Le 5 septembre 2026, la presse a révélé que la Commission européenne préparait une initiative destinée à faciliter les restrictions sur les locations de courte durée dans les zones où le logement manque. Le scénario évoqué viserait non seulement l’exploitation d’un logement sur une plateforme, mais aussi l’achat d’un bien spécialement destiné à cette activité. Cette annonce répond à une question immédiate pour les investisseurs : peut-on encore acheter un appartement pour le louer sur Airbnb en France ? À ce jour, aucun nouveau texte européen n’interdit un tel achat. La Commission annonce une initiative future. Elle n’a pas encore remplacé le droit français, les délibérations municipales ni les règlements de copropriété.
Cette absence d’interdiction européenne immédiate ne rend pourtant pas le projet sûr. En France, une location touristique peut déjà exiger un enregistrement, une autorisation de changement d’usage et parfois une compensation. Une commune peut abaisser à quatre-vingt-dix jours le plafond applicable à une résidence principale. Une copropriété peut opposer sa destination, ses clauses et une interdiction votée dans les conditions légales. L’acquéreur doit donc vérifier le bien avant de calculer sa rentabilité. Le prix, le financement et le rendement annoncé ne disent rien sur le droit de louer.
I. Nouvelle loi Airbnb européenne : qu’est-ce qui change réellement en France ?
L’annonce européenne modifie d’abord le niveau de risque à moyen terme. Le droit applicable aujourd’hui reste français et local. Cette distinction évite deux erreurs opposées : abandonner un achat à cause d’une interdiction qui n’existe pas encore, ou signer en supposant que l’activité demeurera autorisée pendant toute la durée du crédit.
A. Le projet européen sur les locations de courte durée n’est pas encore une interdiction
Le plan européen pour le logement abordable publié par la Commission européenne présente une action consacrée aux locations de courte durée dans les zones soumises à une forte tension immobilière. La Commission y annonce qu’elle proposera une nouvelle initiative législative afin de limiter l’effet de ces locations sur l’accessibilité du logement, tout en maintenant un équilibre avec l’activité touristique. Le verbe compte : il s’agit de proposer. Le plan n’établit pas, à lui seul, une interdiction directement opposable à un propriétaire français.
L’actualité du 5 septembre apporte des indications sur les orientations discutées. Selon l’article publié par Capital à 18 h 09, une version envisagée permettrait aux villes, régions et autres collectivités de restreindre l’accès à la location de courte durée, ainsi que l’achat de biens destinés à cette exploitation, dans les zones « sous tension immobilière ». La location occasionnelle de la résidence principale ferait l’objet d’un traitement distinct. Ces éléments décrivent une orientation rapportée par la presse. Ils ne doivent pas être présentés comme les dispositions d’un règlement ou d’une directive déjà adopté.
Le futur texte peut encore changer de forme, de champ et de calendrier. Une proposition de la Commission suit ensuite la procédure législative européenne. Selon l’instrument choisi, elle pourra nécessiter une application directe ou une transposition nationale. Des critères devront définir la tension immobilière, les autorités compétentes, la proportion des restrictions, les situations acquises et les éventuelles dérogations. Aucun compromis de vente signé aujourd’hui ne peut donc garantir le contenu final de ce droit futur.
Le cadre français contient déjà une définition précise. L’article L. 324-1-1 du Code du tourisme qualifie de meublés de tourisme les villas, appartements ou studios meublés, réservés à l’usage du locataire, offerts à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, pour un séjour à la journée, à la semaine ou au mois. Depuis le 20 mai 2026, toute personne qui offre un tel bien à la location doit effectuer une déclaration soumise à enregistrement auprès du téléservice national prévu par le texte.
Le même article maintient un régime propre à la résidence principale. Le loueur ne peut en principe l’offrir au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. La commune peut, par une délibération motivée, abaisser ce plafond à quatre-vingt-dix jours. Cette possibilité existe déjà. Elle ne dépend pas de l’initiative annoncée par Bruxelles.
Le Conseil d’État a examiné la réduction parisienne à quatre-vingt-dix jours dans une décision du 25 juillet 2025. Il a relevé que la mesure poursuit deux objectifs : réduire les nuisances causées par les locations saisonnières et décourager la fausse déclaration d’une résidence principale destinée à contourner le changement d’usage. Il a jugé que le maintien d’une faculté de location pendant au moins quatre-vingt-dix jours ne portait pas une atteinte disproportionnée à la liberté d’entreprendre ni au droit de propriété (CE, 25 juillet 2025, n° 504538).
