Vous louez votre appartement à des voyageurs de passage, pour quelques nuits ou quelques semaines, et la mairie vient de vous assigner devant le tribunal. La demande est brutale : une amende civile pouvant atteindre 100 000 euros par logement, le retour forcé du bien à l’habitation et une astreinte qui court chaque jour de retard. Beaucoup de propriétaires découvrent à cette occasion qu’ils ont changé l’usage de leur logement sans l’autorisation préalable du maire, et que ni le classement en meublé de tourisme, ni la déclaration en mairie, ni même une autorisation d’urbanisme ne les met à l’abri. Le 3 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de le rappeler avec netteté : la location répétée d’un appartement à une clientèle de passage constitue un changement d’usage, et les arguments tirés de la nature civile de l’activité ou du règlement de copropriété sont inopérants face à la demande d’amende de la commune. Cet article explique quand l’autorisation est exigée, comment elle s’articule avec les autorisations d’urbanisme, ce que vous risquez exactement et par quelles voies vous défendre ou régulariser.
I. Votre location constitue-t-elle un changement d’usage soumis à autorisation ?
A. Louer en meublé de tourisme, c’est changer l’usage du logement
Depuis la loi du 19 novembre 2024, le doute n’est plus permis : le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme constitue un changement d’usage. C’est le dernier alinéa de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, qui le dit en ces termes. Avant même cette consécration légale, la Cour de cassation jugeait déjà que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage. Cette formule, reprise mot pour mot dans l’arrêt du 3 septembre 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 25-16.157, cassation), fixe le critère : la répétition des locations courtes à des occupants qui n’y habitent pas. La location de votre résidence principale dans la limite légale et la location longue durée à un locataire qui y élit domicile ne relèvent pas de ce régime. En revanche, dès que l’appartement est offert en permanence aux voyageurs de passage, le changement d’usage est constitué, que vous ayez ou non réalisé des travaux.
Ce régime ne s’applique pas partout. Il concerne les communes dont la liste est fixée par le décret relatif aux zones tendues, et seulement si la commune ou l’intercommunalité compétente a décidé de soumettre le changement d’usage à autorisation préalable. Paris entre dans le champ, et la capitale a assorti l’autorisation d’une obligation de compensation qui rend les dossiers particulièrement exigeants. Concrètement, avant de diffuser votre annonce, vous devez vérifier deux points : votre commune applique-t-elle le régime d’autorisation, et votre bien est-il un local à usage d’habitation ? Sur ce second point, la loi pose une présomption large : un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années. La charge de la preuve pèse sur celui qui soutient l’existence d’un usage illicite, mais un appartement construit comme logement reste présumé logement. Retenez aussi que la prescription trentenaire de droit commun ne joue pas ici : l’usage des locaux visés n’est en aucun cas affecté par elle. Le fait d’avoir loué pendant des années sans être inquiété ne crée aucun droit acquis.
Ajoutez un cas particulier qui concerne beaucoup de Parisiens : votre résidence principale. Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. La commune peut, par délibération motivée, abaisser ce plafond jusqu’à quatre-vingt-dix jours, et elle peut vous demander jusqu’au 31 décembre de l’année suivante le nombre exact de jours loués, que le bien soit ou non votre résidence principale ; vous disposez alors d’un mois pour répondre en rappelant l’adresse et le numéro de déclaration. Le dépassement du plafond expose à une amende civile d’un montant maximal de 15 000 euros, prononcée par le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond. La même loi gradue les autres manquements : jusqu’à 10 000 euros d’amende administrative pour défaut de déclaration ou de numéro, jusqu’à 20 000 euros pour fausse déclaration ou faux numéro, jusqu’à 50 000 euros d’amende civile en cas de maintien d’une annonce dont le maire a ordonné le retrait. Le maire peut en effet suspendre la validité d’un numéro de déclaration et enjoindre aux plateformes de déréférencer l’annonce lorsque le local est frappé d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité. Enfin, dans les communes où le changement d’usage est soumis à autorisation, une délibération peut soumettre à autorisation la location en meublé de tourisme d’un local qui n’est même pas à usage d’habitation, au regard de l’équilibre entre emploi, habitat, commerces et services ; le manquement expose alors à 25 000 euros d’amende civile. Avant de publier une annonce, contrôlez donc le compteur de jours, la sincérité de votre déclaration et, à Paris comme dans les communes tendues, l’existence d’une délibération qui encadre votre situation.
