Le métayer qui cultive des vignes, des terres nues ou un domaine mixte et qui veut basculer du partage des fruits vers un fermage en argent se heurte souvent à un refus du bailleur. Le propriétaire, de son côté, reçoit un acte d’huissier de conversion et se demande s’il peut encore s’y opposer, conserver sa part de récolte ou obtenir une indemnité. Le contrat en cause est un bail à métayage : un bien rural est donné à bail à un preneur qui s’engage à le cultiver « sous la condition d’en partager les produits avec le bailleur ». Ce n’est ni un bail d’habitation, ni un bail commercial, ni automatiquement un fermage. La nature du bien, son usage agricole, la qualité des parties et le titre d’occupation — écrit, verbal, renouvelé ou à durée initiale de neuf ans — commandent le régime.
La conversion n’est pas une résiliation. Elle ne rend pas le fonds au bailleur. Elle transforme le mode de rémunération et, souvent, la répartition du cheptel, tout en laissant le preneur en place. Le code rural et de la pêche maritime fixe des seuils de temps, un préavis de douze mois, une forme d’acte extrajudiciaire et la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux. Depuis 1984, le métayer en place depuis huit ans et plus ne peut se voir opposer un refus de conversion. Depuis 2019, la Cour de cassation impose pourtant, lorsque le bailleur le demande, un contrôle concret de proportionnalité au regard du droit au respect des biens. Les deux règles coexistent. Les pages générales sur le métayage décrivent le partage des fruits ; elles laissent de côté le piège de l’acte d’huissier, la date d’effet et ce que le juge doit réellement rechercher. C’est ce moment procédural que le présent article traite.
I. Quand demander la conversion et comment la former sans la faire tomber
A. Les seuils de temps : troisième année, douze mois, huit ans et année culturale
L’article L. 417-11 du code rural et de la pêche maritime, dans sa version en vigueur depuis le 14 juillet 2006, pose d’abord une faculté ouverte aux deux parties : « Tout bail à métayage peut être converti en bail à ferme à l’expiration de chaque année culturale à partir de la troisième année du bail initial, si le propriétaire ou le preneur en a fait la demande au moins douze mois auparavant. » Trois éléments se cumulent. Le bail doit exister. La troisième année du bail initial doit être atteinte. La demande doit précéder d’au moins douze mois l’expiration de l’année culturale visée.
Le délai de douze mois n’est pas réservé aux conversions ordinaires. La troisième chambre civile l’a dit sans réserve dans un arrêt du 13 mai 1992, pourvoi n° 90-19.257, publié au Bulletin : la cour d’appel de Poitiers avait cru pouvoir écarter les règles de forme parce que le métayer était en place depuis plus de huit ans ; la Cour de cassation casse, « alors que le délai de 12 mois, prévu en cas de demande de conversion, est applicable dans tous les cas ». Un métayer de longue date qui notifie trop tard ne gagne pas une année. Il recule d’un cycle cultural.
L’année culturale n’est pas l’année civile. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 10 octobre 2019, pourvoi n° 17-28.862, la cour d’appel de Dijon avait retenu qu’en viticulture elle s’entend de la période annuelle correspondant à la maîtrise d’un cycle végétal et qu’elle prend fin avec la vendange. Une demande du 19 novembre 2014, formulée après les vendanges, n’avait pas été faite « au moins douze mois avant la fin de l’année culturale courant jusqu’aux vendanges de 2015 ». La cassation de 2019 a emporté l’arrêt dans toutes ses dispositions, y compris ce motif ; elle n’a pas, pour autant, écarté le texte de l’article L. 417-15, aux termes duquel « La conversion a effet le premier jour de l’année culturale suivant celle en cours à la date de la demande de conversion. » La date d’effet se calcule donc à partir de la demande, sous réserve que le préavis de douze mois de l’article L. 417-11 soit respecté. Une demande tardive ne rattrape pas le cycle en cours.
