Vous avez acheté votre appartement sur plan, les grues se sont arrêtées il y a des mois et vous venez d’apprendre que votre promoteur est en redressement ou en liquidation judiciaire. Cette situation, qui paraissait exceptionnelle, fait la une de la presse en 2026 : le promoteur nordiste Fiducim a été placé en liquidation judiciaire alors que les chantiers de quelque 1 200 logements sont à l’arrêt, et une vingtaine de chantiers du promoteur Réalités seraient eux aussi à l’arrêt, selon les informations rapportées par franceinfo et BFM Immobilier. Derrière chaque chantier figé, il y a des acquéreurs qui continuent de rembourser leur prêt pour un logement qui n’existe pas encore. Si c’est votre cas, deux questions se posent dans l’ordre : pouvez-vous contraindre quelqu’un à finir les travaux, et sinon, comment récupérer les sommes déjà versées ? La loi a prévu ces deux issues. La vente d’un logement à construire ne peut pas se faire sans une garantie financière : soit une garantie d’achèvement, qui permet de faire terminer l’immeuble, soit une garantie de remboursement, qui permet de récupérer vos versements si le contrat est résolu. Cet article vous explique, étape par étape, comment retrouver cette garantie dans votre acte de vente, comment la mettre en œuvre quand le promoteur ne paie plus ses entreprises, ce que la procédure collective change à vos droits, et quelles démarches accomplir à Paris et en Île-de-France pour protéger votre argent.
I. Faire achever votre logement quand le promoteur ne peut plus payer les travaux
A. Comment retrouver la garantie d’achèvement dans votre dossier et l’activer ?
La première chose à faire quand le chantier s’arrête n’est pas d’attendre le jugement du tribunal de commerce, mais d’ouvrir votre acte de vente. Depuis des décennies, la loi impose au vendeur d’un immeuble à construire une protection financière au profit de l’acquéreur. Le texte est direct : « Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10 », le vendeur « souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ». (article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation). Autrement dit, à la signature, votre promoteur a dû choisir entre deux garanties : l’une sert à finir l’immeuble, l’autre à vous rembourser si la vente est anéantie. Dans la grande majorité des ventes en l’état futur d’achèvement, c’est la garantie d’achèvement qui a été souscrite.
Concrètement, cette garantie figure dans votre acte authentique. La loi exige que le contrat de vente précise : « la justification de la garantie financière prescrite à l’article L. 261-10-1 », « l’attestation de la garantie étant établie par le garant et annexée au contrat » (article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation). Cherchez donc dans les annexes de votre acte l’attestation délivrée par le garant : c’est une banque, un établissement financier habilité, une entreprise d’assurance ou une société de caution mutuelle (article R. 261-17 du code de la construction et de l’habitation). Le nom, l’adresse et les références de cet organisme sont vos informations les plus précieuses : c’est à lui que vous allez écrire. Si vous avez perdu votre acte, votre notaire en conserve une copie et peut vous la délivrer. Faites cette recherche immédiatement, car tout le reste en dépend.
Une fois le garant identifié, adressez-lui une lettre recommandée avec accusé de réception pour mettre en œuvre la garantie : décrivez l’arrêt du chantier, la date depuis laquelle plus aucun ouvrier n’est visible, les entreprises qui déclarent ne plus être payées, et demandez expressément l’exécution de la garantie d’achèvement. Joignez les preuves dont vous disposez déjà : photographies datées du chantier, courriers du promoteur annonçant des retards, procès-verbaux d’assemblée si un syndic provisoire a été désigné, et copie de l’attestation de garantie. N’attendez pas que le promoteur soit officiellement en procédure collective pour écrire : la loi permet d’agir dès la défaillance financière, définie comme une situation où le vendeur n’a plus les moyens de finir. Le texte précise en effet que la « garantie financière d’achèvement peut être mise en œuvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble » (article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation).
