Le bail commercial saisonnier : régime de l’article L. 145-5 du Code de commerce, critères de discontinuité, succession de contrats et risques de requalification statutaire

L’exploitation d’une activité commerciale au cours de périodes touristiques circonscrites suscite des interrogations majeures quant à l’application du statut protecteur des baux commerciaux. Les commerçants comme les propriétaires immobiliers recourent fréquemment à la formule souple de la location saisonnière pour adapter leurs engagements contractuels aux flux économiques temporaires. Dans ce cadre juridique exigeant, le recours à un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser la rédaction contractuelle. Le législateur a expressément prévu à l’alinéa 4 de l’article L. 145-5 du Code de commerce une exclusion formelle du statut pour les locations à caractère saisonnier.

Cette dérogation légale permet d’écarter le droit au renouvellement ainsi que le versement d’une indemnité d’éviction au profit de l’exploitant saisonnier. Or, la qualification de bail saisonnier ne dépend aucunement du simple intitulé retenu par les parties lors de la conclusion de la convention locative. Les juridictions judiciaires exercent un contrôle strict des modalités d’exercice de l’activité pour vérifier l’existence d’une réelle discontinuité de la jouissance des locaux. Dès lors, la persistance de l’occupation en dehors de la saison convenue expose les contractants à un risque substantiel de requalification judiciaire en bail commercial statutaire.

Par ailleurs, la pratique consistant à conclure des contrats saisonniers successifs sur plusieurs années consécutives nourrit un contentieux particulièrement abondant devant les tribunaux. La frontière juridique entre la tolérance bienveillante du bailleur autorisant le stockage de matériel et le maintien effectif en possession demeure délicate à tracer. À cet égard, la computation du délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification constitue un enjeu déterminant pour les deux parties. En conséquence, l’analyse approfondie des critères prétoriens de saisonnalité et du régime procédural permet d’anticiper efficacement les risques d’éviction et de redressement financier.

I. Le régime dérogatoire de la location saisonnière et les critères d’exclusion du statut des baux commerciaux

A. La caractérisation prétorienne de la saisonnalité et la discontinuité impérative de la jouissance

Le Code de commerce ne fournit aucune définition textuelle précise de la notion de location saisonnière au sein de ses dispositions générales. Cette lacune législative a conduit les juridictions à forger progressivement les critères substantiels conditionnant l’exclusion légitime du statut des baux commerciaux. La Cour d’appel de Riom a rappelé ces principes directeurs dans son arrêt CA Riom, 5e ch. civ., 25 novembre 2025, n° 22/04507 avec une netteté remarquable. Elle retient ainsi expressément que « les critères de qualification de la location à caractère saisonnier ont pour leur part été dégagés par la jurisprudence » en l’espèce. La cour d’appel a souligné que « de sorte que le caractère saisonnier d’une location relève de l’appréciation souveraine des juges du fond » dans chaque espèce soumise.

La juridiction d’appel précise les contours essentiels de ce contrat d’exception en énonçant les éléments matériels indispensables caractérisant cette exploitation périodique particulière. Elle affirme ainsi avec force que « Par définition, la location saisonnière est intermittente et a nécessairement une durée temporaire, en rapport avec une saison ». Cette temporalité doit être en adéquation étroite avec « une période d’afflux de population dans une région considérée » comme les zones balnéaires ou montagnardes. Dès lors, l’activité exercée doit impérativement coïncider avec les variations climatiques ou les cycles touristiques réguliers qui rythment l’économie de la localité concernée. L’intermittence de l’ouverture constitue donc la condition sine qua non permettant d’écarter valablement les dispositions d’ordre public protectrices du statut commercial.

Le Tribunal judiciaire de Grasse a confirmé cette grille d’analyse rigoureuse dans son jugement TJ Grasse, 1ère Ch. A, 12 juin 2026, n° 23/04807 pour un local commercial. Le tribunal a tout d’abord rappelé que « Selon l’article L 145-5 du code de commerce, le statut des baux commerciaux n’est pas applicable aux baux saisonniers ». La décision énonce clairement que « La dénomination de la convention ne suffit pas à en caractériser la qualification qui découle d’une analyse concrète de son contenu ». Or, les juges du fond doivent restituer son exacte qualification juridique à la convention litigieuse sans s’arrêter à la dénomination retenue par les parties signataires. Cette obligation méthodologique impose un examen minutieux des conditions effectives d’occupation des lieux loués tout au long de l’année civile par l’exploitant.

