Vous venez de recevoir un commandement de payer vos loyers, ou vous vous apprêtez à en faire délivrer un à votre locataire, et le délai annoncé ne correspond pas à celui écrit dans le bail : deux mois ici, six semaines là. Cette contradiction n’est pas un détail. En septembre 2026, trois calendriers se chevauchent : les baux anciens qui conservent leur clause à deux mois, le nouveau contrat type issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 qui entre en application le 1er octobre 2026 avec une clause à six semaines, et l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 qui interdit de réécrire les baux en cours. À cela s’ajoute, depuis le 1er septembre 2026, un nouveau délai de trois mois pour faire signifier une ordonnance d’injonction de payer. Chaque délai commande une action différente : payer dans le bon temps, contester un acte irrégulier, demander des délais de grâce au juge, ou choisir la procédure de recouvrement adaptée. Ce guide explique, pas à pas, quel délai s’applique à votre situation, comment vérifier la validité du commandement et quels recours saisir à Paris et en Île-de-France.

I. Commandement de payer le loyer à Paris : deux mois ou six semaines pour régler votre dette

A. Votre bail a été signé avant les réformes : le délai écrit dans votre clause continue de s’appliquer

Avant de calculer quoi que ce soit, il faut identifier le régime de votre bail. Dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoyait que toute clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges, ou pour non-versement du dépôt de garantie, disposait ainsi : « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Le commandement devait contenir, à peine de nullité, la mention que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour payer sa dette. Depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, le texte dispose désormais : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Et le commandement doit mentionner, toujours à peine de nullité, que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette. Ces deux citations figurent mot pour mot aux paragraphes 7 et 8 de l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 13 juin 2024, demande d’avis n° 24-70.002, publié au Bulletin, disponible à l’adresse https://www.courdecassation.fr/decision/666a8c06c0b8d30008019086.

La question posée par le tribunal de proximité de Trévoux portait précisément sur le sort des baux en cours : l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 s’applique-t-il immédiatement aux contrats en cours, ou seulement aux contrats conclus, reconduits ou renouvelés après son entrée en vigueur ? Et la clause prévoyant deux mois, plus favorable au locataire, doit-elle prévaloir ? La Cour répond sans détour. Elle rappelle que « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. » Puis elle conclut : « son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction. » Le dispositif final de l’avis est ainsi rédigé : les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 « n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi » (avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024, Cour de cassation). Autrement dit, si votre bail signé en 2019, 2021 ou avant l’été 2023 stipule deux mois, c’est ce délai de deux mois qui s’applique à votre commandement, même si l’acte est délivré en septembre 2026.

Le raisonnement vaut pour le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 qui met à jour le contrat type de location. Ce décret, qui modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015, entre en application pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026. Il impose que la clause résolutoire mentionne expressément la résiliation de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges et de non-versement du dépôt de garantie, avec effet à l’issue d’un délai de six semaines après un commandement resté sans effet. Il ne réécrit pas les baux en cours. Vos contrats actuels restent régis par les règles applicables au jour de leur signature. En revanche, pour tout bail signé ou renouvelé à partir du 1er octobre 2026, votre modèle de bail, celui de votre agence ou de votre logiciel de gestion doit reprendre la clause à six semaines et les nouvelles mentions, dont le numéro de téléphone portable des parties destiné à faciliter les échanges et à prévenir les impayés.

L’erreur la plus coûteuse, relevée par les praticiens, consiste à délivrer un commandement qui annonce six semaines alors que la clause reproduite dans le même bail prévoit deux mois, ou l’inverse. Cette contradiction fait naître un moyen de défense sur la régularité de l’acte : le locataire a été induit en erreur sur le temps dont il disposait pour payer, et le juge peut sanctionner l’irrégularité. Avant toute délivrance, trois documents doivent être rapprochés : le bail et ses avenants pour lire la clause exacte, le décompte locatif complet arrêté à la date du commandement, et le projet d’acte du commissaire de justice pour vérifier la cohérence entre la clause reproduite et le délai visé. Côté locataire, la première vérification porte sur les mêmes points : quelle clause figure dans votre bail, quel délai le commandement vous accorde-t-il, et les deux concordent-ils ? Si le bail prévoit deux mois et que l’acte n’en accorde que six semaines, la nullité du commandement peut être soulevée. Si le bail est postérieur aux réformes et prévoit six semaines, le paiement intégral dans ce délai paralyse la clause.

