Le chauffage collectif qui ne redémarre pas alors que les nuits de septembre fraîchissent, une infiltration qui réapparaît au plafond du salon avec les premières pluies d’automne, un ascenseur en panne depuis des semaines, des mails et des appels au syndic qui restent sans réponse : à la rentrée 2026, de nombreux copropriétaires parisiens découvrent qu’un syndic qui ne fait rien coûte cher, en confort, en travaux qui s’aggravent et en charges qui dérivent. La loi ne laisse pourtant pas le copropriétaire démuni. Le syndic est le mandataire du syndicat des copropriétaires, chargé d’exécuter les décisions votées et d’administrer l’immeuble, et sa responsabilité peut être recherchée quand son inertie cause un dommage. Encore faut-il agir dans l’ordre : constater par écrit, mettre en demeure par lettre recommandée, mobiliser le conseil syndical, puis, si rien ne bouge, changer de syndic en assemblée générale et demander réparation. Cet article explique, pas à pas, ce que la loi du 10 juillet 1965 exige du syndic, comment rédiger une mise en demeure qui produit des effets juridiques, comment révoquer et remplacer un syndic défaillant à la majorité requise, et comment obtenir l’indemnisation des préjudices subis, avec les spécificités pratiques de Paris et de l’Île-de-France.
I. Syndic qui ne fait rien : ce que la loi exige et comment le mettre en demeure efficacement
A. Les missions que le syndic ne peut pas ignorer : exécuter les décisions votées et administrer l’immeuble
Le statut de la copropriété est fixé par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, complétée par le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour son application. Au cœur du dispositif, l’article 18 de la loi confie au syndic l’administration de l’immeuble et l’exécution des décisions de l’assemblée générale. La Cour de cassation le rappelle avec constance : « le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et est seul responsable de sa gestion. » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-20.650). Cette formule n’est pas une clause de style : elle signifie que le syndic répond personnellement de sa gestion et qu’il ne peut se retrancher derrière les difficultés de la copropriété pour justifier son inertie.
Concrètement, à la rentrée, les manquements les plus fréquents sont toujours les mêmes : les travaux d’entretien et de réparation votés au printemps ne sont pas lancés avant l’automne, les appels de fonds nécessaires ne partent pas, les entreprises ne sont pas relancées, les sinistres ne sont pas déclarés à l’assureur de l’immeuble, les infiltrations signalées pendant l’été restent sans expertise à l’arrivée des pluies. Or la Troisième chambre civile juge que cette inertie, à elle seule, engage la responsabilité du syndic : « engage sa responsabilité le syndic qui n’adresse pas aux copropriétaires les appels de fonds relatifs aux travaux votés lors d’une assemblée générale » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-20.650). Dans cette affaire, des travaux d’entretien et de réparation avaient été votés, dont certains urgents, destinés à assurer l’étanchéité de l’immeuble, et le syndic n’avait même pas adressé les appels de fonds permettant de les financer. La cour d’appel avait cru pouvoir l’excuser par la situation financière difficile de la copropriété et par l’opposition de copropriétaires qui refusaient de payer pour les autres. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement : les difficultés de recouvrement n’autorisent pas le syndic à rester immobile, et c’est même l’inverse, car c’est en appelant les fonds et en faisant diligence que le syndic permet à la copropriété de payer ses entreprises.