B. L’autorisation d’usage ne se confond avec aucune autre formalité
La première erreur consiste à croire qu’une autorisation obtenue en vaut une autre. Le droit de l’urbanisme et le droit de l’usage relèvent de législations indépendantes, qui poursuivent des objets différents : le contrôle des règles d’urbanisme d’un côté, le maintien d’un nombre suffisant de logements dans certaines communes de l’autre. Le Conseil d’État l’a jugé le 9 février 2023 à propos d’un immeuble marseillais transformé en bureaux : lorsque le permis de construire est délivré ou que le maire ne s’oppose pas à la déclaration de travaux, ces autorisations, lorsqu’elles valent changement de destination, ne lient pas l’autorité administrative chargée de se prononcer de manière distincte sur la demande d’autorisation de changement d’usage pour les mêmes locaux. Dans cette affaire, la société disposait d’une décision tacite de non-opposition à déclaration préalable pour le changement de destination ; elle devait néanmoins solliciter l’autorisation de changement d’usage, et le rejet de cette demande par arrêté du maire a été jugé sans erreur de droit. Pour votre meublé de tourisme, la leçon est directe : un permis ou une déclaration obtenus pour des travaux ne remplacent jamais l’autorisation d’usage, et l’inverse est également vrai. La loi prévoit un seul pont entre les deux régimes : lorsque le changement d’usage s’accompagne de travaux soumis à permis de construire, la demande de permis vaut demande de changement d’usage, mais les travaux ne peuvent commencer qu’après l’obtention de l’autorisation d’usage. Hors travaux soumis à permis, aucune dispense n’existe.
La deuxième erreur consiste à brandir le classement en meublé de tourisme. La Cour de cassation a tranché le 27 juin 2024 (troisième chambre civile, pourvoi n° 23-13.131, cassation) : une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation. Dans cette affaire bordelaise, la locataire et la société gestionnaire faisaient valoir un classement délivré en 2017 pour échapper à l’amende ; la Cour a jugé ce motif inopérant. Le classement relève du code du tourisme et mesure la qualité de l’hébergement ; l’autorisation relève du code de la construction et protège le parc de logements. L’une ne vaut pas l’autre.
La troisième erreur consiste à confondre la déclaration d’activité avec l’autorisation. Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national, qui délivre un numéro mis à disposition de la commune. Cette formalité du code du tourisme permet à la mairie de repérer les locations, pas de les autoriser au sens du changement d’usage. Elle ne protège donc pas contre l’assignation en amende civile. Symétriquement, le changement de destination d’un local — par exemple d’un hôtel vers de l’habitation pérenne — obéit au code de l’urbanisme : la chambre criminelle a confirmé le 3 septembre 2024 (pourvoi n° 23-85.489, rejet, publié au Bulletin) que le changement de destination d’une construction existante, même non accompagné de travaux, doit faire l’objet d’une déclaration préalable. Usage et destination : deux notions, deux codes, deux autorisations. Vérifiez toujours les deux avant d’exploiter.
II. Ce que vous risquez et comment vous défendre
A. Une amende jusqu’à 100 000 euros, le retour à l’habitation et l’astreinte
La sanction est d’abord financière. Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 euros par local irrégulièrement transformé. Ce plafond, doublé par la loi du 19 novembre 2024 — il était de 50 000 euros dans la rédaction antérieure — s’applique par local : deux appartements exploités sans autorisation exposent à 200 000 euros. L’amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune où se situe le bien, mais aussi, depuis la réforme, de l’autorité organisatrice de l’habitat, de l’intercommunalité compétente en urbanisme ou de l’Agence nationale de l’habitat. Son produit est versé intégralement à la commune. La procédure accélérée au fond mérite votre attention : elle est plus rapide qu’une instance ordinaire, le juge statue au fond et non en référé, et les délais pour préparer votre défense sont comptés. Ne laissez pas passer l’assignation sans constituer un dossier : relevés de l’usage du bien en 1970-1976 ou sur trente ans, autorisations antérieures, échanges avec la mairie.
