Le 1er septembre 2026, le Village de la justice a publié l’analyse d’une avocate qui devrait intéresser tous les associés de SCI familiale : quand un associé occupe gratuitement un immeuble de la société, qui a le droit de le décider ? Le gérant seul, ou l’assemblée des associés ? La réponse vient d’un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 2 mai 2024, rendu dans une affaire où un gérant s’était consenti à lui-même un prêt à usage sur deux étages d’un immeuble social, après sa séparation d’avec l’associée majoritaire. La Cour a rejeté son pourvoi et confirmé l’annulation du montage : sans clause expresse dans l’objet social, la mise à disposition gratuite ne pouvait pas être décidée par le gérant seul.
La réponse utile tient en trois constats. D’abord, loger un associé à titre gratuit n’est pas un simple acte de gestion : c’est une décision qui touche à l’économie des statuts, et elle se vote. Ensuite, quand la gratuité n’a jamais été votée, l’occupant n’a ni droit ni titre, et la facture suit : nullité du prêt à usage, indemnité d’occupation, expulsion. Enfin, le même vote qui autorise peut retirer : une assemblée peut mettre fin à une jouissance gratuite pourtant prévue à l’origine, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris le 28 octobre 2025 en condamnant l’occupant à 2 100 euros par mois depuis 2017.
Trois réserves, dites tout de suite. Les affaires racontées ici sont des litiges familiaux anonymisés, pas des modèles : les prénoms et les montants appartiennent à ces espèces, et chaque SCI a ses propres statuts, qu’il faut relire avant d’agir. Les règles françaises citées ensuite sont en revanche vérifiées : textes en vigueur au 10 septembre 2026 et trois décisions lues intégralement, dont l’arrêt du 2 mai 2024 publié au Bulletin. Et il ne s’agit pas d’un guide de rédaction de statuts : ce qui intéresse l’associé en conflit, c’est le levier — qui vote, à quelle majorité, et ce que risque celui qui reste dans les lieux sans titre.
I. L’arrêt du 2 mai 2024 : le gérant seul ne peut pas loger un associé gratis
A. Un prêt à usage que le gérant s’était consenti à lui-même
En 2001, une société civile immobilière est constituée entre deux associés : l’une détient quatre-vingt-dix-neuf parts, l’autre une seule. La SCI est propriétaire d’un immeuble de deux étages, dont le rez-de-chaussée est donné à bail commercial depuis 2002 à une société que dirige l’associé minoritaire. Le 15 septembre 2013, après la séparation du couple, la SCI, représentée par ce même associé en sa qualité de gérant, lui consent un prêt à usage portant sur les premier et deuxième étages de l’immeuble. Autrement dit, le gérant signe des deux côtés : pour la société qui prête, et pour lui-même qui emprunte, à titre gratuit, la partie habitation de l’immeuble.
Le 16 juin 2014, lors d’une assemblée générale extraordinaire convoquée par un mandataire désigné en justice, l’associé minoritaire est révoqué de ses fonctions de gérant et l’associée majoritaire est nommée gérante à sa place. Le conflit se déplace alors sur deux terrains : l’ancien gérant assigne la SCI en remboursement de son compte courant d’associé, et la SCI demande en réponse l’annulation du prêt à usage du 15 septembre 2013. La cour d’appel de Nîmes, le 25 août 2022, prononce la nullité du contrat, déclare l’occupant sans droit ni titre sur la partie habitation, fixe une indemnité d’occupation et ordonne son expulsion à défaut de libération. Le pourvoi formé contre cet arrêt est rejeté le 2 mai 2024.
Notons au passage ce que la Cour ne juge pas : sur les autres griefs du pourvoi, elle relève qu’« En application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ». Autrement dit, seule la seconde branche du second moyen méritait une réponse motivée — celle sur le pouvoir du gérant — et c’est elle qui fait désormais jurisprudence publiée au Bulletin. Pour les associés, la leçon de procédure est claire : quand la cour d’appel a constaté l’absence de clause expresse dans l’objet social, le débat sur l’étendue implicite de cet objet est, aux yeux de la Cour, une recherche inopérante que les juges du fond ne sont pas tenus de mener. Inutile, donc, d’espérer sauver après coup une gratuité jamais votée en plaidant que l’objet social l’aurait implicitement permise.
