Vous remboursez chaque mois un prêt immobilier, puis les mensualités deviennent trop lourdes après une baisse de revenus, une séparation, une maladie ou une accumulation de crédits à la consommation. La banque menace de saisir la maison, l’huissier délivre un commandement de payer valant saisie, le tribunal judiciaire fixe une audience d’orientation. Faut-il continuer à payer le prêt immobilier quand un dossier de surendettement est déposé, comment garder la maison, comment suspendre la vente et comment contester utilement devant le juge. Cet article répond point par point, avec les textes applicables et la jurisprudence récente de la deuxième chambre civile de la Cour de cassation.
La règle de départ est rassurante. Être propriétaire de sa résidence principale ne ferme pas l’accès à la procédure de surendettement. La recevabilité suspend et interdit les poursuites sur les biens pour les dettes autres qu’alimentaires, ce qui vise directement la saisie immobilière engagée par la banque. Ensuite, tout se joue sur le contenu des mesures. Le prêt immobilier peut être rééchelonné, y compris au-delà de sept ans quand cet allongement évite la vente de la résidence principale. En revanche, l’effacement partiel des dettes n’est en principe accordé qu’en contrepartie de la vente du patrimoine réalisable, sauf exception étroite pour la résidence principale quand le relogement s’avère manifestement impossible. Devant le juge des contentieux de la protection, chaque camp peut contester les mesures dans les délais fixés par décret, et le juge tient compte du comportement des prêteurs au moment de l’octroi des crédits.
Pour approfondir la suspension d’une vente forcée déjà engagée, vous pouvez lire notre analyse dédiée à la saisie immobilière en dossier de surendettement et aux moyens de suspendre la vente pour garder le logement. Le présent article traite le cas particulier du prêt immobilier en cours et de la maison que vous habitez.
I. Dossier de surendettement recevable avec un prêt immobilier : faut-il continuer à payer et déclarer le crédit pour garder la maison ?
A. Être propriétaire ne bloque pas la recevabilité : déclarer le prêt immobilier et gérer les mensualités après le dépôt
Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes exigibles et à échoir, professionnelles et non professionnelles. Ce cadre est posé par l’article L711-1 du code de la consommation. Le même texte ajoute une précision décisive pour les propriétaires. Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. Autrement dit, la banque ne peut pas faire écarter votre dossier au seul motif que la maison vaudrait plus que les dettes. La commission examine vos revenus, vos charges, votre reste à vivre et votre capacité réelle de remboursement, pas seulement la valeur du bien.
Concrètement, le dossier doit déclarer le prêt immobilier comme toute autre dette. Joignez l’offre de prêt, le tableau d’amortissement, le capital restant dû, le taux, la durée résiduelle, l’assurance emprunteur, les mensualités des trois derniers mois, les relevés du compte de prélèvement, les éventuels impayés, les mises en demeure, le commandement délivré par l’huissier, l’assignation devant le juge de l’exécution. Indiquez si le prêt finance la résidence principale que vous occupez, car cette affectation conditionne les mesures longues décrites dans la seconde partie. Précisez qui a emprunté. Quand deux époux ont signé ensemble, chacun déclare la dette commune. Quand un seul a emprunté, l’autre conjoint n’est tenu que s’il s’est porté caution ou co-emprunteur. Les dettes communes du ménage après un divorce ou une séparation relèvent d’un traitement particulier déjà analysé dans notre dossier sur le divorce, mais le prêt immobilier commun reste une dette à déclarer pour son montant total, avec la part de chacun selon l’acte.
Après le dépôt, la question la plus angoissante porte sur les mensualités. Faut-il continuer à payer la banque. La réponse dépend du stade de la procédure. Avant la recevabilité, aucun texte n’interdit de payer, mais payer sélectivement la banque au détriment des autres créanciers peut fragiliser la démonstration de bonne foi et déséquilibrer le dossier. Après la recevabilité, la logique s’inverse. Les poursuites individuelles sont suspendues et le paiement direct devient encadré. Vous ne réglez plus chaque créancier séparément selon votre anxiété du moment. Vous attendez les mesures de la commission ou du juge, qui fixent une mensualité globale compatible avec votre reste à vivre, puis répartissent entre les créanciers. Continuer à verser spontanément l’intégralité de la mensualité bancaire après la recevabilité peut priver le dossier de sa cohérence, car la commission calcule la capacité de remboursement sur l’ensemble des revenus et charges. Le bon réflexe consiste à provisionner la somme correspondant à votre capacité réelle, à conserver les justificatifs de revenus et de charges, et à signaler sans délai à la commission tout changement. En cas de doute sur un prélèvement automatique qui continue, écrivez à la banque en rappelant le dépôt et la décision de recevabilité, gardez une copie, et saisissez la commission en cas de pression persistante.