Ce point est décisif et la Cour de cassation l’a confirmé dans un arrêt très récent, rendu le 26 mars 2026 dans une affaire où un vendeur d’immeubles vendus sur plan n’arrivait plus à terminer l’opération. Les juges ont admis que la défaillance financière pouvait être établie dès l’été 2012, période du retard et des entreprises impayées, « même si ce dernier n’avait pas encore été placé sous procédure collective » (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.808). En pratique, cela signifie qu’un chantier abandonné avec des artisans qui ne sont plus réglés suffit à caractériser la défaillance, sans attendre le jugement d’ouverture du redressement ou de la liquidation. Votre courrier au garant doit donc insister sur ces faits matériels : arrêt effectif des travaux, non-paiement des entreprises, impossibilité pour le vendeur de poursuivre. Plus vos constats sont précis et datés, plus la mise en œuvre est difficile à discuter.
B. Que doit faire le garant, et devez-vous continuer à payer le prix ?
Quand la garantie d’achèvement est activée, le mécanisme prévu par la loi est simple dans son principe : quelqu’un d’autre que le promoteur défaillant apporte l’argent nécessaire pour finir. La garantie peut prendre deux formes. Soit une ouverture de crédit par laquelle le garant « s’oblige à avancer au vendeur ou à payer pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble », avec un droit pour l’acquéreur d’en exiger l’exécution. Soit « une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble » (article R. 261-21 du code de la construction et de l’habitation). Dans les deux cas, l’argent versé par le garant sert exclusivement à terminer votre immeuble. Le garant peut même faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête, doté des pouvoirs du maître de l’ouvrage, « faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble », y compris la réception de l’ouvrage (article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation). C’est donc une machine complète de finition qui se met en marche, pas une simple indemnité.
Reste la question que tous les acquéreurs posent : faut-il continuer à verser les appels de fonds quand le promoteur est en difficulté ? La réponse tient en deux règles. D’abord, le garant qui fait achever l’immeuble prend la place du vendeur pour encaisser ce qui reste dû : « Lorsque sa garantie est mise en œuvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce » (article L. 261-10-1 du code de la construction et de l’habitation). Ne payez donc plus le solde au promoteur défaillant une fois la garantie activée, mais ne cessez pas non plus de payer de votre propre initiative : un arrêt unilatéral de vos versements pourrait vous être reproché. Exigez que le garant vous indique par écrit où et à qui payer, et conservez chaque justificatif. Ensuite, la créance du garant est strictement limitée : « La créance du garant sur le prix de vente encore détenu par les acquéreurs étant la contrepartie de la mise en oeuvre de la garantie, elle est limitée à la part du prix correspondant aux ouvrages financés par le garant. » (Cass. 3e civ., 11 mai 2023, n° 22-13.696). Le garant ne peut pas vous réclamer davantage que ce qu’il a réellement financé pour finir les travaux abandonnés, et c’est à lui de prouver ce qu’il a payé. Si le garant vous demande le solde intégral alors que des travaux ont été réalisés par d’autres ou restent inachevés, contestez par écrit en exigeant le décompte des ouvrages qu’il a financés.
Enfin, sachez que la garantie ne s’éteint pas parce que le vendeur affirme que l’immeuble est terminé. La Cour de cassation l’a rappelé le 26 mars 2026 : « La garantie financière ne prenant fin que par la constatation de l’achèvement dans les conditions prévues à l’article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation », la garantie restait en cours malgré la fausse déclaration d’achèvement du vendeur (Cass. 3e civ., 26 mars 2026, n° 24-14.808). Or la loi est stricte sur cette fin de garantie : « La garantie financière d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble », et « Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite soit par une personne désignée dans les conditions prévues à l’article R. 261-2 », « soit par un organisme de contrôle indépendant ou un homme de l’art », avec remise d’une attestation d’achèvement en trois exemplaires, dont un pour l’organisme garant et un pour le notaire (article R. 261-24 du code de la construction et de l’habitation). Tant que cette attestation n’existe pas, le garant reste tenu. Si votre promoteur vous a livré un logement avec des finitions bâclées, des parties communes inachevées ou des raccordements manquants en prétendant que tout est fini, refusez cette présentation : exigez la constatation régulière de l’achèvement et, si nécessaire, une expertise judiciaire pour faire établir l’état réel. Les acquéreurs qui se contentent d’une remise des clés sans attestation prennent le risque de voir le garant se prétendre libéré.
