Le 3 septembre 2026, un fait divers a remis en lumière la situation de propriétaires qui découvrent, après le départ d’un locataire, un logement profondément dégradé : équipements arrachés, déchets, installations hors d’usage, travaux urgents et perte de valeur. Cette situation ne se règle pas par une simple retenue forfaitaire sur le dépôt de garantie. Le bailleur doit établir ce qui existait à l’entrée, ce qui a changé pendant la location, ce qui relève d’un usage anormal ou d’une dégradation, puis chiffrer la remise en état sans facturer la vétusté ni améliorer le bien. Le locataire, de son côté, peut contester une imputation qui mélange usure naturelle, travaux relevant du propriétaire, sinistre assuré et dommages réellement causés par son occupation. Lorsque le coût dépasse le dépôt de garantie, le bailleur peut réclamer un solde, mobiliser une garantie ou engager une action judiciaire. Il doit toutefois préserver la preuve dès la remise des clés, faire constater les lieux, conserver les devis et distinguer chaque poste de préjudice. Cette analyse explique comment qualifier un logement saccagé, quelles pièces réunir, comment calculer la demande et quelles démarches sont utiles à Paris comme en Île-de-France.

I. Locataire qui saccage un logement : quand sa responsabilité est-elle engagée ?

A. Quelles dégradations le locataire doit-il réparer et quelles preuves réunir ?

Le mot « saccage » appartient au langage courant. Le droit raisonne à partir de faits précis : une prise arrachée, une porte enfoncée, une chaudière percée, un équipement manquant, des déchets laissés dans les pièces, des sanitaires rendus inutilisables, des murs profondément détériorés ou une installation modifiée sans autorisation. La gravité matérielle ne suffit pas à elle seule. Il faut encore rattacher les dommages à la période de jouissance du locataire et exclure une cause qui incomberait au bailleur ou à un tiers.

Pour un bail d’habitation, la règle centrale figure à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire est tenu « de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat ». Le même texte prévoit une exception lorsque le locataire établit un cas de force majeure, une faute du bailleur ou le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. Il impose aussi l’entretien courant et les réparations locatives, sauf lorsque la dégradation provient de la vétusté, d’une malfaçon, d’un vice de construction, d’un cas fortuit ou de la force majeure.

L’article 1732 du Code civil formule la même idée dans le droit commun du bail : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. » Cette présomption pratique ne dispense pas le bailleur de décrire le dommage, de le dater et d’en démontrer le coût. Elle signifie surtout que le locataire qui invoque un incendie extérieur, une fuite provenant d’une partie commune ou l’intervention d’un tiers doit produire les éléments permettant d’expliquer cette cause.

La responsabilité ne se limite pas aux gestes accomplis personnellement par le titulaire du bail. Les personnes qui résident habituellement avec lui, celles qu’il héberge ou invite, un sous-locataire ou un artisan intervenu à sa demande peuvent être à l’origine des dommages. Le bailleur doit alors présenter les faits sans transformer une simple supposition en accusation. Une photographie, un message reconnaissant une détérioration, un rapport d’intervention ou la chronologie des travaux peut apporter davantage qu’une appréciation générale sur le comportement des occupants.

La première preuve est la comparaison des états des lieux. Lorsqu’un état des lieux d’entrée existe, l’article 1730 du Code civil prévoit que le preneur doit rendre le bien dans l’état décrit à l’origine, sauf vétusté ou force majeure. Le texte indique : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue ». Le bailleur doit donc isoler les différences : une peinture déjà marquée à l’entrée ne devient pas une remise à neuf facturable parce qu’elle apparaît plus terne à la sortie ; une porte intacte à l’entrée et fracturée à la sortie appelle une analyse différente.

En l’absence d’état des lieux, l’article 1731 du Code civil pose une présomption : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives ». Cette règle peut rendre la discussion plus difficile pour le locataire, mais elle ne permet pas au bailleur de présenter une facture globale sans preuve du dommage. Les échanges au début du bail, les photographies datées, l’annonce de location, les factures de travaux antérieurs et les attestations peuvent contribuer à reconstituer l’état initial. La partie qui a fait obstacle à l’établissement contradictoire de l’état des lieux ne peut pas tirer mécaniquement avantage de sa propre attitude.

