Vous avez rendu les clés de votre boutique, de votre restaurant ou de vos bureaux exploités en commerce, et le bailleur garde le dépôt de garantie. Les semaines passent, les relances restent sans réponse, puis arrive un décompte flou qui impute des loyers, des charges ou des dégradations que vous contestez. Cette situation, très fréquente à la fin des baux commerciaux, a changé de cadre juridique avec la loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. Le texte plafonne les garanties exigées, impose un délai maximal de restitution et règle le cas de la vente de l’immeuble en cours de bail. Pour le locataire commerçant, ces règles nouvelles sont un levier concret : elles permettent de vérifier ce que le bailleur pouvait demander, d’exiger la restitution dans un délai précis et de saisir le juge en référé quand les fonds restent bloqués. Encore faut-il distinguer les sommes monétaires des garanties non monétaires, les déductions justifiées des retenues abusives, et l’ancien bailleur du nouveau quand les murs ont été vendus. Ce guide explique comment récupérer le dépôt de garantie d’un local commercial, quelles retenues contester, et quels recours engager à Paris et en Île-de-France quand le bailleur refuse de payer.
I. Récupérer le dépôt de garantie du bail commercial depuis la loi du 26 mai 2026
A. Plafond de trois mois de loyer : vérifier ce que le bailleur pouvait exiger
Avant de réclamer la restitution, la première vérification porte sur le montant que le bailleur avait le droit de demander au début du bail. La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, par son article 62, a modifié l’article L. 145-40 du code de commerce pour plafonner les garanties. Le texte applicable depuis le 28 mai 2026 dispose : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. » (C. com., art. L. 145-40). Le plafond ne vise pas seulement le dépôt de garantie en espèces : il couvre la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés pour assurer la bonne exécution du bail, comme la caution bancaire ou la garantie à première demande.
Ce plafonnement ne s’applique qu’aux locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros, ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal, c’est-à-dire le champ défini par le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce. Les locaux à usage exclusif de bureaux et les entrepôts restent en dehors de ce champ limitatif (C. com., art. L. 145-32-1). Si votre bail porte sur une boutique, un restaurant, un salon ou un atelier artisanal avec vitrine, vous entrez dans le champ. Si le bailleur a exigé quatre ou six mois de loyer à la signature, l’excédent versé au-delà du trimestre doit être restitué, et cette vérification constitue souvent le premier poste de récupération, avant même de discuter des dégradations.
Le même article règle la question des intérêts, avec une distinction à manier avec précision. Pour les sommes entrant dans le cadre plafonné, le texte écarte tout intérêt au profit du locataire : « Ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur à bail. » (C. com., art. L. 145-40). En revanche, pour les loyers payés d’avance à titre de garantie en dehors de ce cadre, l’ancien mécanisme subsiste : ils portent intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres dès lors que la somme excède le prix du loyer de plus de deux termes. Concrètement, un commerçant qui a versé un trimestre de garantie pour sa boutique ne peut pas réclamer d’intérêts sur cette somme, mais il peut exiger la restitution intégrale du trop-versé si le bailleur avait exigé davantage, avec intérêts sur cet excédent selon le régime antérieur. La présentation générale de la réforme des baux commerciaux de 2026 publiée sur ce site rappelle ce nouveau cadre du dépôt de garantie (réforme des baux commerciaux, mensualisation et dépôt de garantie).
Un autre levier de trésorerie accompagne ce plafond et mérite d’être connu pendant le bail comme à sa fin : le droit à la mensualisation du loyer. Le nouvel article L. 145-32-1 du code de commerce dispose : « Le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur à bail d’un local destiné à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal en fait la demande, sous réserve de l’absence d’arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n’ont pas fait l’objet d’une contestation préalable. » (C. com., art. L. 145-32-1). Le bailleur ne peut pas refuser une demande qui remplit ces conditions, et la mensualisation prend effet à la prochaine échéance prévue par le bail. Pour un commerçant en tension de trésorerie, passer du trimestre au mois réduit le risque de commandement de payer et préserve la capacité à solder proprement les comptes à la sortie, ce qui facilite ensuite la restitution du dépôt.