La bonne foi reste le filtre d’entrée. Une banque qui s’oppose à la recevabilité invoque souvent des crédits récents, des déclarations inexactes ou des mensualités réglées de manière sélective. Rassemblez les preuves de votre transparence. Dossier complet, dettes toutes déclarées, crédits de substitution absents après le dépôt, train de vie ajusté, démarches de renégociation tentées avant le dépôt quand elles étaient réalistes. Le juge des contentieux de la protection contrôle cette bonne foi quand la recevabilité est contestée dans le délai de quinze jours. La propriété de la maison ne crée pas une présomption de mauvaise foi. Elle impose seulement de documenter la valeur du bien, le solde du prêt, les frais de vente envisageables et le coût d’un relogement, car ces chiffres commanderont la suite.
Les dettes exclues de tout effacement méritent une mention immédiate, car elles pèsent sur le budget même quand le prêt immobilier est réaménagé. Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement les dettes alimentaires, les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale et les dettes issues de manoeuvres frauduleuses au préjudice des organismes de protection sociale, selon l’article L711-4 du code de la consommation. Une pension alimentaire due aux enfants continue donc d’être payée. Une amende pénale ne s’efface pas. Ces charges prioritaires réduisent d’autant la mensualité disponible pour le prêt immobilier dans le plan, ce qui explique pourquoi la commission demande un budget mensuel précis.
B. Dès la recevabilité, suspendre les poursuites de la banque : saisie immobilière, commandement et cessions de rémunération
La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. Cette phrase est reprise mot pour mot de l’article L722-2 du code de la consommation. Pour un emprunteur immobilier, l’effet est direct. La saisie immobilière déjà engagée est suspendue. Le commandement de payer valant saisie ne peut plus déboucher sur une adjudication pendant la suspension. Les saisies sur compte bancaire et les cessions de salaires portant sur les dettes de crédit sont également suspendues, hors dettes alimentaires. La banque ne peut pas contourner la suspension en exigeant le paiement immédiat du solde sous peine de vente. Elle doit déclarer sa créance et attendre les mesures.
La suspension court jusqu’à l’approbation du plan conventionnel, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L733-1, L733-4, L733-7 et L741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation ou jusqu’au jugement d’ouverture d’un rétablissement personnel avec liquidation. Ce bornage est fixé par l’article L722-3 du code de la consommation. Quand aucun plan n’est encore arrêté, la protection joue donc à plein. Quand un plan est approuvé, ce sont les échéances du plan qui s’appliquent, et tout manquement rouvre le risque de poursuites. D’où l’importance de respecter la mensualité fixée, de signaler une perte de revenus et de demander une révision plutôt que de laisser des impayés s’accumuler.
Le cas de la vente forcée déjà ordonnée demande une vigilance particulière. En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. Ce verrou est posé par l’article L722-4 du code de la consommation. La deuxième chambre civile l’applique strictement. Dans un arrêt du 5 septembre 2019, pourvoi numéro 18-15.547, la Cour casse un arrêt qui avait déduit de la recevabilité intervenue après le jugement d’orientation un effet suspensif automatique faisant échec à la vente forcée. La Cour juge que lorsque la décision de recevabilité d’une demande de traitement de la situation financière du débiteur intervient après que la vente forcée d’un bien immobilier lui appartenant a été ordonnée par un jugement d’orientation, exécutoire de plein droit nonobstant appel, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission de surendettement des particuliers, pour causes graves et dûment justifiées. L’arrêt est consultable sur le site officiel de la Cour à l’adresse Cour de cassation, deuxième chambre civile, 5 septembre 2019, numéro 18-15.547. En pratique, si l’adjudication approche, écrivez aussitôt à la commission pour qu’elle saisisse le juge de la saisie immobilière, exposez les causes graves avec pièces, dettes, revenus, démarches de vente amiable quand elle a été convenue, état de santé, charge d’enfants, et présentez-vous à l’audience avec le dossier complet.