La découverte d’un logement saccagé impose une réaction ordonnée. Avant le nettoyage ou le remplacement des équipements, le bailleur doit photographier chaque pièce, conserver les prises de vue dans leur format d’origine et noter la date, l’heure et les conditions d’accès. Un constat de commissaire de justice peut compléter ces éléments, notamment lorsque le locataire conteste les dommages, que les clés ont été remises sans état des lieux exploitable ou que des réparations doivent commencer rapidement. Le constat ne remplace pas la comparaison avec l’état d’entrée : il fige seulement l’état observé à une date donnée.

Le dossier doit permettre de répondre à cinq questions simples : quel était l’état du logement avant l’entrée, quel était l’état lors de la restitution, qui avait la jouissance des lieux, quelle cause explique chaque dommage et combien coûte la réparation nécessaire ? Une pièce qui répond à une seule de ces questions n’établit pas nécessairement les quatre autres. Un devis prouve un prix proposé par une entreprise, mais pas toujours que le dommage existait, qu’il a été causé par le locataire ou que l’intervention proposée est indispensable.

Les pièces utiles peuvent être classées dans l’ordre suivant :

• le bail, ses annexes, l’inventaire du mobilier pour une location meublée et les éventuels avenants ;
• l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, avec les réserves et signatures ;
• les photographies originales, les vidéos, les messages et les courriels qui permettent de dater les faits ;
• les attestations d’artisans, de voisins ou de personnes présentes lors de la remise des clés, rédigées sur des faits personnellement constatés ;
• le constat de commissaire de justice, le rapport d’expertise ou le rapport d’intervention des services de secours lorsqu’un sinistre est allégué ;
• les devis détaillés, les factures, les bons de commande et les justificatifs de paiement ;
• les factures d’achat ou documents prouvant l’âge, la gamme et l’état des équipements remplacés ;
• les échanges avec l’assureur, l’agence, le garant, le locataire et les entreprises ;
• les éléments qui établissent une vacance locative ou une relocation à des conditions moins favorables, lorsque ce poste est demandé ;
• la preuve de la remise des clés et la date à laquelle le bailleur a pu reprendre effectivement la maîtrise du logement.

La remise des clés mérite une attention particulière. Si le locataire est encore titulaire du bail et conserve la jouissance des lieux, le bailleur ne peut pas entrer librement, vider le logement ou changer la serrure pour obtenir réparation. Une intervention unilatérale risque de faire disparaître la preuve et d’ouvrir un litige distinct. Après la fin du bail et la restitution des clés, le bailleur peut sécuriser le bien, mais il doit continuer à conserver les éléments de preuve de son état initial et des dommages observés.

Lorsque le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie, ou lorsqu’il ne se présente pas, il faut éviter de rédiger un document présenté comme contradictoire alors qu’il ne l’est pas. Un commissaire de justice peut être appelé selon les conditions légales applicables. Le bailleur doit conserver la convocation, la preuve de sa réception, le procès-verbal et les photographies annexées. Une absence du locataire ne rend pas automatiquement tous les dommages imputables à celui-ci ; elle impose une méthode de constat plus rigoureuse.

Le contenu des messages peut aussi modifier l’analyse. Un locataire qui signale pendant le bail une panne de chaudière, une infiltration ou une prise défectueuse ne reconnaît pas nécessairement une faute. Ces messages peuvent au contraire montrer que le bailleur connaissait un désordre qui s’est aggravé. À l’inverse, un échange dans lequel l’occupant reconnaît avoir démonté un équipement ou promet de réparer une porte peut conforter l’imputation, sans dispenser de chiffrer le dommage.