B. Restitution dans les trois mois après la remise des clés : point de départ et déductions admises
Le cœur du dispositif nouveau est le délai de restitution. L’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, impose au bailleur de rendre les sommes versées à titre de garantie dans un délai raisonnable qui ne peut pas dépasser trois mois. Le texte exact mérite d’être lu en entier : « Les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail lui sont restituées dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » (C. com., art. L. 145-40). Chaque membre de cette phrase compte en pratique. Le point de départ n’est pas la fin du bail ni l’état des lieux de sortie, mais la remise des clés, effectuée en mains propres contre reçu ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au bailleur ou à son mandataire. Un locataire qui quitte les lieux sans faire constater la remise des clés se prive du point de départ le plus solide : faites établir un reçu daté et signé, ou envoyez les clés en recommandé avec accusé de réception en conservant la preuve de dépôt.
Les déductions autorisées sont limitativement encadrées par l’exigence de justification. Le bailleur peut retenir les sommes qui lui restent dues, typiquement un solde de loyers, de charges ou de taxes, et les sommes dont il pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, par exemple une taxe ou une charge que le bail mettait à votre charge et que le bailleur a dû régler après votre départ. Mais chaque retenue doit être dûment justifiée : décompte précis, factures, appels de charges, relevés. Un forfait de remise en état sans facture, une retenue pour usure normale des locaux, ou des dégradations qui ne figurent pas à l’état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée ne satisfont pas cette exigence. Quand le bailleur oppose des dégradations, la comparaison des deux états des lieux est déterminante : photographiez systématiquement les locaux le jour de la sortie, conservez les constats, et exigez les devis et factures correspondant à chaque poste retenu. À défaut de justification, la retenue devient une somme indûment conservée, qui porte intérêt et peut fonder une condamnation en référé.
Le régime diffère lorsque la garantie n’est pas une somme d’argent. Quand le bailleur a reçu une caution bancaire, une hypothèque ou une autre garantie de toute nature, il dispose d’un délai de six mois pour la restituer : « Lorsque le bailleur a reçu des garanties de toute nature mentionnées au même deuxième alinéa, il dispose d’un délai de six mois pour les restituer au preneur. » (C. com., art. L. 145-40). Pendant ce délai, il doit effectuer les mainlevées nécessaires et restituer au locataire tous les documents afférents à ces garanties. Un dirigeant qui a fait cautionner son entreprise par sa banque a intérêt à surveiller ce délai de près : tant que la mainlevée n’est pas obtenue, l’engagement continue de peser sur ses lignes de crédit et peut bloquer un autre financement. La mise en demeure doit donc viser expressément la mainlevée et la restitution des documents, pas seulement une somme d’argent.
Sur l’application dans le temps, la loi a été promulguée le 26 mai 2026 et les nouveaux articles L. 145-32-1 et L. 145-40 sont en vigueur depuis le 28 mai 2026 d’après Légifrance. Si vous avez rendu les clés après cette entrée en vigueur, vous relevez du nouveau délai de trois mois. Si la remise est antérieure, l’ancien droit et la jurisprudence sur les retenues abusives continuent de fonder votre réclamation, avec les mêmes outils procéduraux décrits ci-dessous.
II. Agir quand le bailleur retient les fonds ou quand l’immeuble a changé de mains
A. Contester les retenues et obtenir une provision en référé quand le bailleur refuse de payer
Quand le délai de trois mois expire sans restitution, ou quand le décompte du bailleur retient des sommes que vous contestez, la première étape est une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette lettre doit rappeler la date et le mode de remise des clés, viser l’article L. 145-40 du code de commerce et son délai de trois mois, détailler poste par poste les retenues contestées et exiger le paiement du solde sous huitaine avec un décompte chiffré. Joignez les pièces qui établissent votre créance : bail, preuve du versement de la garantie, reçu de remise des clés ou accusé de réception de l’envoi, états des lieux d’entrée et de sortie, photos datées, échanges antérieurs. Une mise en demeure précise produit deux effets : elle fait courir les intérêts moratoires et elle démontre au juge que l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ce qui ouvre la voie du référé.
Le juge des référés peut en effet accorder une provision au créancier quand l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (CPC, art. 835). La restitution du dépôt de garantie après remise des clés, déduction faite des seules sommes dûment justifiées, entre typiquement dans ce cadre quand le bailleur ne produit aucune facture. Les décisions récentes des juges des référés en matière de baux commerciaux illustrent ce maniement. Par ordonnance du 2 juillet 2026, le juge des référés du tribunal judiciaire de Verdun, statuant en matière de baux commerciaux après un commandement de payer du 16 février 2026 resté infructueux et l’expiration du délai d’un mois le 16 mars 2026, a constaté la résiliation de plein droit du bail, condamné les preneuses à payer au bailleur une provision de 1 817,97 euros sur les loyers et charges impayés et une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 402,55 euros, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance impayée, et dit que la somme versée à titre de dépôt de garantie « restera en totalité acquise au bailleur à titre d’indemnité » (TJ Verdun, réf., 2 juill. 2026, RG 26/00028). Cette décision montre le revers du contentieux : quand des loyers restent dus et que la résiliation est acquise, le dépôt peut être absorbé par la dette locative. Elle confirme en creux la stratégie du preneur qui veut récupérer ses fonds : solder le loyer courant, payer sous toutes réserves les sommes non contestées, et isoler par écrit les postes litigieux, afin que le juge ne puisse pas compenser d’office la garantie avec un arriéré incontesté.
