Votre bailleur vous a promis des travaux de mise aux normes dans les douze premiers mois du bail, puis n’a rien fait. Les locaux se dégradent, une partie de la surface devient inexploitable, la clientèle se détourne. Vous cessez de payer les loyers pour faire pression. Quelques mois plus tard, un commissaire de justice vous signifie un commandement de payer visant la clause résolutoire : un mois pour régler, faute de quoi le bail sera résilié de plein droit et votre expulsion demandée. Ce scénario, fréquent dans les baux commerciaux, vient de recevoir une réponse nette de la Cour de cassation. Par un arrêt du 5 mars 2026, la troisième chambre civile a jugé que le locataire assigné en constat de l’acquisition de la clause résolutoire peut invoquer une exception d’inexécution tirée des manquements du bailleur, et que le juge doit examiner ce moyen même si le locataire n’a demandé aucun délai de paiement dans le mois du commandement. Cette solution, qui prolonge un arrêt du 18 septembre 2025, change concrètement la défense des commerçants menacés d’expulsion : encore faut-il savoir quand la retenue des loyers est légitime, comment la prouver et quelle procédure suivre après le commandement, dans un cadre durci depuis la réécriture de l’article L. 145-41 du code de commerce par la loi du 26 mai 2026.

I. Suspendre les loyers quand le bailleur manque à ses obligations : le mode d’emploi de l’exception d’inexécution

A. Travaux promis non faits, mise aux normes ignorée, locaux devenus impropres : quand la retenue des loyers devient légitime

Le bail commercial repose sur un échange simple : le preneur paie le loyer, le bailleur délivre des locaux aptes à l’exploitation promise et les entretient. L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En face, l’article 1728 du même code impose au preneur de payer le prix du bail aux termes convenus. Quand le bailleur n’exécute pas sa part, le preneur n’est pas condamné à payer puis à réclamer : l’article 1219 du code civil prévoit qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. C’est l’exception d’inexécution, et la Cour de cassation vient d’en confirmer l’application au bail commercial avec une force inédite : « Il est jugé que le locataire à bail commercial peut se prévaloir d’une exception d’inexécution pour refuser, à compter du jour où les locaux sont, en raison du manquement du bailleur à ses obligations, impropres à l’usage auquel ils étaient destinés, d’exécuter son obligation de paiement des loyers sans être tenu de délivrer une mise en demeure préalable (3e Civ., 18 septembre 2025, pourvoi n° 23-24.005, publié). » Cette formule, reprise mot pour mot dans l’arrêt du 5 mars 2026 (pourvoi n° 24-15.820), mérite une lecture attentive. D’abord, le point de départ de la retenue n’est pas la date de votre courrier de mécontentement, mais le jour où les locaux deviennent impropres à l’usage convenu du fait du bailleur : infiltrations qui condamnent la réserve, chauffage ou climatisation hors service pendant des mois, mise aux normes d’accessibilité ou de sécurité promise puis abandonnée, façade ou vitrine rendue inutilisable par des travaux du bailleur laissés en plan. Ensuite, la gravité s’apprécie concrètement : un simple retard d’un rafraîchissement décoratif ne suffit pas, tandis que l’impossibilité d’exploiter une partie substantielle de la surface ou une fermeture administrative provoquée par la carence du bailleur caractérise l’inexécution suffisamment grave. Enfin, aucune mise en demeure préalable n’est exigée pour déclencher la retenue, ce qui ne vous dispense pas d’écrire au bailleur pour garder une trace, mais ce qui signifie qu’un bailleur ne peut pas faire écarter votre défense au seul motif que vous ne l’auriez pas mis en demeure avant de stopper les paiements. Reste une limite de bon sens, rappelée par les juges du fond : la retenue doit rester proportionnée au trouble. Suspendre la totalité du loyer alors qu’une petite fraction seulement de la boutique est affectée expose à une analyse sévère du juge, qui pourra considérer que vous avez vous-même manqué à vos obligations. La pratique prudente consiste à consigner les loyers ou à en suspendre une part documentée par un chiffrage, tout en continuant d’exploiter et d’entretenir les lieux, pour montrer que votre attitude reste celle d’un locataire qui attend l’exécution promise, et non celle d’un débiteur qui cherche un prétexte.