Le tribunal grassois synthétise de manière exhaustive les conditions cumulatives exigées pour conférer à un bail commercial sa véritable nature saisonnière dérogatoire. Il retient que « Peuvent être qualifiées de bail saisonnier les conventions par lesquelles est donné en location un local pour une durée inférieure à l’année ». Cette convention doit être conclue « pour une période déterminée en rapport avec un afflux en particulier touristique, en vue d’une activité intermittente ». À cet égard, la convention doit comporter une « obligation de restitution des locaux au bailleur à l’issue de la période d’exploitation » convenue entre les cocontractants. En conséquence, l’absence de clause organisant la restitution effective des clés au terme de la saison fragilise considérablement la qualification retenue par le propriétaire.

Cette exigence de restitution temporelle rigoureuse a également été consacrée par le jugement TJ Saint-Malo, Chambre 1 civil, 20 octobre 2025, n° 25/00515 relatif à un commerce. La juridiction malouine a jugé que « Il est incontestable au regard des stipulations du contrat que la volonté des parties était de conclure un contrat saisonnier ». Le bail litigieux portait sur une durée contractuelle de six mois excluant formellement tout renouvellement automatique ou toute délivrance d’un congé statutaire. Le tribunal a expressément retenu que cette stipulation claire « exclut l’application du statut des baux commerciaux, même de courte durée » au profit du preneur. Par ailleurs, le tribunal a constaté que le bailleur « ne s’est jamais comporté d’une manière équivoque pouvant laisser supposer qu’il entendait renouveler le bail ».

La conclusion d’un bail commercial saisonnier nécessite également de respecter les règles fondamentales régissant les pouvoirs des titulaires de droits réels immobiliers. Le Tribunal judiciaire de Toulon a tranché cette question complexe dans son jugement TJ Toulon, 1ère Ch., 18 septembre 2025, n° 25/02084 pour une activité de restauration. Dans ce litige, un usufruitier sollicitait l’autorisation judiciaire de consentir seul un bail saisonnier de cinq mois en dépit du refus d’un nu-propriétaire. Le tribunal a jugé que « les lieux loués sont destinés à la petite restauration donc à un usage commercial » justifiant l’application du droit des biens. Il a retenu que « cette location saisonnière relève effectivement des dispositions de l’article 595 in fine du Code civil » soumise à des conditions strictes. Ainsi, l’article 595 du Code civil impose « le concours et l’accord du nu propriétaire » pour donner à bail l’immeuble.

L’autorisation judiciaire a pu suppléer le refus injustifié du nu-propriétaire car la location saisonnière projetée préservait pleinement la substance et la valeur du bien. Dès lors, même si le bail saisonnier échappe au statut des baux commerciaux, il demeure soumis aux règles de capacité applicables aux immeubles commerciaux. Cette rigueur juridique démontre que la dérogation prévue par le Code de commerce ne dispense nullement les parties du respect du droit civil commun. En conséquence, la qualification saisonnière impose une cohérence parfaite entre les stipulations contractuelles, les pouvoirs des bailleurs et la réalité matérielle de l’exploitation.

B. L’inapplication du plafond triennal et la validité des renouvellements saisonniers successifs

Le régime des baux dérogatoires de courte durée a été profondément réformé par la loi du 18 juin 2014 instaurant un plafond de trois ans. La Cour de cassation a fixé la portée impérative de cette durée maximale dans son arrêt de principe Cass. 3e civ., 22 octobre 2020, n° 19-20.443. La haute juridiction rappelle que les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogatoire au-delà d’une durée totale de trois années pour exploiter le même fonds. Or, le législateur a expressément neutralisé cette contrainte temporelle pour les contrats saisonniers à l’article L. 145-5 du Code de commerce en son alinéa 4. Ce texte prévoit sans la moindre ambiguïté que « Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier ».

