La facture arrive avec un volume qui a doublé, parfois triplé. La chasse d’eau fuyait depuis des semaines, un joint a lâché sous l’évier pendant les vacances, ou le compteur a tourné sans que personne n’entende l’eau. La première réaction est de payer pour en finir. La deuxième est de tout mettre sur le locataire, ou sur le bailleur, ou sur le syndic. Ni l’une ni l’autre ne dit encore ce que le service des eaux a le droit de facturer.
La page Service-public sur l’augmentation anormale de la facture d’eau, vérifiée le 28 janvier 2025, oriente l’abonné : une consommation au moins doublée par rapport à la moyenne des trois dernières années, une information due par le service, un plafonnement possible. Ce plafonnement n’est pas un droit automatique. Il ne couvre pas une fuite de lave-linge, de chauffe-eau ou de chasse d’eau. Il profite à l’abonné, qui n’est pas toujours l’occupant. Le délai pour produire l’attestation du plombier est d’un mois à compter de l’information. Passé ce délai, ou si la fuite n’est pas une canalisation après compteur, la surconsommation reste due, sous réserve d’un compteur défectueux.
Cette facture n’est pas le dégât des eaux. L’eau qui tache le plafond du voisin, la recherche de fuite dans les parties communes et la convention IRSI relèvent d’un autre débat, déjà traité sur ce site. Ici, il s’agit du mètre cube facturé par le service d’eau potable, du double de la moyenne, et de la répartition entre bailleur et locataire une fois le volume connu. Un avocat en droit immobilier sert précisément à séparer ces deux dossiers, qui se recouvrent souvent dans la même semaine. Les textes ci-dessous sont ceux applicables au 11 septembre 2026. Un règlement de service local peut préciser la procédure ; il ne peut pas écarter le plafonnement légal.
I. Ce que le service des eaux doit faire, et ce que le plafonnement couvre vraiment
A. Consommation anormale, information, double de la moyenne
Le droit n’attend pas que l’eau ait tout inondé. Il part du volume. L’article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales, en vigueur depuis le 29 décembre 2019 dans sa version actuelle, insère un III bis qui commande d’abord une information. Le texte dispose : « Dès que le service d’eau potable constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, il en informe sans délai l’abonné. » Trois mots pèsent. L’occupant n’est pas forcément l’abonné. Le local doit être un local d’habitation. La fuite envisagée est celle d’une canalisation, pas n’importe quel écoulement.
La même disposition définit l’anormalité : « Une augmentation du volume d’eau consommé est anormale si le volume d’eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d’eau moyen consommé par l’abonné ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d’habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d’eau moyen consommé dans la zone géographique de l’abonné dans des locaux d’habitation de taille et de caractéristiques comparables. » Le double n’est pas une approximation. La première chambre civile de la Cour de cassation, le 29 mars 2023 (pourvoi n° 22-14.487), a cassé un jugement qui avait refusé de voir une augmentation anormale alors que 710 m³ avaient été relevés, pour une moyenne antérieure de 354 m³. Le double de 354 est 708. 710 excède 708. Le tribunal avait comparé autrement. Dans le même arrêt, la Cour rappelle : « A défaut d’information, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne. » Deux mètres cubes de trop suffisent à faire naître l’obligation d’informer. Ils ne disent pas encore qui paiera le surplus.
L’information n’est pas un appel téléphonique anodin. L’article R. 2224-20-1 du même code précise : « Lorsque le service d’eau potable constate une augmentation anormale de consommation au vu du relevé de compteur enregistrant la consommation d’eau effective de l’abonné, il en informe l’abonné par tout moyen et au plus tard lors de l’envoi de la facture établie d’après ce relevé. Cette information précise les démarches à effectuer pour bénéficier de l’écrêtement de la facture prévu au III bis de l’article L. 2224-12-4. » « Par tout moyen » n’autorise pas à se taire sur les démarches. La première chambre civile, le 21 mars 2018 (pourvoi n° 17-13.031, publié au Bulletin), l’a dit après une information orale de juillet suivie d’une facture de novembre silencieuse sur l’écrêtement. La Cour énonce qu’il résulte des articles L. 2224-12-4, III bis, et R. 2224-20-1 « qu’à défaut pour le service d’eau potable qui constate une augmentation anormale du volume d’eau consommé par l’occupant d’un local d’habitation, susceptible d’être causée par la fuite d’une canalisation, d’en informer l’abonné, celui-ci n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne ; que cette information doit intervenir au plus tard lors de l’envoi de la facture établie d’après le relevé de compteur enregistrant la consommation d’eau effective de l’abonné et préciser les démarches à effectuer pour bénéficier de l’écrêtement de ladite facture ». Une information verbale, même réelle, ne répare pas une facture qui omet les démarches. Le juge de proximité avait cru que les abonnés avaient eu un temps suffisant pour se renseigner seuls. La cassation écarte cette substitution.
