Le syndic vient de vous adresser une mise en demeure pour plusieurs trimestres de charges impayées, puis une assignation devant le tribunal. Vous avez déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France, ou vous vous apprêtez à le faire, et une question vous empêche de dormir : le syndic a-t-il le droit de continuer les poursuites malgré le dépôt, faut-il déclarer l’arriéré de charges dans le dossier, devez-vous continuer à payer les appels courants, et ces dettes peuvent-elles être effacées ? La réponse tient en une distinction que beaucoup de débiteurs ignorent et qui coûte cher : les charges nées avant la recevabilité entrent dans le dossier et bénéficient de la suspension des poursuites, tandis que les charges appelées après restent à payer mois par mois, sous peine de mettre le plan en danger. Ce guide explique comment réagir face au syndic après le dépôt, quelle part de la dette déclarer, quelle part payer, et comment contester la créance comme l’orientation du dossier devant le juge des contentieux de la protection.
I. Le syndic vous poursuit après le dépôt du dossier : la recevabilité suspend-elle les poursuites et que devez-vous encore payer ?
A. Recevabilité du dossier de surendettement : quelles poursuites du syndic sont suspendues et jusqu’à quand ?
Dès que la commission de surendettement déclare votre demande recevable, un bouclier se met en place. Le texte qui le crée ne laisse guère de place au doute : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Ce principe est posé par l’article L. 722-2 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016. Les charges de copropriété ne sont pas des dettes alimentaires. Une saisie-attribution sur votre compte bancaire diligentée par le syndic, une saisie-vente de vos meubles ou une cession de votre salaire mise en place pour recouvrer l’arriéré se trouvent donc suspendues ou interdites à compter de la recevabilité, pour la part de la dette née avant cette date. La deuxième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé sans détour : « Il résulte de ce texte que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » Cette solution figure dans l’arrêt du 8 février 2024, pourvois n° 22-14.528 et n° 23-17.744, qui casse un jugement ayant déclaré prescrite la créance d’un créancier au motif que celui-ci, privé par la procédure de surendettement de la possibilité d’agir en exécution, ne pouvait ni interrompre la prescription par une mesure d’exécution ni se voir imposer d’introduire une action au fond pour la suspendre. Autrement dit, la suspension joue dans les deux sens : elle protège le débiteur contre les mesures d’exécution, et elle excuse le créancier qui ne pouvait plus agir.
Ce bouclier n’est ni illimité dans le temps ni général. D’abord, il court seulement jusqu’à l’issue de la procédure. La loi le dit en toutes lettres : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 , jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1 , L. 733-4 , L. 733-7 et L. 741-1 , jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. » C’est l’article L. 722-3 du code de la consommation qui fixe ce terme. Ensuite, la suspension frappe les procédures d’exécution, pas les actions qui tendent seulement à faire reconnaître la créance. Le syndic conserve le droit de faire fixer le montant de sa créance en justice et de la déclarer à la commission ; ce qu’il ne peut plus faire, une fois la recevabilité acquise, c’est exécuter de force. La cour d’appel de Paris en a donné une illustration très concrète le 9 juillet 2025 (pôle 4, chambre 2, n° 21/19454) : assignée par le syndicat des copropriétaires en paiement d’un arriéré de charges arrêté au premier trimestre 2021, une copropriétaire placée en procédure de surendettement a vu le tribunal fixer sa dette à 2 057,82 euros en principal, puis lui accorder un délai de vingt-quatre mois avec des mensualités de 90 euros, en rappelant que le délai de grâce suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier tant que l’échéancier est respecté. Troisième limite, souvent méconnue : la suspension n’efface pas la dette et n’interrompt pas les délais de prescription au profit du créancier, elle les suspend seulement, et uniquement à compter de la décision de recevabilité. La Cour de cassation l’a jugé le 23 octobre 2025 (pourvoi n° 23-12.623) : « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ». Retenez-en le réflexe pratique : conservez précieusement la notification de recevabilité avec sa date, car tout se joue à partir d’elle, et transmettez-la aussitôt au syndic comme au commissaire de justice chargé du recouvrement, par écrit, pour stopper les mesures en cours.