Cette exclusion expresse emporte des conséquences juridiques majeures sur la succession des conventions locatives conclues entre les mêmes cocontractants au fil des saisons. Elle signifie que le mécanisme de requalification automatique en bail statutaire de neuf ans ne s’applique pas aux véritables locations saisonnières répétées. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a analysé cette dualité de régimes dans son arrêt CA Aix-en-Provence, Ch. 1-2, 24 avril 2025, n° 24/10993 particulièrement instructif. La cour d’appel retient que « ces dernières dispositions prévoient la possibilité pour les parties de déroger au statut des baux commerciaux » sous deux formes distinctes. Ces dérogations statutaires sont précisément limitées « aux baux de courte durée au plus égale à trois ans et à la location saisonnière » sans confusion possible.

L’arrêt aixois précise en outre les modalités d’articulation entre une location saisonnière initiale et la conclusion ultérieure d’un bail dérogatoire de courte durée. La juridiction retient que l’entrée dans les lieux en vertu d’une location saisonnière n’empêchait nullement les parties de souscrire ensuite un bail dérogatoire. Cette convention initiale « n’empêchait pas les parties de conclure un bail dérogatoire dès la fin de cette location » pour exploiter le local commercial. Dès lors, la durée de la location saisonnière ne doit pas être prise en compte dans le calcul du plafond triennal du bail dérogatoire conclu postérieurement. Cette autonomie temporelle consacre la spécificité juridique irréductible de la convention saisonnière face aux baux dérogatoires soumis au délai maximal de trente-six mois.

La question récurrente de la réitération indéfinie de contrats saisonniers a été tranchée de manière constante par la jurisprudence des juridictions d’appel françaises. Dans l’arrêt précité rendu le 25 novembre 2025, la Cour d’appel de Riom a énoncé une règle de droit substantielle particulièrement claire et protectrice. La cour d’appel affirme que « les renouvellements successifs de locations saisonnières, même au-delà de trois années, ne sont pas de nature à ouvrir droit » au statut. Ce principe fondamental garantit la sécurité juridique des propriétaires qui consentent chaque année de nouveaux baux pour la seule période d’exploitation estivale ou hivernale. À cet égard, la multiplication des contrats sur dix ou quinze ans n’engendre aucune transformation automatique en bail commercial de neuf années d’exploitation.

Le Tribunal judiciaire d’Albertville a appliqué cette solution prétorienne dans son jugement remarquable TJ Albertville, 1ère Ch., 10 mars 2026, n° 23/00011 rendu en matière commerciale. Dans cette espèce, un exploitant de restaurant en station de montagne avait conclu cinq baux successifs pour des périodes estivales et hivernales bien distinctes. Le tribunal a relevé que « Le loyer n’est donc pas annuel et est adapté à l’activité économique que peut espérer avoir la société » en station. Le tribunal constate que les loyers différaient sensiblement entre l’été et l’hiver pour refléter l’intensité économique réelle des flux touristiques enregistrés sur place. Cette modulation tarifaire démontrait incontestablement l’adéquation de la convention avec le cycle économique naturel de la station de sports d’hiver et d’été.

L’exploitant invoquait le bénéfice de la propriété commerciale au motif qu’il était resté en possession des lieux entre les deux périodes d’exploitation convenues. Le tribunal d’Albertville a écarté cette prétention en soulignant l’inapplicabilité radicale du mécanisme de transformation automatique prévu pour les baux dérogatoires de droit commun. La décision énonce que « le seul fait de rester en possession du local commercial pendant les périodes intermédiaires ne permet pas en soi » d’obtenir le statut. Le magistrat retient ainsi que « les alinéas 2 et 3 de l’article L. 145-5 précité […] ne s’appliquant pas » aux baux saisonniers. Par ailleurs, la Cour d’appel de Bastia a confirmé cette doctrine constante dans son arrêt CA Bastia, 5e ch. civ., 6 janvier 2026, n° 22/05071 avec rigueur.

