Vous venez d’acheter un appartement déjà équipé d’une climatisation et vous pensez que l’affaire est réglée puisque l’installation était là avant vous. La réponse utile tient en une phrase : en copropriété, une climatisation posée sans l’autorisation de l’assemblée générale reste une installation irrégulière même après la vente, et le syndicat peut en exiger le démontage sous astreinte. C’est ce qu’illustre une affaire jugée à Nice en 2015, revenue dans l’actualité les 5 et 9 septembre 2026 : une propriétaire qui avait acheté en connaissance de cause a fini par devoir 60 000 euros pour ne pas avoir retiré à temps un climatiseur contesté. Une ordonnance de référé rendue à Nice le 19 mai 2026, sur un cas jumeau, confirme que le mécanisme fonctionne toujours de la même façon : démontage ordonné sous astreinte de 150 euros par jour.
Deux réserves structurent tout le reste. D’abord, l’ordonnance de 2015 elle-même n’est pas publiée en open data : les faits de cette affaire sont rapportés par la presse et par l’avocat de la propriétaire, ce qui suffit à en tirer une leçon pratique mais pas à en citer les motifs. Ensuite, chaque immeuble a son règlement de copropriété et son histoire administrative : un climatiseur en façade dans un immeuble protégé au titre des monuments historiques cumule trois couches d’autorisation, quand le même appareil caché en toiture-terrasse d’un immeuble récent n’en demandera parfois qu’une. Comprendre ces couches, c’est l’objet de cet article.
I. L’affaire des 60 000 euros : promesse commerciale, faits et responsabilités
A. Ce qui s’est réellement passé, dates distinguées
Le fait brut est simple et il faut le dater avec soin. En 2010, une acheteuse acquiert pour 850 000 euros un appartement situé dans les Alpes-Maritimes, à proximité de Monaco, dans un immeuble protégé au titre des monuments historiques. Le logement est déjà équipé d’un système de climatisation, avec un bloc accroché au plafond de la loggia. Le notaire écrit dans l’acte de vente que cette climatisation a été installée sans autorisation de l’assemblée générale. L’acheteuse signe donc en sachant que l’installation est irrégulière au regard de la copropriété. C’est le point de départ de tout le litige, et c’est attesté par son propre avocat, Maître Jean-Joël Governatori du barreau de Grasse, cité par la presse.
Le syndicat des copropriétaires se plaint ensuite du climatiseur, qui crée selon lui des nuisances visuelles et sonores pour le voisinage. Les mises en demeure se succèdent. En 2013, la propriétaire s’engage à réaliser des travaux pour remédier au problème, mais ces travaux ne sont pas effectués. Le syndicat porte l’affaire en justice. Devant le juge, l’ancien mari de la propriétaire affirme que l’installation a été retirée, mais le syndicat prouve, grâce au témoignage d’un voisin, qu’un ouvrier est venu poser un nouvel appareil au sol pour remplacer l’ancien. Dans son ordonnance du 5 mars 2015, le tribunal de grande instance de Nice ordonne à la propriétaire de démonter l’équipement, avec un délai d’un mois à compter de la signification, puis une astreinte de 150 euros par jour de retard jusqu’au retrait.
C’est ensuite que l’addition gonfle. La propriétaire ne s’exécute pas immédiatement : selon son avocat, elle part en vacances avant d’être hospitalisée, et le dossier n’est plus sa priorité. Le premier mois passe, l’astreinte commence à courir, et la propriétaire attend plus de deux ans après l’ordonnance avant de retirer effectivement l’équipement. Entre-temps, l’astreinte atteint 120 000 euros. Après des échanges entre son avocat et le syndicat des copropriétaires, la somme finalement réclamée est ramenée à 60 000 euros. La propriétaire revend son appartement en 2023 pour 900 000 euros. L’affaire est racontée par Le Figaro Immobilier le 5 septembre 2026, puis par Be le 9 septembre 2026, qui précisent l’un et l’autre les mêmes montants et la même chronologie.