Le III bis ajoute le calendrier de l’abonné : « L’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s’il présente au service d’eau potable, dans le délai d’un mois à compter de l’information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d’une entreprise de plomberie indiquant qu’il a fait procéder à la réparation d’une fuite sur ses canalisations. » Le mois court à compter de l’information, pas à compter de la découverte de la fuite par l’occupant, ni à compter du jour où le plombier a fini le chantier. Le même article réglementaire exige que l’attestation « indique que la fuite a été réparée en précisant la localisation de la fuite et la date de la réparation ». Une facture de plomberie sans localisation n’est pas cette attestation. Le service « peut procéder à tout contrôle nécessaire ». Et « En cas d’opposition à contrôle, le service engage, s’il y a lieu, les procédures de recouvrement. »
Si aucune fuite de canalisation n’est trouvée, l’abonné peut, dans le même mois, demander la vérification du compteur. Le III bis le dit : « L’abonné n’est alors tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne qu’à compter de la notification par le service d’eau potable, et après enquête, que cette augmentation n’est pas imputable à un défaut de fonctionnement du compteur. » L’article R. 2224-20-1 ajoute que le service notifie sa réponse « dans le délai d’un mois à compter de la demande dont il est saisi ». Si le compteur est bon, la totalité du volume reste due, ainsi que les frais de vérification, variables selon les communes. Si le compteur est mauvais, le surplus au-delà du double n’est pas dû. Si le service n’a jamais informé, le III bis tranche sans attendre le plombier : « A défaut de l’information mentionnée au premier alinéa du présent III bis, l’abonné n’est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne. » L’absence d’information n’efface pas toute la facture. Elle efface seulement la part au-delà du double. Le double, lui, reste dû.
Pour une occupation de moins de trois ans, le texte légal renvoie, à défaut de moyenne personnelle, au volume moyen de la zone, pour des locaux comparables. Il ne dit pas que le service peut inventer une moyenne. Il dit qu’il doit en avoir une, et qu’elle se compare au volume depuis le dernier relevé. La fiche Service-public décrit la même opération. Elle n’ajoute pas de seuil distinct. Elle rappelle aussi qu’une fuite sanitaire peut expliquer la hausse sans ouvrir, à elle seule, l’écrêtement.
B. Canalisation après compteur vs appareils : l’exclusion qui change la facture
C’est ici que la facture déçoit. Le III bis parle d’une fuite sur les canalisations de l’abonné. Le décret d’application, aujourd’hui codifié à l’article R. 2224-20-1, referme la porte : « Les dispositions du III bis de l’article L. 2224-12-4 s’appliquent aux augmentations de volume d’eau consommé dues à une fuite sur une canalisation d’eau potable après compteur, à l’exclusion des fuites dues à des appareils ménagers et des équipements sanitaires ou de chauffage. » Trois exclusions, une localisation. Après compteur. Pas le lave-linge. Pas la chasse d’eau. Pas le cumulus. Pas le plancher chauffant s’il est un équipement de chauffage. Une canalisation enterrée dans le jardin après le compteur, un collier qui lâche dans un regard privatif, un tuyau percé dans une gaine : le plafonnement peut jouer, si l’attestation arrive à temps. Un joint de robinet, un trop-plein de ballon, un tuyau souple de machine à laver : le volume entier reste facturable, même doublé, même si le service a bien informé.
Service-public le dit en langage courant, dans la même fiche F389 : une hausse peut venir d’une fuite de chasse d’eau, de cumulus ou de chaudière. La recommandation qui suit est de vérifier les installations et le compteur. Elle n’ouvre pas le plafonnement. Des explications grand public dressent parfois le même tableau, tout en citant un article du « code de l’eau » qui n’est pas le bon texte. Le texte applicable est l’article R. 2224-20-1 du code général des collectivités territoriales, lu avec le III bis de l’article L. 2224-12-4. Une fiche utile n’est pas une source de droit.
