Votre assemblée générale vient de rejeter l’isolation des façades ou le remplacement de la vieille chaudière collective, et votre logement classé F ou G reste loué en l’état. Le 8 septembre 2026, devant les Notaires du Grand Paris, le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a promis un changement des règles du jeu : les travaux en copropriété pourraient bientôt se voter à la majorité simple, et les passoires thermiques rester temporairement en location contre devis et acomptes de travaux (Capital, 9 septembre 2026). La réponse utile tient en une phrase : aujourd’hui, les travaux d’économies d’énergie se votent toujours à la majorité absolue de tous les copropriétaires, et l’annonce ministérielle ne change rien à votre prochaine assemblée, car le projet de loi qui la porte n’est pas en vigueur.
Deux réserves structurent tout le reste. D’abord, un texte annoncé n’est pas un texte applicable : le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, n° 2981, déposé le 24 juin 2026, a été adopté par le Sénat avec modifications mais n’a pas achevé son parcours parlementaire (projet de loi n° 2981 enregistré à l’Assemblée nationale). Ensuite, un refus de l’assemblée ne se conteste pas comme un vote irrégulier : la cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le 21 mai 2026 qu’un rejet de travaux d’étanchéité ne s’annule pas sans preuve qu’il est contraire à l’intérêt collectif ou sert des intérêts majoritaires (CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 21 mai 2026, RG 23/11426). En revanche, un vote obtenu à la mauvaise majorité, lui, s’annule : le tribunal judiciaire de Paris a annulé le 9 avril 2026 toute une série de résolutions de rénovation énergétique votées d’un seul vote à la majorité simple (TJ Paris, 8e ch., 2e sect., 9 avril 2026, RG 24/00382). Comprendre cette frontière, c’est l’objet de cet article.
I. L’annonce des 8 et 9 septembre 2026 : promesse, texte et droit applicable
A. Ce que le ministre a réellement annoncé
Le décor est posé par la presse, qui a lu l’événement en direct. Devant les notaires réunis le mardi 8 septembre, Vincent Jeanbrun a présenté son projet de loi de relance et de décentralisation du logement, déposé fin juin au Parlement et déjà adopté par le Sénat avec modifications, avec un objectif chiffré : deux millions de logements neufs ou réhabilités à neuf d’ici 2030. Sans un changement des règles du jeu, l’objectif ne sera pas atteint, a-t-il prévenu (Capital, 9 septembre 2026). Le quotidien spécialisé qui a suivi le même discours détaille quatre chantiers : construction, rénovation, investissement privé et décentralisation, avec un couple maire-préfet chargé d’adapter les politiques du logement au terrain (Journal de l’Agence, 8 septembre 2026).
Pour le copropriétaire, deux mesures comptent. La première concerne le vote : Pour sortir de l’impasse, le ministre souhaite que les décisions de travaux en copropriété puissent se prendre à la majorité simple plutôt qu’à la majorité absolue actuellement exigée pour les travaux d’économies d’énergie. La seconde concerne le financement : le ministre dit travailler avec les banques sur des prêts collectifs à adhésion automatique dont le remboursement serait davantage attaché au bien lui-même qu’à la situation personnelle de chaque copropriétaire. Pour le bailleur de passoire thermique, une troisième mesure compte : le maintien temporaire en location des logements classés F ou G, à condition d’enclencher des travaux matérialisés par un devis ou le versement de premiers acomptes à des artisans.
Le texte qui porte ces idées existe et se lit en ligne : c’est le projet de loi n° 2981 enregistré à l’Assemblée nationale (projet de loi n° 2981 enregistré à l’Assemblée nationale). Son exposé des motifs assume la logique : le bailleur doit justifier de la réalisation de tous les travaux de rénovation énergétique techniquement et juridiquement réalisables, mais prévoit que, dans les copropriétés, lorsque les travaux sont bloqués par un refus de l’assemblée générale malgré les diligences du bailleur pour les faire aboutir, le logement serait réputé conforme pendant dix-huit mois. Au-delà, le copropriétaire devra réitérer sa demande auprès de l’assemblée. Le dispositif ajoute un mécanisme de contrats de travaux : le niveau de performance est réputé atteint jusqu’à la réalisation des travaux, dans la limite de cinq ans après la signature lorsque le contrat de travaux est signé par le syndicat de copropriétaires, et de trois ans lorsqu’il est conclu par le seul propriétaire du logement.