Dans les premiers jours qui suivent la découverte des désordres, adoptez quatre réflexes qui conditionnent tout le dossier. Premièrement, relisez le bail et ses annexes pour identifier précisément l’engagement du bailleur : nature des travaux, délai promis, normes visées, état des lieux d’entrée. Deuxièmement, adressez au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant les désordres, rappelant son engagement et lui impartissant un délai raisonnable pour intervenir, tout en l’informant qu’à défaut vous suspendrez une part des loyers correspondant à la privation de jouissance. Troisièmement, faites établir un constat par un commissaire de justice, idéalement avant tout échange contentieux, pour figer l’état des locaux. Quatrièmement, proposez par écrit la consignation des loyers contestés entre les mains d’un tiers ou leur versement partiel documenté, afin de démontrer votre bonne foi. Ces gestes ne sont pas exigés par les textes pour déclencher l’exception d’inexécution, mais ils pèsent lourd devant le juge des référés parisien, qui distingue le commerçant de bonne foi du débiteur opportuniste. À l’inverse, trois erreurs compromettent durablement votre position : cesser toute exploitation sans raison sérieuse, ce qui expose au refus de renouvellement sans indemnité ; quitter les lieux sans constat ni inventaire contradictoire ; ou ignorer le commandement en espérant que le bailleur renoncera. Chaque semaine d’inaction après le commandement renforce le bailleur et affaiblit votre demande de délais.

B. Prouver les manquements du bailleur et chiffrer votre préjudice : les pièces qui emportent la décision du juge

Une exception d’inexécution ne se déclare pas, elle se démontre, et c’est sur la preuve que se gagnent ou se perdent ces dossiers. Le bailleur vous reprochera une impayé pur et simple ; vous devez transformer le débat en procès de ses propres manquements. La première pièce à réunir est le bail lui-même, avec ses annexes : descriptif des locaux, destination contractuelle, clause de travaux, calendrier de mise aux normes, état des lieux d’entrée. Dans l’affaire jugée le 5 mars 2026, la locataire soutenait que la bailleresse n’avait pas réalisé les travaux de mise aux normes du local dans les douze premiers mois comme convenu, et produisait deux pièces numérotées à l’appui de ses conclusions d’appel. La Cour de cassation a reproché à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si le défaut de paiement procédait d’une exception d’inexécution, alors que la locataire l’y invitait pièces à l’appui. L’enseignement est direct : chaque manquement allégué doit renvoyer à une pièce précise, numérotée, visée dans vos conclusions. Faites établir un constat par un commissaire de justice dès les premiers désordres, avec photographies datées, mesures et description de l’impossibilité d’exploiter. Un rapport d’expert amiable ou, mieux, une expertise judiciaire sollicitée en référé devant le président du tribunal judiciaire donne un poids décisif à vos allégations, surtout pour établir le lien entre la carence du bailleur et l’impropriété des locaux à l’usage convenu. Conservez l’intégralité de vos échanges écrits : lettres recommandées réclamant les travaux, courriels restés sans réponse, promesses non tenues, devis que vous avez dû faire établir vous-même. Les attestations de vos salariés, de vos clients ou de vos fournisseurs décrivant la fermeture partielle, la baisse de fréquentation ou les incidents subis complètent utilement le dossier, à condition de respecter les formes de l’attestation de témoin. Chiffrez ensuite chaque poste : loyers versés pour des locaux partiellement inexploitables, perte de marge documentée par votre comptabilité, frais engagés pour pallier la carence du bailleur, coût des travaux que vous avez avancés. L’article 1240 du code civil, selon lequel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer, fonde vos demandes reconventionnelles en dommages-intérêts pour troubles de jouissance, remboursement de loyers et frais. Dans l’arrêt du 5 mars 2026, la locataire réclamait notamment une somme égale aux loyers payés en réparation des troubles subis pendant toute la durée du bail, outre ses frais d’avocat, la restitution du dépôt de garantie et son préjudice d’image : même si ces demandes se discutaient poste par poste, leur présentation structurée a permis à la Cour de cassation de sanctionner une cour d’appel qui les avait balayées sans examiner l’exception d’inexécution. Un point mérite une vigilance particulière : ne cessez jamais d’exploiter sans motif ni ne quittez les lieux prématurément sans conseil, car le bailleur invoquera alors la cessation d’exploitation pour demander le refus de renouvellement sans indemnité sur le fondement de l’article L. 145-17 du code de commerce. Restez dans les murs, documentez, faites constater, écrivez : votre dossier doit raconter une histoire simple au juge, celle d’un commerçant qui voulait payer pour des locaux conformes et qui ne les a jamais reçus.