Trois distinctions comptent pour bien lire ce récit. Premièrement, la date du fait et la date de sa publication n’ont rien à voir : l’ordonnance date du 5 mars 2015, les articles qui la racontent datent de septembre 2026. Ce n’est pas une décision de 2026, et il ne faut pas la présenter comme une nouveauté jurisprudentielle. Deuxièmement, les 60 000 euros ne sont ni une amende ni des dommages-intérêts : c’est le solde transigé d’une astreinte liquidée à 120 000 euros, c’est-à-dire le prix de plus de deux ans d’inexécution d’une injonction de démonter. Troisièmement, la presse rapporte les propos de l’avocat de la propriétaire, qui plaide des circonstances personnelles ; le dispositif judiciaire, lui, a tranché : démontage sous astreinte. Séparer ce qui est plaidé de ce qui est jugé, c’est déjà la moitié du travail juridique.
B. Pourquoi l’acheteuse a payé alors qu’elle n’avait rien installé
La réponse tient à la nature des parties communes et à la portée de l’autorisation d’assemblée générale. En copropriété, un climatiseur posé en façade ou sur une loggia affecte presque toujours les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble : traversée de mur, goulotte, bloc visible, écoulement des condensats. Or la loi est explicite : « L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci » ne peut être adoptée qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires (article 25 de la loi du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 18 juin 2025). Sans ce vote, l’installation est illicite au regard de la copropriété, et le syndicat peut en demander la suppression en justice. Le fait que l’appareil ait été posé par le vendeur ne change rien : l’irrégularité suit l’immeuble, pas la personne qui a percé le mur.
L’acheteuse de 2010 ne pouvait pas dire qu’elle ignorait la situation, et c’est ce qui rend l’affaire pédagogique. L’acte notarié mentionnait l’absence d’autorisation, et elle a acheté en toute conscience selon son propre avocat. En droit de la vente, celle des parties qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. » (article 1112-1 du code civil). Ici le vendeur avait informé, par l’acte, et l’acheteuse avait accepté le risque : elle ne pouvait ensuite se retourner ni contre le vendeur ni contre le notaire pour une irrégularité qu’elle avait acceptée. La leçon pour tout acheteur est symétrique : si l’acte mentionne une installation sans autorisation, le prix de la régularisation ou du démontage est déjà, économiquement, à votre charge.
Dans cette affaire s’ajoutaient deux couches d’autorisation administrative que beaucoup de copropriétaires découvrent trop tard. L’immeuble étant protégé au titre des monuments historiques, toute modification de l’immeuble inscrit supposait d’aviser l’autorité administrative quatre mois à l’avance : « L’inscription au titre des monuments historiques est notifiée aux propriétaires et entraînera pour eux l’obligation de ne procéder à aucune modification de l’immeuble ou partie de l’immeuble inscrit, sans avoir, quatre mois auparavant, avisé l’autorité administrative de leur intention et indiqué les travaux qu’ils se proposent de réaliser. » (article L621-27 du code du patrimoine). Et sur le plan de l’urbanisme, les travaux qui modifient l’aspect extérieur d’un bâtiment existant doivent être précédés d’une déclaration préalable : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R*421-14 à *R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires », notamment « Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant » (article R*421-17 du code de l’urbanisme, version en vigueur depuis le 22 février 2026). Autrement dit, même avec un vote favorable de l’assemblée, un bloc en façade d’immeuble protégé exige encore la déclaration en mairie et l’accord de l’autorité chargée des monuments historiques. La promesse commerciale d’un installateur qui vous vend une pose en une journée ne mentionne jamais ces trois guichets ; les faits, eux, les rappellent au moment de payer.