La frontière après compteur a une autre face, souvent oubliée. Une fuite en amont du compteur, sur le branchement qui relie le réseau public à la propriété, n’est pas le III bis. Elle n’est pas non plus, automatiquement, un dégât des eaux d’assurance. La troisième chambre civile, le 4 septembre 2025 (pourvoi n° 24-17.470, publié), a cassé une cour d’appel qui avait retenu la responsabilité sans faute du service au motif que la canalisation, même privée et en amont du compteur, serait un ouvrage public. La Cour énonce : « Dès lors que le dommage causé par la fuite survenue sur une canalisation de distribution d’eau potable, située en amont d’un compteur individuel et sur la propriété desservie, se rattache à l’exécution des obligations de l’exploitant d’un service public industriel et commercial et de celles de l’usager, définies par le règlement de service, l’action en réparation de ce fait dommageable est fondée sur les règles de la responsabilité contractuelle ». Ce n’est pas un arrêt sur le plafonnement de facture. C’est un arrêt sur le régime de la fuite d’amont. Il interdit de traiter toutes les fuites avec le même mot. Après compteur, canalisation : dispositif du III bis. Appareil : pas ce dispositif. Avant compteur : contrat et règlement de service, pas l’écrêtement.
Le III bis dispose encore : « Les redevances et sommes prévues par le premier alinéa de l’article L. 2224-12-2 sont calculées en tenant compte de la consommation facturée. » Si le volume d’eau potable est écrêté, les redevances d’assainissement qui suivent ce volume le sont aussi, dans cette mesure. Inversement, si le volume n’est pas écrêté, l’assainissement suit la consommation réelle. L’article L. 2224-12-2 renvoie aux règles de redevances d’eau potable et d’assainissement établies par délibération. Il ne crée pas un second plafonnement. Il fait suivre la facturation d’assainissement du volume retenu pour l’eau.
Reste une limite que le code ne lève pas dans l’abstrait : le règlement de service. La cassation de 2025 le rappelle en s’appuyant sur l’article L. 2224-12 : les communes établissent un règlement définissant les prestations et les obligations de l’exploitant, des abonnés, des usagers et des propriétaires. Ce règlement peut dire qui est abonné, comment signaler une fuite, quels justificatifs joindre. Il ne peut pas, sans méconnaître le III bis, facturer l’excédent au-delà du double lorsque l’information a manqué, ou lorsque l’attestation de canalisation est arrivée dans le mois. Un usager qui s’entend dire que, localement, on ne plafonne pas, tient d’abord le texte, puis le règlement, puis la facture. L’ordre inverse est une habitude, pas une règle.
II. Qui paie entre abonné, locataire, bailleur et copropriété
A. Abonnement, charges récupérables, réparations locatives
Le III bis parle à l’abonné. Le bail parle au locataire et au bailleur. Les deux conversations ne se rejoignent pas toutes seules. Dans une maison individuelle, l’occupant est souvent l’abonné : le contrat d’eau est à son nom, la facture lui parvient, c’est lui qui écrit au service et qui envoie l’attestation. Dans un immeuble, le syndic est souvent l’abonné du compteur général. Parfois un compteur divisionnaire est au nom du propriétaire. Parfois le locataire a un contrat individuel. Tant que l’on n’a pas lu le contrat d’abonnement et le règlement de service, on ne sait pas qui a qualité pour demander l’écrêtement. Un locataire qui n’est pas abonné peut découvrir la fuite, faire venir le plombier, et voir malgré tout la facture arriver chez le bailleur. Un bailleur abonné peut recevoir l’information du service sans que le locataire, absent, n’ait rien vu. Le mois court pour l’abonné informé, pas pour le voisin qui a entendu l’eau.
Une fois le volume fixé, écrêté ou non, se pose la récupération locative. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : » des services liés à l’usage, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun, et des impositions correspondant à des services dont le locataire profite directement. La liste est fixée par décret. Le même article ajoute : « Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. » Une surconsommation d’eau n’est pas un second loyer. C’est, si elle entre dans la liste, une charge à justifier. Si elle n’y entre pas, elle reste au bailleur, ou à celui qui l’a causée par sa faute, selon le cas.
Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne recopie pas la liste dans son article 1er. Il renvoie : « La liste des charges récupérables prévue à l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret. » La fiche Service-public sur les charges locatives, vérifiée le 15 avril 2025, reprend cette annexe pour le logement vide. Pour l’eau et le chauffage collectif, elle mentionne l’eau froide et chaude des occupants, l’eau des parties communes et des espaces extérieurs, les produits de traitement, l’énergie, l’exploitation des compteurs, et la réparation des fuites sur joints. Pas la réparation de toutes les fuites. Les joints. Pour les installations individuelles, elle vise la distribution d’eau dans les parties privatives, le contrôle des raccordements, le réglage, le dépannage, le remplacement des joints cloches des chasses d’eau. Un collier de canalisation enterrée n’est pas un joint de chasse. Un volume d’eau perdu par une canalisation privative après compteur n’est pas, par magie, une charge récupérable du seul fait qu’il s’agit d’eau. La consommation d’eau de l’occupant l’est, en principe, lorsqu’elle correspond à un usage. La consommation d’une fuite de canalisation dont le bailleur avait la charge d’entretien ne l’est pas nécessairement.
L’article 1719 du code civil oblige le bailleur, sans stipulation particulière, « 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». L’article 1720 ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » En face, l’article 1732 : le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Une canalisation vétuste qui cède n’est pas la faute du locataire. Un tuyau souple de machine à laver oublié, une chasse d’eau jamais vérifiée, un robinet laissé ouvert peuvent l’être. L’article 1732 n’inverse pas la preuve : le locataire répond, sauf à prouver l’absence de faute. Le bailleur qui veut récupérer le volume perdu au-delà des charges listées doit encore qualifier la dégradation et la faute. Le locataire qui veut échapper à une régularisation d’eau doit encore montrer que le volume n’est pas de son usage, ou qu’il entre dans les réparations à la charge du bailleur.
L’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987, relatif aux réparations locatives, donne le critère : « Sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. » L’annexe, que cet article vise sans la recopier, énumère notamment les joints de robinets, les flotteurs et joints cloches des chasses d’eau, les flexibles de douche, et l’entretien courant de certains appareils prévus au contrat, dont les machines à laver. Une canalisation enterrée, un ballon hors d’usage par vétusté, une fuite dans une gaine technique d’immeuble ne sont pas ces menues réparations. La vétusté, le vice, la malfaçon sortent du locatif : l’article 1720 a déjà mis les réparations autres que locatives à la charge du bailleur.
En copropriété, un quatrième personnage s’ajoute. Le syndicat est souvent l’abonné du compteur général. Une fuite sur colonne montante, après le compteur général et avant le compteur divisionnaire, n’est pas la canalisation de l’occupant au sens du III bis lu isolément. Elle peut être une partie commune. Le volume apparaît alors sur la facture du syndicat, puis dans les charges. Ce n’est plus seulement le plafonnement contre un abonné domestique. C’est la répartition des charges, éventuellement l’assurance de l’immeuble, éventuellement l’IRSI si l’eau a causé un dégât. L’article déjà publié sur ce site à propos d’une fuite venue des parties communes traite la recherche et les réparations. Il ne traite pas l’écrêtement de la facture d’eau potable. Les deux questions peuvent coexister dans le même immeuble, le même mois, sans se remplacer.
B. Le délai d’un mois, les pièces, le médiateur, et ce que l’assurance ne règle pas
La pratique utile tient dans un ordre, pas dans une indignation. D’abord identifier l’abonné : contrat, facture, règlement de service, décompte du syndic. Ensuite lire le courrier d’information. S’il manque, le III bis dispense déjà de l’excédent au-delà du double ; encore faut-il le demander par écrit, avec les factures des trois années, et ne pas confondre cette dispense avec une annulation totale. S’il existe, noter la date. Le mois court. Faire venir une entreprise de plomberie, pas un voisin bricoleur : le texte veut une attestation d’une entreprise. Exiger la localisation et la date de réparation. Distinguer, dans l’attestation, la canalisation et l’appareil. Envoyer en recommandé avec avis de réception, comme le recommande Service-public, qui met à disposition un modèle de demande de plafonnement. Demander, dans le même mois si la fuite n’est pas localisée, la vérification du compteur. Conserver le tout. Photographier le compteur, le regard, l’appareil. Ne pas jeter le tuyau remplacé avant que le service ait pu contrôler, si un contrôle est annoncé.
Le locataire qui n’est pas abonné écrit quand même. Il prévient le bailleur, par écrit, le jour où il constate l’humidité, le sifflement, la consommation. Il laisse accéder, dans les limites du domicile. Il ne retient pas le loyer pour se payer la facture d’eau. L’article 1720 et l’article 23 ne sont pas une compensation unilatérale. Le bailleur abonné, de son côté, ne peut pas laisser passer le mois en attendant que le locataire s’occupe de tout. C’est lui qui a reçu l’information. C’est lui qui perd l’écrêtement s’il attend. Il peut ensuite se retourner vers le locataire, sur justificatifs, pour la part qui relève de l’usage ou de la faute. Il ne peut pas faire comme si le service des eaux et le bail étaient le même contrat.