Devant la Cour de cassation, l’occupant soutenait que le gérant engage la société pour tous les actes entrant dans l’objet social, peu importe que l’acte ne soit pas expressément visé par la clause qui le définit, et reprochait à la cour d’appel de ne pas avoir recherché si le prêt à usage, même non mentionné, entrait dans l’objet social. La troisième chambre civile écarte l’argument d’un motif qui mérite d’être cité en entier : « lorsque les statuts d’une SCI n’indiquent pas dans l’objet social la faculté de mettre un immeuble dont elle est propriétaire à la disposition gratuite des associés, cette mise à disposition ne peut être décidée par le gérant seul et doit être autorisée par l’assemblée générale des associés, statuant dans les conditions prévues pour la modification des statuts ». Ayant constaté que l’objet social ne prévoyait rien d’exprès, la cour d’appel « a légalement justifié sa décision », selon les propres mots de la Cour de cassation.. Le pourvoi est rejeté, l’occupant supporte les dépens et 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
B. Pourquoi ce n’est pas un acte de gestion comme les autres
La solution tient à la répartition des pouvoirs dans la société civile, que le code civil règle en deux temps. Dans les rapports internes, « le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société », et s’il y a plusieurs gérants, ils exercent ces pouvoirs séparément. Mais ce pouvoir s’arrête là où commence la décision collective. « Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les dispositions statutaires ou, en l’absence de telles dispositions, à l’unanimité des associés ». La Cour de cassation range la mise à disposition gratuite dans cette seconde catégorie dès lors que l’objet social n’en dit rien : offrir durablement un immeuble à un associé, c’est priver la société d’un revenu et avantager un associé, donc sortir de la gestion courante.
Le raisonnement se boucle avec la règle de modification des statuts. Autoriser la gratuité quand l’objet social ne la prévoit pas, c’est en pratique étendre ce que la société peut faire de ses biens : la décision se prend alors comme on modifierait l’objet, c’est-à-dire, « à défaut de clause contraire », par accord unanime des associés. La même phrase du code ajoute une limite que les SCI familiales oublient souvent : « En aucun cas, les engagements d’un associé ne peuvent être augmentés sans le consentement de celui-ci ». Chacun garde par ailleurs son droit de vote. « Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives ». Concrètement, dans une SCI à deux associés, l’unanimité exigée donne à chacun un veto : l’occupant qui est aussi associé peut bloquer l’autorisation, et les autres peuvent bloquer la gratuité. C’est précisément cette mécanique de blocage réciproque qui transforme un arrangement domestique en contentieux durable.
Les intérêts opposés sont limpides. D’un côté, l’associé occupant : il se loge, parfois depuis des années, sans loyer, et considère souvent que la SCI a été créée pour cela. De l’autre, les autres associés : pendant ce temps, la société paie les charges, rembourse l’emprunt qui a financé l’immeuble et perd le loyer qu’elle pourrait en tirer. Dans l’affaire parisienne jugée en appel en 2025, la SCI réglait seule près de 2 000 euros d’échéances mensuelles, acquittait l’impôt foncier et une taxation pour logement vacant de près de 4 000 euros sur deux ans, tout en perdant toute chance de louer le bien. La gratuité n’est donc jamais gratuite pour la société : elle se paie en charges supportées par tous et en revenus perdus pour tous, sauf un.
Une précision de périmètre, enfin. Vis-à-vis des tiers, le gérant qui signe dans l’objet social engage la société. « Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l’objet social ». Mais le litige entre associés sur la gratuité se joue dans les rapports internes, là où le gérant ne peut pas se retrancher derrière sa signature. Et le prêt à usage lui-même obéit à sa propre logique : « Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi », et « Le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu’après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu’après qu’elle a servi à l’usage pour lequel elle a été empruntée ». Quand le prêt est annulé, il n’y a plus ni terme ni usage convenu : il reste un occupant, un bien, et un juge à saisir.
II. La transposition : le même vote autorise, retire et fait payer
A. Le miroir parisien : quand les statuts prévoyaient la gratuité, puis ne l’ont plus prévue
Un an et demi après l’arrêt de la Cour de cassation, la cour d’appel de Paris a jugé le cas inverse, et c’est ce qui rend la règle complète. En 2012, trois associés constituent une SCI dont l’objet social mentionne, noir sur blanc, parmi ses finalités, l’acquisition et la gestion d’immeubles par bail ou autrement, et surtout l’attribution gratuite en jouissance aux associés des locaux occupés par eux-mêmes. Conformément à ces statuts, la jouissance gratuite de la maison acquise par la société est attribuée à l’un des associés, qui s’y installe avec sa famille.