Dans l’autre sens, la cour d’appel de Riom a confirmé qu’un bailleur impayé obtient en référé des provisions substantielles quand la dette est établie. Par arrêt du 9 juillet 2025, la troisième chambre civile et commerciale, statuant sur l’appel d’une ordonnance de référé entre une société locataire et une SCI bailleresse, a confirmé l’ordonnance sauf sur certains chefs, rejeté la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, et statuant à nouveau : « Condamne la société Mercos Vintage Collection à payer à la SCI de la Saurette la somme de 21 943,11 euros à titre de provision à valoir sur le dépôt de garantie, les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 17 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement jusqu’à la somme de 16 900 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus » (CA Riom, 3e ch. civ. et com., 9 juill. 2025, RG 24/01659). La cour a limité au référé la demande d’indemnité d’occupation mensuelle dépassant 2 400 euros et accordé un délai d’un mois pour libérer les lieux. Pour le preneur qui réclame son dépôt, l’enseignement est symétrique : chiffrez précisément, produisez les justificatifs, et demandez les intérêts au taux légal dès l’assignation, car les sommes allouées portent intérêt et la condamnation à une indemnité produit des intérêts même sans demande spéciale. L’article 1231-7 du code civil prévoit en effet : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. » (C. civ., art. 1231-7).
Quand bailleur et preneur se doivent mutuellement des sommes, la compensation peut éteindre les dettes réciproques à due concurrence, à condition d’être invoquée. Le code civil la définit ainsi : « La compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. » (C. civ., art. 1347). En pratique, un preneur qui doit un reliquat de charges et attend la restitution de sa garantie peut opposer la compensation dans ses écritures, ce qui fige le litige sur le seul solde contesté. Restez prudent néanmoins : la compensation suppose des créances réciproques certaines, liquides et exigibles, et elle ne joue pas sur des postes que vous contestez sérieusement. Enfin, agissez vite : en matière de baux commerciaux, le temps joue contre le créancier négligent. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose : « Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. » (C. com., art. L. 145-60). Une action en restitution engagée plus de deux ans après l’exigibilité de la créance s’expose à une fin de non-recevoir. Mise en demeure, assignation en référé et, si nécessaire, saisine du juge du fond doivent donc s’enchaîner sans laisser passer les mois.
Si le litige naît d’impayés de loyers et que le bailleur a délivré un commandement visant la clause résolutoire, deux arrêts récents de la Cour de cassation encadrent strictement la suite. Toute clause de résiliation de plein droit insérée dans le bail ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux, et le commandement doit mentionner ce délai à peine de nullité : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » (C. com., art. L. 145-41). Vérifiez donc d’abord la régularité formelle du commandement : un commandement qui n’indique pas le délai d’un mois est nul et ne fait pas jouer la clause. Ensuite, si le juge des référés vous a accordé des délais de paiement avec suspension des effets de la clause, respectez l’échéancier au jour près. La troisième chambre civile l’a rappelé le 26 octobre 2023 : « Il résulte de ce texte que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216). À l’inverse, quand vous sollicitez des délais, sachez que le juge peut suspendre les effets de la clause quel que soit le manquement reproché : « Il résulte de ce texte que la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire. » (Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360). La présentation des délais de paiement et de la clause résolutoire publiée sur ce site détaille cette articulation entre commandement, délais et résiliation (bail commercial impayé et clause résolutoire).