À partir de huit ans de présence, le métayer bénéficie d’une règle plus nette. Le même article L. 417-11 ajoute : « Toutefois, nonobstant toute disposition contraire, la conversion ne pourra être refusée lorsque la demande sera faite par le métayer en place depuis huit ans et plus. »
La Cour de cassation, saisie d’une question prioritaire de constitutionnalité sur cet alinéa, a dit n’y avoir lieu à renvoi par arrêt du 28 juin 2018, pourvoi n° 17-28.862 : « elle a déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif de la décision n° 84-172 DC rendue le 26 juillet 1984 par le Conseil constitutionnel ». L’arrêt ajoute qu’aucun changement de circonstances de droit ou de fait n’était démontré. La décision n° 84-172 DC du 26 juillet 1984 avait déclaré conforme la loi relative au contrôle des structures des exploitations agricoles et au statut du fermage, y compris le mécanisme de conversion de droit du métayer de huit ans, dont les modalités restent à fixer par accord ou par le juge.
Cette irréfragabilité légale ne confond pas le bailleur et le preneur. L’alinéa sur les huit ans vise le métayer. Le propriétaire peut demander la conversion dès la troisième année, mais il ne bénéficie pas de la formule qui interdit le refus. En cas de contestation avant huit ans, le tribunal paritaire « doit, en fonction des intérêts en présence, ordonner la conversion » seulement dans l’un des quatre cas énumérés par l’article L. 417-11 : le propriétaire n’entretient pas les bâtiments ; il se refuse à participer, au moins en proportion de sa part dans les bénéfices, aux investissements en cheptel ou en matériel indispensables ; le preneur est propriétaire de plus des deux tiers de la valeur du cheptel et du matériel, par clause ou accord ; une constante collaboration personnelle n’a pu être assurée. Hors ces cas, et hors la règle des huit ans, le texte n’oblige pas le tribunal à ordonner la conversion. La demande peut aboutir ; elle n’est pas automatique.
Le bail à métayage reste, pour le reste, un bail rural. L’article L. 411-1 soumet au statut toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter. L’article L. 411-5 fixe une durée minimale de neuf ans, « nonobstant toute clause ou convention contraire », sous réserve des petites parcelles et de quelques locations particulières. Un métayage verbal n’échappe pas à ces règles : l’article L. 411-4 impose l’écrit et, à défaut, présume un bail de neuf ans aux clauses du contrat type. La conversion se greffe sur ce titre. Elle ne le fait pas naître.
B. L’acte extrajudiciaire, le tribunal paritaire et ce que la demande ne permet pas
La demande de conversion n’est pas une simple lettre, ni une requête directe au tribunal. L’article R. 417-2 du même code, toujours en vigueur, dispose : « La demande prévue à l’ article L. 417-11 est faite par acte extrajudiciaire. »
La troisième chambre civile en a tiré une fin de non-recevoir dans un arrêt du 29 mai 1991, pourvoi n° 89-13.543, publié au Bulletin. Des époux métayers avaient saisi le tribunal paritaire par requête, sans avertissement préalable du bailleur par acte d’huissier. La cour d’appel d’Agen avait écarté l’exception, au motif qu’aucune nullité de forme n’était expressément prévue. La Cour de cassation casse au visa des articles L. 417-11 et R. 417-2, en rappelant que cette demande est faite par acte extrajudiciaire et que l’irrecevabilité pouvait être proposée en tout état de cause. Une saisine du tribunal, même complète, ne remplace pas cet acte. Le métayer qui se borne à déposer un dossier sans huissier expose sa demande à tomber.
L’acte extrajudiciaire n’est pas non plus une rupture. L’article L. 417-11 l’écrit en termes d’ordre public : « Une demande de conversion ne peut être considérée comme une rupture de contrat, ni justifier une demande de reprise du propriétaire. » La Cour de cassation l’avait déjà appliqué dans un arrêt du 1er avril 1987, pourvoi n° 86-10.114, publié au Bulletin. La cour d’appel de Dijon avait prononcé la conversion « pour neuf années à compter du 11 novembre 1985 », alors que le bail renouvelé avait pris effet le 11 novembre 1982. La cassation vise l’article L. 417-11 : « une demande de conversion ne peut être considérée comme une rupture du contrat ». La conversion ne rouvre pas une durée de neuf ans à la date où le tribunal statue. Elle s’insère dans le bail en cours. Le bailleur qui répond par un congé-reprise au seul motif que le métayer a demandé la conversion se heurte à une disposition d’ordre public.