Le commandement de payer valant saisie mérite un traitement méthodique. Vérifiez sa date, sa publication au fichier immobilier, le décompte des sommes réclamées, le taux d’intérêts, l’assurance, les frais. Toute erreur sur le capital restant dû ou sur les indemnités contractuelles peut être discutée dans le cadre de la vérification des créances, puis devant le juge en cas de contestation. Ne signez aucun protocole transactionnel avec la banque sans avoir mesuré son effet sur la procédure de surendettement. Un accord séparé qui rétablit des mensualités intenables ruine le plan avant même son adoption. Si l’huissier programme une visite ou annonce une adjudication malgré la recevabilité, adressez-lui la décision de recevabilité par écrit, conservez la preuve d’envoi, informez la commission et, si la pression persiste, saisissez le juge des contentieux de la protection.
Les cessions de rémunération et les saisies sur salaire liées aux crédits sont également visées par la suspension, ce qui protège la part de salaire nécessaire au logement et à la vie courante. Les dettes alimentaires font exception et continuent d’être prélevées. Cette distinction explique pourquoi le budget remis à la commission doit isoler la pension alimentaire payée, les frais de garde, le loyer résiduel quand le bien n’est plus occupé, les charges de copropriété, la taxe foncière, l’assurance habitation, les frais de transport pour conserver l’emploi, les frais de santé. Chaque euro justifié augmente la part des ressources réservée aux dépenses courantes et réduit la mensualité exigible sans affaiblir la crédibilité du dossier.
II. Garder la maison avec un plan de surendettement : rééchelonner le prêt immobilier sur plus de sept ans ou vendre avant tout effacement ?
A. Rééchelonner le prêt immobilier au-delà de sept ans pour éviter la vente de la résidence principale
En l’absence de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut imposer des mesures après avoir mis les parties en mesure de présenter leurs observations. Le premier levier est le rééchelonnement du paiement des dettes de toute nature, y compris en différant une partie d’entre elles. Ce pouvoir est prévu par l’article L733-1 du code de la consommation. Le juge saisi d’une contestation dispose du même pouvoir. Selon la formule retenue par la Cour de cassation dans son arrêt du 22 mai 2025, le juge peut notamment, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer le rééchelonnement du paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours. Cette borne de sept ans paraît rigide, mais le législateur a prévu une soupape pour les accédants à la propriété.
La durée totale des mesures mentionnées à l’article L733-1 ne peut excéder sept années. Les mesures peuvent cependant excéder cette durée lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession ou lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale. Ce texte est l’article L733-3 du code de la consommation, cité ici dans sa version en vigueur. Pour garder la maison, tout l’enjeu consiste à entrer dans l’exception. Il faut démontrer que l’allongement du prêt immobilier évite réellement la vente, que les mensualités rééchelonnées restent compatibles avec les ressources et les charges, et que le plan aboutit soit à l’apurement, soit à un réexamen cohérent à son terme.
Prenons un exemple chiffré simple. Un ménage doit encore 140 000 euros sur un prêt immobilier au taux de 2 pour cent hors assurance, avec douze ans de remboursements restants, soit une mensualité théorique d’environ 1 095 euros. Ses revenus nets atteignent 2 600 euros, ses dépenses courantes incompressibles 1 750 euros, sa capacité de remboursement 850 euros. Un rééchelonnement sur sept ans à 850 euros ne couvre pas le capital et les intérêts. En revanche, un rééchelonnement sur douze ans à 850 euros, avec un réaménagement des autres dettes et un différé partiel, peut permettre de conserver le bien sans effacement, à condition que la banque accepte l’allongement ou que la commission puis le juge l’imposent dans le cadre de l’exception. Quand la capacité tombe à 500 euros, même l’allongement maximal ne suffit plus. La commission envisage alors une vente amiable, un rééchelonnement du solde après vente, ou une orientation vers un rétablissement personnel si la situation est irrémédiablement compromise. D’où l’importance de fournir un budget sincère, ni gonflé ni minimisé, avec avis d’imposition, bulletins de salaire, justificatifs d’allocations, quittances, factures d’énergie, échéanciers de tous les crédits.