II. Votre climatiseur face à la copropriété : vérifier, régulariser, chiffrer le risque
A. Vérifier l’autorisation et régulariser avant que le syndicat n’agisse
Le premier réflexe, à l’achat comme en cours d’occupation, consiste à vérifier le dossier d’autorisation de l’équipement. Demandez au syndic le procès-verbal de l’assemblée générale qui aurait autorisé l’installation, avec la majorité atteinte, et relisez le règlement de copropriété : beaucoup de règlements encadrent strictement les climatiseurs, comme celui de l’immeuble niçois jugé en mai 2026, qui subordonnait toute pose individuelle à une autorisation préalable de l’assemblée déterminant teinte, forme et emplacement après avis de l’architecte de l’immeuble. Si aucun vote n’existe, vous êtes dans la situation de l’acheteuse de 2010 : l’installation est contestable, et chaque mois qui passe sans régularisation rapproche le jour où le syndicat vous mettra en demeure.
La régularisation passe par un vote, et le vote obéit à des règles précises qu’il faut connaître avant de déposer sa demande. L’autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur relève de la majorité des voix de tous les copropriétaires, pas des seuls présents : c’est l’article 25 précité, et un vote acquis à une majorité inférieure est annulable. Si le projet recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité requise, tout n’est pas perdu : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965). Préparez donc une demande écrite solide et chiffrée, décrivant l’emplacement discret envisagé, la teinte choisie, le raccordement des condensats au réseau de l’immeuble et le niveau sonore documenté de l’appareil : c’est cette demande qui fera basculer le tiers puis la majorité, et qui servira aussi devant la mairie et, le cas échéant, devant l’autorité chargée des monuments historiques.
Ne sous-estimez ni le voisin ni le syndicat, car l’un et l’autre peuvent agir, et vite. La cour d’appel de Paris a confirmé le 9 mars 2023 une ordonnance qui ordonnait la dépose d’un climatiseur installé sur un balcon : « qu’il résulte de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble nécessitent l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires » (CA Paris, Pôle 1 chambre 2, 9 mars 2023, n° 22/14845). Dans cette espèce, ce sont des voisins qui avaient assigné la propriétaire du climatiseur, et la cour a rejeté sa demande d’expertise comme ses demandes de sursis : quand l’absence d’autorisation est établie, le juge des référés ordonne la dépose. Plus récemment, le tribunal judiciaire de Nice a ordonné le 19 mai 2026, en référé, à des copropriétaires niçois de « procéder au démontage et au retrait du bloc de climatisation, de la goulotte installée en façade de l’immeuble, et à procéder à la remise en état des lieux dans leur état d’origine, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce pendant une durée de six mois » (TJ Nice, référé, 19 mai 2026, RG 25/01883). Le fondement procédural est l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (article 835 du code de procédure civile). Poser un climatiseur sans autorisation en façade, c’est s’exposer à un trouble manifestement illicite que le juge fait cesser en quelques mois, pas en quelques années.
Un dernier point, souvent oublié des installateurs pressés : même régulièrement autorisé par l’assemblée, un climatiseur bruyant engage la responsabilité de son propriétaire envers les voisins. La cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé le 3 juillet 2025 le cas d’une unité de climatisation installée sur un toit d’immeuble après autorisation de l’assemblée, mais source de bruit pour des voisins : elle a refusé l’enlèvement de l’appareil, puisque l’installation était autorisée, mais elle a condamné l’exploitant à payer aux voisins « une somme de 2600,00 euros complémentaire en réparation du préjudice de jouissance subi de 2018 à 2020 », en déboutant les voisins de leur seule demande d’enlèvement : « Déboute les époux [K] de leur demande d’enlèvement de la climatisation » (CA Aix-en-Provence, chambre 1-5, 3 juillet 2025, n° 19/04623). Le droit commun du voisinage s’applique en effet indépendamment du vote de copropriété : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » (article 1253 du code civil). L’autorisation de l’assemblée vous protège du syndicat, pas du voisin que votre groupe extérieur empêche de dormir : faites mesurer le niveau sonore avant et après la pose, conservez les fiches techniques, et privilégiez les emplacements et les plages de fonctionnement qui réduisent l’émergence.
