : le tribunal rappelle que les justes motifs de l’article 1869 du code civil se distinguent de ceux de la dissolution et qu’il n’y a pas lieu de démontrer un dysfonctionnement de la société (jugement du 1er septembre 2026, RG 25/05032). Autrement dit, là où la dissolution judiciaire pour mésentente exige une paralysie du fonctionnement — l’article 1844-7 du code civil visant la « dissolution anticipée prononcée par le tribunal à la demande d’un associé pour justes motifs, notamment en cas d’inexécution de ses obligations par un associé, ou de mésentente entre associés paralysant le fonctionnement de la société » (article 1844-7 du code civil) — le retrait se contente de la disparition de la volonté de collaborer. En l’espèce, le tribunal retient la dissolution du PACS, la médiation familiale, le licenciement jugé sans cause réelle et sérieuse, les demandes de retrait répétées depuis 2018 et, point factuel décisif, l’absence de preuve d’une convocation régulière de Madame G. aux assemblées d’approbation des comptes depuis 2020 alors que les statuts imposent la lettre recommandée. Conclusion du tribunal : le tribunal juge que la perte de l’affectio societatis entre associés constitue un juste motif alors même qu’elle ne met pas les sociétés en péril, et autorise en conséquence le retrait des deux SCI. Le retrait est donc autorisé dans les deux SCI.
Troisième verrou : le prix et ses modalités. Les parties étant en désaccord sur la valeur, le tribunal ordonne une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 1843-4 du code civil, dont le premier alinéa prévoit que &la valeur des droits sociaux « est déterminée, en cas de contestation, par un expert désigné, soit par les parties, soit à défaut d’accord entre elles, par jugement du président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce compétent, statuant selon la procédure accélérée au fond et sans recours possible », et que &l’expert « est tenu d’appliquer, lorsqu’elles existent, les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par les statuts de la société ou par toute convention liant les parties ». L’experte désignée devra évaluer les 25 parts détenues dans chaque SCI en appliquant ces règles statutaires, déposer son rapport dans les six mois, et le tribunal fixe une provision de 3 000 euros à consigner dans les deux mois, moitié par chaque partie. Surtout, le jugement dispose que le retrait prendra effet à la date du paiement de la valeur des parts telle que fixée par l’expert (point confirmé au dispositif) : l’associée reste associée jusqu’au paiement, et c’est le paiement qui la libère. Monsieur H. est condamné aux dépens — hors frais d’expertise partagés par moitié — et à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal refuse en revanche d’ordonner la mise à jour des registres et des statuts, jugée inutile à ce stade s’agissant d’une obligation légale dont la défaillance n’est pas prouvée.
II. Le mécanisme transposable — et ses frontières pour une PME
A. Retrait, expertise, date de valeur : la mécanique du départ
De l’épisode de Tours se dégage une mécanique en trois temps que tout associé de SCI — et tout dirigeant qui s’y oppose — doit comprendre avant d’agir. Premier temps : l’ordre des voies de sortie. L’article 1869 du code civil établit une hiérarchie : les conditions prévues par les statuts d’abord, l’autorisation unanime des autres associés à défaut, et la décision de justice pour justes motifs comme voie de secours. Concrètement, l’associé qui veut sortir commence par relire ses statuts — majorité requise, préavis, effet à la clôture, règles de prix — car ce sont ces clauses qui détermineront si le juge est accessible directement, comme à Tours, ou après épuisement d’un parcours amiable. Symétriquement, le majoritaire qui veut verrouiller la sortie a intérêt à faire rédiger des clauses précises : l’imprécision profite au retrayant, comme le montre le rejet du moyen d’irrecevabilité dans les deux SCI de Tours. Rappelons au passage pourquoi le retrait existe : dans la société civile, « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés » (article 1861 du code civil) sauf aménagement statutaire, ce qui enfermerait l’associé sans la soupape du retrait.