Le juge compétent n’est pas le tribunal judiciaire statuant en formation de droit commun, ni le juge des référés du contentieux ordinaire. L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2020, crée, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux, « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV ». Le métayage et sa conversion relèvent de ce titre. L’article L. 492-1 précise que la formation comprend, en nombre égal, des bailleurs non preneurs et des preneurs non bailleurs, répartis s’il y a lieu entre une section de baux à ferme et « l’autre de bailleurs et preneurs de baux à métayage ». La composition n’est pas un détail. Une formation incomplète ou une section inadaptée peut affecter la régularité du jugement. La procédure de saisine, la conciliation et les voies de recours ont été exposées dans un article distinct sur le tribunal paritaire des baux ruraux. Elles s’appliquent à la conversion comme aux autres contestations du statut.
Avant d’agir, il faut identifier le contrat. Un partage des produits peut masquer un fermage déguisé, une mise à disposition sociétaire ou une occupation précaire. L’article L. 417-3 plafonne la part du bailleur : elle « ne peut être supérieure au tiers de l’ensemble des produits, sauf décision contraire du tribunal paritaire ». Le preneur ne peut être astreint, en sus, à aucune redevance, prestation ou service. Ces règles sont d’ordre public. Un propriétaire qui réclame la moitié de la récolte plus des journées de travail n’est pas dans le cadre légal du métayage ; le débat n’est plus seulement la conversion, c’est la licéité du prix. Inversement, un fermage déjà stipulé en argent n’a pas à être converti. La qualification précède le délai.
Le preneur dispose, indépendamment de la conversion, d’une sortie triennale. L’article L. 417-2 rend le bail à métayage « résiliable tous les trois ans à la volonté du preneur », avec préavis conforme aux usages locaux ; l’article R. 417-1 impose la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette résiliation n’est pas la conversion. Elle met fin au bail. La conversion le maintient, en changeant le mode de paiement. Choisir l’une pour l’autre est une erreur de stratégie : le métayer qui veut rester sur le fonds n’a pas intérêt à résilier ; le bailleur qui reçoit un préavis triennal ne doit pas le traiter comme une demande de conversion.
II. Ce que la conversion change réellement et ce que le bailleur peut encore opposer
A. Fermage, cheptel, date d’effet : le nouveau bail n’est pas un bail neuf
Une fois la conversion acquise, le prix n’est plus une quote-part de récolte. Il devient un fermage. L’article L. 417-12 renvoie d’abord à l’accord des parties « sur le prix et les conditions du nouveau bail, jouissance du cheptel comprise, ou sur le prix d’acquisition au comptant du cheptel ». À défaut, « le tribunal paritaire statue, compte tenu, s’il y a lieu, des usages locaux homologués par la commission consultative des baux ruraux ». Le fermage ainsi fixé n’est pas libre. Il entre dans le régime de l’article L. 411-11, qui établit le prix en fonction notamment de la durée du bail, de l’état des bâtiments, de la qualité des sols et de la structure parcellaire, et distingue le loyer des bâtiments d’habitation de celui des terres nues et bâtiments d’exploitation. Pour les cultures permanentes viticoles, arboricoles, oléicoles et agrumicoles, le loyer peut être évalué en une quantité de denrées entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. L’article L. 411-11 ajoute : « A défaut d’accord amiable, le tribunal paritaire des baux ruraux fixe le nouveau prix du bail. » Les arrêtés préfectoraux et l’indice national du fermage, déjà traités pour le calcul et la contestation du fermage, redeviennent le cadre. Un bailleur qui espérait conserver, après conversion, la même recette qu’une part de vendange en nature doit comparer ce qu’autorise l’arrêté, et non ce que le métayage lui rapportait.
La conversion n’est pas parcellaire par principe. L’article L. 417-12 pose que « La conversion s’applique à l’ensemble de l’exploitation, cheptel compris. » Le preneur peut, à son gré, retenir la jouissance ou acquérir au comptant la propriété du cheptel vif ou mort, en tout ou partie selon les besoins de l’exploitation. Pendant le bail converti, il peut encore acquérir au comptant le cheptel resté au bailleur ; les conditions du bail sont alors modifiées. Le tribunal peut imposer au preneur de notifier au bailleur, propriétaire du cheptel vif, toutes les ventes de bétail, à peine de présomption d’abus de jouissance et de résiliation. L’article L. 417-13 règle le compte du cheptel vif. En cas de cessation du bail, le bailleur prélève des animaux pour laisser un fonds analogue à celui remis à l’entrée. Lors de la conversion, ce fonds « reste attaché au fonds loué ». L’excédent entre l’estimation d’entrée et celle de sortie se partage s’il s’agit encore d’un métayage ; il appartient au preneur s’il s’agit déjà d’un bail à ferme. Le preneur reçoit sa part en espèces ou, si la composition du cheptel le permet, en nature, à son choix. Une conversion mal liquidée laisse un contentieux de cheptel qui survit au changement de régime.