Le 17 mars 2017, les deux autres associés, réunis en assemblée générale extraordinaire, adoptent de nouveaux statuts et mettent fin à la jouissance gratuite. L’occupant, absent ce jour-là, est informé par lettre recommandée et mis en demeure de quitter les lieux au 1er août 2017. Il reste. Après une sommation de quitter les lieux en juin 2022, la SCI l’assigne, mais le juge de Nogent-sur-Marne rejette en avril 2023 l’expulsion comme l’indemnité. La cour d’appel de Paris, le 28 octobre 2025 (pôle 4, chambre 4, répertoire général n° 23/10087), infirme en toutes ses dispositions : l’occupation à des fins d’habitation étant établie, la fin de la jouissance gratuite étant établie depuis le vote du 17 mars 2017, l’occupant s’est maintenu sans droit ni titre malgré la mise en demeure et la sommation.
La cour ordonne l’expulsion avec le concours de la force publique si besoin, dans le délai légal suivant commandement, et pose sur l’argent un principe qui mérite d’être retenu tel quel (cour d’appel de Paris, 28 octobre 2025) : un occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation, sans que ce principe se discute. Cette indemnité, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, répare l’intégralité du préjudice de privation du bien. Au vu de la valeur locative établie à 2 100 euros hors charges, la cour condamne l’occupant à payer à la SCI 2 100 euros par mois, charges en sus, depuis le 1er août 2017 jusqu’à la libération effective — remise des clés ou expulsion —, plus 3 000 euros d’indemnité de procédure et les dépens des deux instances (cour d’appel de Paris, 28 octobre 2025).
Mesurez ce que coûte le temps perdu : l’indemnité court depuis le 1er août 2017 et l’arrêt est rendu le 28 octobre 2025, soit plus de huit ans d’occupation, de l’ordre de quatre-vingt-dix-huit mois à 2 100 euros, c’est-à-dire plus de 200 000 euros hors charges, avant même les frais de procédure et les dépens des deux instances. Et pendant ces huit ans, la société a continué de payer seule les échéances de l’emprunt, l’impôt foncier et la taxation pour logement vacant. Voilà le prix d’une jouissance gratuite retirée en 2017 mais jamais libérée : chaque année de maintien sans titre creuse une dette qui, elle, est parfaitement titrée par l’arrêt. C’est aussi pourquoi la SCI a eu raison de faire établir la valeur locative par des éléments de comparaison produits aux débats : sans cette preuve du montant, le principe même de l’indemnité n’aurait pas suffi à la chiffrer.
Deux enseignements pour les associés. Le premier, c’est que la clause expresse protège au départ : quand l’objet social prévoit l’attribution gratuite, la jouissance accordée conformément aux statuts est régulière, et l’occupant est inattaquable tant que la clause vit. Le second, c’est que la clause ne fige rien : la majorité peut la retirer en modifiant les statuts, et l’occupant devient alors sans droit ni titre à compter de la fin régulièrement votée, avec une indemnité qui court jusqu’à la remise des clés. Le vote aux conditions statutaires est donc un levier à double sens : il autorise la gratuité quand elle manque, et il l’éteint quand elle existe. Dans les deux cas, celui qui perd le vote ne perd pas seulement un débat : il perd son titre d’occupation, et le compteur de l’indemnité se met en marche.
B. Trois réflexes avant de loger un associé, et la conduite à tenir quand le conflit est déjà là
Premier réflexe : relire le paragraphe objet, pas seulement les pouvoirs du gérant. Le 4 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a annulé un prêt à usage consenti en 2016 par le gérant d’une SCI à son épouse, portant sur un appartement parisien et ses annexes. L’occupante se prévalait pourtant d’une clause des statuts de 2015 qui autorisait expressément le gérant à décider seul de l’occupation des biens, y compris à titre gratuit. Le juge a écarté l’argument d’un motif implacable : cette clause figurait au paragraphe des pouvoirs de la gérance, pas au paragraphe objet, de sorte qu’on ne pouvait en déduire ni autorisation de la gratuité ni rattachement à l’objet social. Et le tribunal rappelle la règle applicable — une SCI peut mettre un immeuble à la disposition gratuite de ses associés —, mais sans mention expresse dans l’objet social, l’autorisation de l’assemblée aux conditions de modification des statuts reste nécessaire. Moralité pratique : une clause perdue au milieu des pouvoirs du gérant ne vaut pas clause d’objet. Si vos statuts disent que le gérant administre ou gère par bail ou autrement, sans viser la mise à disposition gratuite des associés, vous n’avez pas l’autorisation.