B. Comment distinguer le saccage, la vétusté et le défaut d’entretien ?

La distinction entre vétusté et dégradation est la ligne de partage du dossier. La vétusté correspond à l’usure naturelle résultant du temps et d’un usage normal : peinture qui perd sa couleur, sol qui se marque progressivement, joints qui vieillissent, appareil qui atteint la fin de sa durée d’utilisation. Le défaut d’entretien ou l’usage anormal peut au contraire provoquer une tache profonde, un revêtement brûlé, une porte défoncée, des trous multiples ou une installation rendue inutilisable par négligence.

L’article 7, d), de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement », tout en excluant les réparations occasionnées par la vétusté et les causes qui ne lui sont pas imputables. Une grille de vétusté prévue par le bail ou issue d’un accord applicable peut aider à déterminer la part restant à la charge du propriétaire. Elle ne transforme toutefois pas une destruction récente et anormale en simple usure : un coefficient d’abattement ne neutralise pas une faute caractérisée.

Le bailleur doit décrire la différence entre une réparation locative et une rénovation complète. Repeindre un mur marqué peut être nécessaire ; refaire toutes les peintures d’un logement ancien pour l’aligner sur un standard neuf peut dépasser le dommage. Remplacer une porte arrachée par un modèle de gamme équivalente peut être justifié ; installer une porte plus coûteuse, modifier l’agencement et ajouter des équipements ne peut pas être facturé comme une remise en état ordinaire sans justification particulière.

Les transformations constituent une catégorie distincte. L’article 7 de la loi de 1989 interdit au locataire « de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ». La suppression d’une cloison, le percement d’un mur porteur, la modification d’un réseau ou le démontage d’un équipement doivent être examinés au regard du bail, de l’autorisation éventuellement donnée et de la sécurité du logement. Le propriétaire peut demander une remise en état, mais il ne doit pas confondre la suppression d’une transformation non autorisée avec une amélioration qu’il aurait décidé de réaliser pour son propre projet.

Une dégradation causée par un tiers ou un cambriolage doit rester séparée du comportement du locataire. Le locataire est tenu de signaler le sinistre à son assurance lorsque le contrat le prévoit et de déposer plainte en cas d’effraction. Le bailleur doit conserver le récépissé, les photographies et les informations de l’assureur. Si l’effraction s’est produite après la remise des clés, ou si un tiers est entré sans avoir été introduit par le locataire, l’article 7 de la loi de 1989 prévoit une exception qui peut écarter ou réduire l’imputation.

Le même raisonnement vaut pour une fuite, un incendie, un défaut électrique ancien ou un dégât provenant des parties communes. Le bailleur ne peut pas mettre automatiquement sur le compte du dernier occupant toute dégradation découverte dans un logement vide. Il faut examiner les rapports de sinistre, la date de l’intervention, la cause technique, les signalements antérieurs et la répartition des obligations dans le bail. Un équipement ancien qui tombe en panne n’est pas assimilable à un équipement volontairement arraché parce que les deux nécessitent finalement une intervention.

La jurisprudence récente rappelle que le chiffrage doit identifier les travaux réellement imputables. Dans son arrêt du 19 juin 2025, troisième chambre civile de la Cour de cassation, n° 23-22.351, la Cour a approuvé l’analyse de devis qui « ne permettaient pas d’identifier les travaux pouvant être mis à la charge du preneur ». Cette décision concernait un bail professionnel et un état ancien des locaux, mais sa méthode est utile en habitation : un devis de rénovation générale ne suffit pas lorsqu’il englobe des éléments déjà vétustes ou des travaux d’amélioration.

Cette exigence n’empêche pas de demander le remplacement d’un équipement. Elle impose de montrer pourquoi une réparation partielle est impossible, quelle était la valeur et la durée d’usage de l’équipement, et quel modèle équivalent est choisi. Un rapport d’artisan doit distinguer la panne causée par un choc de l’usure normale du moteur, la nécessité d’un remplacement intégral de celle d’une pièce, et le coût de la mise en sécurité de celui de l’embellissement. Le juge peut retenir une partie du devis si les autres postes ne sont pas reliés aux dégradations.