Cette décision contient aussi une précision sur le temps. Le Conseil d’État énonce que les dispositions contestées « ne permettent pas de remettre en cause les situations légalement acquises à la date de l’entrée en vigueur de la délibération du conseil municipal ou les contrats formés avant cette date ». Cette phrase concerne le mécanisme examiné et la délibération parisienne. Elle ne permet pas de promettre qu’une exploitation commerciale conservera éternellement toutes les règles applicables au jour de l’achat. Une réglementation nouvelle peut organiser son propre droit transitoire.
L’investisseur doit donc raisonner sur deux horizons. Au jour de la signature, il vérifie le droit positif, les décisions locales et le règlement de copropriété. Pour la durée du prêt, il mesure la dépendance économique du projet à la location touristique. Un plan de financement qui ne peut supporter ni une réduction du nombre de nuitées ni un passage à la location longue durée expose l’acquéreur à un risque réglementaire que le contrat de crédit ne neutralise pas.
La bonne question n’est pas de savoir si « Airbnb sera interdit » partout. Elle consiste à déterminer quelle autorité peut restreindre l’activité pour le logement envisagé, selon quel texte, à quelle date et avec quelles conséquences. Une résidence principale louée quelques semaines, une résidence secondaire exploitée toute l’année, un local commercial transformé et un appartement situé dans une copropriété résidentielle ne relèvent pas du même dossier.
B. Changement d’usage, autorisation et amende : les règles françaises s’appliquent déjà
L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation permet de soumettre le changement d’usage des locaux d’habitation à une autorisation préalable dans les communes visées par le texte. Il précise désormais que le fait de louer un local meublé à usage d’habitation comme meublé de tourisme constitue un changement d’usage. L’autorisation d’urbanisme, le changement de destination et le changement d’usage restent des contrôles distincts.
La date de référence du local est devenue une question de preuve centrale. Le texte actuel répute un local à usage d’habitation s’il a été affecté à cet usage à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976, ou à tout moment au cours des trente années précédant la demande ou la contestation. L’usage peut être établi par tout moyen. Celui qui invoque l’usage illicite supporte la charge de cette preuve. Les autorisations accordées et les travaux régulièrement autorisés peuvent modifier l’analyse.
La Cour de cassation avait déjà imposé une lecture exigeante des documents historiques. Elle juge que « la seule mention, sur une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970, d’une occupation d’un local par son propriétaire, ne permet pas d’en établir l’usage à cette date ni de le faire présumer » (Cass. 3e civ., 7 septembre 2023, n° 22-18.101). Le régime légal a depuis évolué, notamment avec la fenêtre mobile de trente ans. La décision demeure utile pour comprendre pourquoi une ligne fiscale isolée ne remplace pas l’analyse complète du dossier.
Une autre décision montre que l’affectation partielle suffit à faire naître le contrôle. La troisième chambre civile a retenu que, pour des locaux affectés en partie à l’habitation au 1er janvier 1970, l’importance respective des surfaces professionnelles et résidentielles était indifférente. Faute d’autorisation couvrant l’affectation totale à un autre usage, le bail litigieux devait être annulé (Cass. 3e civ., 22 juin 2017, n° 16-17.946). Avant achat, l’acquéreur doit donc vérifier l’historique de chaque lot et non la seule utilisation récente de l’immeuble.
La fréquence et la durée des locations comptent aussi. La Cour de cassation a jugé qu’en dehors des régimes particuliers, « le fait de louer, à plus d’une reprise au cours d’une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu’une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n’y fixe pas sa résidence principale […] constitue un changement d’usage » (Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-13.191). Cette décision a également déclaré le régime français conforme à la directive européenne sur les services.
L’autorité compétente et la compensation sont déterminées par l’article L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation. L’autorisation est délivrée par le maire, après avis du maire d’arrondissement à Paris, Marseille et Lyon. Elle peut être subordonnée à la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. Lorsqu’elle est accordée sans compensation, elle est en principe personnelle. Lorsqu’elle dépend d’une compensation, le titre est attaché au local et publié au fichier immobilier.
Cette différence change la valeur du bien. Une autorisation personnelle obtenue par le vendeur peut cesser avec son activité et ne pas suivre l’acquéreur. Une autorisation réelle attachée au local appelle la lecture de sa décision, de la compensation et de sa publication. Une annonce qui indique seulement « autorisation Airbnb acquise » ne permet pas de distinguer ces situations.
La sanction actuelle dépasse les chiffres encore repris par de nombreux guides. L’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation fixe désormais l’amende civile à un maximum de 100 000 euros par local irrégulièrement transformé. Le tribunal peut ordonner le retour à l’habitation dans un délai déterminé. À l’expiration de ce délai, il peut prononcer une astreinte allant jusqu’à 1 000 euros par jour et par mètre carré utile. L’administration peut ensuite faire exécuter les travaux aux frais du contrevenant.