Deuxième réflexe : faire voter à la bonne majorité, par écrit, avant l’installation. Par défaut, rappelons-le, les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant se prennent à l’unanimité, et la modification des statuts aussi. Dans une SCI familiale où l’occupant est lui-même associé, son vote compte : il peut refuser l’autorisation dont il a besoin, et ses coassociés peuvent refuser la gratuité qu’il demande. Anticiper, c’est donc écrire la convention avant l’emménagement : qui occupe quoi, pour combien de temps, qui paie les charges, l’impôt foncier et l’emprunt, quelle indemnité si l’occupation se prolonge, et comment elle prend fin. L’arrêt parisien de 2025 montre l’envers : faute d’écrit opposable après le vote de 2017, huit années d’occupation ont produit une indemnité mensuelle de 2 100 euros, soit, sur la période, un montant qui dépasse très largement la valeur de l’immeuble occupé. Un procès-verbal d’assemblée coûte quelques lignes ; huit ans sans titre coûtent une fortune.
Concrètement, ce vote se prépare comme une modification des statuts, parce que c’en est une. Faites convoquer l’assemblée par le gérant en exercice — et si le gérant est lui-même l’occupant contesté, faites désigner en justice un mandataire chargé de convoquer, comme dans l’affaire de 2024 où c’est un mandataire désigné judiciairement qui a convoqué l’assemblée ayant révoqué le gérant. Mettez à l’ordre du jour, en toutes lettres, l’autorisation de mettre tel bien à la disposition gratuite de tel associé, ou la modification de la clause d’objet qui la prévoit, ou son retrait. Votez à la majorité prévue par vos statuts pour modifier l’objet — et à défaut de clause, à l’unanimité, l’occupant associé compris. Dressez un procès-verbal signé, annexez la convention d’occupation qui en reprend les termes, et conservez le tout avec les statuts : c’est ce dossier, et lui seul, qui fera foi dix ans plus tard devant la cour d’appel. Ce formalisme n’est pas du zèle : dans les trois affaires racontées ici, le sort du litige s’est joué sur une clause présente ou absente, un paragraphe bien ou mal placé, un vote tenu ou jamais tenu.
Troisième réflexe, quand le conflit est déjà là : aller au juge, jamais aux serrures. Dans l’affaire parisienne de 2025, le nouveau gérant, estimant que le prêt à usage était nul et qu’il ignorait tout de son existence, a fait changer les serrures et installé un locataire dans une partie du logement, une semaine après le décès de l’ancien gérant. Le tribunal lui a donné raison sur le fond — le prêt est déclaré nul, l’occupante sans droit ni titre doit libérer les lieux sous astreinte de 250 euros par jour — mais l’a condamné à verser à l’occupante 3 000 euros en réparation de son préjudice moral : quand l’occupante a fait valoir l’existence du prêt, il appartenait à la société de saisir la justice au lieu de changer les serrures et d’installer un tiers dans les lieux. La nullité, rappelle au passage le jugement, n’est pas l’inopposabilité : la première efface l’acte rétroactivement, comme s’il n’avait jamais existé, tandis que la seconde le laisserait subsister en le privant d’effet à l’égard des tiers. Les deux signataires étant parties au contrat et non des tiers, c’est la nullité qui est prononcée. Entre associés qui se déchirent, la tentation de la voie de fait se paie donc deux fois : elle ne règle rien au fond et elle crée une créance morale pour l’adversaire.
Un mot, enfin, de la preuve, car ces affaires se gagnent sur les pièces. Dans l’affaire de 2024, le basculement vient d’une assemblée générale extraordinaire convoquée par un mandataire désigné en justice, qui révoque le gérant occupant et nomme l’associée majoritaire : sans ce vote, la SCI restait représentée par son adversaire. Dans l’affaire parisienne de 2025, la SCI établit l’habitation par un bordereau de consommation d’électricité signé de l’occupant, par un acte déposé au greffe du tribunal de commerce où sa compagne déclare résider à l’adresse du bien, et même par la domiciliation judiciaire du fils de celle-ci, assigné à résidence à cette adresse. Dans l’affaire du tribunal de Paris, ce sont deux constats de commissaire de justice, dressés en février 2024, qui établissent que l’occupante disposait des badges de l’immeuble et y détenait des biens : la présence occasionnelle mais réelle, de bonne foi apparente, est retenue, et c’est elle qui justifie ensuite la réparation du préjudice moral après le changement de serrures. Trois enseignements : faites convoquer l’assemblée par qui en a le pouvoir quand le gérant est partie au conflit, faites constater l’occupation par écrit et par tiers assermenté, et conservez les factures d’énergie, les déclarations d’adresse et les procès-verbaux. Le juge de l’expulsion et de l’indemnité ne croit ni les souvenirs ni les récits : il croit le bordereau signé, le constat daté et le procès-verbal voté.