Un poste mérite un examen séparé : les charges et accessoires réclamés avec les loyers. Les commandements globaux additionnent souvent loyers, provision sur charges, régularisations, taxes et pénalités sans ventilation claire. Or le bailleur doit prouver l’existence et le montant des charges qu’il réclame : exigez la reddition annuelle des charges, le décompte de régularisation, les justificatifs des dépenses et la clé de répartition appliquée à votre lot. Comparez la provision appelée aux dépenses réelles et relevez les écarts répétés, les doubles facturations ou les dépenses étrangères à l’immeuble. Si vous avez payé des provisions excédentaires pendant des années, faites établir un trop-perçu chiffré par votre expert-comptable et opposez-le en compensation dans vos conclusions. Cette vérification comptable poursuit deux objectifs : réduire le montant de l’arriéré exigible, ce qui facilite l’octroi d’un échéancier, et démontrer au juge que le décompte du bailleur est approximatif, ce qui fragilise sa demande de constat de la clause résolutoire. Joignez à vos conclusions un tableau comparatif année par année, provisions contre dépenses justifiées, avec renvoi aux pièces. Les juges parisiens, habitués aux décomptes contestés des grandes foncières comme des petits bailleurs, réservent un sort attentif aux locataires qui chiffrent au lieu d’affirmer.

II. Commandement de payer reçu : paralyser la clause résolutoire et sauver le bail devant le juge

A. Contester le commandement et demander des délais même après le délai d’un mois : la procédure qui bloque la résiliation

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est l’acte le plus angoissant du bail commercial, mais il n’est pas une condamnation. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, et que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Vérifiez donc d’abord la régularité formelle de l’acte : mention du délai d’un mois, décompte précis des sommes réclamées, ventilation entre loyers, charges et accessoires, justification des charges dont le bailleur doit prouver l’existence et le montant. Un commandement qui réclame des sommes non dues ou qui omet la mention du délai encourt la nullité, et la nullité du commandement prive d’effet la clause résolutoire qui s’appuyait sur lui. Sur ce contrôle formel, notre analyse du contentieux du commandement reste utile aux lecteurs qui veulent vérifier point par point la validité de l’acte reçu (délai, nullité et contestation du commandement). Mais l’apport décisif de l’arrêt du 5 mars 2026 se situe ailleurs : « Lorsque, assigné par le bailleur en constatation de l’acquisition d’une clause résolutoire en raison du non-paiement de loyers dans le mois ayant suivi la délivrance d’un commandement de payer, le locataire invoque une exception d’inexécution, le juge doit en vérifier le bien-fondé, peu important que le locataire n’ait pas demandé en justice des délais de paiement dans le mois de la délivrance du commandement. » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820) Autrement dit, le mois qui suit le commandement n’est pas un couperet procédural pour votre défense : même si vous n’avez ni payé ni saisi le juge dans ce délai, le tribunal saisi par le bailleur reste tenu d’examiner si vos impayés procédaient d’une exception d’inexécution légitime. Si le juge retient l’exception, la clause résolutoire ne peut pas jouer pour la période couverte, car il n’y a tout simplement pas de manquement fautif du preneur. À côté de cette défense, conservez le réflexe des délais de grâce : l’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues, et la décision suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier. L’article L. 145-41 ajoute que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires lorsque la résiliation n’est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée, et que la clause ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. Depuis la loi du 26 mai 2026, ce sursis obéit toutefois à une condition nouvelle et sévère : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » Concrètement, reprenez le paiement du loyer courant avant la première audience, même si vous contestez l’arriéré, et préparez un échéancier réaliste adossé à vos pièces comptables. Enfin, gardez en réserve l’article 1228 du code civil, qui permet au juge, selon les circonstances, de constater ou prononcer la résolution, d’ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou d’allouer seulement des dommages-intérêts : face à un bailleur gravement défaillant, le tribunal peut préférer le maintien du bail assorti d’une indemnisation plutôt que la résiliation.

Enfin, ne confondez pas les stades de la procédure. L’ordonnance de référé qui constate l’acquisition de la clause résolutoire et ordonne l’expulsion est une décision du juge de l’évidence, rendue vite mais fragile : elle peut être contestée et le juge du fond reste compétent pour trancher le litige contractuel dans son ensemble, y compris vos demandes indemnitaires pour troubles de jouissance. Si vous avez quitté les lieux après un commandement de quitter alors que l’ordonnance de référé a ensuite été infirmée en appel, comme dans l’affaire jugée le 5 mars 2026 où la locataire avait libéré les locaux en février 2020 avant l’infirmation de septembre 2021, conservez toutes les preuves de votre départ contraint et de vos préjudices subsistants : l’infirmation rouvre le débat sur qui doit quoi à qui. Dans tous les cas, faites exécuter l’échéancier dès son prononcé et ne laissez aucun incident de paiement sans réaction écrite immédiate auprès du bailleur.

