Dans la nuit du lundi 1er au mardi 2 septembre 2026, un appartement du douzième et dernier étage d’une tour de logements sociaux du 78-82 rue des Couronnes, à Paris vingtième, entre Belleville et Ménilmontant, a pris feu. Pendant l’incendie, des mortiers d’artifices entreposés dans le logement ont explosé, projetant flammes et fumée visibles dans tout le quartier. Selon le parquet de Paris, trois personnes ont été prises en charge pour intoxication. Le lendemain, le constat était lourd pour la résidence gérée par Paris Habitat : un trou dans la toiture, un accès condamné pour risque de chute, un balcon fortement endommagé, et plusieurs familles contraintes de quitter leur logement en attendant la sécurisation des lieux. Une enquête est ouverte pour déterminer l’origine exacte du sinistre.
La réponse tient en une phrase, avec ses réserves : entreposer des pétards ou des mortiers de feux d’artifice dans son appartement n’est pas interdit par principe, mais expose l’occupant sur quatre terrains à la fois, le bail, l’assurance habitation, la responsabilité envers les voisins et, dans les cas graves, la justice pénale. Tout dépend de ce qui était stocké, en quelle quantité, dans quelles conditions, et de ce que l’enquête établira. Les lignes qui suivent séparent ce que l’on sait du fait parisien, ce que dit le droit en vigueur au 12 septembre 2026, et ce que les tribunaux ont déjà jugé dans des affaires comparables. Aucune conclusion n’est tirée ici sur l’occupant de la rue des Couronnes : l’enquête dira si les artifices ont provoqué l’incendie ou s’ils n’ont fait que l’aggraver, et cette distinction change tout.
I. Ce que l’incendie de la rue des Couronnes rappelle à l’occupant qui stocke des artifices
A. Des produits classés par le droit, pas des jouets à ranger au placard
Le premier réflexe consiste à vérifier de quoi l’on parle. Le mot mortier, dans le langage courant, désigne ces tubes qui propulsent des fusées ou des bombes d’artifice, bien plus puissants que les pétards du 14 juillet. Le droit français ne les traite pas comme des objets anodins : le code de l’environnement classe les articles pyrotechniques par catégories, et ce classement commande qui peut les détenir et les utiliser.
La catégorie F1 couvre les artifices qui, selon le texte officiel, sont des artifices de divertissement qui présentent un risque très faible et un niveau sonore négligeable et qui sont destinés à être utilisés dans des espaces confinés, y compris les artifices de divertissement destinés à être utilisés à l’intérieur d’immeubles d’habitation. À l’autre extrémité, la catégorie F4 vise les artifices de divertissement qui présentent un risque élevé et qui sont destinés à être utilisés uniquement par des personnes ayant des connaissances particulières. Entre les deux, les catégories F2 et F3 sont réservées à l’air libre, dans des zones confinées pour la première et de grands espaces ouverts pour la seconde. Autrement dit, seuls les petits artifices de la catégorie la plus faible ont vocation à se trouver à l’intérieur d’un immeuble d’habitation, et encore pour y être utilisés, pas pour y constituer un stock.
L’accès même à ces produits est verrouillé par l’âge et la qualification. Le règlement dispose que Les articles pyrotechniques ne peuvent être mis à disposition sur le marché qu’aux personnes âgées d’au moins 18 ans, et, pour les artifices de divertissement de la catégorie F1, d’au moins 12 ans. Surtout, ne sont autorisées à manipuler ou utiliser les articles pyrotechniques des catégories F4, T2 ou P2 mentionnées à l’article R. 557-6-3 que les personnes physiques titulaires d’un certificat de formation ou d’une habilitation délivrés par un organisme agréé par le ministre chargé de la sécurité industrielle. Un particulier qui conserve chez lui des artifices de la catégorie la plus dangereuse sans qualification se place donc d’emblée en marge du cadre prévu par les textes, avant même tout incendie. Enfin, le même article ajoute que Sont interdites la détention, la manipulation ou utilisation, l’acquisition et la mise à disposition sur le marché français de certains artifices de divertissement de forte puissance susceptibles d’occasionner des dommages importants ou présentant des risques pour l’environnement du fait de leur composition et dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé de la sécurité industrielle. Certains produits sont donc interdits de détention purement et simplement, quelle que soit la prudence de celui qui les conserve.