La juridiction corse a rejeté la demande d’attribution du statut commercial formée par un exploitant ayant pourtant exécuté des conventions saisonnières durant plusieurs années. En conséquence, la pérennité de la relation d’affaires entre le propriétaire et son preneur ne détruit pas en elle-même le caractère saisonnier du contrat. Tant que la jouissance des locaux demeure effectivement discontinue au cours de l’année, la liberté contractuelle des parties demeure souveraine et pleinement protégée. Les parties peuvent ainsi reconduire librement leurs accords saisonniers sans craindre l’apparition subreptice d’un droit au renouvellement régi par le Code de commerce.

II. Le contentieux de la requalification en bail commercial statutaire et le régime procédural

A. Les éléments matériels de permanence de l’exploitation et la démarcation de la simple tolérance

Le contentieux de la requalification statutaire repose sur une analyse concrète et factuelle de l’utilisation réelle des locaux par le locataire. La Cour de cassation a posé la ligne de partage essentielle dans son arrêt de référence Cass. 3e civ., 6 juin 2019, n° 18-21.737. La haute juridiction a rappelé les critères matériels distinguant la simple tolérance contractuelle de la possession permanente génératrice du statut des baux commerciaux. Elle retient que la location peut être tenue pour saisonnière lorsque le preneur conserve les clés ou laisse des marchandises entreposées suivant la tolérance du bailleur. Or, la convention perd irrémédiablement sa nature saisonnière lorsque le preneur dispose des locaux à l’année et continue d’en jouir en dehors des saisons.

Dans cette espèce, les juges du fond avaient relevé un faisceau d’indices concordants caractérisant une jouissance continue et permanente de l’assiette immobilière. Les exploitants justifiaient d’une assurance professionnelle souscrite pour l’année entière ainsi que de consommations régulières d’eau et d’électricité durant l’hiver. De surcroît, le preneur accomplissait des travaux d’envergure et assurait la gestion administrative de son entreprise tout au long de l’année civile. Dès lors, la Cour de cassation a approuvé la requalification en bail commercial statutaire face à cette appropriation permanente du local en dehors des saisons. Cette jurisprudence démontre que la permanence matérielle de l’exploitation détruit irrévocablement l’apparence contractuelle d’une simple convention saisonnière temporaire.

À l’inverse, la simple tolérance accordée par le bailleur pendant l’intersaison ne saurait justifier une requalification statutaire automatique au détriment du propriétaire. La troisième chambre civile a affirmé ce principe protecteur dans son arrêt Cass. 3e civ., 23 juin 2016, n° 14-24.047 d’une portée fondamentale. La Cour de cassation a jugé que la seule détention d’une clé en période d’intersaison ne suffisait pas à caractériser un bail commercial permanent. Elle a approuvé les juges d’appel ayant retenu que « rien ne permettait d’établir la volonté du bailleur de les donner à bail à l’année ». La haute juridiction énonce que le maintien de matériel « toléré par le bailleur, ne suffisait pas à établir un maintien en possession » statutaire.

La Cour d’appel de Riom a appliqué rigoureusement cette doctrine dans son arrêt du 25 novembre 2025 pour débouter un preneur particulièrement revendicatif. La juridiction auvergnate a jugé que le fait de conserver les clés relevait d’une complaisance mutuelle pour éviter un déménagement onéreux du stock résiduel. La cour d’appel a estimé que cette facilité pratique ne démontrait aucunement une volonté commune d’étendre la location au-delà des dates contractuellement fixées. Par ailleurs, les constats d’huissier produits par le bailleur démontraient que le commerce demeurait hermétiquement clos pendant toute la saison hivernale. Les consommations électriques réduites attestaient de l’absence totale d’ouverture au public ou d’activité commerciale effective au cours des mois d’intersaison.