Une exception existe. L’article L. 417-14 permet au tribunal paritaire de « limiter la conversion à une partie de l’exploitation à la demande du preneur si l’opération est justifiée au point de vue agricole ». La limitation n’est pas à la main du bailleur. Elle suppose une demande du preneur et une justification agricole, non un simple confort patrimonial. Un domaine viticole et des terres nues peuvent, si le tribunal l’admet, connaître deux régimes. Sans cette décision, la conversion est globale.
Le nouveau fermage n’efface pas les autres obligations du statut. Le preneur reste tenu d’exploiter. Le bailleur peut toujours demander la résiliation pour les motifs de l’article L. 411-31 : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » Après conversion, c’est le fermage qui s’impaye, plus la part de fruits. Les agissements compromettant la bonne exploitation et le non-respect de certaines clauses environnementales restent des causes distinctes. La conversion n’est pas une amnistie.
Elle n’est pas davantage un congé. Le renouvellement continue de relever de l’article L. 411-46. Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit, selon l’article L. 411-47, notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. Les arrêts récents de la Cour de cassation sur le statut du fermage rappellent que le statut se lit article par article, sans transposer automatiquement un régime dans un autre.
Le métayage a d’autres issues que la conversion. L’article L. 417-9 permet à chaque partie de demander la résiliation lorsque, en raison des destructions subies par les biens compris dans le bail, « l’équilibre économique de l’exploitation est gravement compromis ». L’article L. 417-4 règle la perte de récolte par cas fortuit : pas d’indemnité du bailleur au preneur ; chacun supporte sa portion dans la perte commune. L’article L. 417-6 ouvre le règlement annuel du compte d’exploitation. L’article L. 417-7 prescrit par cinq ans, à partir de la sortie du preneur, toute action résultant du bail. Ces textes ne convertissent rien. Ils montrent seulement que le métayage a un contentieux propre — comptes, cas fortuit, destructions — qu’il ne faut pas diluer dans la seule question du fermage.
B. L’indemnité promise par la loi, le décret manquant et le contrôle de proportionnalité
L’article L. 417-11 annonce une indemnisation du bailleur : « Sans préjudice de l’application immédiate de l’alinéa précédent, les modalités de l’indemnisation éventuellement due au bailleur sont fixées par un décret en Conseil d’Etat. » L’alinéa précédent est celui des huit ans. Le législateur de 1984 a donc voulu deux choses à la fois : une conversion que le métayer de huit ans peut imposer, et un décret pour indemniser le bailleur. La recherche des articles D. 417 et R. 417 correspondants, à la date du 9 septembre 2026, ne révèle pas ce décret d’indemnisation. Les seuls textes réglementaires utiles à la conversion restent l’article R. 417-2 sur l’acte extrajudiciaire et l’article R. 417-3 sur l’autorité administrative mentionnée à l’article L. 417-12, à savoir le directeur départemental des territoires.
L’absence de décret n’a jamais suspendu la conversion. Dès le 1er avril 1987, pourvoi n° 86-10.114, la Cour de cassation a rejeté le moyen du bailleur qui soutenait que la loi du 1er août 1984 était inapplicable sans décret. Elle approuve la cour d’appel d’avoir retenu que « l’intervention d’un décret n’est pas nécessaire pour la mise en oeuvre de la loi du 1er août 1984 », dès lors que « les modalités de la conversion édictées par les articles L. 417-12 et suivants du Code rural s’appliquant quel que soit le fondement de la demande qui en est faite ». Le métayer de huit ans n’a pas à attendre un texte réglementaire. Le bailleur ne peut pas non plus exiger, sur le seul fondement de cet alinéa, une indemnité dont les modalités n’ont pas été fixées.