Deux précisions s’imposent pour rester honnête avec le fait parisien. D’abord, les articles de presse lus pour ce dossier décrivent des mortiers qui ont explosé pendant l’incendie, sans indiquer leur catégorie exacte ni leur quantité : on ne peut pas affirmer que l’occupant détenait des produits interdits ou réservés aux professionnels. Ensuite, le stockage n’est pas l’utilisation : le droit encadre surtout la mise sur le marché, la manipulation et l’usage. Mais cette nuance ne protège pas l’occupant autant qu’on l’imagine, car le bail et l’assurance raisonnent autrement, en termes de comportement raisonnable et de risque créé pour l’immeuble. C’est là que l’affaire se déplace du fait divers vers le droit du logement.
B. Le bail oblige l’occupant à ne pas mettre l’immeuble en danger
Qu’il soit locataire du parc social comme dans la tour de la rue des Couronnes, locataire du parc privé ou propriétaire occupant en copropriété, celui qui habite un logement doit en user sans exposer les autres. Pour le locataire, l’obligation est écrite noir sur blanc à deux endroits. Le code civil dispose que le preneur est tenu D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. La loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation, précise que le locataire est obligé D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Un appartement loué pour y habiter n’a pas pour destination de servir d’entrepôt à des explosifs de divertissement : le stockage massif de mortiers dans un douzième étage s’accorde mal avec l’usage paisible et raisonnable d’un logement, surtout quand l’immeuble est collectif et que l’explosion menace les voisins autant que l’occupant.
La même loi ajoute que le locataire est tenu De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Le mécanisme est redoutable de simplicité : tout ce qui se dégrade dans le logement pendant le bail est présumé à la charge du locataire, sauf à lui de démontrer une cause extérieure. Après un incendie parti de son salon et aggravé par son stock d’artifices, cette preuve devient très difficile. Le code civil complète le tableau en disposant que Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires : si ce sont les enfants, un invité ou un sous-locataire qui ont apporté ou manipulé les artifices, le titulaire du bail en répond de la même manière.
Reste la question que tout bailleur se pose après un tel sinistre : peut-on faire résilier le bail et obtenir l’expulsion ? Le code civil répond que Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. Les mots qui comptent sont les derniers, suivant les circonstances : la résiliation n’est jamais automatique, le juge l’apprécie, et deux décisions récentes montrent combien son appréciation varie avec les faits.
Dans un premier dossier, la cour d’appel de Bordeaux a refusé, le 27 janvier 2025, de résilier le bail d’un locataire du parc social qui avait mis le feu à des conteneurs le long du mur de sa résidence, provoquant un incendie sur la façade de l’immeuble. Le bail interdisait pourtant expressément la détention de produits explosifs ou inflammables, et le locataire avait été condamné au pénal à neuf mois d’emprisonnement pour ces faits. La cour a néanmoins jugé la résiliation disproportionnée : le geste était unique, le locataire n’avait pas voulu brûler l’immeuble mais les conteneurs extérieurs, il était suivi depuis quatre ans sans aucun incident ni trouble de voisinage, et son expulsion aurait brisé le cadre fragile construit autour de sa curatelle renforcée et de ses soins psychologiques. Moralité : même un incendie volontaire et une condamnation pénale ne suffisent pas toujours à faire prononcer la résiliation quand le manquement reste isolé et que l’occupant s’est amendé.