Tout cela est au conditionnel législatif : exposé des motifs et dispositif d’un projet, pas droit en vigueur. Le Journal de l’Agence le rappelle à sa façon en citant le Sénat du 8 juillet et la suite de la navette. Concrètement, si votre assemblée se réunit en octobre 2026, c’est la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur qui s’applique, pas le discours du 8 septembre. La promesse éclaire la stratégie, elle ne remplace ni le vote ni les diligences.
L’horizon affiché donne la mesure de l’écart entre l’annonce et le droit positif : le ministre juge intenable la situation actuelle au regard de l’objectif gouvernemental de deux millions de logements neufs ou réhabilités à neuf d’ici 2030, dans un contexte d’effondrement de la construction neuve et de parc locatif sous tension. Le texte déposé fin juin a déjà été adopté par le Sénat avec modifications et doit encore poursuivre son parcours devant l’Assemblée nationale : chaque modification sénatoriale peut donc encore bouger avant promulgation, y compris sur le volet copropriété. C’est une raison supplémentaire de ne pas régler votre prochaine assemblée sur des articles de presse, mais sur les majorités en vigueur rappelées ci-dessous.
B. La majorité applicable aujourd’hui, sans attendre la loi
Le droit actuel est plus subtil que l’idée reçue selon laquelle tout se voterait à la majorité absolue. L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 pose : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » (article 24 de la loi du 10 juillet 1965). Relèvent notamment de cette majorité simple les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, y compris la mise en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement, ainsi que les modalités des travaux rendus obligatoires par la loi, le règlement ou un arrêté de police notifié au syndic.
Les travaux d’économies d’énergie, eux, restent à l’article 25 : « Les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. Ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. » (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) Autrement dit, l’isolation par l’extérieur, le changement de chaudière collective ou l’audit suivi de travaux se votent à la majorité des voix de tous les copropriétaires, pas des seuls présents. C’est exactement le verrou que le ministre veut faire sauter.
Deux correctifs jurisprudentiels tempèrent ce verrou dès aujourd’hui. Premier correctif, la qualification : quand les travaux sont mixtes, mêlant entretien et amélioration, la Cour de cassation impose de déterminer leur finalité première pour choisir la majorité. Le 3 juillet 2025, elle a validé un vote à la majorité simple pour le remplacement d’un complexe d’étanchéité de toit-terrasse avec isolant plus épais : les sondages attestaient de fuites et du très mauvais état de la membrane, les économies d’énergie n’étaient que secondaires face à la nécessité de remédier aux défauts (Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-21.429). Moralité : une toiture qui fuit et qu’on répare en isolant mieux relève de la conservation, pas de l’amélioration énergétique. Faites établir l’état du support par un sondage ou un diagnostic avant l’assemblée : c’est ce constat technique qui fondera la bonne majorité.
Second correctif, la passerelle de l’article 25-1, trop souvent oubliée des syndics : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. Lorsque le projet de résolution a pour objet la réalisation de travaux prévus au f de l’article 25 et qu’il n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans un délai de trois mois sur un projet identique, peut statuer à la majorité prévue à l’article 24. » (article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965). Pour les travaux d’énergie, même un score inférieur au tiers n’est donc pas une fin : il ouvre une seconde assemblée sous trois mois, sur projet identique, à la majorité simple. C’est le chemin que dessine déjà la loi, sans attendre la réforme promise.
II. Le blocage en pratique : faire revoter ou contester, sans se tromper de cible
A. Faire revoter utilement après un refus
Un refus sec ne tombe pas du ciel : il sanctionne presque toujours un dossier mal ficelé. Le copropriétaire qui veut la rénovation doit arriver en assemblée avec trois pièces : un audit ou un diagnostic qui chiffre le gain, des devis d’entreprises qui cadrent le coût, et un plan de financement qui dit qui paie quoi, emprunt collectif et aides compris. Ces diligences serviront deux fois : à convaincre, et à prouver, si le dispositif du projet n° 2981 entre un jour en vigueur, que le refus de l’assemblée est intervenu alors même que le bailleur avait accompli ses diligences pour faire aboutir les travaux, condition de la conformité réputée de dix-huit mois promise par le projet.