Le pendant de cette exigence, c’est que le syndic ne peut pas non plus agir à sa guise sans l’aval des copropriétaires. Hors urgence, les travaux qui engagent le syndicat doivent avoir été décidés en assemblée générale. La Cour de cassation l’a rappelé dans une espèce où un syndic avait fait payer des travaux de réfection de toiture sans décision régulière de l’assemblée : « le paiement, par le syndic, de travaux n’ayant pas fait l’objet d’une décision de l’assemblée générale engage la responsabilité du syndic » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.397). Dans cette affaire, une résolution avait voté un budget mais renvoyait à un nouveau devis à transmettre aux copropriétaires pour accord, puis le conseil syndical avait entériné seul le devis et le syndic avait lancé les appels de fonds et versé un acompte substantiel à l’entreprise, qui n’a finalement jamais réalisé les travaux. Ni l’accord informel des copropriétaires, ni le quitus voté ensuite en assemblée générale n’ont effacé la faute. Le principe qui s’en dégage éclaire toute la matière : « le syndic est chargé d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale et est seul responsable de sa gestion » et « le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission » (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.397). Le fondement de cette action est le droit commun de la responsabilité : l’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Et quand l’inexécution ou le retard dans l’exécution d’une obligation cause un préjudice, l’article 1231-1 du code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »
Pour le copropriétaire parisien, la traduction pratique est simple. Premier réflexe : vérifier ce qui a été voté. Relisez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale et le carnet d’entretien de l’immeuble : quels travaux ont été adoptés, avec quel budget, quel calendrier et quels appels de fonds. Si des travaux d’étanchéité, de réfection de toiture, de remise en route du chauffage collectif ou de réparation des parties communes ont été votés et que rien n’a été fait six mois plus tard, vous tenez le point d’appui de toutes vos démarches ultérieures. Deuxième réflexe : dater l’inertie. Un syndic qui ne répond pas aux mails pendant l’été puis laisse passer la rentrée sans lancer les travaux votés commet exactement le type de faute sanctionné par la Cour de cassation en juillet 2026. Troisième réflexe : chiffrer le préjudice dès maintenant, car l’automne l’aggrave vite. Une infiltration non traitée en septembre dégrade les peintures, les parquets et parfois la structure en quelques semaines de pluie. Faites établir un devis de reprise, photographiez les désordres avec une date certaine, conservez les échanges avec le syndic et, si le dommage évolue, faites établir un constat par commissaire de justice. Ces pièces feront la différence le jour où il faudra demander réparation ou convaincre l’assemblée générale de changer de syndic. Sur la question voisine des sommes qui vous sont réclamées pendant ce temps, si le syndic vous demande de payer des appels de fonds dont le montant vous paraît anormal, les règles de contestation des charges font l’objet d’un développement dédié dans notre article sur l’appel de fonds de copropriété trop élevé à la rentrée 2026, qui complète utilement la démarche décrite ici.
B. La mise en demeure qui fait réagir : lettre recommandée, contenu précis et preuves datées
Avant de changer de syndic ou de saisir le tribunal, il faut mettre le syndic en demeure. Cette étape n’est pas une simple formalité de politesse : c’est elle qui fait courir les délais, qui établit la faute et qui rendra votre dossier crédible devant l’assemblée générale comme devant le juge. La règle de forme est posée par le décret d’application : « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842). Autrement dit, un mail, même resté sans réponse, un appel téléphonique ou un message laissé sur un répondeur ne valent pas mise en demeure au sens juridique. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception, conservez-en une copie intégrale ainsi que l’avis de réception, et doublez l’envoi par un courriel qui reprend la lettre en pièce jointe pour garder une trace de la date d’expédition.
Le contenu de la lettre conditionne son efficacité. Une mise en demeure vague, qui se borne à dénoncer un mécontentement général, ne produit presque aucun effet et complique la suite. La lettre doit viser des manquements précis, datés et vérifiables : la résolution adoptée le tant, en assemblée générale du tant, prévoyant tels travaux avec tel budget, restée sans exécution à ce jour ; l’infiltration signalée le tant par tel courrier, restée sans visite ni expertise ; le chauffage collectif dont la remise en route, prévue contractuellement à telle date, n’a pas eu lieu ; le sinistre du tant non déclaré à l’assureur. Pour chaque grief, indiquez la pièce qui l’établit : numéro de résolution et date du procès-verbal, date de votre signalement, photographies, devis, constat. Fixez ensuite un délai raisonnable pour agir, généralement quinze jours à un mois selon l’urgence, et annoncez les suites envisagées : saisine du conseil syndical, inscription de la révocation du syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, action en responsabilité. Cette précision n’est pas de la rhétorique : elle transforme votre courrier en acte juridique dont le juge pourra mesurer la portée, et elle prive le syndic de l’argument selon lequel il ignorait ce qu’on lui reprochait.