La Cour de cassation a précisé l’articulation entre rééchelonnement, effacement et vente dans un arrêt de principe du 22 mai 2025, pourvoi numéro 23-10.900, publié au Bulletin. Selon l’article L733-1, 1°, le juge peut imposer le rééchelonnement dans la limite de sept ans ou de la moitié de la durée restant à courir. Selon l’article L733-3, cette durée peut être dépassée pour les prêts finançant la résidence principale quand le dépassement évite la cession. Selon l’article L733-4 du code de la consommation, le juge peut prévoir la réduction du solde des prêts immobiliers restant dû après vente forcée ou amiable convenue pour éviter la saisie, ainsi que l’effacement partiel des créances combiné avec les mesures de l’article L733-1. L’arrêt complet est disponible à l’adresse Cour de cassation, deuxième chambre civile, 22 mai 2025, numéro 23-10.900. Dans cette affaire, des retraités percevant environ 2 480 euros par mois, avec une capacité fixée à 936 euros, contestaient des mesures provisoires de vingt-quatre mois subordonnées à la vente de leur résidence principale. La Cour approuve la vente comme mesure de désendettement appropriée au regard des faits, tout en censurant la cour d’appel sur un autre point examiné ci-dessous. L’enseignement est net. La conservation du bien n’est pas un droit automatique. Elle se gagne par des chiffres qui montrent que l’allongement évite vraiment la vente sans reporter l’insolvabilité.
B. Vente, effacement partiel et recours devant le juge : contester dans les délais et obtenir des délais à Paris et en Île-de-France
Quand le maintien du prêt ne suffit pas, la commission peut subordonner les mesures à une vente. La règle posée par la Cour de cassation le 22 mai 2025 mérite d’être citée mot pour mot, car elle commande toute stratégie. La commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire. L’exception suit aussitôt. Lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L724-1 du code de la consommation. Ces deux phrases figurent aux paragraphes 12 et 13 de l’arrêt numéro 23-10.900 cité plus haut. Pour garder la maison tout en obtenant un effacement partiel, il faut donc prouver l’impossibilité manifeste de se reloger. Attestations d’agences sur les loyers disponibles pour une surface équivalente avec enfants scolarisés, refus de location liés au fichage, état de santé imposant le maintien à proximité des soins, âge et ancienneté dans le logement, coût d’un déménagement, frais d’agence, dépôt de garantie. Une affirmation générale ne suffit jamais. Seul un dossier chiffré emporte la conviction.
La vente elle-même suit des règles précises. En cas de vente forcée du logement principal grevé d’une inscription au profit de l’établissement ayant financé l’acquisition, le juge peut réduire le solde des prêts immobiliers restant dû après imputation du prix de vente, dans des proportions rendant le paiement compatible avec les ressources et les charges, avec un rééchelonnement calculé selon l’article L733-1. La même mesure vaut en cas de vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit. Quand la vente dégage un prix permettant de solder deux tiers des dettes, comme dans l’affaire jugée en 2025, les juges du fond peuvent estimer souverainement que la vente amiable constitue une mesure appropriée. Quand la vente laisserait un solde considérable sans relogement accessible, la défense consiste à chiffrer le solde après frais, à proposer un rééchelonnement du reliquat compatible avec le reste à vivre, et à solliciter l’effacement partiel du solde à l’issue du plan quand les textes le permettent. Le rétablissement personnel sans liquidation, qui entraîne l’effacement de toutes les dettes arrêtées à la date de la décision de la commission à l’exception des dettes mentionnées aux articles L711-4 et L711-5 et des dettes payées par la caution, n’est envisageable que si la situation est irrémédiablement compromise et en l’absence de contestation. Ce régime est fixé par l’article L741-2 du code de la consommation. Il suppose en pratique l’absence de patrimoine réalisable suffisant, ce qui est rarement le cas quand la maison conserve une valeur nette substantielle.
Le comportement des banques au moment de l’octroi des prêts compte aussi. La commission prend en compte la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement du débiteur. Elle peut également vérifier que le contrat a été consenti avec le sérieux qu’imposent les usages professionnels. Ce double contrôle est prévu par l’article L733-5 du code de la consommation. Dans l’arrêt du 22 mai 2025, la Cour casse partiellement pour violation de ce texte. Pour dire que les mesures de désendettement n’ont pas pour justification l’attitude fautive du prêteur, la cour d’appel avait refusé d’examiner la connaissance que les créanciers avaient de l’endettement. La Cour répond que la juridiction devait prendre en considération, pour arrêter les mesures des articles L733-1, L733-4 et L733-7, la connaissance que pouvait avoir chacun des créanciers, lors de la conclusion des différents contrats, de la situation d’endettement des débiteurs. Conservez donc les offres préalables, les fiches de dialogue, les relevés de compte de l’époque, les refus antérieurs, les cumuls de crédits renouvelables accordés en quelques semaines. Quand un prêteur a empilé les financements sans vérification sérieuse, le juge peut en tenir compte dans le réaménagement, sans transformer le plan en sanction, mais en ajustant les efforts demandés à chacun.