Un point du texte actuel mérite une attention particulière quand l’immeuble mélange parties communes et lots privatifs : les travaux d’économies d’énergie, qui « peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes. » (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) Concrètement, le remplacement des fenêtres ou des radiateurs privatifs intégré à un programme collectif se vote avec le programme, mais se paie par lot, et le copropriétaire qui a déjà isolé à ses frais dans les dix ans peut s’exonérer en le prouvant : conservez factures, attestations d’artisans et diagnostics avant-après. Le texte renvoie à un décret en Conseil d’Etat pour les conditions d’application : vérifiez sa parution avant l’assemblée, car il conditionne ce montage.
La tactique de vote compte autant que le dossier. Si le projet atteint le tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, exigez le second vote immédiat à la majorité simple, séance tenante : c’est un droit, pas une faveur. Si le tiers n’est pas atteint, ne laissez pas le syndic clore le sujet : demandez la convocation d’une nouvelle assemblée dans les trois mois sur un projet identique, qui pourra statuer à la majorité simple. Et surtout, ne laissez personne organiser un vote négatif destiné à faire échec au projet : le tribunal judiciaire de Paris a censuré la pratique consistant à voter une fois à la majorité simple puis à présenter l’échec comme deux refus. La passerelle de l’article 25-1, d’ordre public, n’autorise le second vote à la majorité simple qu’après un premier vote à la majorité absolue de tous les copropriétaires sur le même projet : deux votes successifs sont donc exigés, le second intervenant immédiatement (TJ Paris, 8e ch., 2e sect., 9 avril 2026, RG 24/00382). Dans cette affaire parisienne, une rénovation globale née d’un audit énergétique voté en 2022, avec chaufferie fioul-gaz et ravalement thermique, avait été découpée en résolutions votées d’un vote unique à la majorité simple : le tribunal a tout annulé, rappelant qu’un ravalement inscrit dans un programme global de rénovation énergétique ne devient pas un simple entretien votable à la majorité simple. Faites inscrire au procès-verbal les deux votes et leurs scores respectifs : c’est ce papier que le juge relira.
Le bailleur d’une passoire thermique joue une partie parallèle avec son propre calendrier. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose un logement « répondant à un niveau de performance minimal », et précise : « Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. » (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Les classes elles-mêmes sont définies par le code de la construction : « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation). Et l’obligation de résultat du bâti suit : « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1 », avec exonération notamment pour les bâtiments dont « le coût des travaux permettant de satisfaire cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien » (article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation). Pour le bailleur bloqué par sa copropriété, le devis signé et les acomptes versés ne rendent pas le logement décent aujourd’hui, mais ils établissent les diligences qui, demain, conditionneront le maintien temporaire promis, et, dès aujourd’hui, sa bonne foi devant le juge de la décence. Pour un premier éclairage sur la stratégie propre à votre immeuble, l’avis d’un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de cadrer vote, diligences et calendrier avant d’engager des frais.
B. Contester sans se tromper de cible ni de délai
Il faut distinguer deux contentieux que les copropriétaires confondent. Contester un refus, c’est demander au juge de faire ce que l’assemblée n’a pas voulu faire : cela échoue presque toujours. Le 21 mai 2026, des copropriétaires d’un ensemble audité énergétiquement dès 2015 attaquaient le rejet, en 2021, de travaux d’étanchéité de toiture, avec dommages et intérêts : déboutés en première instance puis en appel, faute de démontrer que le rejet était contraire à l’intérêt collectif ou servait des intérêts majoritaires (CA Aix-en-Provence, ch. 1-7, 21 mai 2026, RG 23/11426). Un refus ne s’annule pas parce qu’il vous déplaît ou parce que les travaux seraient utiles : il faut établir l’abus de majorité, avec pièces, chiffres et comparaisons. Sans ce dossier, l’assignation enrichit l’avocat adverse, qui a obtenu 1 200 euros de frais irrépétibles en appel dans cette affaire.