La déclaration nationale et le changement d’usage ne se remplacent pas. Un numéro d’enregistrement n’est pas une autorisation d’exploiter lorsqu’une autorisation distincte est nécessaire. De même, une autorisation administrative ne neutralise pas le règlement de copropriété. L’acquéreur doit obtenir une réponse positive sur chaque couche du contrôle.
À Paris et en Île-de-France, le dossier doit intégrer la délibération locale applicable à l’adresse, les règles de compensation, le statut de résidence principale ou secondaire et l’historique d’usage. Les articles du cabinet sur le contrôle Airbnb à Paris et les preuves utilisées par la mairie ainsi que sur la preuve de l’usage d’habitation détaillent ces contentieux. Ils ne remplacent pas la vérification propre au lot acheté.
II. Acheter pour louer sur Airbnb : quelles vérifications avant le compromis ?
Le risque ne se limite pas à la mairie. L’exploitation doit aussi être compatible avec la copropriété, la destination de l’immeuble et les conditions matérielles de la location. La promesse de vente doit ensuite répartir un risque mesuré, non une rentabilité espérée.
A. La copropriété peut-elle interdire un meublé de tourisme ?
Pour les règlements établis depuis la loi du 19 novembre 2024, l’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose une mention explicite autorisant ou interdisant la location en meublé de tourisme. Cette règle facilite la lecture des règlements nouveaux. Les immeubles plus anciens exigent souvent une analyse de la clause d’habitation bourgeoise, des activités commerciales autorisées, de la destination générale et des modifications votées.
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 permet aux membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de modifier le règlement afin d’interdire la location touristique des lots d’habitation qui ne constituent pas une résidence principale. Cette majorité ne s’applique que lorsque le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas destinés au commerce. Le même article rappelle que l’assemblée ne peut modifier la destination des parties privatives ni les modalités de leur jouissance au-delà des conditions prévues par la loi.
La règle ne signifie pas que toute location touristique est, par nature, une activité commerciale interdite. La cour d’appel de Reims a jugé en 2026 que « la location de logements meublés n’a pas de caractère commercial, à moins qu’elle ne s’accompagne de prestations s’apparentant à celles d’hôtellerie ou de résidence de service » (CA Reims, 13 janvier 2026, n° 24/01627). Petit-déjeuner, nettoyage pendant le séjour, renouvellement du linge ou autres services répétés peuvent faire basculer l’analyse.
Dans cette affaire, la cour n’a pourtant pas laissé l’exploitation se poursuivre. Elle a relevé les rotations, les allées et venues de nuit, la petite taille de l’immeuble et des incidents documentés. Elle conclut que « ces faits, multiples et qui trouvent leur cause dans l’activité de meublé touristique […] constituent une atteinte aux droits des autres copropriétaires ». L’interdiction a été prononcée sous astreinte de 400 euros par infraction constatée. Le caractère civil de la location n’empêche donc ni le contrôle de la destination ni celui des nuisances.
Le tribunal judiciaire de Grenoble a adopté une approche comparable pour un immeuble destiné à l’habitation. Il a retenu que « l’exploitation ainsi réalisée excède l’usage normal d’habitation prévu au règlement de copropriété et contrevient à la destination bourgeoise de l’immeuble » (TJ Grenoble, 11 juin 2026, n° 25/04575). Il a ordonné la cessation, la dépose de la boîte à clefs et le retrait des annonces, sous astreinte.
À Paris, un tribunal a ordonné la cessation d’une exploitation dans un lot qualifié de bureau. Il a estimé que les stipulations contractuelles révélaient une volonté d’occupation stable et que « l’activité de location meublée de courte durée entraînant des rotations fréquentes d’une clientèle de passage » contrevenait à cette destination. La propriétaire a dû supprimer les annonces sous astreinte (TJ Paris, 11 juillet 2025, n° 22/03669).
Cette décision intéresse aussi l’investisseur qui délègue à une agence. Le tribunal juge que le mandataire avait orienté la propriétaire vers une location touristique en violation du règlement. Il énonce que « ce manquement du professionnel de l’immobilier, tenu d’une obligation de conseil à l’égard de sa mandante, engage sa responsabilité contractuelle ». Le recours contre le gestionnaire peut transférer certaines condamnations pécuniaires. Il n’autorise pas la poursuite de l’activité contraire au règlement.