B. Immeuble vendu en cours de bail : réclamer la garantie au nouveau bailleur, et agir à Paris et en Île-de-France
Une difficulté fréquente complique la récupération : entre la signature du bail et la remise des clés, l’immeuble a été vendu, apporté ou transmis par succession, et l’ancien bailleur renvoie vers le nouveau, qui renvoie vers l’ancien. La loi du 26 mai 2026 tranche ce conflit par un transfert automatique de l’obligation. L’article L. 145-40 du code de commerce dispose : « En cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. » (C. com., art. L. 145-40). La vente, l’échange, l’apport en société comme la succession transfèrent donc la dette de restitution au nouveau propriétaire, sans qu’une stipulation de l’acte de vente puisse priver le locataire de ce recours. En pratique, adressez votre mise en demeure au nouveau bailleur en lui rappelant ce transfert légal, et mettez l’ancien bailleur en copie : s’il a conservé les fonds sans les reverser à l’acquéreur, leur règlement de comptes ne vous est pas opposable et vous pouvez agir contre l’un comme contre l’autre selon les sommes en jeu.
Pour les garanties non monétaires, la mutation produit un effet encore plus net : la caducité de plein droit. Le texte prévoit : « Le cas échéant, la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa du présent article. » (C. com., art. L. 145-40). La caution bancaire ou la garantie à première demande souscrite au profit de l’ancien bailleur tombe donc automatiquement lors de la vente, et c’est au bailleur cédant d’en tirer les conséquences : « Elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois. » (C. com., art. L. 145-40). Si vous avez cédé votre fonds ou quitté les lieux après une vente de l’immeuble, exigez du cédant la restitution des actes de caution et la preuve des mainlevées dans ce délai de six mois, et informez votre banque : un engagement devenu caduc ne doit plus grever vos encours. Comme pour la restitution monétaire, ces dispositions issues de la loi du 26 mai 2026, en vigueur depuis le 28 mai 2026, couvrent les ventes intervenues depuis cette date, dont celles de l’automne 2026.
À Paris et en Île-de-France, où les pas-de-porte et les dépôts de garantie atteignent des montants élevés, le contentieux de la restitution se joue le plus souvent devant le tribunal judiciaire de Paris pour les locaux situés dans la capitale, ou devant le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux pour la petite et la grande couronne. L’assignation en référé aux fins de provision reste la voie la plus rapide quand le décompte du bailleur n’est pas justifié : prévoyez un jeu complet de pièces, bail et avenants, preuve du versement initial de la garantie, preuve datée de la remise des clés, états des lieux d’entrée et de sortie avec photos, décomptes de charges, mise en demeure et réponse du bailleur, acte de vente de l’immeuble le cas échéant. Les délais parisiens imposent d’anticiper : faites délivrer l’assignation par un commissaire de justice avec un décompte arrêté au jour de l’assignation et demandez les intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. Quand la dette est partiellement contestée, concentrez la demande de provision sur la part incontestable, par exemple le trimestre plafonné minoré des seuls postes justifiés par factures, et réservez le surplus au juge du fond. Cette stratégie augmente nettement les chances d’obtenir une provision exécutoire rapidement, qui fait ensuite levier pour transiger sur le solde. Les spécificités parisiennes tiennent aussi aux usages : administrateurs de biens mandataires, décomptes de charges de copropriété transmis tardivement, et retenues pour remise en état de locaux anciens. Exigez systématiquement les justificatifs et refusez les forfaits : à Paris comme ailleurs, une retenue non justifiée ne survit pas à l’examen du juge des référés.
Conclusion
Depuis la loi du 26 mai 2026, le locataire d’un local commercial dispose d’un cadre précis pour récupérer son dépôt de garantie : plafond d’un trimestre de loyer pour les commerces et services commerciaux ou artisanaux, restitution dans les trois mois de la remise des clés contre justificatifs pour chaque retenue, six mois pour les mainlevées des garanties non monétaires, et transfert automatique de l’obligation au nouveau bailleur en cas de vente de l’immeuble. Face à un bailleur qui garde les fonds, la méthode tient en quatre réflexes : vérifier le plafond et le champ du bail, faire constater la remise des clés par écrit, mettre en demeure par recommandé avec un décompte chiffré poste par poste, puis assigner en référé en provision sur la part incontestable avec intérêts au taux légal, sans laisser passer le délai de prescription de deux ans. Quand un commandement visant la clause résolutoire a été délivré pour des impayés, contrôlez sa régularité et respectez rigoureusement tout échéancier accordé par le juge, car un délai manqué rend la résiliation définitive. À Paris et en Île-de-France, un dossier complet avec bail, preuves de paiement, états des lieux comparés et décomptes justificatifs permet le plus souvent d’obtenir rapidement une provision et de transiger sur le solde. Conservez chaque preuve dès la remise des clés : c’est ce dossier qui fait la différence entre une restitution spontanée et un contentieux gagné.
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