La règle générale des clauses résolutoires renforce cette exigence de précision. L’article 1225 du code civil, en vigueur depuis le 1er octobre 2016, dispose : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Texte officiel : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041477. Concrètement, un commandement qui omet de viser la clause résolutoire, ou qui vise une clause différente de celle du bail, s’expose à l’inefficacité. Bailleur, faites relire l’acte avant envoi. Locataire, conservez l’original de l’acte, l’enveloppe et la date de remise : ces pièces fondent toute contestation. Lorsque la dette est partiellement réglée, exigez un reçu détaillé et un décompte actualisé, car le paiement partiel n’éteint pas le commandement mais réduit l’arriéré soumis au juge. Pour un arriéré qui s’installe, le recouvrement des loyers impayés doit être engagé tôt, avant que la dette ne devienne irrécouvrable et que la procédure ne se complique.

B. Dépôt de garantie non versé et assurance habitation absente : des délais distincts dans le même bail

Le commandement de payer ne vise pas toujours uniquement des loyers. Deux manquements obéissent à des délais propres qu’il faut savoir distinguer : le non-versement du dépôt de garantie et la non-souscription d’une assurance des risques locatifs. Confondre ces délais expose le bailleur à un acte inefficace et offre au locataire un motif de contestation. Le dépôt de garantie suit le même délai que les loyers impayés : deux mois pour les baux anciens dont la clause le prévoit, six semaines pour les baux soumis au nouveau régime. Le texte actuel de l’article 24 vise ensemble les impayés de loyer ou de charges et le non-versement du dépôt de garantie (avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024, Cour de cassation), avec la formule : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (avis n° 24-70.002 du 13 juin 2024, Cour de cassation) Si le dépôt n’a jamais été versé à l’entrée dans les lieux, la clause résolutoire peut donc être invoquée sur ce fondement, avec la même procédure : commandement conforme, puis saisine du juge. En pratique parisienne, ce cas se rencontre lors des locations conclues rapidement, où le dépôt est promis mais jamais réglé : le bailleur doit agir vite, car laisser courir plusieurs mois de loyers sans dépôt fragilise le recouvrement global.

L’assurance habitation relève d’un régime différent. À côté de la clause résolutoire obligatoire pour impayés, le contrat type issu du décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 permet d’insérer des clauses résolutoires facultatives pour d’autres manquements du locataire, qui n’obéissent pas au même régime. Première hypothèse : la non-souscription d’une assurance des risques locatifs. Cette clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce délai d’un mois, plus court que celui des loyers sous l’ancien régime mais plus long que les six semaines du nouveau régime, doit figurer exactement dans l’acte. Un commandement qui exigerait la justification d’une assurance sous six semaines, par mimétisme avec les loyers, serait irrégulier. L’obligation d’assurance elle-même découle du bail : le locataire doit s’assurer contre les risques locatifs et en justifier chaque année. Le socle du droit des assurances rappelle que « L’assuré est obligé : 1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues », article L113-2 du code des assurances, texte officiel : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000035731302. Sans attestation valable, le bailleur peut donc délivrer un commandement spécifique visant la clause assurance, attendre un mois, puis saisir le juge. Le locataire avisé régularise dans le mois en transmettant une attestation conforme couvrant la période : la clause est alors paralysée pour ce grief, même si un arriéré de loyer demeure et suit son propre calendrier.

Deuxième hypothèse facultative : les troubles du voisinage constatés par une décision de justice définitive. Ici, la résiliation ne peut pas résulter d’une simple plainte ou d’une main courante : il faut une décision passée en force de chose jugée qui constate les troubles. Cette exigence protège le locataire contre les résiliations fondées sur des attestations unilatérales. Troisième hypothèse, nouvelle et liée à la régulation des meublés de tourisme : le non-respect de l’obligation de résidence principale pour les logements situés dans les secteurs où le plan local d’urbanisme l’impose. Cette clause, détaillée dans la seconde partie, ne produit effet qu’à l’expiration du délai fixé par le maire. Retenez la méthode : un grief, un fondement, un délai. Un commandement qui mélange loyers, assurance et troubles de voisinage sous un délai unique de six semaines cumule les risques d’annulation. Rédigez autant de visas que de griefs, ou séparez les actes. Et vérifiez les mentions exigées à peine de nullité : délai exact pour payer, reproduction de la clause, décompte de la dette. L’article 1225 du code civil cité plus haut impose la mention expresse de la clause résolutoire dans la mise en demeure : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032041477. Un acte qui vise « tous manquements » sans viser la clause précise manque à cette exigence.