Un dernier point sur les retards : quand le chantier reprend grâce au garant mais avec des mois de retard, vos droits à indemnisation pour la période de retard relèvent d’un dossier distinct, celui des pénalités et de la perte de jouissance. Les règles applicables à ce contentieux du retard simple sont détaillées dans notre analyse du retard de livraison en VEFA, de ses causes légitimes et de ses pénalités. Ne mélangez pas les deux actions : l’achèvement d’abord, l’indemnisation du retard ensuite, avec ses propres preuves de préjudice.
II. Récupérer les sommes versées quand l’immeuble ne sera jamais achevé
A. Résolution de la vente, garantie de remboursement et déclaration de créance
Il arrive que l’achèvement ne soit plus envisageable : le chantier est à l’abandon depuis des années, le garant d’achèvement fait défaut lui aussi, ou vous ne voulez plus d’un logement dans un programme sinistré. La seconde voie consiste alors à faire anéantir la vente pour récupérer vos versements. En droit commun, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice » (article 1224 du code civil). Vérifiez d’abord votre acte : il contient presque toujours une clause résolutoire qui joue après une mise en demeure restée sans effet, et la loi plafonne la sanction financière : « Le contrat ne peut stipuler forfaitairement, en cas de résolution, le paiement, par la partie à laquelle elle est imputable, d’une indemnité supérieure à 10 p. 100 du prix. » (article L. 261-14 du code de la construction et de l’habitation). Si c’est le promoteur qui est responsable de l’échec, aucune indemnité de résolution ne peut vous être imputée ; au contraire, vous pouvez demander réparation de votre préjudice réel, par exemple le coût d’un relogement temporaire ou la perte d’un avantage fiscal lié au programme.
Mais dès que le promoteur entre en procédure collective, vos réflexes doivent changer, car le jugement d’ouverture fige la situation. D’une part, « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers » tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ou « A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent » (article L. 622-21 du code de commerce). Concrètement, une fois le redressement ou la liquidation ouvert, vous ne pouvez plus faire juger la résolution pour impayés ni saisir les comptes du promoteur : toute exécution forcée est arrêtée. D’autre part, l’ouverture de la procédure ne résout pas le contrat à elle seule : en sauvegarde, « aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture d’une procédure » (article L. 622-13 du code de commerce), et c’est l’administrateur qui décide de poursuivre ou non les contrats en cours. Ne restez donc pas passif en pensant que la procédure va régler votre cas toute seule : c’est l’inverse, elle vous impose d’agir vite et dans ses formes.
L’acte le plus urgent est la déclaration de votre créance. La loi dispose que « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat » (article L. 622-24 du code de commerce). Le délai usuel est de deux mois à compter de la publication du jugement au BODACC, et le dépassement expose à la forclusion, c’est-à-dire à la perte du droit d’être payé dans la procédure. Déclarez large : le prix déjà versé, les intérêts, les frais, et à titre provisionnel les indemnités de résolution et de préjudice. Faites cette déclaration par lettre recommandée avec accusé de réception au mandataire ou au liquidateur désigné, en joignant l’acte de vente, les appels de fonds acquittés et le décompte précis des sommes. Parallèlement, si votre contrat comportait une garantie de remboursement plutôt qu’une garantie d’achèvement, actionnez-la par écrit auprès du garant : elle a précisément été souscrite pour le cas d’une résolution à défaut d’achèvement, et le garant solvable remplace un promoteur insolvable. C’est souvent par cette garantie, et non par la procédure collective elle-même, que les acquéreurs revoient effectivement leur argent.