À l’inverse, la cour d’appel de Toulouse a prononcé, le 26 mars 2025, la résiliation du bail d’habitation d’un locataire qui se livrait à un trafic de stupéfiants dans son logement, avec expulsion, concours de la force publique et indemnité d’occupation. Le tribunal avait d’abord refusé, au motif que la condamnation pénale remontait à plusieurs mois et que le trouble n’était pas démontré au jour de l’audience. La cour a infirmé : la gravité du trouble anormal de voisinage constituait à elle seule un motif de résiliation, sans qu’il soit nécessaire de prouver qu’il perdurait encore. Entre ces deux pôles, l’occupant qui stocke des mortiers se situe dans une zone grise que le juge tranchera selon la quantité entreposée, la dangerosité des produits, la répétition du comportement et les suites du sinistre. Un stock occasionnel de petits pétards n’aura pas le même sort qu’un arsenal de mortiers de forte puissance dans une tour d’habitation.
Le bailleur n’est pas démuni en attendant le juge. Il peut faire constater les lieux par commissaire de justice, exiger la remise en état, mettre en demeure l’occupant de retirer tout produit dangereux, et saisir le juge des contentieux de la protection. Le propriétaire occupant, lui, répond des mêmes exigences de prudence envers la copropriété et les voisins, même si le mécanisme de la résiliation ne s’applique pas à lui : sa responsabilité civile et pénale reste entière, comme on le verra. Dans tous les cas, le lecteur retiendra que le contrat de location ou le règlement de copropriété contient souvent une clause interdisant les produits explosifs ou inflammables : relire son bail après un tel fait divers n’est pas de la paranoïa, c’est de la prévention.
Dernier point du bail, souvent découvert trop tard : l’assurance. La loi oblige le locataire De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Le défaut d’assurance peut lui-même conduire à la résiliation, un mois après un commandement resté sans effet. Concrètement, l’occupant sans assurance habitation après un incendie de cette ampleur se retrouve seul face aux réclamations du bailleur et des voisins, avec des montants qui se chiffrent en dizaines ou centaines de milliers d’euros pour la toiture, les parties communes et les relogements. L’attestation annuelle réclamée par le bailleur n’est donc pas une formalité : c’est le document qui conditionne toute la suite.
II. Après le sinistre : qui paie, et qui peut agir
A. L’assurance paie, sauf si l’occupant a vraiment voulu le dommage
Le réflexe naturel après un incendie est de se tourner vers son assurance habitation. Le point de départ est favorable à la victime : le code civil fait peser sur le locataire une présomption simple en disposant qu’Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. Le locataire de l’appartement où le feu a pris est donc présumé responsable envers son bailleur, et c’est en pratique son assureur multirisque habitation qui indemnise. Symétriquement, cet assureur ne peut se dérober qu’en prouvant une cause d’exclusion, et la principale tient en une phrase du code des assurances : si Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police, en revanche l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.
Toute la difficulté tient au mot intentionnelle. Une décision du tribunal judiciaire de Paris du 28 janvier 2025 l’illustre avec une netteté pédagogique : une locataire avait volontairement incendié la maison de son propriétaire avec plusieurs bidons d’essence remplis spécialement pour l’occasion, afin de le contraindre à remettre le logement aux normes. Le tribunal a retenu la faute intentionnelle, en rappelant qu’elle suppose que l’assuré ait voulu non seulement l’action génératrice du dommage mais encore le dommage lui-même, tel qu’il s’est réalisé. La condamnation pénale de la locataire n’a pas suffi à elle seule : l’assureur a dû démontrer, par les procès-verbaux et le jugement correctionnel, que la femme avait clairement voulu détruire la maison, et non pas seulement l’effrayer ou se suicider. Résultat : l’assureur de la victime a été débouté de son recours contre l’assureur de l’incendiaire, qui était déchargé de sa garantie.