II. Après le commandement : faire constater la résiliation, obtenir des délais ou recouvrer à Paris

A. Votre logement est loué en meublé de tourisme ou votre bail impose la résidence principale : la mise en demeure du maire conditionne toute résiliation

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur la régulation des meublés de tourisme, dite loi Le Meur, a créé un dispositif que le décret du 6 juillet 2026 intègre désormais au contrat type : la servitude de résidence principale prévue à l’article L151-14-1 du code de l’urbanisme. Le règlement du plan local d’urbanisme peut délimiter, dans les zones urbaines ou à urbaniser, des secteurs dans lesquels toutes les constructions nouvelles de logements sont à usage exclusif de résidence principale. La délimitation est possible lorsque la taxe sur les logements vacants est applicable dans le périmètre ou lorsque les résidences secondaires y représentent plus de 20 % des immeubles d’habitation. L’article ajoute une sanction formelle lourde : « A peine de nullité, toute promesse de vente, tout contrat de vente ou de location ou tout contrat constitutif de droits réels portant sur des constructions soumises à l’obligation prévue au présent article en porte la mention expresse. » Texte officiel : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054354392. À Paris, où la tension sur les résidences principales est maximale, la mention doit être recherchée dans tout bail portant sur une construction récente : son absence peut entraîner la nullité de l’acte concerné.

Les logements soumis à cette obligation ne peuvent pas être loués en meublé de tourisme, hors location temporaire de la résidence principale dans les conditions légales. Le code du tourisme définit ainsi les meublés de tourisme : « les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois », article L324-1-1 du code du tourisme, texte officiel : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050623378. Toute personne qui offre un meublé de tourisme à la location doit procéder préalablement à une déclaration avec enregistrement auprès d’un téléservice national, en indiquant si le local constitue sa résidence principale et en le prouvant le cas échéant. Lorsque le logement est soumis à la servitude de résidence principale, le bail peut préciser qu’il est à usage exclusif de résidence principale et assortir cette obligation d’une clause résolutoire. Mais cette clause ne joue pas automatiquement : la découverte d’une annonce sur une plateforme ne déclenche pas à elle seule une résiliation.

La procédure appartient au maire. En cas d’occupation d’un logement en méconnaissance de l’obligation, constatée par un agent commissionné, le maire, après avoir invité l’intéressé à présenter ses observations, met en demeure le propriétaire ou, le cas échéant, le locataire de régulariser. L’article L481-4 du code de l’urbanisme encadre ce pouvoir : « Le maire fixe le délai de mise en demeure, qui ne peut excéder un an, en appréciant la nature de la méconnaissance de l’obligation et des moyens à la disposition de l’intéressé pour y remédier. » Il peut proroger ce délai d’un an au plus et assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour de retard, dans la limite totale de 100 000 euros. Texte officiel : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000050617168. La clause résolutoire du bail ne peut donc produire effet qu’à l’expiration du délai fixé par le maire. Pour le bailleur parisien qui découvre que son locataire sous-loue en meublé de tourisme, la voie correcte consiste à faire constater les faits, à signaler la situation à la mairie de l’arrondissement et à attendre la mise en demeure : une résiliation prononcée avant son expiration serait prématurée. Pour le locataire mis en cause, la mise en demeure ouvre un temps de régularisation : cesser la location touristique, retirer les annonces, justifier de l’occupation à titre de résidence principale. L’astreinte donne la mesure de l’enjeu financier : jusqu’à 100 000 euros. Dans les deux cas, conservez chaque échange avec la mairie, les constats et les preuves de régularisation : le juge s’y référera si la résiliation est ensuite demandée.