Adressez une copie de la mise en demeure au président du conseil syndical. Le conseil syndical est l’organe de contrôle de la copropriété : il assiste le syndic et contrôle sa gestion, et son appui change le rapport de force. Demandez-lui par écrit de se saisir des désordres, de mettre le syndic en demeure à son tour et de faire inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’examen de la gestion du syndic, voire sa révocation. Si votre immeuble n’a pas de conseil syndical actif, ce qui est fréquent dans les petites copropriétés parisiennes où personne ne veut s’en charger, la rentrée est le moment de le reconstituer : quelques copropriétaires motivés suffisent à recréer un interlocuteur que le syndic ne peut plus ignorer. En pratique, un syndic qui reçoit une mise en demeure précise, doublée d’un conseil syndical qui demande des comptes, réagit dans la majorité des cas : il programme les travaux, convoque une assemblée ou propose un plan de rattrapage. Si rien ne bouge à l’expiration du délai fixé, vous avez constitué la preuve de la persistance de la faute, et c’est cette preuve qui portera la suite, changement de syndic et demande d’indemnisation.
Deux erreurs fréquentes doivent être évitées à ce stade. La première consiste à cesser de payer ses charges pour faire pression sur le syndic. Cette stratégie se retourne presque toujours contre son auteur : les charges restent dues, le syndicat peut les recouvrer avec pénalités, et le copropriétaire débiteur s’expose à voir sa demande en responsabilité affaiblie. Contestez les appels de fonds irréguliers par les voies prévues, mais ne créez pas vous-même une dette qui occultera la faute du syndic. La seconde erreur consiste à multiplier les courriers comminatoires sans jamais passer à l’acte : après deux relances écrites restées vaines, dont une mise en demeure en recommandé, il faut enclencher la phase suivante au lieu d’écrire une troisième lettre identique. L’expérience des copropriétés d’Île-de-France montre que l’automne ne pardonne pas les atermoiements : chaque mois perdu entre septembre et décembre, c’est un mois de chauffage défaillant, d’infiltrations qui s’étendent et de devis qui augmentent, et c’est autant de préjudice qu’il faudra ensuite chiffrer et réclamer.
II. Changer de syndic et obtenir réparation : révocation, désignation et responsabilité à Paris en 2026
A. Révoquer le syndic et en désigner un nouveau : majorités, second vote et ordre du jour sans faute
Quand la mise en demeure reste lettre morte, la solution passe par l’assemblée générale : révoquer le syndic défaillant et désigner son successeur. La désignation et la révocation du syndic relèvent des décisions les plus importantes de la copropriété, et la loi les soumet à un vote à la majorité des voix de tous les copropriétaires, même absents, prévue par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Concrètement, il ne suffit pas d’avoir plus de voix que l’adversaire parmi les présents : il faut réunir la majorité absolue de l’ensemble des tantièmes de la copropriété. Dans les grandes copropriétés parisiennes où l’absentéisme est élevé, ce seuil est souvent difficile à atteindre du premier coup, et c’est précisément pour cette situation que la loi organise une seconde chance.
Le mécanisme de rattrapage est fixé par l’article 25-1 de la loi : quand un projet n’a pas été adopté à la majorité de l’article 25 mais a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale peut être convoquée et statuer à la majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance. La Cour de cassation veille strictement au respect de ce dispositif : « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires et que le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut statuer à la majorité prévue à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 » (Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-15.140). Et cette seconde chance est encadrée : « le projet de délibération soumis à la seconde assemblée générale statuant en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit être identique à celui sur lequel l’assemblée générale n’a pas statué à la majorité de l’article 25 » (Cass. 3e civ., 12 mai 2016, n° 15-15.140). Dans cette affaire, la désignation d’un syndic votée en seconde assemblée a été annulée parce que le contrat présenté la seconde fois différait de celui présenté la première fois. La leçon opérationnelle est directe : préparez un dossier de désignation complet et stable dès la première assemblée, avec le contrat du syndic candidat, ses honoraires, sa durée et ses conditions, et représentez exactement le même projet en seconde assemblée si le premier vote échoue.
