Les servitudes de passage constituent une source intarissable de litiges fonciers et de dissensions entre propriétaires voisins dans la pratique du droit des biens. Le Code civil encadre ces relations de voisinage complexes à travers des mécanismes juridiques précis et anciens, mais la vie quotidienne des propriétés contiguës révèle des difficultés d’application constantes. Parmi ces difficultés pratiques, la question de l’entretien, de la réparation et de la réfection des chemins de passage s’avère particulièrement conflictuelle. Qui doit concrètement supporter les coûts financiers et matériels des travaux nécessaires à la conservation et à la praticabilité du passage ? Est-ce le propriétaire du fonds dominant, bénéficiaire exclusif de la servitude, ou le propriétaire du fonds servant, qui subit la charge physique de cette voie d’accès sur sa propre parcelle de terrain ?
La Cour de cassation a apporté des éclaircissements doctrinaux et pratiques de première importance au cours des années 2025 et 2026. Ces décisions récentes viennent préciser la nature juridique, le régime de responsabilité et les délais de prescription des actions en justice visant à contraindre le propriétaire du fonds servant à assumer ou à rembourser ces travaux en cas de faute personnelle, de dégradation ou de comportement obstructif. Le cabinet Kohen Avocats, praticien reconnu en droit des servitudes immobilières à Paris, propose une analyse exhaustive de ces évolutions décisives de la jurisprudence civile et de la théorie générale des charges réelles.
I. Le principe de la charge d’entretien de l’assiette et le fondement de la responsabilité du propriétaire du fonds servant
A. Le caractère passif du fonds servant et le principe du droit commun de la responsabilité civile
Le droit réel de servitude repose historiquement sur un principe fondamental d’abstention et de passivité. En vertu d’une règle cardinale issue du droit romain et consacrée par le Code civil français, une servitude ne peut jamais, par elle-même, faire naître une obligation positive de faire ou une prestation personnelle à la charge du propriétaire du fonds asservi. La servitude est une charge imposée à un héritage, et non à une personne. Par conséquent, le propriétaire du fonds servant est uniquement tenu de souffrir l’exercice du droit de passage sur son terrain (obligation de supporter, pati) ou de s’abstenir de faire tout acte qui pourrait y faire obstacle ou en rendre l’usage plus difficile (obligation de ne pas faire, non facere).
La Haute juridiction rappelle de manière constante cette exigence de passivité inhérente aux démembrements de la propriété. Dans un arrêt de principe majeur rendu par la troisième chambre civile, la Cour de cassation énonce de façon limpide que « le propriétaire d’un fonds grevé d’une servitude de passage n’est pas tenu d’entretenir, ni d’améliorer l’assiette de la servitude mais seulement d’observer une attitude purement passive, en ne faisant rien qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou à le rendre plus incommode » (Cass. 3e civ., 5 décembre 1972, pourvoi n° 71-11.040, Bull. n° 658). Cette passivité légale constitue une protection essentielle du droit de propriété du fonds servant, évitant que celui-ci ne soit grevé de charges financières disproportionnées et perpétuelles qui dénatureraient son droit réel. C’est donc au bénéficiaire de la servitude, c’est-à-dire au propriétaire du fonds dominant, qu’il incombe d’assumer la garde matérielle de son droit de passage et de veiller lui-même à ce que le chemin demeure dans un état de viabilité conforme à ses besoins personnels ou professionnels.
Cependant, cette passivité obligatoire trouve ses limites juridiques immédiates lorsque le propriétaire du fonds servant sort de son rôle d’observateur passif pour adopter un comportement actif, fautif et dommageable. Si le propriétaire du fonds asservi réalise des travaux qui dégradent l’état du chemin, s’il y fait passer des engins de chantier lourds et inadaptés qui détruisent le revêtement, s’il y dépose des matériaux, ou s’il y installe délibérément des obstacles matériels (barrières, cadenas, clôtures) afin d’entraver ou de bloquer la circulation du bénéficiaire, sa responsabilité civile personnelle se trouve engagée. Dans cette hypothèse, ce n’est plus l’obligation inhérente à la servitude de passage qui fonde son obligation d’agir ou de réparer, mais bien la commission d’un fait personnel fautif au sens de la théorie générale de la responsabilité.