La faute volontaire n’a pas besoin d’être qualifiée pénalement pour produire des effets civils. La porte défoncée, les prises arrachées ou les équipements volontairement détériorés peuvent engager la responsabilité contractuelle du locataire dès lors que les preuves sont suffisantes. Le bailleur doit toutefois éviter les formulations accusatoires dans sa mise en demeure lorsqu’il ne dispose pas d’une reconnaissance ou d’éléments objectifs. Décrire « quatre prises arrachées, constatées le 6 juin, absentes ou intactes à l’entrée » est plus utile que d’écrire « logement massacré par un locataire de mauvaise foi ».

Le lien entre les faits et le dommage doit aussi être contrôlé lorsque le logement a été occupé longtemps. Un locataire peut répondre d’un défaut d’entretien, mais pas de l’ensemble de la dégradation accumulée pendant quinze ans. La date des travaux, les échanges avec les précédents occupants, l’état du bien à l’entrée et les interventions du propriétaire permettent de répartir les causes. Une expertise amiable contradictoire peut aider lorsque la cause technique est discutée ; une expertise unilatérale doit être communiquée et soumise à la discussion de l’autre partie.

L’article 1353 du Code civil rappelle que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Le bailleur porte donc une charge documentaire importante lorsqu’il demande le paiement d’un solde. Le locataire qui affirme avoir réparé ou qui invoque un sinistre doit, de son côté, produire les documents correspondants. L’enjeu n’est pas de constituer un dossier volumineux, mais de rendre chaque poste vérifiable par une chronologie, une photographie, un document technique et un montant.

Le fondement principal de la demande se trouve dans l’inexécution du bail. L’article 1231-1 du Code civil prévoit que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation ». La somme doit réparer le dommage directement lié au manquement, sans financer un projet d’amélioration indépendant. Lorsqu’un dommage distinct est causé par une faute qui ne relève pas directement du contrat, l’article 1240 du Code civil rappelle que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Le choix du fondement dépend des faits et ne permet pas de contourner les règles de preuve du bail.

II. Comment réclamer le coût des travaux au-delà du dépôt de garantie ?

A. Quel montant demander et quelle procédure lancer après la remise des clés ?

Le dépôt de garantie n’est pas un plafond de responsabilité. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 autorise une déduction sur les sommes restant dues, « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Si les réparations nécessaires coûtent 9 000 euros et que le dépôt s’élève à 1 200 euros, le bailleur peut, en principe, conserver le dépôt dans la limite des postes établis puis réclamer le solde de 7 800 euros. Le résultat dépend de la preuve, du contrat, de la vétusté et de la causalité ; il ne résulte pas de la seule différence arithmétique.

Le bailleur doit commencer par établir un décompte de sortie. Il sépare le dépôt versé, les loyers ou charges impayés, les réparations locatives, les frais de sécurisation, les éventuels frais de nettoyage, les sommes couvertes par une assurance et le solde demandé. Chaque ligne renvoie à une pièce numérotée. Une retenue globale intitulée « remise en état complète » est fragile, même lorsque le logement paraît très dégradé. La partie adverse et le juge doivent pouvoir comprendre la somme sans reconstituer eux-mêmes le calcul.

Pour un logement d’habitation, le délai de restitution du dépôt varie selon la comparaison des états des lieux. Lorsque la sortie fait apparaître des dégradations, l’article 22 prévoit un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés ; lorsque l’état de sortie est conforme à l’état d’entrée, le délai est d’un mois. Le bailleur qui retient une somme doit transmettre les justificatifs utiles : états des lieux, photographies, constat, devis ou factures. Le délai de restitution ne supprime pas le droit de réclamer un solde, mais il impose de gérer rapidement la première demande.

Le devis n’a pas besoin d’être remplacé par une facture avant toute réclamation. Il doit toutefois être suffisamment détaillé, établi après constat des dommages et cohérent avec les surfaces et équipements concernés. Le bailleur peut ajouter une facture lorsqu’il a fait réaliser les travaux, mais la facture ne doit pas inclure des prestations étrangères aux dommages. En cas de remplacement, il faut préciser la référence de l’ancien matériel, son âge connu ou estimé, le modèle retenu et l’abattement appliqué si la vétusté doit être prise en compte.