Transposée à notre sujet, cette jurisprudence trace une ligne claire. Le simple fait de stocker des mortiers chez soi, même imprudent, ne constitue pas une faute intentionnelle : l’occupant a voulu le stockage, pas l’incendie ni sa propagation. Son assureur devra donc en principe garantir les dommages, quitte à se retourner ensuite contre lui s’il établit une faute ou une aggravation du risque. En revanche, si l’enquête démontre que l’occupant a allumé lui-même les artifices à l’intérieur ou provoqué le feu volontairement, la garantie peut tomber, et l’occupant paiera seul. Entre les deux, une zone intermédiaire existe : les polices comportent souvent des exclusions formelles et limitées visant la détention de matières explosives ou l’aggravation non déclarée du risque. La charge de la preuve pèse alors sur l’assureur, qui doit produire la clause et démontrer qu’elle s’applique aux faits. Le stockage lui-même aurait dû alerter l’assureur avant tout sinistre. Le code des assurances impose à l’assuré De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur, et précise que L’assuré doit, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, déclarer ces circonstances à l’assureur dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance. Constituer un stock de mortiers dans un appartement du douzième étage, c’est typiquement une circonstance nouvelle qui aggrave le risque d’incendie et en crée un d’explosion : elle aurait dû être déclarée par écrit dans les quinze jours. L’omission ne fait pas disparaître la garantie automatiquement, mais l’assureur s’en prévaudra dans le règlement du sinistre, et le débat sur l’aggravation non déclarée s’ajoutera à celui sur la faute intentionnelle. D’où l’importance de ne jamais transformer son logement en dépôt sans en aviser son assureur, même quand le stockage ne dure que quelques semaines avant une fête.
Pour l’occupant, la leçon est double : donner avis à son assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés, avec photos, factures et procès-verbal, et ne jamais minimiser par écrit la nature des produits entreposés, car chaque déclaration servira ensuite à apprécier la garantie comme la responsabilité.
Les recours entre assureurs méritent un mot, car ce sont eux qui financent l’indemnisation des voisins et du bailleur. L’assureur de l’immeuble, celui du bailleur social et ceux des voisins relogés paient d’abord leurs assurés, puis exercent des recours contre l’assureur de l’occupant à l’origine du feu ou contre l’occupant lui-même. Ces batailles d’assureurs durent des années et se jouent sur l’expertise : origine du feu, rôle exact des artifices, conformité de l’installation électrique, respect des normes de l’immeuble. Le particulier n’y assiste qu’en témoin, mais son comportement pendant l’expertise, sa coopération et la cohérence de ses déclarations pèsent sur l’issue. D’où l’intérêt de se faire accompagner tôt par un avocat en droit immobilier à Paris quand les montants et les responsabilités s’entremêlent : un occupant, un bailleur ou un voisin confronté aux suites d’un incendie d’habitation a besoin de sécuriser ses déclarations, son chiffrage et ses recours avant que les positions des assureurs ne se figent.
B. Les voisins et le bailleur doivent prouver une faute, pas seulement un trouble
Les habitants des étages voisins, ceux dont l’appartement a été enfumé, inondé par les lances des pompiers ou fragilisé par le trou de la toiture, et les familles relogées à l’hôtel ou chez des proches subissent un préjudice évident. Encore faut-il identifier le bon fondement pour le réparer, car le droit réserve une surprise à ceux qui invoquent le trouble anormal de voisinage après un incendie.
La Cour de cassation a tranché le 7 février 2019 que la responsabilité du fait des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage ne peut pas être étendue au cas de communication d’un incendie entre immeubles voisins, lequel est régi par les dispositions spéciales de l’article 1384, devenu 1242, alinéa 2, du code civil. Or cet article dispose que celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l’immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s’il est prouvé qu’il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. La différence est décisive : le trouble anormal de voisinage est une responsabilité de plein droit, sans faute à démontrer, comme l’affirme l’article 1253 selon lequel Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. Mais dès que le dommage vient d’un incendie qui s’est communiqué d’un immeuble à l’autre, les voisins doivent prouver une faute de celui qui détenait le logement où le feu est né. Le stockage de mortiers en quantité, dans une tour d’habitation, pourra constituer cette faute, à condition de l’établir par l’enquête, l’expertise et les constats, et non par la seule rumeur de l’immeuble.