Le fondement juridique de cette action en réparation réside alors exclusivement dans les règles classiques de la responsabilité délictuelle et quasi-délictuelle de droit commun, aujourd’hui codifiées aux articles 1240 et suivants du Code civil. La jurisprudence de la Cour de cassation retient de longue date que la responsabilité civile du propriétaire du fonds servant, lorsque les désordres matériels ou les obstructions de l’assiette découlent directement de son fait personnel ou de sa négligence fautive, « relève du droit commun » (Cass. 3e civ., 30 janvier 1970, pourvoi n° 67-13.985, Bull. n° 82). Le propriétaire du fonds dominant lésé dispose par conséquent d’une action en justice tendant à obtenir la cessation du trouble, l’exécution forcée des travaux de remise en état ou de réfection aux frais de l’auteur du dommage, ainsi que l’allocation éventuelle de dommages-intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi. Cette distinction théorique entre l’action réelle issue de la servitude et l’action personnelle en responsabilité est d’une importance pratique majeure, puisqu’elle va guider le juge dans la détermination des règles de preuve, mais surtout dans le calcul du délai de prescription applicable à l’action.
B. L’inapplicabilité des articles 697 et 698 du Code civil face aux manquements fautifs du fonds servant
Le Code civil organise de manière précise la répartition des charges financières liées à la création et à l’entretien des ouvrages indispensables à l’exercice d’une servitude. L’article 697 du Code civil dispose ainsi que celui auquel est due une servitude a le droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour la conserver. En parfaite cohérence, l’article 698 du même code pose la règle selon laquelle ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre de constitution de la servitude n’en dispose autrement. Ce cadre légal fait peser par principe sur le seul propriétaire du fonds dominant l’intégralité du coût économique lié à l’aménagement initial, au goudronnage, à l’empierrement, à l’éclairage ou à l’entretien courant du chemin de passage.
Néanmoins, cette clé de répartition légale des frais est écartée de manière absolue et systématique lorsque la réfection, la réparation ou la reconstruction des ouvrages est rendue nécessaire par la faute, l’imprudence ou le fait personnel du propriétaire du fonds servant. Si le propriétaire du fonds asservi dégrade volontairement ou par négligence l’assiette du passage, par exemple en l’utilisant pour le stockage de débris, en y creusant des tranchées non rebouchées pour des raccordements personnels, ou en modifiant le relief naturel du sol pour orienter les eaux pluviales vers le chemin de servitude et y provoquer des inondations ou des affaissements, il doit en assumer seul la charge financière exclusive.
La Cour de cassation censure avec fermeté les juridictions du fond qui, saisies de demandes de travaux de remise en état consécutives à des agissements fautifs du propriétaire du fonds servant, tente d’appliquer de manière indifférenciée les articles 697 et 698 du Code civil pour imposer une participation financière au propriétaire du fonds dominant. Dans des termes extrêmement clairs et protecteurs des droits du bénéficiaire, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé « que les articles 697 et 698 du code civil, selon lesquels les ouvrages nécessaires pour user et conserver une servitude sont à la charge de celui auquel est due la servitude, ne sont pas applicables lorsque ces ouvrages sont devenus nécessaires à l’exercice de la servitude du fait du propriétaire du fonds servant » (Cass. 3e civ., 4 février 2009, pourvoi n° 07-21.451, Bull. n° 32).
Cette inapplicabilité des articles 697 et 698 du Code civil en présence d’une faute du propriétaire du fonds servant conforte le principe de la réparation intégrale du préjudice. L’auteur d’un comportement dommageable doit intégralement réparer le trouble qu’il a causé, sans que la victime ne doive supporter la moindre quote-part financière dans la réalisation des travaux nécessaires à la restauration de ses droits. Le propriétaire du fonds dominant est donc parfaitement fondé à exiger la condamnation sous astreinte du propriétaire du fonds servant à réaliser, à ses frais exclusifs, les travaux de confortement, de goudronnage ou d’évacuation des obstacles.
Pour retenir cette condamnation, les juges d’appel ou de première instance doivent procéder à une analyse rigoureuse des faits de la cause afin de caractériser avec précision le lien de causalité direct et certain entre le comportement actif du propriétaire du fonds servant et la dégradation de l’assiette. C’est précisément de cette articulation étroite entre le droit spécial des servitudes (marqué par la répartition des articles 697 et 698) et le droit commun de la responsabilité délictuelle (marqué par la réparation intégrale de la faute personnelle) qu’est né le débat doctrinal majeur concernant le délai de prescription applicable à l’action en réfection de l’assiette.