Deuxième temps : l’expertise du prix, qui est le véritable champ de bataille économique. Là où les parties s’affrontent sur les chiffres — 120 000 euros espérés contre 30 000 proposés dans d’autres dossiers, ou ici une associée qui veut la valeur réelle des immeubles face à un majoritaire qui refuse tout rachat amiable —, l’expert désigné applique d’abord les méthodes prévues aux statuts ou aux conventions, et seulement à défaut ses propres méthodes usuelles de valorisation. Le jugement de Tours illustre aussi la question du coût : alors que les statuts de la SCI DENFACE mettaient l’intégralité des frais au charge du retrayant, le tribunal les a partagés par moitié, provision de 3 000 euros comprise. Ce point mérite l’attention des rédacteurs de statuts : une clause qui fait peser tout le coût sur le sortant n’immunise pas contre un partage judiciaire, et le coût de l’expertise — plusieurs milliers d’euros, six mois de délai pour le rapport — doit être provisionné par les deux camps avant même de connaître le prix.
Troisième temps : la date à laquelle les parts sont évaluées, qui peut faire varier considérablement le montant. La Cour de cassation a fixé la règle dans un arrêt du 9 novembre 2022 (pourvoi n° E 20-20.830) : « Il résulte des articles 1843-4 et 1869 du code civil qu’en l’absence de dispositions contraires des statuts, la valeur des droits sociaux de l’associé qui se retire doit être déterminée à la date la plus proche de celle du remboursement de la valeur de ces droits, auquel il est procédé selon les modalités prévues, le cas échéant, par les statuts » (Cass. com., 9 novembre 2022, n° 20-20.830). Le jugement de Tours s’inscrit dans cette logique en fixant l’effet du retrait à la date du paiement : entre l’assignation et le paiement peuvent s’écouler des années — ici, des demandes amiables formulées dès 2018 pour un paiement qui interviendra au plus tôt en 2027 — et la valeur de l’immobilier peut évoluer pendant ce temps. Pour le retrayant, c’est une protection contre une évaluation figée à une date ancienne et défavorable ; pour la société ou les associés qui rachètent, c’est un aléa à provisionner. Et il existe une dernière soupape, prévue par les statuts de la première SCI de Tours : une fois le rapport d’expertise notifié, chaque partie dispose d’un délai franc de quinze jours pour renoncer — au retrait ou à l’acquisition — si le prix fixé ne lui convient pas. Le retrait judiciaire n’est donc pas une vente forcée à tout prix : c’est une sortie au prix du marché constaté par un tiers, avec un droit de repentir encadré.
Un second épisode récent confirme que ce schéma n’est pas isolé. Le 16 juin 2025, le tribunal judiciaire de Paris (RG 21/08112) a lui aussi autorisé le retrait d’un associé d’une SCI après la séparation du couple qu’il formait avec le gérant, tout en annulant une délibération d’assemblée générale extraordinaire du 24 janvier 2022. La répétition du motif — rupture du couple, minoritaire écarté des décisions, retrait autorisé — dessine une jurisprudence cohérente des juges du fond : quand l’affectio societatis a vécu, le juge ouvre la porte de sortie et renvoie les parties à l’expertise pour le prix.
B. Ce que la PME ne peut pas transposer tel quel
La tentation serait de généraliser : tout associé mécontent pourrait forcer sa sortie au prix d’expert. Ce serait une erreur, et les frontières sont de trois ordres. Première frontière : le véhicule. L’article 1869 ne vaut que pour les sociétés civiles — SCI, sociétés civiles professionnelles, groupements fonciers. L’associé d’une SAS ou d’une SARL ne dispose d’aucun droit légal au retrait : sa sortie passe par la cession de ses titres (avec l’agrément éventuel), par les clauses de son pacte d’associés (promesse de rachat, sortie conjointe, bad leaver), ou par l’exclusion dans les cas où les statuts l’organisent. Le contraste est éclairant avec l’arrêt de la chambre commerciale du 29 mai 2024 (pourvoi n° H 22-13.158) : dans une SAS, si les statuts peuvent organiser l’exclusion d’un associé par décision collective, la Cour juge que « toute stipulation de la clause d’exclusion ayant pour objet ou pour effet de priver l’associé dont l’exclusion est proposée de son droit de voter sur cette proposition est réputée non écrite » (Cass. com., 29 mai 2024, n° 22-13.158), en combinaison des articles 1844 et 1844-10 du code civil et L. 227-16 du code de commerce. Autrement dit, en SAS, même l’associé que l’on veut exclure vote — car la loi dispose que « Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives » (article 1844 du code civil) — tandis qu’en SCI, l’associé qui veut partir n’a besoin du vote de personne dès lors que le juge a parlé. Deux logiques inverses, deux boîtes à outils distinctes : le dirigeant de PME qui calque le régime de sa SCI sur sa SAS, ou l’inverse, se trompe de levier.