Si le service refuse l’écrêtement, la réclamation écrite vient d’abord. La fiche Service-public sur le médiateur de l’eau, vérifiée le 3 février 2025, l’exige : une réclamation écrite décrivant le litige, de préférence en recommandé. Le service a deux mois au plus pour répondre. Passé ce délai, ou si la réponse ne convient pas, le médiateur peut être saisi, gratuitement, en ligne ou par courrier, avec la facture, la réclamation, la réponse s’il y en a une, et, en cas de fuite, l’emplacement. Le médiateur propose une solution dans un délai de trois mois. La proposition n’est pas un jugement. Elle peut être refusée. Le tribunal reste ouvert. Le médiateur n’interrompt pas, à lui seul, tous les délais de recouvrement d’un titre exécutoire. Un titre de recette, une mise en demeure, une opposition : chaque acte a son délai. Les lire, plutôt que d’attendre la médiation comme une suspension automatique.
L’assurance n’absorbe pas ce dossier. La garantie dégâts des eaux, lorsqu’elle joue, indemnise souvent les dommages causés par l’eau : plâtre, parquet, meubles. Elle n’est pas conçue, en principe, pour payer les mètres cubes perdus, sauf clause contraire qu’il faut lire dans le contrat. L’IRSI organise, entre assureurs, la recherche de fuite et certains dégâts dans les immeubles. Elle ne se substitue pas à l’article L. 2224-12-4. Un assuré qui a déclaré le sinistre n’a pas, pour autant, envoyé l’attestation au service des eaux dans le mois. Les deux courriers n’ont pas le même destinataire. Les confondre coûte le plafonnement.
Quelques erreurs reviennent. Payer la facture entière pour avoir la paix, puis demander l’écrêtement hors délai. Envoyer une photo de flaque sans attestation. Faire réparer un lave-linge et invoquer le III bis. Croire qu’une information orale du relevé suffit, alors que la facture n’a rien dit des démarches. Croire, à l’inverse, que le service n’a jamais le droit de facturer un double de moyenne : le double est dû, même en cas de défaut d’information. Imputer au locataire, sans décompte, une fuite de colonne. Imputer au bailleur, sans preuve de vétusté, une chasse d’eau jamais entretenue. Traiter une fuite d’amont comme un plafonnement d’aval. Attendre un arrêté de catastrophe naturelle, qui n’a rien à voir. Ces réflexes sont compréhensibles. Aucun n’est dans les textes cités.
À Paris et en Île-de-France, le service peut s’appeler Eau de Paris, un syndicat, une régie, un délégataire. Le III bis et l’article R. 2224-20-1 s’appliquent de la même manière. Le règlement de service, lui, change. C’est lui qu’il faut joindre au dossier, avec la facture, l’attestation et le bail. Le tribunal judiciaire de Paris, comme celui de Nice dans l’affaire cassée en 2023, applique le même double. Il n’applique pas un usage parisien qui dispenserait d’informer. La spécificité locale est le nom du service, le mode de relevé, parfois le compteur individuel, pas l’existence du plafonnement.
Conclusion
Une facture d’eau doublée n’est pas une fatalité, et n’est pas davantage un droit à tout effacer. L’article L. 2224-12-4, III bis, oblige le service d’eau potable à informer l’abonné d’une consommation qui excède le double de la moyenne, lorsqu’une fuite de canalisation est possible. À défaut d’information, ou si l’attestation de réparation d’une canalisation après compteur parvient dans le mois, l’excédent au-delà de ce double n’est pas dû. L’article R. 2224-20-1 exclut les appareils ménagers, les équipements sanitaires et de chauffage. La Cour de cassation, en 2018, a refusé qu’une information orale sans démarches sur la facture tienne lieu d’information. En 2023, elle a refusé qu’on compare autrement que par le double. En 2025, elle a renvoyé la fuite d’amont au contrat, non à l’ouvrage public. Entre bailleur et locataire, l’article 23 de la loi de 1989 et le décret du 26 août 1987 disent quelles consommations d’eau sont récupérables ; les articles 1719, 1720 et 1732 du code civil, et le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives, disent qui répare. L’assurance dégâts des eaux et l’IRSI ne paient pas ce débat. Le médiateur de l’eau n’y entre qu’après une réclamation écrite. Le premier geste reste le même : lire qui est abonné, quelle fuite a été réparée, et à quelle date l’information a été donnée.
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