B. Paris et Île-de-France : juge des référés, échéancier de 24 mois, indemnité d’occupation et expulsion, ce qui se joue concrètement au tribunal judiciaire de Paris

À Paris et dans les départements limitrophes, le contentieux des loyers commerciaux impayés se concentre devant le tribunal judiciaire de Paris, où les loyers élevés rendent chaque mois d’arriéré stratégiquement décisif. La procédure suit un schéma que tout commerçant doit connaître. Après le commandement demeuré sans effet pendant un mois, le bailleur assigne en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation, généralement égale au montant du loyer courant majoré des charges, due jusqu’à la libération effective des lieux. Devant le juge des référés parisien, présentez simultanément trois demandes : à titre principal, le rejet du constat d’acquisition en raison de votre exception d’inexécution, pièces à l’appui ; à titre subsidiaire, des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire sur le fondement des articles L. 145-41 et 1343-5 ; à titre infiniment subsidiaire, une expertise judiciaire pour établir les manquements du bailleur. Les échéanciers accordés vont couramment jusqu’à vingt-quatre mensualités pour apurer l’arriéré tout en payant le loyer courant, mais ils sont assortis d’une condition couperet : le moindre défaut de paiement de l’arriéré ou d’un terme de loyer courant réactive immédiatement la clause. C’est l’enseignement toujours actuel de l’arrêt du 26 octobre 2023 (pourvoi n° 22-16.216), qui a cassé une cour d’appel indulgente : « Il résulte de ce texte que lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a accordé au titulaire d’un bail à usage commercial des délais pour régler un arriéré de loyers et le loyer courant en suspendant la réalisation de la clause résolutoire, le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle. » Dans cette affaire, la locataire avait versé 20 000 euros en huit mois pour un échéancier de vingt-quatre mois, et la cour d’appel avait jugé de mauvaise foi le bailleur qui se prévalait du jeu de la clause pour un solde devenu minime : la Cour de cassation a balayé ce raisonnement. Une fois l’échéancier obtenu à Paris, respectez-le donc au jour près, par virement traçable, en conservant chaque justificatif, car aucun argument d’équité ne sauvera un échéancier non tenu. Préparez aussi le terrain financier exigé depuis mai 2026 : démontrez votre capacité à régler la dette et reprenez le versement intégral du loyer courant avant la première audience, faute de quoi le tribunal refusera tout délai. Si l’expulsion a déjà été ordonnée et exécutée, tout n’est pas perdu : le juge de l’exécution et la cour d’appel contrôlent la régularité du commandement de quitter les lieux et l’imputation des versements, et une clause abusivement mise en oeuvre peut donner lieu à réintégration, comme l’a montré le contentieux toulousain tranché en 2023. Enfin, anticipez l’échéance du bail : un bailleur parisien confronté à des impayés répétés peut être tenté de refuser le renouvellement pour motif grave sur le fondement de l’article L. 145-17, ce qui le dispenserait d’indemnité d’éviction si l’inexécution s’est poursuivie plus d’un mois après mise en demeure par acte extrajudiciaire. Votre meilleure parade reste la même : payer le courant, apurer l’arriéré selon l’échéancier, documenter les manquements du bailleur et saisir le juge tôt plutôt que de laisser l’arriéré enfler jusqu’au point de non-retour.

Conclusion

Un bailleur qui n’exécute pas ses obligations de délivrance et d’entretien ne peut pas exiger des loyers comme si tout allait bien, puis expulser le commerçant qui a osé suspendre ses paiements. L’arrêt du 5 mars 2026 donne à l’exception d’inexécution toute sa place dans le bail commercial : locaux devenus impropres à l’usage convenu, retenue des loyers sans mise en demeure préalable obligatoire, et obligation pour le juge d’examiner ce moyen même en l’absence de demande de délais dans le mois du commandement. Cette protection n’est ni automatique ni sans contrepartie : elle exige des manquements graves et documentés, une retenue proportionnée, la reprise du loyer courant avant la première audience et, une fois l’échéancier obtenu, un respect scrupuleux des mensualités, comme le rappelle l’arrêt du 26 octobre 2023. Face à un commandement visant la clause résolutoire, faites vérifier l’acte, faites constater les désordres, chiffrez vos préjudices et présentez au juge une défense complète associant exception d’inexécution, délais de grâce et demandes indemnitaires. Le bail commercial parisien vaut trop cher pour être perdu sur une procédure subie : chaque semaine compte après le commandement, et un dossier bien construit dès le premier mois transforme une expulsion annoncée en maintien dans les lieux indemnisé.

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