Deuxième frontière : le choix entre sortir seul et faire tomber la société. Madame G. ne demandait pas la dissolution, et le tribunal le relève : elle sollicitait le retrait sans demander la dissolution de l’entreprise. La dissolution judiciaire pour mésentente (article 1844-7, 5°) exige la paralysie du fonctionnement et anéantit la société pour tous, y compris le majoritaire qui voulait transmettre les immeubles aux enfants ; le retrait préserve la société et ne fait sortir que le demandeur, au prix d’un rachat financé par les associés restants ou par la société elle-même avec réduction de capital. Pour une PME, l’arbitrage est financier autant que stratégique : le retrait suppose un acheteur solvable de l’autre côté de la table. Si la SCI n’a pas la trésorerie pour rembourser 25 % de sa valeur immobilière et si le majoritaire refuse d’acquérir, l’associé autorisé à se retirer détient un droit dont l’exécution peut s’avérer délicate — d’où l’importance, à Tours, de l’effet du retrait à la date du paiement, qui maintient la pression sur le débiteur du prix.
Troisième frontière : la gouvernance quotidienne. Le jugement de Tours sanctionne indirectement des années de défaut de convocation : des procès-verbaux mentionnant une associée jamais convoquée fragilisent durablement la position du gérant, devant le juge du retrait comme, potentiellement, devant celui de la nullité des délibérations — à l’image de l’annulation prononcée à Paris en 2025. Pour une SCI familiale, la morale procédurale est simple : convoquer par lettre recommandée comme les statuts l’exigent, tenir des assemblées réelles, approuver les comptes chaque année. Ces diligences ne bloqueront pas un retrait fondé sur une rupture avérée, mais elles évitent d’offrir au retrayant des griefs supplémentaires et préservent la régularité des décisions prises entre-temps. Et pour l’associé minoritaire qui prépare sa sortie, la méthode de Tours vaut protocole : réclamer le retrait par écrit et conserver les preuves de ses demandes (Madame G. produisait ses courriers depuis 2018), vérifier ses convocations, chiffrer ses attentes avant l’expertise, provisionner sa moitié des frais. Quand le dossier arrive devant le juge avec huit ans de demandes ignorées et six ans d’assemblées sans convocation régulière, la perte de l’affectio societatis se démontre presque d’elle-même. Pour sécuriser chacune de ces étapes — demande de retrait, expertise de valorisation, rachat des parts — l’accompagnement d’un avocat en droit des sociétés à Paris permet d’éviter les fausses manœuvres de procédure et de coût.
En définitive, l’épisode de Tours n’est ni une prime à la mésentente ni un blanc-seing donné aux minoritaires : c’est la démonstration qu’en SCI, le droit refuse les prisons capitalistiques mais en fait payer le prix exact — celui de l’expert, pas celui des souvenirs. Le majoritaire conserve ses immeubles et son projet de transmission ; le minoritaire recouvre sa liberté et la valeur de ses droits ; la société survit à la rupture de ceux qui l’avaient fondée. Pour une PME familiale, la véritable leçon est préventive : des statuts qui organisent précisément le retrait — majorité, préavis, méthode de prix, sort des frais — coûtent moins cher que huit ans de conflit et une expertise judiciaire. Et quand la clause manque ou que le dialogue est rompu, le juge de Tours rappelle qu’il reste une porte, étroite mais réelle, à condition d’avoir les preuves de sa bonne foi et les moyens de l’expertise.
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