La préparation de l’assemblée est aussi importante que le vote lui-même. Faites inscrire à l’ordre du jour, par lettre recommandée adressée au syndic avant l’envoi des convocations, deux questions distinctes : la révocation du syndic en place et la désignation du syndic successeur, chacune avec son projet de résolution et, pour la désignation, le contrat du candidat en annexe. Sollicitez au moins deux devis de syndics concurrents, comparez les honoraires de gestion courante, les prestations particulières facturées en sus, les tarifs de convocation d’assemblées extraordinaires et de suivi de travaux, et vérifiez les références de gestion d’immeubles comparables dans votre arrondissement. À Paris, où les écarts tarifaires entre syndics professionnels sont considérables et où certains contrats accumulent les prestations exceptionnelles surfacturées, ce comparatif est souvent l’argument qui fait basculer les copropriétaires hésitants. Mobilisez les pouvoirs : dans une copropriété de cinquante lots dont vingt copropriétaires seulement se déplacent, chaque pouvoir compte, et la majorité de l’article 25 se joue fréquemment à quelques centaines de tantièmes près. Le conseil syndical, s’il soutient le changement, est le meilleur relais pour collecter les votes par correspondance et les mandats.
Anticipez enfin le contentieux du procès-verbal. Les décisions d’assemblée générale se contestent dans un délai bref, et un vice de procédure peut anéantir un changement de syndic chèrement acquis. La règle est rappelée par la Cour de cassation : « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée. » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842). Ce délai court à compter de la notification du procès-verbal à chaque copropriétaire opposant ou défaillant, et la notification est réalisée par le syndic dans le mois de l’assemblée. Surtout, le point de départ du délai est désormais tranché sans nuance : « ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire » (Cass. 3e civ., 16 avr. 2026, n° 24-18.842), que le pli ait été retiré ou non. Vérifiez donc que le nouveau syndic notifie le procès-verbal dans le mois, par recommandé, à tous les opposants et défaillants, et surveillez l’expiration du délai de deux mois avant de considérer le changement comme définitif. À Paris et en Île-de-France, où les contestations d’assemblées générales alimentent un contentieux nourri devant le tribunal judiciaire, cette rigueur procédurale est la condition de la sécurité du changement : un syndic révoqué qui conteste la régularité du vote peut paralyser la copropriété pendant des mois si la convocation, l’ordre du jour ou la notification du procès-verbal sont approximatifs.
B. Faire payer le syndic fautif : fautes typiques de l’automne, préjudices chiffrables et action en justice
Changer de syndic règle l’avenir, mais ne répare pas le passé. Les mois d’inertie laissent des traces chiffrées : devis de reprise majorés par l’aggravation des désordres, pièces d’habitation rendues inutilisables, dépenses exposées en pure perte, loyers perdus quand un locataire quitte un logement humide ou mal chauffé. L’action en responsabilité permet d’en demander le remboursement au syndic dont la faute est établie. Son fondement est double : la violation de l’obligation légale d’exécuter les décisions de l’assemblée et d’administrer l’immeuble, et le droit commun de la responsabilité, puisque « le syndic est responsable, à l’égard des copropriétaires, sur le fondement quasi-délictuel, des fautes commises dans l’accomplissement de sa mission » (Cass. 3e civ., 2 juill. 2026, n° 24-20.650). L’action peut être exercée par le syndicat des copropriétaires, représenté par le nouveau syndic, pour les préjudices collectifs, et par chaque copropriétaire victime d’un préjudice personnel, pour ses propres dommages.
Les fautes typiques de l’automne parisien sont bien identifiées par la jurisprudence récente. Première famille : le défaut d’exécution des travaux votés. Quand l’assemblée a voté la réfection de l’étanchéité, de la toiture ou des façades et que le syndic n’adresse même pas les appels de fonds, la faute est caractérisée sans discussion possible depuis l’arrêt du 2 juillet 2026. Deuxième famille : les travaux payés sans décision régulière. Quand le syndic règle des travaux que l’assemblée n’a pas décidés, hors urgence avérée, il engage sa responsabilité même si les copropriétaires ont payé sans protester et même si un quitus lui a été voté ensuite (Cass. 3e civ., 4 déc. 2025, n° 23-23.397). Troisième famille : la négligence dans la conservation de l’immeuble à l’entrée de l’hiver. Chauffage collectif non remis en route malgré les signalements, infiltrations connues depuis l’été et abandonnées aux pluies d’automne, sinistre non déclaré à l’assureur dans les délais du contrat, désordres de parties communes signalés par le conseil syndical et restés sans visite : chacune de ces abstentions, dûment prouvée par vos mises en demeure et vos constats, peut fonder une demande d’indemnisation. Quatrième famille : les fautes de procédure qui font perdre des droits à la copropriété, comme la notification tardive ou irrégulière des procès-verbaux d’assemblée, qui expose les décisions à la contestation, ou l’absence de convocation d’assemblée malgré des demandes répétées.