II. Le régime de prescription de l’action et les conditions d’exercice de la servitude de passage
A. La consécration de la prescription quinquennale de l’action en remise en état et réfection de l’assiette
La question de la prescription de l’action du propriétaire du fonds dominant visant à contraindre le propriétaire du fonds servant à réaliser ou financer des travaux sur l’assiette de passage a longtemps divisé la doctrine et les praticiens du droit immobilier. Deux thèses radicalement opposées s’affrontaient devant les tribunaux. Les partisans de la nature réelle de l’action soutenaient que, puisque la servitude de passage constitue un droit réel immobilier accessoire au droit de propriété, toute action tendant à en préserver l’exercice ou à en rétablir l’assiette dégradée participait de la même nature réelle. Dès lors, cette action devait être soumise à la prescription trentenaire des actions réelles immobilières, fixée par l’article 2227 du Code civil. Les défenseurs de la nature personnelle de l’action rétorquaient que, dès lors que l’obligation de réfection repose sur une faute délictuelle personnelle du propriétaire du fonds servant et non sur la charge passive de la servitude, l’action engagée constituait une action personnelle en responsabilité, soumise à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil.
La Cour de cassation, par un arrêt de principe rendu en formation de section par sa troisième chambre civile le 5 mars 2026, a mis un terme définitif à cette controverse en consacrant la thèse de la nature personnelle de l’action. Dans cette affaire, un syndicat de copropriétaires, bénéficiaire d’une servitude de passage sur des voies appartenant à une société de logement social, se plaignait de l’état de dégradation avancé de ces voies qui rendait l’accès à leur résidence extrêmement difficile, voire dangereux. Le syndicat avait assigné le propriétaire du fonds servant en exécution forcée des travaux de remise en état ou en paiement d’une somme équivalente au coût des travaux. Le propriétaire du fonds servant opposait la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale de l’action, les dégradations étant connues de la copropriété depuis plus de s’en suit cinq ans. La cour d’appel avait accueilli cette fin de non-recevoir, décision contestée par le syndicat qui invoquait la prescription trentenaire des actions réelles immobilières.
La Haute juridiction rejette le pourvoi du syndicat des copropriétaires par un attendu d’une grande rigueur doctrinale. Après avoir visé les articles 2224 et 2227 du Code civil et rappelé les règles relatives à l’attitude passive du fonds servant et à l’inapplicabilité des articles 697 et 698 en cas de faute, la troisième chambre civile énonce de manière solennelle : « Il s’en déduit que l’action exercée par le propriétaire du fonds dominant contre le propriétaire du fonds servant tendant à ce que ce dernier supporte les travaux devenus nécessaires, par son fait, à l’exercice de la servitude, est une action personnelle, qui se prescrit par cinq ans. » (Cass. 3e civ., 5 mars 2026, pourvoi n° 24-21.049, Publié au Bulletin).
Cet arrêt écarte de manière catégorique la qualification d’action réelle immobilière pour ce type de contentieux. Même si l’action judiciaire a pour objectif indirect et concret de permettre la poursuite de l’exploitation physique d’un droit réel de passage, son fondement juridique réside exclusivement dans la mise en œuvre de la responsabilité délictuelle personnelle du propriétaire du fonds servant en raison de ses agissements fautifs. L’obligation de réparer le dommage n’est pas une charge réelle inhérente à la servitude qui se transmettrait passivement avec le bien, mais une obligation personnelle de réparation née de la faute de son auteur.
Pour les propriétaires bénéficiaires d’une servitude de passage, les conséquences pratiques de cette décision sont d’une extrême gravité et exigent une réactivité absolue. Dès l’instant où des dégradations imputables au propriétaire du fonds servant se manifestent sur le chemin, ou dès qu’un obstacle matériel vient entraver le passage, le délai de prescription quinquennal de l’article 2224 du Code civil commence à courir à l’encontre du propriétaire du fonds dominant, pour autant que celui-ci ait eu connaissance des faits. Le bénéficiaire de la servitude ne dispose plus d’un confortable délai de trente ans pour agir. S’il tolère les dégradations de son voisin ou s’il tente de négocier de manière informelle pendant plus de cinq ans sans introduire d’action en justice ou sans accomplir d’acte interruptif de prescription, son action sera définitivement déclarée prescrite. Il sera alors contraint de financer lui-même, à ses frais exclusifs, les travaux de réfection du chemin s’il souhaite continuer à l’utiliser, subissant ainsi une double peine matérielle et financière due à sa propre inertie temporelle.