Le tribunal judiciaire de Tours a appliqué cette logique le 1er juillet 2025 dans une affaire où l’incendie né dans une copropriété s’était propagé par les combles à la maison voisine : les voisins, qui réclamaient plus de 67 000 euros pour leurs préjudices de jouissance, moral et d’anxiété sur le fondement du trouble anormal, ont été déboutés, et condamnés à verser 1 500 euros au syndicat des copropriétaires pour ses frais de procédure. La faute du détenteur n’était pas démontrée, et le trouble anormal ne pouvait pas servir de fondement de repli. Pour les voisins de la rue des Couronnes, l’enseignement est direct : conserver toutes les preuves du préjudice, factures d’hôtel, attestations, constats d’huissier, certificats médicaux pour les intoxications, mais orienter l’action vers la faute, le stockage dangereux, la négligence, plutôt que vers le seul trouble de voisinage, qui échouera si le feu s’est communiqué d’un logement à l’autre.
Le bailleur social, Paris Habitat en l’espèce, dispose de son côté de l’arsenal décrit plus haut : mise en demeure, demande de résiliation judiciaire, action en réparation des dégradations contre le locataire et son assureur. Il doit aussi gérer l’urgence humaine, sécuriser la toiture, condamner les accès dangereux et reloger les familles, en lien avec la mairie et les services de l’État. Sur le plan pratique, les familles relogées doivent avancer des frais d’hôtel, de restauration et de transport avant d’être indemnisées : les contrats multirisque habitation comportent souvent une garantie frais d’hébergement ou de relogement, parfois plafonnée en montant et en durée. Relire sa police dès le premier jour, conserver chaque facture et demander à l’assureur une prise en charge directe de l’hébergement évite de payer des mois avant d’être remboursé. Quand l’immeuble relève d’un bailleur social, le relogement provisoire peut aussi être organisé par le bailleur en lien avec la commune, sans effacer les recours ultérieurs contre l’occupant à l’origine du feu.
Les occupants relogés conservent leurs droits : le code civil prévoit que Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Un logement totalement détruit met donc fin au bail de plein droit, un logement partiellement endommagé ouvre droit à une baisse de loyer ou à la résiliation selon les circonstances, et les frais engagés du fait du sinistre alimentent le préjudice réparable.
Reste le volet pénal, que l’enquête ouverte déterminera. Deux textes encadrent les comportements les plus graves. D’une part, Le fait d’exposer directement autrui à un risque immédiat de mort ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente par la violation manifestement délibérée d’une obligation particulière de prudence ou de sécurité imposée par la loi ou le règlement est puni d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende. Entreposer des explosifs de divertissement au douzième étage d’une tour habitée pourrait, selon les quantités et les règlements applicables, caractériser une telle exposition. D’autre part, La destruction, la dégradation ou la détérioration d’un bien appartenant à autrui par l’effet d’une substance explosive, d’un incendie ou de tout autre moyen de nature à créer un danger pour les personnes est punie de dix ans d’emprisonnement et de 150 000 euros d’amende. Ces qualifications supposent toutefois des éléments intentionnels ou des mises en danger caractérisées que seule l’enquête peut établir : à ce stade, elles éclairent les risques encourus, elles ne désignent aucun coupable. La présomption d’innocence de l’occupant reste entière tant que la justice ne s’est pas prononcée.
En définitive, l’incendie de la rue des Couronnes raconte une histoire simple aux conséquences redoutables : un usage détourné du logement, le stockage de produits conçus pour exploser, et c’est tout un immeuble qui vacille, des familles qui dorment ailleurs, des assureurs qui provisionnent des centaines de milliers d’euros. Le droit ne punit pas la maladresse comme la malveillance, il ne résilie pas un bail comme il indemnise un voisin, et il ne présume jamais la faute intentionnelle. Mais il demande à chacun, occupant, bailleur, voisin, de prouver ce qu’il avance, vite et bien. Cinq réflexes concrets en découlent : ne jamais constituer de stock d’artifices dans un logement, et surtout pas de produits puissants réservés aux personnes qualifiées ; relire son bail et son règlement de copropriété pour vérifier l’interdiction des produits dangereux ; déclarer son sinistre à l’assurance dans les délais avec un dossier complet et sincère ; faire constater ses préjudices par écrit, constats, factures et certificats, dès les premiers jours ; et consulter sans attendre quand les responsabilités se croisent, car les déclarations des premières semaines engagent les années de procédure qui suivent.
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