La jurisprudence de la Cour de cassation aide à distinguer l’existence du droit à réparation et la qualité du chiffrage. Dans un arrêt du 29 janvier 2002, troisième chambre civile, n° 99-20.768, rendu à propos d’une villa, la Cour a censuré le refus d’indemniser au seul motif que les travaux n’avaient pas été exécutés. Elle rappelle que l’indemnisation « n’est subordonnée ni à l’exécution de ces réparations, ni à l’existence d’un préjudice ». La portée pratique est claire : le bailleur n’a pas à attendre plusieurs mois pour envoyer une demande, mais il doit établir un dommage et son montant de façon sérieuse.

La troisième chambre civile a repris cette exigence dans son arrêt du 6 mai 2021, n° 20-10.144, concernant un logement meublé. Le juge avait constaté des lattes cassées mais refusé d’évaluer le dommage parce que la bailleresse produisait seulement un catalogue. La Cour de cassation rappelle que « le juge ne peut refuser d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe ». Cette solution ne dispense pas de produire des justificatifs : elle signifie qu’un dommage établi ne doit pas être écarté sans évaluation, et qu’un devis, une facture ou tout élément de prix doit permettre cette évaluation.

Une demande peut également inclure une perte de loyers ou une perte de chance de relouer, mais ce poste est distinct du prix des travaux. Le bailleur doit démontrer la période d’indisponibilité, la nécessité des travaux, les démarches de relocation et le montant du loyer qui aurait raisonnablement été perçu. Un logement laissé vide pour un choix personnel de rénovation ne crée pas automatiquement une créance contre le locataire. De même, une baisse de prix décidée pour vendre le bien ne peut être rattachée aux dégradations qu’avec des éléments d’évaluation précis.

La décision du 7 janvier 2021 de la troisième chambre civile, n° 19-23.269, confirme que l’indemnisation des dégradations n’est pas liée à la réalisation matérielle des travaux ni à une perte de valeur locative démontrée dans chaque hypothèse. Elle ne donne pas un droit à une somme indéterminée. Elle oblige à séparer le dommage résultant des dégradations, la dépense ou le coût raisonnablement nécessaire pour y remédier, et les préjudices supplémentaires comme la relocation plus difficile ou la remise de loyer. Le lien entre chaque poste et la faute doit rester lisible.

Le bailleur doit éviter la remise à neuf systématique. Dans son arrêt du 19 juin 2025, n° 23-22.351, la Cour de cassation a validé la prise en compte de l’état d’usage et de la vétusté lorsque les devis proposaient une rénovation complète. Une peinture usée depuis plusieurs années, un sol arrivé en fin de vie ou un appareil ancien ne peut pas être facturé comme s’il avait été livré neuf la veille. En revanche, une destruction qui rend nécessaire le remplacement d’un équipement avant la fin de sa durée normale peut justifier une indemnisation calculée sur la valeur utile restante, selon les preuves.

La demande doit aussi tenir compte de la responsabilité de l’assureur. Une assurance propriétaire non occupant, une garantie des loyers impayés, une garantie Visale ou l’assurance habitation du locataire peuvent intervenir selon leurs conditions. Les contrats ne couvrent pas tous les mêmes dommages et peuvent exclure la vétusté, les transformations, les meubles, les actes intentionnels ou les frais de nettoyage. Le bailleur doit déclarer le sinistre dans le délai contractuel, demander la position écrite de l’assureur et éviter de demander deux fois le même poste au locataire et à l’assureur.

Lorsque Visale a été mobilisée, les délais de déclaration et les justificatifs propres à Action Logement doivent être vérifiés à la date du bail. Une garantie ne rend pas le locataire automatiquement insolvable ou dispensé de dette ; elle peut seulement permettre une avance ou une indemnisation dans une limite contractuelle, avec un recours ultérieur contre lui. Le bailleur doit conserver la quittance subrogative et le détail des sommes prises en charge. Une somme déjà indemnisée ne doit pas être réclamée une seconde fois.