La cour d’appel de Montpellier a, pour sa part, examiné une exploitation assortie de services hôteliers et de nuisances répétées. Elle a maintenu l’interdiction des locations de moins d’une semaine en relevant que « la mesure ordonnée par le premier juge, qui est de nature à mettre fin au trouble manifestement illicite, l’a été après une mise en balance des intérêts en présence » (CA Montpellier, 8 avril 2025, n° 22/02005). La durée retenue dans cette espèce ne constitue pas un seuil national. Elle répondait au règlement et aux faits de l’immeuble concerné.
L’article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 ajoute une obligation d’information. Lorsqu’un lot fait l’objet de la déclaration touristique, le copropriétaire, ou le locataire autorisé par son intermédiaire, doit en informer le syndic. Celui-ci inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée un point d’information sur l’activité au sein de la copropriété. La discrétion n’est donc pas une stratégie durable.
Avant la promesse, l’acquéreur doit lire le règlement et tous ses modificatifs. Une clause isolée autorisant la location meublée ne suffit pas. Il faut la confronter à l’interdiction des activités commerciales, à l’habitation bourgeoise, aux règles de tranquillité, à la destination des lots et aux décisions d’assemblée. Les procès-verbaux récents peuvent révéler une résolution d’interdiction, un mandat donné au syndic, des plaintes ou une procédure déjà engagée.
La configuration matérielle de l’immeuble pèse également. Les juges n’apprécient pas de la même manière un grand ensemble mixte doté d’un accueil indépendant et un immeuble de huit logements partageant une cage d’escalier. Les boîtes à clefs, la remise du linge, les arrivées nocturnes, les fêtes, les portes laissées ouvertes et l’encombrement des parties communes sont des faits. Leur preuve peut transformer une activité tolérée en atteinte aux droits des autres copropriétaires.
B. Comment sécuriser l’achat et agir si la location devient impossible ?
La première vérification porte sur le projet économique. L’acquéreur calcule un scénario de location touristique conforme au nombre de jours autorisé, puis un scénario de location longue durée. Il intègre la vacance, la gestion, les charges, l’assurance, la fiscalité et les travaux. Si le remboursement du prêt dépend exclusivement d’une exploitation annuelle intensive, le risque juridique devient un risque de solvabilité.
Le dossier administratif doit identifier la qualification actuelle du local, son historique d’usage, les autorisations de changement d’usage, leur caractère personnel ou réel, la compensation éventuelle, l’enregistrement touristique et les décisions municipales applicables. Les recherches sont menées à l’adresse exacte. Une règle valable dans une commune voisine ou un autre arrondissement ne répond pas à la question.
L’acquéreur demande au vendeur les autorisations et non leur résumé. Il lit la décision administrative, ses annexes, sa durée, ses conditions, l’identité du bénéficiaire et la preuve de sa publication lorsqu’elle est attachée au local. Il vérifie les courriers de la mairie, les contrôles, les mises en demeure, les amendes, les recours et les éventuels engagements de retour à l’habitation. Une annonce commerciale ou un relevé de réservations ne prouve aucun droit.
Le dossier de copropriété comprend le règlement, l’état descriptif de division, les modificatifs, les procès-verbaux d’assemblée, les convocations et les annexes utiles. L’acquéreur interroge le syndic par écrit sur les locations de courte durée, les plaintes, les procédures, les boîtes à clefs et les résolutions envisagées. Une réponse prudente du syndic ne vaut pas garantie, mais elle révèle souvent le niveau de conflit dans l’immeuble.
Le compromis doit traduire le résultat des vérifications. Une condition suspensive peut subordonner l’achat à l’obtention d’une autorisation de changement d’usage transmissible, à l’absence d’interdiction de copropriété ou à la remise de pièces déterminées. Elle fixe un événement contrôlable, une date et les conséquences de l’échec. La formule générale selon laquelle l’acquéreur « fera son affaire personnelle » des autorisations transfère le risque sans lui donner un droit de sortie.
Une déclaration du vendeur doit distinguer les faits. A-t-il exploité le bien ? Pendant combien de jours ? Sous quel numéro ? A-t-il reçu une demande de la mairie, du syndic ou d’un voisin ? Une assemblée a-t-elle discuté l’interdiction ? Une procédure existe-t-elle ? Les revenus annoncés correspondent-ils à une activité régulière ? Chaque réponse appelle une pièce.
Le notaire doit recevoir les questions assez tôt pour obtenir des documents et adapter l’acte. Son intervention ne dispense pas l’acquéreur d’une étude économique ni d’une lecture du règlement. Si le projet Airbnb détermine le consentement, cette destination doit être exposée avant la signature, sans transformer l’acte en garantie automatique de rentabilité. Une activité réglementée reste soumise aux décisions futures prises dans les limites du droit.