Les recours obéissent à des délais stricts. Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission en application des articles L733-1, L733-4 ou L733-7, selon l’article L733-10 du code de la consommation. Le juge saisi prend tout ou partie des mesures définies aux articles L733-1, L733-4 et L733-7, avec mention de la part des ressources réservée aux dépenses courantes, selon l’article L733-13 du code de la consommation. À Paris et en Île-de-France, le contentieux relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du domicile. Pour Paris, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris, site des Batignolles. Pour les départements de la petite et de la grande couronne, le tribunal du domicile s’applique, avec des délais d’audiencement variables selon les juridictions. Prévoyez un dossier en deux exemplaires. Décision de la commission contestée, pièces d’identité, justificatifs de domicile à Paris ou en Île-de-France, trois derniers bulletins de salaire ou relevés de pension, avis d’imposition, contrat de prêt immobilier et tableau d’amortissement, décompte actualisé de la banque, commandement et jugement d’orientation quand ils existent, devis de relogement, certificats médicaux quand l’état de santé justifie le maintien, échanges avec la banque. La contestation doit être formée par déclaration au greffe ou par lettre recommandée selon les textes en vigueur, dans le délai indiqué sur la notification. Un jour de retard suffit à rendre le recours irrecevable. Si la banque conteste de son côté, préparez une réponse symétrique avec un tableau comparant votre proposition de mensualité, la proposition de la banque et votre reste à vivre attesté.
À Paris et en Île-de-France, trois points d’attention renforcent concrètement la défense du logement. D’abord, le coût du relogement y est structurellement élevé, ce qui donne du poids à l’exception d’impossibilité manifeste quand elle est chiffrée par des attestations d’agences parisiennes et franciliennes. Ensuite, les juridictions franciliennes exigent des décomptes bancaires rigoureux, car les écarts de quelques milliers d’euros sur le capital restant dû modifient l’équilibre d’un plan sur dix ou quinze ans. Enfin, le canal procédural doit être anticipé. Quand une adjudication est fixée devant le juge de la saisie immobilière du lieu de l’immeuble, la demande de report pour causes graves doit être portée devant ce juge, saisi par la commission, et non devant le seul juge du surendettement. Cette coordination évite une décision favorable sur les mesures mais inutile parce que la vente a déjà eu lieu.
Conclusion
Avec un prêt immobilier en cours, le dossier de surendettement ne se résume ni à tout payer coûte que coûte ni à tout vendre par fatalisme. La recevabilité protège les biens et suspend les poursuites pour les dettes autres qu’alimentaires. La propriété de la résidence principale ne fait pas obstacle à l’ouverture, même quand sa valeur égale ou dépasse les dettes. Le rééchelonnement peut dépasser sept ans quand cet allongement évite la vente de la résidence principale. L’effacement partiel reste en principe subordonné à la vente du patrimoine, sauf impossibilité manifeste de relogement dûment prouvée pour la résidence principale. La vente forcée déjà ordonnée ne se reporte que par le juge de la saisie immobilière saisi par la commission pour causes graves. Le juge tient compte de la connaissance que les prêteurs avaient de l’endettement au moment d’accorder les crédits. Chaque étape se conteste dans des délais courts devant le juge des contentieux de la protection. Un dossier chiffré, complet et déposé à temps reste le meilleur moyen de garder la maison quand les chiffres le permettent, ou d’organiser une vente amiable maîtrisée avec un solde rééchelonné quand ils ne le permettent plus.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.
La banque exige la reprise des paiements, l’huissier annonce une adjudication, la commission propose des mesures intenables. Une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet permet de vérifier la recevabilité, la suspension des poursuites, le rééchelonnement du prêt immobilier et les recours ouverts devant le juge.
Appelez Maître Reda Kohen au 06 46 60 58 22. Vous pouvez aussi écrire via la page contact du cabinet. Le cabinet accompagne les emprunteurs à Paris et en Île-de-France devant la commission de surendettement et le juge des contentieux de la protection.