Contester un vote irrégulier, c’est l’inverse : le juge annule ce que l’assemblée a mal voté. Le jugement parisien du 9 avril 2026 annule une grappe de résolutions de rénovation énergétique présentées comme adoptées à la majorité de l’article 24 au terme d’un vote unique, sans second vote prévu par l’article 25-1, alors que la majorité absolue n’était pas réunie. Retenez le test en trois questions : la bonne majorité a-t-elle été appliquée au vu de la finalité première des travaux ? Les deux votes de la passerelle figurent-ils au procès-verbal avec leurs scores ? Le syndic a-t-il suspendu l’exécution pendant le délai de recours ? Car l’article 42 suspend, sauf urgence, « l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) jusqu’à l’expiration du délai de deux mois.
Ce délai de deux mois est un couperet dont la Cour de cassation vient de préciser le maniement le 16 avril 2026 : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée » (article 42 de la loi du 10 juillet 1965), et ce délai « court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire », même si le pli est retiré plus tard (Cass. 3e civ., 16 avril 2026, n° 24-18.842). La Cour ajoute que ce point de départ précoce ne viole pas le droit d’accès au juge : le copropriétaire dispose de quinze jours pour retirer son recommandé et conserve ensuite un temps suffisant pour agir. Seuls les opposants et les défaillants peuvent agir, et le syndic doit notifier le procès-verbal sous un mois. En pratique : surveillez votre boîte aux lettres après chaque assemblée, retirez le recommandé sans attendre, et comptez deux mois dès le lendemain de la première présentation, pas dès la lecture du procès-verbal. Passé ce délai, même le vote le plus irrégulier devient inattaquable.
Notez aussi le cas du copropriétaire qui n’a jamais reçu le procès-verbal : le délai de deux mois court « à compter de la notification », que le syndic doit réaliser dans le mois de l’assemblée. Sans notification régulière à l’opposant ou au défaillant, le délai ne court pas contre lui : conservez l’enveloppe, l’avis de passage et la date de retrait, car c’est sur ces pièces que se jouera la recevabilité. Et si vous avez voté pour la résolution, vous n’êtes ni opposant ni défaillant : vous ne pourrez pas la contester ensuite, même si la majorité appliquée était douteuse. D’où l’importance de faire consigner votre vote contre au procès-verbal quand vous flairez l’irrégularité.
Quatrième réflexe enfin, souvent négligé : le diagnostic de performance énergétique lui-même. Le code le définit comme « un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment » (article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation), et tout le raisonnement bailleur-copropriété repose sur sa lettre. Un DPE erroné fausse le vote comme la mise en location : faites-le vérifier avant de bâtir une stratégie sur un F ou un G contestable.
Conclusion
L’annonce du 8 septembre 2026 ne vous dispense de rien, mais elle vous donne une méthode. Tant que le projet n° 2981 n’est pas promulgué, votre assemblée vote sous l’empire de la loi du 10 juillet 1965 : majorité absolue pour les travaux d’économies d’énergie, majorité simple pour la conservation et les travaux obligatoires, passerelle du tiers vers un second vote immédiat, et seconde assemblée sous trois mois pour les projets énergétiques restés sous le tiers. Un refus ne s’annule pas sans abus de majorité démontré, un vote pris à la mauvaise majorité s’annule dans les deux mois du procès-verbal, et le bailleur de passoire thermique documente ses diligences au lieu de parier sur une tolérance qui n’existe pas encore. Quand la réforme promise entrera en vigueur, ce sont précisément ces diligences, devis, acomptes et demandes réitérées, qui ouvriraient, si le projet est adopté en l’état, la conformité réputée de dix-huit mois et les délais de trois ou cinq ans liés aux contrats de travaux. Préparez donc chaque assemblée comme si la loi de demain s’appliquait déjà à vos preuves, tout en votant strictement selon la loi d’aujourd’hui. C’est ce double registre, exigeant mais payant, qui transforme un blocage de copropriété en programme de travaux voté.
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