La mise en demeure adressée au locataire doit reprendre l’adresse du logement, le bail concerné, la date de remise des clés, la description des dommages et le montant du dépôt imputé. Elle joint les états des lieux, le constat, les photographies principales, les devis et un décompte. Elle demande le paiement du solde dans un délai déterminé et indique un moyen de règlement. Un courrier agressif ou imprécis laisse au locataire un argument simple : il ne savait pas à quel dommage ni à quel montant il devait répondre.

Le bailleur doit envoyer la lettre à la dernière adresse connue et, si possible, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un courriel peut compléter la transmission, surtout si le locataire échange encore sur les travaux, mais il ne faut pas dépendre d’une adresse électronique non confirmée. La preuve du contenu envoyé, des pièces jointes et de la réception doit être conservée. Un retour « pli avisé et non réclamé » n’efface pas nécessairement les effets de la démarche, mais une remise par commissaire de justice peut devenir utile lorsque l’enjeu est important.

Le garant doit recevoir une demande séparée lorsqu’un cautionnement existe. La portée de son engagement dépend de l’acte signé, du montant garanti, de sa durée et de la nature de la dette. Le bailleur ne doit pas réclamer au garant des frais non couverts par l’engagement ni confondre une obligation de paiement avec une obligation de faire les travaux. Le contrat de cautionnement, le bail, les décomptes et la preuve de l’information du garant doivent être conservés dans le même dossier.

Le délai de prescription doit être surveillé. L’article 7-1 de la loi de 1989 prévoit que « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans » à compter de la connaissance des faits permettant d’exercer le droit. Le départ du locataire et la découverte des dégradations constituent souvent le point de départ pratique, mais une situation plus ancienne peut soulever une discussion sur la connaissance du dommage, les actes interruptifs et les paiements partiels. Il ne faut pas laisser s’écouler le délai en multipliant les relances informelles.

Enfin, la solvabilité du locataire influence la stratégie, pas l’existence du droit. Avant de financer une expertise coûteuse ou une procédure longue, le bailleur peut vérifier les garanties disponibles, le garant, l’assureur et les biens saisissables dans les limites légales. Une décision de justice peut être utile même lorsque le paiement est différé, mais elle ne transforme pas une dette en fonds immédiatement disponibles. Le chiffrage doit donc rester proportionné à l’enjeu et aux pièces réellement accessibles.

B. Quelles démarches à Paris et en Île-de-France pour obtenir paiement rapidement ?

La démarche la plus efficace suit une chronologie courte. Le jour de la remise des clés, le bailleur conserve les documents de sortie et photographie le logement. Dans les jours suivants, il fait établir les devis et, si nécessaire, un constat complémentaire. Il adresse ensuite une mise en demeure détaillée. Cette séquence évite deux erreurs opposées : réparer immédiatement sans preuve, ou attendre plusieurs mois en laissant le logement se dégrader davantage et en rendant la cause moins certaine.

Une discussion amiable peut être organisée après l’envoi du décompte. Le bailleur peut proposer un échéancier, une prise en charge directe d’une facture ou une transaction portant sur un montant défini. L’accord doit préciser les dommages concernés, le montant total, la part imputée au dépôt, les échéances, les éventuelles renonciations et le sort des garanties. Une promesse orale de « voir cela plus tard » ne règle ni la prescription ni la preuve du solde.

La commission départementale de conciliation peut être envisagée pour certains litiges relatifs au dépôt de garantie et aux rapports locatifs. Elle favorise un accord, mais son intervention ne remplace pas le constat ni le chiffrage. Le bailleur doit vérifier sa compétence, déposer un dossier complet et conserver la preuve de la saisine. Une absence d’accord ou un avis défavorable ne tranche pas nécessairement tous les chefs de demande : le juge examinera les pièces, la cause et le montant de chaque dommage.

En l’absence de paiement, le litige d’un bail d’habitation relève en principe du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire compétent. La juridiction se détermine par le lieu du logement. Un appartement situé à Paris conduit à saisir la juridiction parisienne selon les règles de procédure applicables ; un logement situé dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans un autre département d’Île-de-France relève de la juridiction du ressort concerné. La localisation ne modifie pas les règles de preuve, mais elle détermine le tribunal et les interlocuteurs utiles.