B. Délai expiré sans paiement : saisir le juge, demander des délais de grâce et recouvrer sans faute à Paris et en Île-de-France

L’expiration du délai, deux mois ou six semaines selon votre bail, n’autorise jamais à reprendre le logement par ses propres moyens. Toute reprise sans titre exécutoire est interdite et pénalement sanctionnée. La clause étant acquise, le bailleur doit saisir le juge pour faire constater la résiliation, obtenir l’expulsion et fixer la dette. Le locataire peut, devant ce même juge, solliciter des délais de grâce. L’article 1343-5 du code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Texte officiel : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000032035267. Le juge peut ordonner que les échéances reportées portent intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputent d’abord sur le capital, et subordonner ces mesures à des actes facilitant le paiement. Pendant le délai accordé, les procédures d’exécution sont suspendues et les majorations d’intérêts ou pénalités de retard ne courent pas. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Pour obtenir ces délais, le locataire doit démontrer sa bonne foi, l’origine de l’impayé, ses revenus actuels et un plan de remboursement réaliste : bulletins de salaire, avis d’imposition, justificatifs de charges, preuves de reprise des paiements courants. Le paiement spontané du loyer courant pendant la procédure pèse lourdement dans l’appréciation du juge.

Même après un jugement d’expulsion, la loi organise un temps de répit. L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement », de quitter les lieux, sans préjudice des articles L412-3 à L412-7 qui permettent au juge d’accorder des délais supplémentaires. Texte officiel : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000047900004. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai en cas de mauvaise foi ou d’entrée par manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, mais hors ces cas, le délai de deux mois s’impose au bailleur. À Paris et en Île-de-France, où les délais d’exécution sont matériellement longs, ce temps doit être utilisé utilement : demande d’aide au fonds de solidarité pour le logement, saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, recherche active de relogement, négociation d’un protocole avec le bailleur. Le guide du cabinet sur le locataire qui ne paie plus détaille cette séquence du commandement à l’expulsion : https://kohenavocats.fr/2026/09/16/locataire-ne-paie-plus-loyer-commandement-clause-resolutoire-expulsion-2026/. Les développements de septembre sur les loyers impayés avant la trêve complètent ce panorama procédural : https://kohenavocats.fr/2026/09/18/loyer-impaye-paris-septembre-2026-commandement-payer-clause-resolutoire/.

Parallèlement à la résiliation, le bailleur doit recouvrer la dette avec une procédure compatible avec le nouveau calendrier. L’injonction de payer reste l’outil le plus rapide pour les créances contractuelles déterminées : l’article 1405 du code de procédure civile dispose que « Le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer lorsque : 1° La créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé ». Texte officiel : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006412552. Nouveauté majeure de la rentrée : à compter du 1er septembre 2026, le délai pour faire signifier une ordonnance d’injonction de payer passe de six à trois mois pour les décisions rendues à partir de cette date, faute de quoi l’ordonnance devient non avenue. Cette réduction de moitié impose une réactivité nouvelle dans le traitement des impayés : obtenez l’ordonnance avec un décompte arrêté, transmettez-la sans attendre au commissaire de justice et suivez la signification. À Paris, juridiction compétente pour les baux situés dans la capitale, le tribunal judiciaire de Paris statue sur les demandes en paiement et en résiliation ; le dossier doit comporter le bail et ses avenants, le décompte détaillé mois par mois, les relances, le commandement avec ses preuves de signification, l’attestation d’assurance ou son absence, et l’historique des paiements partiels. Pour les logements situés en petite et grande couronne, les tribunaux judiciaires du lieu de situation de l’immeuble sont compétents : préparez les mêmes pièces, avec les spécificités locales comme les délais de la commission de surendettement ou les dispositifs d’aide du département. L’assignation au fond reste nécessaire lorsque la dette est contestée ou que le locataire oppose la nullité du commandement : l’injonction, rapide, suppose une créance non sérieusement contestable.

Conclusion

En septembre 2026, le bon réflexe tient en trois vérifications : lire la clause exacte de votre bail pour déterminer si le délai est de deux mois ou de six semaines, contrôler que le commandement reproduit fidèlement cette clause et accorde le bon délai à peine de nullité, puis agir dans le temps imparti, paiement et régularisation côté locataire, saisine du juge côté bailleur. L’avis du 13 juin 2024 protège les baux en cours contre toute réécriture unilatérale, le décret du 6 juillet 2026 impose un modèle actualisé pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er octobre 2026, et le nouveau délai de trois mois pour signifier les injonctions de payer resserre le calendrier du recouvrement. Assurance, dépôt de garantie, troubles de voisinage et résidence principale suivent chacun leur propre délai : un grief, un fondement, un délai. À Paris et en Île-de-France, où chaque semaine compte, faites vérifier votre acte par un avocat avant l’audience : une nullité soulevée à temps ou des délais de grâce bien préparés changent l’issue du litige.

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