B. Charges de copropriété nées après le dépôt : pourquoi les appels courants restent à payer ?
L’erreur la plus fréquente consiste à croire que le dépôt du dossier gèle tout, y compris les charges à venir. C’est l’inverse : la procédure de surendettement fige le passé pour le traiter, elle ne paie pas vos charges courantes à votre place. Le mécanisme d’effacement le montre clairement. Aux termes de l’article L. 741-2 du code de la consommation : « En l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4 , le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. » Le passif effaçable est donc arrêté à la date de la décision de la commission. La Cour de cassation veille strictement au respect de cette date : dans l’arrêt du 23 novembre 2023, pourvoi n° 22-11.535, elle casse une cour d’appel qui avait retenu la date d’admission du dossier au lieu de la date de la décision, en rappelant que « le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes non professionnelles du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission ». Concrètement, les appels de charges votés et devenus exigibles avant la décision entrent dans le périmètre traité ; les provisions appelées après, au titre de l’entretien courant de l’immeuble, du budget prévisionnel ou du fonds de travaux, naissent postérieurement et restent dues. Le syndic peut les réclamer, les mettre en demeure et, à défaut de paiement, saisir le juge pour les recouvrer, sans que la procédure en cours y fasse obstacle pour cette part postérieure.
Cette règle se comprend dès lors que l’on regarde comment naît la dette de charges. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé le 18 juin 2026 (pourvoi n° 24-19.950) que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ». Chaque appel de fonds voté en assemblée générale crée ainsi une dette nouvelle, avec sa propre date d’exigibilité. Ceux qui sont exigibles avant la recevabilité rejoignent le passif du dossier ; ceux qui deviennent exigibles ensuite vivent leur vie propre. Cesser de payer les charges courantes après le dépôt produit trois effets redoutables. D’abord, l’arriéré postérieur grossit mois après mois et le syndic, muni de titres pour ces sommes nouvelles, peut engager des mesures que la suspension ne couvre pas pour cette part. Ensuite, l’aggravation volontaire de votre passif en cours de procédure fragilise votre bonne foi, alors que l’article L. 711-1 du code de la consommation réserve le bénéfice des mesures aux débiteurs de bonne foi : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. ». Enfin, laisser filer les charges courantes peut conduire la commission puis le juge à considérer que le plan n’est pas viable, ou à prononcer la déchéance du plan déjà arrêté. Le bon réflexe consiste donc à intégrer les charges courantes dans votre budget de vie dès le dépôt, comme le loyer ou l’impôt, à les payer par prélèvement automatique si possible, et à signaler à la commission, pièces à l’appui, toute impossibilité de payer à la fois la mensualité du plan et les appels courants : c’est sur cette base chiffrée que la commission peut adapter les mesures, par exemple en réduisant la mensualité ou en allongeant la durée, plutôt que de découvrir l’impayé nouveau au moment où le syndic assigne.
II. Faut-il déclarer l’arriéré, peut-il être effacé et comment contester la créance du syndic devant le juge ?
A. Déclarer l’arriéré au passif et viser le rééchelonnement ou l’effacement : quelle part des charges peut disparaître ?
Oui, l’arriéré de charges antérieur à la recevabilité doit être déclaré dans le dossier, et c’est même une obligation dont l’oubli se paie comptant : une dette non déclarée risque de ne pas être traitée par le plan et de ressurgir une fois la procédure terminée. Rassemblez le décompte du syndic arrêté à la date du dépôt, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel, les travaux et l’approbation des comptes, ainsi que les mises en demeure reçues. La commission arrête l’état du passif à partir de ces pièces et des déclarations des créanciers, puis elle cherche une solution : plan conventionnel négocié avec les créanciers, mesures imposées, ou orientation vers un rétablissement personnel avec ou sans liquidation lorsque votre situation est irrémédiablement compromise. Au stade des mesures imposées, la commission dispose d’une palette large. L’article L. 733-1 du code de la consommation prévoit qu’« En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes », au premier rang desquelles le rééchelonnement du paiement des dettes sur une durée qui peut atteindre sept ans, la réduction des taux d’intérêt ou, dans les cas les plus dégradés, l’effacement partiel des créances. Les charges de copropriété, dettes civiles ordinaires, supportent ces mesures comme les crédits à la consommation ou les découverts : reports d’échéances, mensualités réduites, effacement partiel, puis effacement total dans le cadre d’un rétablissement personnel lorsque même un rééchelonnement reste impossible.