La sanction est ensuite réelle : sur assignation de la commune ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour du local à l’usage d’habitation dans un délai qu’il fixe, puis prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Pour un studio de 25 mètres carrés, l’astreinte théorique maximale atteint 25 000 euros par jour. Passé le délai, l’administration peut faire procéder d’office à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires, aux frais du contrevenant. L’amende punit le passé, le retour à l’usage et l’astreinte contraignent l’avenir : c’est ce cumul qui rend ces procédures redoutables pour un propriétaire qui a investi dans l’ameublement et la commercialisation.
L’arrêt du 3 septembre 2026 éclaire la défense en montrant ce qui ne fonctionne pas. La propriétaire poursuivie faisait valoir deux arguments : son activité de location saisonnière, sans prestation hôtelière, était de nature civile, et le règlement de copropriété autorisait la location des logements. La cour d’appel d’Aix-en-Provence l’avait suivie. La Cour de cassation censure : elle statue par des motifs inopérants, car elle avait elle-même constaté que l’appartement était à usage d’habitation, qu’une demande de changement d’usage avait été rejetée par décision définitive du 30 mars 2022 et que le bien était loué de manière répétée à une clientèle de passage sans autorisation. Ni la qualification civile de l’activité, ni la tolérance du règlement de copropriété ne font obstacle au changement d’usage illicite. Deux enseignements pratiques : d’une part, le contentieux du changement d’usage est indépendant du droit privé — votre copropriété ne vous protège ni ne vous condamne ; d’autre part, une demande d’autorisation rejetée puis ignorée aggrave considérablement votre position, car elle établit que vous agissiez en connaissance de cause. Si votre demande a été refusée, ne poursuivez pas l’exploitation sans réagir : contestez le refus ou cessez, mais ne laissez pas le rejet devenir la preuve de votre mauvaise foi.
Précisons qui la commune peut poursuivre : pas seulement le propriétaire. Dans l’affaire bordelaise tranchée en 2024, la commune avait assigné ensemble la locataire de l’appartement et la société qui gérait la location touristique, pour obtenir le retour à l’habitation et l’amende civile. Locataire qui sous-loue aux voyageurs, mandataire qui commercialise le bien, conciergerie qui organise les séjours : chacun peut être recherché pour son rôle dans le changement d’usage illicite. Si vous confiez votre bien à un intermédiaire, vérifiez qui assume contractuellement le risque d’amende et exigez la preuve écrite de l’autorisation avant toute mise en location.
B. Obtenir l’autorisation ou faire annuler le refus
L’autorisation se demande au maire. L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Le dossier doit démontrer que votre projet respecte les conditions fixées par la délibération locale, qui détermine par quartier et, le cas échéant, par arrondissement les conditions de délivrance et les compensations, au regard des objectifs de mixité sociale et de la pénurie de logements. À Paris, la compensation — transformer concomitamment en habitation des locaux ayant un autre usage — est la règle et représente souvent un coût supérieur au rendement attendu de la location touristique. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage : lisez bien ce verbe, la compensation est une faculté pour l’autorité, pas une obligation, mais les communes tendues l’exigent presque systématiquement. Sachez aussi que l’autorisation est en principe accordée à titre personnel et s’éteint quand vous cessez définitivement votre activité ; seule l’autorisation accordée contre compensation est attachée au local et valorise le bien lors d’une revente. Avant d’acheter un appartement déjà exploité en meublé de tourisme, vérifiez si l’autorisation dont se prévaut le vendeur est personnelle ou attachée au local : dans le premier cas, elle ne vous sera pas transmise.