Le chiffrage du préjudice doit être méthodique. Distinguez le préjudice collectif, supporté par le syndicat, et votre préjudice personnel. Au niveau collectif : le surcoût des travaux aggravés par le retard, établi par comparaison entre le devis initial et le devis de reprise actualisé ; les frais d’expertise et de constat rendus nécessaires par l’inertie ; les pénalités ou intérêts payés par la copropriété à des entreprises du fait du retard. Au niveau personnel : le coût de remise en état de vos parties privatives dégradées par une infiltration venue des parties communes ; la perte de jouissance de votre logement pendant la période de désordre, évaluée au prorata de la valeur locative ; la perte de loyers si votre locataire est parti ou a obtenu une baisse de loyer ; vos frais de constat, de correspondance recommandée et d’assistance. Joignez à chaque poste sa pièce : devis comparés, factures acquittées, bail et quittances, attestations, constats de commissaire de justice, échanges avec le syndic. Un dossier d’indemnisation se gagne sur les pièces, jamais sur l’indignation : le juge indemnise ce qui est prouvé et chiffré, poste par poste.
Devant quel juge agir et dans quel délai. Le litige entre un copropriétaire et le syndic, comme celui entre le syndicat et son ancien syndic, relève du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Pour un immeuble parisien, c’est le tribunal judiciaire de Paris qui est compétent, et pour un immeuble de banlieue, le tribunal judiciaire du département concerné. La représentation par avocat y est la règle et, vu la technicité du contentieux, elle est en pratique indispensable : calcul des majorités, régularité des convocations, articulation entre la faute contractuelle envers le syndicat et la faute quasi délictuelle envers chaque copropriétaire, tout s’y joue sur des moyens de droit précis. N’attendez pas pour consulter : les délais de contestation des assemblées générales courent en deux mois à compter de la notification du procès-verbal, et les actions en responsabilité se prescrivent selon le droit commun, de sorte que chaque année d’inaction érode vos droits. Surtout, l’hiver qui vient aggravera les désordres non traités : agir en septembre ou en octobre, c’est limiter le préjudice, pressure le syndic encore en place ou installer le nouveau dans de bonnes conditions, et placer la copropriété en position de force pour négocier une indemnisation amiable avec l’assureur de responsabilité du syndic sortant, avant tout procès.
Conclusion
Un syndic qui ne fait rien à la rentrée n’est pas une fatalité parisienne : c’est un manquement à des obligations légales précises, sanctionné par une jurisprudence récente et ferme. La Cour de cassation l’a dit dans les deux sens en 2025 et 2026 : le syndic qui n’exécute pas les travaux votés engage sa responsabilité, et celui qui paie des travaux non décidés engage sa responsabilité tout autant. Entre ces deux bornes, la voie du copropriétaire est balisée : constater par écrit, mettre en demeure par lettre recommandée avec un contenu précis et un délai, mobiliser le conseil syndical, puis changer de syndic en assemblée générale à la majorité requise, en préparant un second vote identique si nécessaire, et demander réparation des préjudices chiffrés et prouvés. À Paris et en Île-de-France, où l’automne et l’hiver punissent vite les immeubles négligés, chaque semaine compte : chauffage, étanchéité, toitures et sinistres ne peuvent pas attendre le printemps. Constituez votre dossier dès maintenant, faites inscrire vos questions à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, et si l’inertie persiste ou si le préjudice est déjà là, faites examiner votre situation par un avocat qui vérifiera vos procès-verbaux, vos mises en demeure et vos chiffrages avant d’engager la procédure adaptée.
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