Deux précisions juridiques encadrent cet espoir d’effacement. La première tient aux dettes exclues. L’article L. 711-4 du code de la consommation dispose que « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : 1° Les dettes alimentaires ; 2° Les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale », auxquelles s’ajoutent les dettes frauduleuses envers les organismes sociaux et certaines dettes fiscales et pénales. Les charges de copropriété ne figurent pas dans cette liste : elles peuvent donc être rééchelonnées et effacées, à la différence de la pension alimentaire que vous continueriez de devoir dans tous les cas. La contrepartie de cette ouverture est sévère en cas de fraude : la Cour de cassation a jugé le 12 décembre 2024 (pourvoi n° 22-20.051) que « sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement les dettes ayant pour origine des manoeuvres frauduleuses commises au préjudice des organismes de protection sociale », et elle a annulé l’effacement d’un indu obtenu par fraude. La leçon vaut pour le syndic : un arriéré constitué loyalement, parce que vos revenus ne suffisaient plus, se traite ; des manœuvres pour organiser l’insolvabilité, comme la dissipation d’actifs avant le dépôt, ruineraient la bonne foi exigée par l’article L. 711-1 et feraient échec au dossier. La seconde précision tient aux sûretés du syndicat. La loi donne au syndicat des copropriétaires une protection redoutable : « Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. » C’est l’article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, qui l’énonce. Le syndic peut faire inscrire cette hypothèque sans autorisation préalable de l’assemblée générale, et il bénéficie en outre d’un privilège sur les meubles garnissant les lieux. L’effacement de la dette personnelle n’emporte pas automatiquement la disparition de la sûreté publiée, et la vente du lot reste l’arme ultime du syndicat pour les arriérés importants. L’articulation entre l’effacement et ces sûretés, avec le privilège du syndicat et la vente du lot, fait l’objet de notre analyse dédiée au privilège du syndicat des copropriétaires, à l’hypothèque légale spéciale et à la vente du lot, que vous devez lire en complément si le syndic menace de faire vendre votre appartement. Pour une vue d’ensemble du traitement des dettes dans le dossier, notre page pilier surendettement : dettes éligibles, poursuites et effacement légal rassemble les principes applicables à toutes les créances.
B. Contester la créance du syndic et l’orientation du dossier devant le juge des contentieux de la protection : délais, pièces et réflexes ?
Le syndic n’a pas toujours raison sur les chiffres, et la commission n’a pas toujours raison sur l’orientation. Les deux peuvent être contestés, mais chaque voie a son juge, son délai et ses pièces, et une erreur de calendrier se paie par l’irrecevabilité du recours. Premier front : le montant réclamé. Avant de payer ou d’accepter le décompte, vérifiez trois points. Les provisions doivent avoir été votées par l’assemblée générale et appelées régulièrement : une provision exigée sans vote du budget prévisionnel ou sans approbation des comptes ne repose sur rien. La mise en demeure préalable conditionne l’exigibilité accélérée : comme l’a rappelé la Cour de cassation dans l’arrêt du 18 juin 2026 précité, c’est après mise en demeure restée infructueuse, passé un délai de trente jours, que les autres provisions et les sommes restant dues deviennent immédiatement exigibles, ce qui signifie qu’un décompte qui additionne des provisions non échues sans mise en demeure régulière peut être discuté ligne à ligne. Les frais ajoutés doivent correspondre aux frais nécessaires de recouvrement, pas à des pénalités inventées : dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 9 juillet 2025, le tribunal n’avait retenu que 24 euros de frais nécessaires contre 184 euros demandés, et 200 euros de dommages-intérêts contre 3 000 euros réclamés. Si vous relevez des anomalies, contestez par écrit auprès du syndic en recommandé, demandez le détail exercice par exercice, puis portez la contestation devant la commission pour la faire trancher dans l’état du passif, et à défaut devant le juge des contentieux de la protection qui vérifie les créances. Le dossier de Service-Public sur le recouvrement des charges impayées décrit d’ailleurs la gradation que le syndic doit respecter, de la relance simple à la mise en demeure puis à l’action en justice, et chaque étape manquée est un moyen de défense.