Si le maire refuse, le refus doit être motivé en droit comme en fait, et cette motivation conditionne toute la suite. Commencez par un recours gracieux auprès du maire : il est gratuit, il rouvre le dialogue et, surtout, il proroge le délai du recours contentieux si vous l’exercez dans les deux mois du refus. Devant le tribunal administratif, le recours pour excès de pouvoir permet de faire annuler un refus entaché d’erreur de droit, d’erreur de fait, d’erreur manifeste d’appréciation ou de détournement de procédure. Les moyens utiles portent sur la qualification du local — démontrez par tout mode de preuve qu’il n’était pas à usage d’habitation sur les périodes légales —, sur la régularité de la compensation exigée et sur la conformité du refus à la délibération locale. Lorsque l’urgence le justifie, le référé-suspension de l’article L. 521-1 du code de justice administrative permet de suspendre le refus en attendant le jugement au fond, à condition de démontrer l’urgence et un doute sérieux sur la légalité. Dans l’affaire marseillaise jugée par le Conseil d’État en 2023, les sociétés avaient précisément combiné recours au fond et référé-suspension contre l’arrêté de rejet : la suspension avait été refusée faute de doute sérieux, et le pourvoi rejeté, ce qui montre l’exigence du juge des référés. Ne saisissez ce juge qu’avec un moyen solide et documenté.
Sur la preuve, la commune ne gagne pas d’avance. La loi met la charge de la preuve sur celui qui veut démontrer un usage illicite, et l’usage peut s’établir par tout mode de preuve : anciens baux, autorisations de construire, relevés de taxe d’habitation, attestations. Si votre bien n’était pas affecté à l’habitation entre 1970 et 1976 ni à aucun moment des trente dernières années, l’autorisation n’était pas requise et l’assignation doit être rejetée. Examinez aussi les constats adverses : captures de plateformes, attestations de voisins, procès-verbaux d’agents. Des annonces seules, sans location effective démontrée, ne prouvent pas toujours la répétition exigée par la jurisprudence. Quant aux délais de recours contre un refus, ils sont stricts : la juridiction ne peut être saisie que par un recours formé dans les deux mois de la notification de la décision attaquée. Adressez d’abord au maire un recours gracieux motivé dans ce délai de deux mois : il peut obtenir le retrait du refus et, s’il est rejeté par une nouvelle décision, un nouveau délai de deux mois court contre ce rejet. Face au silence gardé par le maire sur votre demande, le délai de recours court à compter de la naissance de la décision implicite de rejet : ne laissez pas le dossier dormir, relancez par écrit et faites constater la date de votre demande initiale.
Régulariser reste souvent la meilleure défense quand l’assignation en amende est déjà engagée. Déposez sans attendre une demande d’autorisation complète, cessez ou réduisez l’exploitation litigieuse pour limiter l’astreinte à venir, et faites constater la cessation par un commissaire de justice. Le juge de l’amende apprécie la situation au jour où il statue : une régularisation obtenue ou sérieusement engagée ne fait pas disparaître l’infraction passée, mais elle influence le montant de l’amende et peut éviter l’ordre de retour à l’habitation. À l’inverse, poursuivre l’exploitation après l’assignation nourrit la démonstration d’une violation délibérée. Si votre projet comporte aussi des travaux ou un changement de destination, traitez les deux volets ensemble avec un conseil qui maîtrise les deux contentieux : les autorisations d’urbanisme contestées devant le juge administratif obéissent à une logique proche, comme l’explique la page du cabinet consacrée aux recours contre les permis de construire à Paris, et une erreur sur l’un des volets fait souvent échouer l’autre.
En résumé, trois réflexes protègent un propriétaire : vérifier avant d’exploiter si la commune impose l’autorisation et si le bien est à usage d’habitation, ne confondre cette autorisation ni avec le classement touristique, ni avec la déclaration d’activité, ni avec une autorisation d’urbanisme, et réagir vite et par écrit à tout refus ou toute assignation. La jurisprudence de septembre 2026 durcit encore la position des communes : elles disposent d’une définition légale du changement d’usage pour les meublés de tourisme, d’une amende portée à 100 000 euros et d’une astreinte dissuasive. Face à cet arsenal, une défense construite tôt — demande complète, recours motivé, cessation documentée — reste votre meilleur atout.
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