Le Tribunal judiciaire d’Albertville a adopté un raisonnement identique dans son jugement du 10 mars 2026 concernant un restaurant en station de ski. Le juge a souligné que « ce maintien en possession résulte d’une tolérance du bailleur puisque la société […] avait l’obligation contractuelle de restituer les clés ». Le tribunal a ajouté avec pertinence que le bailleur ne disposait d’aucune possibilité réelle de relouer ses locaux durant les périodes creuses intermédiaires. En conséquence, la présence passive d’équipements de cuisine durant la fermeture de la station ne pouvait s’analyser en une exploitation commerciale continue. Cette approche pragmatique protège efficacement les bailleurs contre les tentatives d’instrumentalisation des facilités matérielles accordées de bonne foi au preneur.

Le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Grasse le 12 juin 2026 apporte un éclairage complémentaire sur les investissements matériels réalisés par le preneur. L’exploitant invoquait d’importantes dépenses d’aménagement intérieur ainsi que le paiement d’un loyer élevé pour solliciter l’application du statut des baux commerciaux. Le tribunal grassois a fermement écarté cette argumentation en relevant que le montant des investissements ne préjugeait en rien de la saisonnalité de l’activité. Le tribunal a jugé que les aménagements autorisés par le contrat s’inscrivaient dans le cadre normal d’une exploitation commerciale saisonnière de restauration. À cet égard, l’absence de salariés engagés sous contrat de travail à durée indéterminée excluait la démonstration d’une permanence de l’entreprise sur l’année.

La preuve d’une exploitation continue repose donc sur des indices matériels incontestables d’ouverture effective et de réception constante d’une clientèle civile. Lorsque le preneur ne démontre qu’une occupation intermittente cantonnée aux périodes contractuelles, sa demande en revendication du statut commercial doit être rejetée. Dès lors, les propriétaires doivent veiller à constater systématiquement la fermeture des locaux et à matérialiser par écrit leur simple tolérance de gardiennage. Cette précaution probatoire élémentaire prévient efficacement tout risque de requalification judiciaire à l’issue de plusieurs années de relations saisonnières répétées.

B. Le cours de la prescription biennale de l’article L. 145-60 et les sanctions de l’occupation sans titre

L’action en requalification d’une convention saisonnière en bail commercial statutaire est soumise aux règles impératives de la forclusion légale. La Cour de cassation a consacré ce principe dans son arrêt Cass. 3e civ., 17 septembre 2020, n° 19-18.435 en termes décisifs. La haute juridiction énonce que « l’action en requalification d’un bail saisonnier en bail commercial est soumise à la prescription biennale » statutaire. Ce délai de deux ans est expressément fixé par l’article L. 145-60 du Code de commerce pour toutes les actions statutaires. Le non-respect de ce délai impératif entraîne l’irrecevabilité définitive de la demande formée par le preneur sans examen possible du fond.

Cette solution a été réaffirmée dans l’arrêt rendu par Cass. 3e civ., 22 mars 2018, n° 17-13.084 pour sanctionner la tardiveté de l’action. La Cour de cassation a approuvé les juges d’appel ayant déclaré l’action éteinte faute d’avoir été engagée dans les deux années requises. Or, la détermination exacte du point de départ de cette prescription biennale a longtemps constitué une source majeure d’incertitude juridique. Pendant plusieurs années, la Cour de cassation rattachait le cours du délai à la date de signature de la toute première convention initiale. Cette interprétation rigoureuse privait fréquemment le preneur de tout recours lorsque la relation contractuelle s’était prolongée sur plusieurs saisons consécutives.

Un revirement jurisprudentiel majeur est intervenu pour modifier en profondeur les règles computationnelles applicables aux successions de contrats locatifs dérogatoires. La Cour d’appel de Bastia a analysé cette évolution doctrinale dans son arrêt CA Bastia, 5e ch. civ., 6 janvier 2026, n° 22/05068 avec une admirable clarté. La cour d’appel rappelle le revirement opéré par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 25 mai 2023. La juridiction corse retient que « le délai de prescription biennale […] court, même en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires » au statut. Ce délai court précisément « à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée » par l’exploitant du local commercial.