Deuxième front : les décisions de la commission elle-même. Si la commission déclare votre dossier irrecevable, notamment pour mauvaise foi présumée, vous disposez d’un recours devant le juge, et les délais se comptent en jours et non en semaines : vous avez 15 jours pour former ce recours après la décision de rejet, par lettre adressée à la commission qui transmet au greffe du tribunal. Le même réflexe vaut si un créancier, ici le syndic, conteste votre recevabilité : répondez dans le délai indiqué sur la convocation, en joignant vos justificatifs de revenus, vos relevés de charges et la preuve du paiement des appels postérieurs, car un débiteur qui paie ses charges courantes depuis le dépôt plaide utilement sa bonne foi. Si c’est l’orientation qui vous paraît intenable, par exemple un plan dont la mensualité, cumulée avec les charges courantes, dépasse manifestement votre capacité de remboursement, ou à l’inverse un rétablissement personnel que vous estimez injustifié alors qu’un rééchelonnement suffirait, la contestation suit la même voie du juge des contentieux de la protection, qui peut homologuer, modifier ou rejeter les mesures. Troisième front, souvent oublié : l’après-procédure. Lorsqu’un effacement a été prononcé, aucun créancier dont la dette est effacée ne peut reprendre les poursuites pour cette dette. L’arrêt du 23 novembre 2023 l’illustre par l’absurde : une saisie-attribution pratiquée après un rétablissement personnel avait été validée par la cour d’appel au motif erroné que l’effacement ne couvrait que le passif existant au jour de l’admission du dossier ; la Cour de cassation a censuré cette lecture et rappelé que l’effacement couvrait le passif arrêté à la date de la décision de la commission. Si donc le syndic, ou son commissaire de justice, fait pratiquer une saisie pour un arriéré effacé, opposez la décision d’effacement, exigez la mainlevée et la restitution des sommes, et saisissez le juge de l’exécution en cas de refus. Conservez chaque décision, chaque décompte et chaque preuve de paiement : en matière de surendettement, le dossier qui gagne est presque toujours le dossier le mieux rangé.
Conclusion
Face au syndic qui poursuit après le dépôt, tenez la ligne en trois temps : déclarez l’arriéré antérieur à la recevabilité pour le faire traiter dans le dossier, continuez à payer les charges courantes appelées après pour préserver votre bonne foi et votre plan, et contestez sans tarder ce qui doit l’être, le montant devant la commission puis le juge des contentieux de la protection, la recevabilité ou l’orientation dans le délai de quinze jours. La recevabilité suspend les voies d’exécution sur les dettes antérieures autres qu’alimentaires jusqu’à l’issue de la procédure, le passif effaçable se fige à la date de la décision de la commission, et les charges de copropriété, dettes civiles ordinaires non exclues par l’article L. 711-4, peuvent être rééchelonnées jusqu’à sept ans puis effacées, sous réserve des sûretés publiées du syndicat. Chaque mois de charges courantes impayées après le dépôt creuse en revanche un passif nouveau que la procédure ne couvre pas et fragilise tout l’édifice. Agissez donc vite, par écrit, avec des pièces chiffrées, et faites vérifier chaque décompte du syndic avant de le subir.
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