B. Chiffrer le risque : comment une astreinte de 150 euros par jour devient 60 000 euros
L’astreinte n’est ni une amende ni une indemnisation : c’est une menace financière destinée à vous contraindre à exécuter la décision. « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. » (article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution). Elle se distingue des dommages-intérêts et elle est en principe provisoire : « L’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. » (article L131-2 du code des procédures civiles d’exécution). Dans l’affaire de 2015 comme dans l’ordonnance niçoise de mai 2026, le juge a fixé 150 euros par jour de retard passé un délai d’un mois : à ce tarif, six mois d’inexécution représentent environ 27 000 euros, et deux ans d’inexécution environ 110 000 euros, ce qui correspond à l’ordre de grandeur des 120 000 euros liquidés dans l’affaire de 2015.
Le montant final n’est pourtant jamais automatique, et c’est là que se joue la défense. Pour une astreinte provisoire, « Le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. » (article L131-4 du code des procédures civiles d’exécution). Le juge de la liquidation examine donc votre comportement : avez-vous démonté dès que possible, avez-vous fait des démarches, quelles difficultés objectives avez-vous rencontrées ? Le même texte ajoute que « L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère. » La cause étrangère s’entend d’un événement extérieur, imprévisible et irrésistible, pas d’un simple contretemps personnel : des vacances suivies d’une hospitalisation, telles qu’invoquées dans l’affaire de 2015, n’ont pas empêché la liquidation, même si la négociation ultérieure avec le syndicat a divisé la somme par deux. Ne comptez donc ni sur l’oubli du syndic ni sur vos difficultés personnelles pour effacer l’ardoise : la seule stratégie qui réduit sûrement l’astreinte, c’est d’exécuter vite et de le prouver par constat. Conservez chaque preuve d’exécution, constat d’huissier, facture de dépose et photographies datées, car le juge de la liquidation ne tiendra compte que de ce qui est établi par pièces versées aux débats.
Additionnez enfin les couches de coût que l’affaire de 2015 rend visibles. Il y a le démontage et la remise en état des lieux, à vos frais. Il y a l’astreinte liquidée, ici 120 000 euros ramenés à 60 000 euros par transaction. Il y a les frais de procédure, dont l’article 700 du code de procédure civile : 1 500 euros dans l’ordonnance niçoise de mai 2026, outre les dépens. Et il y a, même quand l’installation était autorisée, le préjudice de jouissance des voisins, chiffré à 2 600 euros pour trois années dans l’arrêt d’Aix-en-Provence. Face à cela, le coût d’une demande d’autorisation bien préparée, d’une déclaration préalable en mairie et, en immeuble protégé, d’un avis de l’autorité chargée des monuments historiques, est dérisoire. La climatisation promet du frais pour quelques centaines d’euros d’électricité par été ; posée sans droit, elle a coûté à une propriétaire l’équivalent d’une petite voiture, pour un appareil qu’elle a fini par retirer.
En pratique, retenez une méthode en cinq temps. Avant d’acheter, exigez la preuve écrite de l’autorisation de tout équipement extérieur existant et faites écrire au compromis qui paie la régularisation ou le démontage. Avant de poser, faites voter l’assemblée à la bonne majorité et déposez la déclaration préalable en mairie, plus l’avis monuments historiques si l’immeuble est protégé. Pendant les travaux, respectez l’emplacement, la teinte et les prescriptions votés, et raccordez les condensats comme exigé. En cas de mise en demeure, ne laissez pas courir les délais : négociez un calendrier de mise en conformité ou exécutez, et faites constater. Et si le voisin se plaint du bruit alors même que tout est autorisé, traitez le trouble à la source, par l’emplacement, l’écran acoustique ou les plages horaires, avant qu’un expert judiciaire ne chiffre votre préjudice de jouissance à votre place. Pour une situation déjà bloquée, avec mise en demeure du syndic ou assignation reçue, l’accompagnement en droit immobilier à Paris du cabinet permet de vérifier le dossier d’autorisation et de construire la réponse adaptée.
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