La Cour d’appel de Bastia en déduit une règle claire applicable à la chaîne des baux saisonniers successifs liant les mêmes parties. Elle retient qu’il doit être considéré que le délai biennal « court, même en présence d’une succession de baux saisonniers, à compter de la conclusion du contrat ». Cette solution a été réitérée par l’arrêt connexe CA Bastia, 5e ch. civ., 6 janvier 2026, n° 22/05067 le même jour. Dès lors, si les contrats antérieurs à deux ans sont prescrits, le dernier contrat saisonnier peut être valablement discuté devant le tribunal. Le Tribunal judiciaire de Grasse a appliqué cette distinction temporelle dans son jugement précité du 12 juin 2026 en déclarant prescrits les contrats anciens.

Lorsque la demande de requalification formée par l’exploitant est rejetée par le tribunal, les conséquences patrimoniales pour le locataire s’avèrent redoutables. Le maintien dans les lieux loués au-delà du terme contractuel transforme immédiatement l’ancien locataire en un occupant sans droit ni titre. Dans son jugement du 12 juin 2026, le Tribunal judiciaire de Grasse a ordonné l’expulsion immédiate de l’exploitant récalcitrant sous astreinte financière. Le juge a condamné le preneur au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle substantielle fixée à 5 800 euros outre les charges. Le tribunal a en outre validé la conservation définitive du dépôt de garantie par la bailleresse en compensation partielle de ses créances locatives.

Le Tribunal judiciaire de Saint-Malo a prononcé des condamnations similaires dans son jugement du 20 octobre 2025 pour une occupation indue d’intersaison. La juridiction a constaté l’extinction irrévocable du contrat saisonnier au terme des six mois convenus sans possibilité de tacite prorogation statutaire. Le tribunal a prononcé l’expulsion de l’occupant et alloué des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du Code civil. À cet égard, le maintien abusif dans les lieux cause un préjudice financier direct au propriétaire privé de la libre jouissance de son bien. En application de l’article 1103 du Code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont valablement faites.

Les exploitants commerciaux doivent par conséquent mesurer l’aléa procédural considérable que représente une action mal fondée en requalification de bail saisonnier. Le rejet de la prétention statutaire prive le preneur de toute indemnité d’éviction et le contraint à libérer immédiatement le fonds de commerce. Par ailleurs, le bailleur avisé dispose d’instruments juridiques efficaces pour obtenir en référé ou au fond la libération rapide de son local. En conséquence, la maîtrise des règles de prescription et des sanctions de l’occupation sans titre garantit l’équilibre contractuel des relations commerciales saisonnières.

Conclusion

Le bail commercial saisonnier demeure un instrument juridique particulièrement adapté aux nécessités économiques des zones soumises à de fortes variations d’affluence touristique. Sa validité repose sur la démonstration d’une réelle discontinuité d’exploitation et sur le respect rigoureux de l’obligation de restitution des locaux loués. Les juridictions judiciaires vérifient avec constance que la commune intention des parties ne dissimule pas une jouissance continue et permanente de l’immeuble commercial. À cet égard, la simple tolérance du propriétaire permettant le maintien de quelques marchandises pendant l’intersaison ne suffit pas à emporter requalification statutaire.

Or, la frontière matérielle entre l’exercice d’une tolérance temporaire et la détention d’une possession permanente continue de nourrir un contentieux très dense. Les preneurs qui souhaitent pérenniser leur implantation commerciale tentent fréquemment d’invoquer le bénéfice du statut protecteur des baux commerciaux de neuf ans. En revanche, les bailleurs doivent veiller à formaliser scrupuleusement chaque renouvellement saisonnier et à constater la fermeture effective du local entre les saisons. Dès lors, l’assistance technique d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de prévenir tout risque de contentieux destructeur de valeur patrimoniale.

Par ailleurs, l’application du délai de prescription biennale à compter de chaque contrat successif impose une vigilance procédurale accrue aux deux cocontractants. L’exploitant qui tarde à agir s’expose à la forclusion définitive de ses demandes et à une expulsion immédiate sous forte astreinte financière. En conséquence, la maîtrise approfondie des critères jurisprudentiels de la saisonnalité garantit la pérennité et la sécurité des investissements immobiliers et commerciaux.