Les contrats de gestion méritent la même attention. Le mandat précise les obligations de contrôle de l’agence, la conformité des annonces, la collecte des justificatifs, la transmission des données, la gestion des plaintes et la responsabilité en cas de conseil erroné. Une garantie contractuelle est utile seulement si elle décrit son champ, ses exclusions, son plafond et la procédure d’appel.
Si la mairie engage une procédure, le propriétaire rassemble immédiatement l’historique d’usage, les autorisations, les actes, les déclarations fiscales pertinentes et les preuves d’occupation. Il ne doit pas confondre contestation de la preuve et régularisation. Une demande d’autorisation déposée après le contrôle ne fait pas disparaître automatiquement l’infraction antérieure. Le calendrier et la version des textes applicables doivent être repris date par date.
Si le syndicat agit, le dossier change. Le propriétaire analyse les clauses, la majorité du vote, le délai de contestation de l’assemblée, les nuisances imputées au lot et leur preuve. Il peut solliciter les mains courantes, constats, attestations, messages et historiques de réservation invoqués. Une défense abstraite fondée sur le droit de propriété échoue lorsque le règlement et des troubles répétés sont établis.
Le propriétaire doit aussi identifier les recours contractuels. Une autorisation annoncée comme transmissible qui ne l’est pas, une interdiction de copropriété dissimulée, un contentieux non révélé ou un conseil fautif du gestionnaire peuvent ouvrir des actions distinctes. Leur succès dépend des déclarations de l’acte, des informations accessibles, de la connaissance du professionnel et du lien entre la faute et la perte. La cessation de l’activité reste parfois nécessaire malgré le recours indemnitaire.
Pour un achat à Paris, les pages du cabinet consacrées au compromis de vente immobilier, au droit de la copropriété et à l’assemblée générale de copropriété permettent de replacer ces vérifications dans la chronologie de l’acquisition. Le point utile reste celui-ci : la faisabilité juridique doit être établie avant que le prix et le financement ne rendent le projet difficile à abandonner.
Enfin, aucune clause ne peut figer le droit pendant vingt ans. Le contrat peut répartir certains risques entre vendeur et acquéreur. Il peut subordonner la vente à une autorisation existante. Il peut organiser une garantie. Il ne peut empêcher une commune d’exercer un pouvoir légal, une copropriété de voter dans les conditions prévues ni le législateur d’adopter une règle nouvelle. La sécurité vient d’un projet capable de supporter plusieurs usages licites du bien.
Conclusion
L’initiative annoncée par la Commission européenne ne rend pas illégal, en septembre 2026, l’achat d’un logement destiné à la location de courte durée. Elle ajoute toutefois un signal réglementaire à un cadre français déjà dense. Le propriétaire peut devoir enregistrer le meublé, obtenir un changement d’usage, fournir une compensation, respecter un plafond de quatre-vingt-dix ou cent vingt jours et se conformer au règlement de copropriété. L’absence d’interdiction européenne immédiate n’efface aucune de ces obligations.
Avant le compromis, l’acquéreur doit vérifier l’adresse, l’usage du local, la nature de l’autorisation, les règles municipales, le règlement de copropriété et l’historique des conflits. Il doit demander les décisions et leurs annexes, pas seulement une affirmation du vendeur ou de l’agence. Le compromis peut ensuite prévoir une condition suspensive précise, une garantie ou une retenue adaptée. Une clause générale qui transfère les démarches à l’acquéreur protège rarement son financement.
Après un contrôle, la stratégie dépend de l’autorité qui agit. Face à la mairie, la preuve de l’usage et les autorisations dominent. Face à la copropriété, les clauses, la destination et les nuisances deviennent centrales. Un recours contre le vendeur, le notaire ou le gestionnaire peut réparer une perte sans rendre l’exploitation licite. L’achat reste possible. Il doit reposer sur un usage autorisé aujourd’hui et sur un modèle économique capable de survivre à une restriction demain.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Le cabinet propose une consultation téléphonique sous 48 heures avec un avocat afin d’examiner le compromis, l’autorisation de changement d’usage, le règlement de copropriété et les risques liés à une location de courte durée.
Pour un bien situé à Paris ou en Île-de-France, préparez l’annonce, le projet de compromis, les autorisations, le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblée et les échanges avec la mairie ou le syndic.
Vous pouvez appeler le 06 46 60 58 22 ou utiliser le formulaire de contact de Kohen Avocats.