B. La rigueur jurisprudentielle quant à la preuve de l’exercice matériel de la servitude discontinue pour faire échec à l’extinction
La rigueur temporelle imposée par la jurisprudence de la Cour de cassation ne se limite pas aux actions en responsabilité contre le propriétaire du fonds servant. Elle se manifeste également, de façon tout aussi stricte, dans le domaine de la prescription extinctive des servitudes par le non-usage trentenaire. En vertu de l’article 706 du Code civil, une servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans. L’article 707 du même code précise que les trente ans commencent à courir, lorsqu’il s’agit de servitudes discontinues (telles que le droit de passage), du jour où l’on a cessé d’en jouir.
Le délai de prescription extinctive d’une servitude de passage commence ainsi à courir à compter de la date du « dernier acte d’exercice de cette servitude » (Cass. 3e civ., 11 janvier 2006, pourvoi n° 04-16.400, Bull. 2006, III, n° 14). La charge de la preuve de l’usage au cours de la période trentenaire pèse sur le propriétaire du fonds dominant, qui doit d’abord démontrer qu’il a accompli des actes d’exercice réguliers pour interrompre la prescription extinctive et conserver son droit réel.
La preuve de cet exercice matériel fait l’objet d’une appréciation d’une sévérité remarquable de la part de la Cour de cassation, comme en témoigne un arrêt de cassation crucial rendu le 15 janvier 2026 par la troisième chambre civile. Dans cette affaire, un propriétaire revendiquait le rétablissement d’un droit de passage conventionnel établi en 1961, mais dont l’exercice physique était rendu impossible depuis plusieurs décennies en raison de l’installation par le propriétaire du fonds servant d’un cadenas fermant le portail d’accès au chemin.
Pour faire échec à l’exception d’extinction par le non-usage trentenaire soulevée par le propriétaire du fonds servant, le bénéficiaire de la servitude produisait de nombreuses pièces démontrant son opposition constante au blocage : des lettres de mise en demeure recommandées adressées à son voisin en 2007, 2008 et 2015 exigeant le rétablissement du passage, ainsi que plusieurs procès-verbaux de constat d’huissier de justice constatant la fermeture physique du portail et réaffirmant son intention d’user de ses droits. La cour d’appel avait accueilli cette argumentation, retenant que face à l’impossibilité matérielle d’user de la servitude imposée unilatéralement par le propriétaire du fonds servant, et au regard des démarches actives de réclamation entreprises pour en retrouver le bénéfice, le propriétaire du fonds dominant justifiait d’un exercice des droits attachés à la servitude, notion qui dépassait selon elle le seul usage physique.
La Cour de cassation censure cette décision avec une fermeté de principe absolue, rappelant la définition stricte de l’exercice d’un droit de passage. Visant les articles 706 et 707 du Code civil, la Haute juridiction énonce de manière solennelle que « Les actes d’exercice d’une servitude de passage s’entendent d’actes matériels de passage, qui, caractérisant un usage de la servitude, sont de nature à faire obstacle à son extinction pour non-usage » (Cass. 3e civ., 15 janvier 2026, pourvoi n° 24-14.618, Publié au Bulletin).
Par cet attendu remarquable, la Cour exclut radicalement toute assimilation de l’intention d’user de la servitude, ou des protestations juridiques formelles, à un acte matériel d’exercice. Même si le bénéficiaire de la servitude se trouve dans l’impossibilité physique absolue d’emprunter le chemin du fait des agissements illicites de son voisin, le non-usage trentenaire continue de courir inexorablement à son encontre. Les lettres recommandées, les sommations de faire ou les constats d’huissier constatant l’infraction ne constituent pas des actes matériels de passage. Ils manifestent certes une volonté de passer, mais ne caractérisent aucun usage effectif et physique de l’assiette.