B. À Paris et en Île-de-France : où agir, quelles pièces réunir, comment protéger votre prêt ?
En Île-de-France, les programmes en difficulté se concentrent autour des grandes opérations d’aménagement et des communes où le foncier a flambé, et les acquéreurs concernés doivent articuler trois fronts : le garant, la procédure collective et leur propre banque. Premier front, le garant : envoyez la mise en œuvre de la garantie en recommandé, puis relancez à échéance rapprochée. Si le garant reste silencieux ou refuse d’intervenir, c’est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble qui peut être saisi en référé pour obtenir une mesure rapide, par exemple la désignation d’un expert afin de constater l’arrêt du chantier et l’état d’avancement. À Paris, le tribunal judiciaire de Paris statue régulièrement sur ces dossiers de ventes sur plan, et le juge des référés est la voie la plus rapide pour figer les preuves avant qu’elles ne disparaissent : un chantier repris à moitié ou démantelé ne se reconstitue pas. Faites dresser un constat par commissaire de justice dès les premiers signes d’abandon : photographies, état des grues, présence ou absence d’ouvriers, panneaux d’affichage. Ce constat servira à la fois contre le garant et dans la procédure collective.
Deuxième front, la procédure collective : identifiez immédiatement le tribunal qui a ouvert la procédure, l’administrateur et le mandataire ou liquidateur judiciaire, ainsi que la date de publication au BODACC qui fait courir votre délai de déclaration. Les jugements d’ouverture des promoteurs franciliens sont généralement publiés et consultables, et le greffe du tribunal de commerce peut vous confirmer les organes de la procédure. Rassemblez un dossier complet : acte authentique de vente avec ses annexes et l’attestation de garantie, contrat de réservation et dépôt de garantie si vous êtes encore au stade préliminaire, tous les appels de fonds et leurs preuves de paiement, les échanges avec le promoteur sur les retards, le constat d’abandon du chantier, et le tableau de vos prêts. Adressez la déclaration de créance au mandataire dans le délai, et conservez la preuve de l’envoi. Si vous avez manqué le délai, un relevé de forclusion peut encore être demandé au juge-commissaire, mais il faut agir sans tarder et justifier que le défaut de déclaration n’est pas de votre fait ou que vous n’aviez pas connaissance de la procédure.
Troisième front, votre financement : la plupart des acquéreurs sur plan remboursent un prêt alors que le bien n’est pas livré. Ne cessez pas de payer vos mensualités de votre propre chef : la banque n’est pas partie à la défaillance du promoteur et un impayé dégraderait votre situation. En revanche, prévenez votre banque par écrit de la situation du programme et interrogez-la sur les options contractuelles : report d’échéances, modulation, ou prise en compte de l’assurance emprunteur selon les garanties souscrites. Si le bien a été acheté dans un cadre fiscal particulier et que le retard compromet l’avantage attendu, documentez ce préjudice dès maintenant, car il fera partie de votre demande d’indemnisation contre le vendeur ou le garant. Et si votre assurance de prêt a été refusée ou remise en cause au moment de l’achat, les solutions pour sauver votre achat quand l’assurance de prêt est refusée restent utiles pour sécuriser le financement de substitution. Tenez un chronogramme unique de toutes vos démarches : courriers au garant, déclaration de créance, constats, échanges bancaires. Devant le juge, c’est la rigueur de ce dossier qui fait la différence entre l’acquéreur indemnisé et celui qui subit.
Conclusion
Un promoteur en redressement ou en liquidation judiciaire n’est pas la fin de votre projet immobilier, à condition de ne pas rester spectateur. La loi vous a doté avant même la signature d’une garantie financière : retrouvez-la dans votre acte, activez-la par écrit dès que la défaillance financière se caractérise, et rappelez au garant qu’il ne peut se prétendre libéré sans une constatation régulière de l’achèvement. Si l’immeuble ne peut plus être terminé, organisez la sortie : résolution du contrat dans les formes, déclaration de votre créance au passif dans les délais, et mobilisation de la garantie de remboursement. Chaque étape compte double, car les délais de la procédure collective ne pardonnent pas. Les affaires jugées en 2023 et en 2026 montrent que les acquéreurs méthodiques, qui prouvent l’arrêt du chantier et l’inaction du vendeur, obtiennent que le garant finisse les travaux ou que les comptes soient faits au plus juste. Constituez votre dossier dès aujourd’hui : constats, courriers recommandés, décomptes. C’est ce dossier qui transformera une faillite subie en une issue maîtrisée, que ce soit par l’achèvement de votre logement ou par la récupération de votre argent.
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