Ce vide n’est pas indifférent au droit de propriété. Dans l’arrêt du 10 octobre 2019, pourvoi n° 17-28.862, publié au Bulletin, un GFA viticole s’était vu imposer la conversion demandée par l’EARL preneuse. La cour d’appel de Dijon avait jugé que le statut n’avait pas pour effet de priver le bailleur de son droit de propriété, que l’ingérence était prévue par la loi, qu’elle poursuivait un but d’intérêt général — la mise en valeur directe des terres — et qu’un juste équilibre était ménagé. La Cour de cassation casse pour défaut de base légale, au visa de l’article 1er du premier Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, ensemble l’article L. 417-11. Elle reproche à la cour d’appel d’avoir statué « sans rechercher concrètement, comme il le lui était demandé, si la conversion du métayage en fermage, en ce qu’elle privait le GFA de la perception en nature des fruits de la parcelle louée et en ce qu’elle était dépourvue de tout système effectif d’indemnisation, ne portait pas une atteinte disproportionnée au droit au respect de ses biens au regard du but légitime poursuivi ».
Trois précisions s’imposent, pour ne pas transformer cet arrêt en un droit de veto. Premièrement, la Cour de cassation n’a pas dit que toute conversion est contraire à la Convention. Elle a dit qu’il appartient au juge, « saisi d’une demande en ce sens », de rechercher concrètement la proportionnalité. Le moyen doit être présenté. Un bailleur qui se tait sur ce point ne peut pas reprocher au tribunal de n’avoir pas d’office refait le contrôle. Deuxièmement, le contrôle n’efface pas l’article L. 417-11. La conversion de huit ans « ne pourra être refusée » selon la loi interne ; le juge doit néanmoins examiner, faits à l’appui, si la perte de la perception en nature, sans indemnisation effective, est disproportionnée. Troisièmement, la proportionnalité se juge in concreto. Un GFA qui commercialisait lui-même sa part de vendange d’appellation n’est pas dans la même situation qu’un bailleur de terres nues déjà habitué à un compte en argent. Le tribunal doit comparer le but — responsabiliser l’exploitant, simplifier la gestion — et l’atteinte réelle au patrimoine du bailleur, y compris le fermage qui se substituera à la part de fruits.
La QPC de 2018 et l’arrêt de 2019 ne se contredisent pas : l’une tranche la constitutionnalité interne, déjà tranchée en 1984 ; l’autre impose un contrôle de conventionalité lorsque le grief est soulevé. Un bailleur ne gagne pas en arguant que la loi serait inconstitutionnelle. Il peut, en revanche, exiger que le juge mesure l’atteinte à ses biens. Le preneur, de son côté, ne gagne pas en se bornant à aligner ses huit années. Il doit encore justifier la demande par acte extrajudiciaire, le préavis de douze mois, la date d’effet et, si le bailleur soulève la Convention, les éléments qui montrent que le fermage, les maxima préfectoraux et le maintien dans les lieux ménagent un équilibre.
En pratique, le dossier se prépare autour d’actes, pas d’intentions. Du côté du métayer : le titre d’occupation, la date d’entrée, les renouvellements, la preuve des huit années le cas échéant, l’acte d’huissier de conversion, le calcul de l’année culturale, les comptes d’exploitation, l’inventaire du cheptel, les arrêtés de fermage du département. Du côté du bailleur : le même titre, la clause de partage, la réalité de la commercialisation des fruits, l’entretien des bâtiments, sa participation aux investissements, la collaboration personnelle, et, s’il invoque la Convention, des éléments chiffrés sur l’écart entre la part de récolte et le fermage encadré. Devant le tribunal paritaire du tribunal judiciaire du lieu de la situation des biens — y compris, lorsque le fonds est en Île-de-France, celui du ressort concerné, et non un tribunal parisien par principe — la conciliation précède le jugement. L’appel reste ouvert selon les règles propres à cette juridiction. Aucune de ces étapes ne se présume.
Le métayage n’est plus le contrat le plus fréquent. Il reste vivant, surtout en viticulture, là où la part de récolte a une valeur commerciale propre. La conversion est alors un levier pour le preneur et un risque patrimonial pour le bailleur. Le législateur a choisi de la rendre inévitable après huit ans. La Cour de cassation a choisi d’obliger le juge à regarder, concrètement, ce que cette inévitabilité fait au droit au respect des biens. Entre les deux, le dossier se gagne ou se perd sur la date de l’acte, le calcul de l’année culturale et la preuve de ce que chacun perd ou gagne.
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