En conséquence, si le propriétaire du fonds dominant laisse s’écouler un délai de trente ans sans accomplir d’actes matériels de passage sur le terrain de son voisin, la servitude de passage s’éteindra de plein droit par prescription extinctive, nonobstant toutes ses protestations et démarches amiables antérieures. Pour interrompre le cours de cette prescription extinctive trentenaire en cas d’obstacle ou de blocage, le propriétaire du fonds dominant ne doit pas se contenter d’écrits : il a l’obligation impérative d’introduire une action en justice en référé ou au fond afin d’obtenir judiciairement la démolition de l’obstacle ou l’ouverture forcée du portail avant l’expiration du délai trentenaire.
Cette rigueur jurisprudentielle quant aux conditions d’exercice et de preuve se double d’une sévérité absolue concernant l’acte juridique constitutif ou récognitif de la servitude. Les servitudes discontinues ne peuvent en aucun cas s’établir par la prescription acquisitive, mais requièrent un titre formel émanant du propriétaire du fonds asservi. Les énonciations de transmission de servitude figurant dans les actes de vente successifs du fonds dominant sont inopposables au fonds servant s’il n’est pas démontré que ce dernier, ou ses auteurs, ont consenti à la charge dans un acte authentique.
La troisième chambre civile l’a rappelé avec force dans un arrêt récent du 12 février 2026, censurant une cour d’appel qui avait retenu l’existence d’un passage conventionnel sur la seule base de mentions figurant dans les titres de propriété successifs du bénéficiaire de la servitude et d’une attestation écrite de l’ancien propriétaire. La Cour censure la décision au visa des articles 691 et 695 du Code civil, rappelant que « le titre constitutif de la servitude, à l’égard de celles qui ne peuvent s’acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi. » (Cass. 3e civ., 12 février 2026, pourvoi n° 24-21.899).
Par ailleurs, dans l’hypothèse spécifique d’une enclave née d’une division foncière, si l’assiette du passage a été déterminée par un usage trentenaire continu sur un autre fonds n’appartenant pas aux copartageants d’origine, la Cour de cassation décide que « la détermination de l’assiette d’un passage par trente ans d’usage continu rend inapplicables les dispositions de l’article 684 du code civil, de sorte que, si l’état d’enclave d’un fonds résulte d’une division, l’assiette du passage permettant son désenclavement est celle acquise par prescription trentenaire, même si elle est située sur des fonds non issus de la division. » (Cass. 3e civ., 2 octobre 2025, pourvoi n° 24-12.678, Publié au Bulletin).
L’ensemble de ces décisions dessine un cadre juridique d’une cohérence parfaite mais d’une sévérité extrême pour les propriétaires : pour préserver l’intégrité et la pérennité d’un droit de passage, le propriétaire du fonds dominant doit veiller à disposer d’un titre récognitif irréprochable émanant du fonds servant, justifier d’actes matériels de passage physiques et ininterrompus pour empêcher l’extinction trentenaire, et engager une action personnelle en responsabilité dans le délai de s’en suit cinq ans à compter de la constatation de dégradations ou d’entraves imputables à son voisin sous peine de forclusion définitive.
Conclusion
L’évolution jurisprudentielle de la Cour de cassation au cours des années 2025 et 2026 marque un tournant majeur et exigeant dans la gestion des servitudes de passage. En soumettant l’action en remise en état et en réfection de l’assiette dégradée par le fait personnel du propriétaire du fonds servant à la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, la Haute juridiction impose aux propriétaires une diligence et une vigilance accrues. Le bénéficiaire d’une servitude ne peut plus se retrancher derrière le caractère réel et imprescriptible de l’action réelle immobilière pour tolérer pendant des décennies les dégradations ou les obstructions de son voisin. Il doit agir promptement devant les tribunaux pour sauvegarder ses droits.
De même, la réaffirmation solennelle de la nécessité d’accomplir des actes matériels de passage pour faire échec à l’extinction trentenaire ferme définitivement la porte aux réclamations purement scripturales et aux démarches amiables prolongées. En cas de blocage physique du chemin par un tiers, seule l’introduction d’une action en justice permet de suspendre ou d’interrompre le cours de la prescription extinctive. Dans ce paysage juridique de plus en plus technique, l’accompagnement par un avocat expert en droit immobilier s’avère indispensable dès les premières manifestations d’un trouble de voisinage afin de mettre en œuvre les mesures conservatoires et les recours judiciaires adéquats dans le respect rigoureux des délais légaux.