Reste à dire les limites, sans lesquelles la transposition à une PME serait mensongère. D’abord, l’unanimité par défaut peut paralyser : si l’occupant est associé, aucune autorisation ne passe sans lui, et aucune modification des statuts non plus, sauf clause contraire. C’est le revers du veto : la règle qui protège les minoritaires contre la gratuité imposée protège aussi l’occupant contre sa remise en cause. Ensuite, la gratuité durable qui prive la société de revenus peut nourrir un grief d’abus de majorité — ou, à l’inverse, sa suppression brutale un grief d’abus de minorité — mais ces qualifications se plaident au cas par cas, sur des bilans et des procès-verbaux, jamais sur des principes. Il existe d’ailleurs un cousin contentieux de la gratuité dont les associés de SARL entendent souvent parler : l’abus de majorité, par exemple quand la majorité met systématiquement les bénéfices en réserve au lieu de distribuer des dividendes. La gratuité d’occupation et la mise en réserve totale ont la même physionomie économique — un avantage durable pour les uns, une privation durable pour les autres — mais elles ne se jugent pas avec les mêmes outils : l’une se traite par le vote sur l’objet social et, à défaut, par la nullité de l’acte, l’autre par la preuve d’une rupture d’égalité contraire à l’intérêt social. Si votre conflit mêle les deux — un associé logé gratis pendant que les bénéfices sont capitalisés — faites examiner les deux griefs séparément, avec leurs preuves propres : procès-verbaux et bilans d’un côté, clause d’objet et convention de l’autre. Un grief solide ne sauve jamais un grief fragile, et les juges sanctionnent l’un sans en déduire l’autre.
Enfin, ne confondez pas l’associé logé gratis avec un locataire : il n’y a pas de bail, pas de loyer, pas de congé au sens du droit locatif. C’est une occupation sans droit ni titre née d’un acte social annulé, qui se traite devant le juge du fond et de l’expulsion, pas avec une lettre de congé. Et comptez les délais réels : dans les trois affaires racontées ici, entre l’installation et la décision définitive, il s’est écoulé de huit à douze ans. Le vote préalable n’est pas une formalité : c’est ce qui évite une décennie de procédure.
Conclusion : le vote est le titre d’occupation
L’analyse publiée le 1er septembre 2026 ne révèle ni un complot ni une niche : elle rappelle une mécanique. Dans une SCI, faire jouir un associé gratuitement d’un bien social n’est jamais un geste de gestion courante. Sans clause expresse dans l’objet social, il faut un vote de l’assemblée aux conditions de modification des statuts, et le gérant qui s’en passe expose l’occupant à la nullité, à l’indemnité et à l’expulsion. Avec une clause expresse, la jouissance est régulière — jusqu’au jour où la même assemblée la retire, et l’indemnité court alors jusqu’à la remise des clés. Le jugement parisien de 2025 ajoute le garde-fou : même fondé à contester le titre, on ne se fait pas justice soi-même.
Concrètement, avant d’installer un associé, ouvrez les statuts au paragraphe objet, pas aux pouvoirs du gérant. S’il n’y a rien d’exprès, convoquez l’assemblée, votez à la majorité requise pour modifier les statuts — à défaut de clause contraire, l’unanimité — et écrivez la convention : local, durée, charges, impôt, emprunt, indemnité de sortie. Si l’occupant est déjà là sans titre, faites constater, chiffrez l’indemnité sur la valeur locative et saisissez le juge : ni serrures changées, ni locataire installé en douce, ni loyer encaissé sans droit. Et si vous êtes l’occupant, comprenez le risque : chaque mois sans titre est un mois d’indemnité à 2 100 euros près, selon les lieux. Sur ces diagnostics de pouvoirs et de sorties entre associés, les avocats en droit des sociétés à Paris partent des statuts réellement signés et des votes réellement tenus, pas des arrangements de famille racontés après coup. C’est le procès-verbal qui fait le titre, pas la mémoire des uns et des autres.
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