La demande judiciaire doit distinguer les prétentions. Le bailleur peut demander le paiement des réparations locatives, le solde non couvert par le dépôt, les loyers ou charges restant dus, le remboursement de frais directement causés par les dégradations et, lorsque les preuves le justifient, un préjudice de vacance ou de relocation. Il doit éviter une demande globale sans ventilation. Le juge peut accepter certains postes et en écarter d’autres ; une présentation subsidiaire permet de montrer le montant minimal certain et les postes discutés.

Lorsque la preuve risque de disparaître avant le procès, l’article 145 du Code de procédure civile permet de demander une mesure d’instruction. Le texte prévoit que « les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées » lorsqu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont dépend la solution du litige. Pour un immeuble, le texte actuel attribue une importance particulière à la juridiction du lieu où il est situé. Un constat, une expertise ou une description technique peut être demandé lorsque le locataire conteste déjà l’état des lieux et que les travaux ne peuvent être différés.

Le référé peut être utile dans une situation urgente. L’article 835 du Code de procédure civile permet au président du tribunal judiciaire ou au juge des contentieux de la protection de prescrire des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Le texte ajoute que, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, « ils peuvent accorder une provision au créancier ». Une provision n’est pas automatique : une contestation technique sérieuse, l’incertitude sur l’état d’entrée ou un chiffrage incomplet peuvent conduire le juge à renvoyer la discussion au fond.

À Paris et en Île-de-France, l’urgence peut tenir à la nécessité de remettre le bien en sécurité, à une interdiction administrative d’occuper les lieux, à une fuite active ou à une relocation déjà programmée. Le bailleur doit alors séparer la mesure immédiate de sécurité du débat définitif sur la responsabilité. Faire condamner le locataire à payer une somme ne dispense pas de couper une alimentation dangereuse, de protéger une ouverture ou de faire intervenir les services compétents. Les factures d’urgence doivent être conservées et expliquées.

La proximité géographique ne justifie pas une visite informelle chez le locataire ni une pression sur sa famille ou son employeur. Le recouvrement doit passer par la mise en demeure, l’accord écrit, le juge ou les voies d’exécution autorisées. Si des destructions volontaires ou une effraction sont suspectées, le bailleur peut déposer plainte en relatant les faits et remettre les photographies, le constat et les factures. La plainte ne remplace pas la demande civile et une qualification pénale ne doit pas être affirmée avant l’enquête.

Un calendrier de dossier peut être tenu sous la forme suivante :

• jour de remise des clés : état des lieux, photographies, relevés et sécurisation minimale ;
• dans les premiers jours : constat complémentaire si nécessaire, déclaration aux assurances et demande de devis détaillés ;
• avant l’expiration du délai de restitution : calcul du dépôt imputé et transmission des justificatifs ;
• après réception des devis : mise en demeure du locataire et du garant, avec décompte du solde ;
• en cas de contestation : réponse poste par poste, proposition d’une réunion contradictoire ou saisine de la commission compétente ;
• en cas d’échec : choix entre référé, mesure d’instruction et action au fond selon l’urgence et la solidité des preuves ;
• pendant toute la période : conservation des originaux, suivi des travaux, des paiements, des assurances et des démarches de relocation.

Le bailleur doit examiner les arguments que le locataire pourrait opposer. Il peut s’agir d’un état d’entrée déjà dégradé, d’une grille de vétusté prévue au bail, d’une intervention du propriétaire, d’un sinistre extérieur, d’un cambriolage, d’une réparation déjà payée, d’un équipement dont la durée d’usage était achevée ou d’une absence de lien entre la somme demandée et le dommage. Répondre à ces points dans la mise en demeure améliore la possibilité d’un accord et révèle les postes qui nécessitent une expertise.

Le locataire qui reçoit une demande doit, de son côté, ne pas reconnaître globalement une dette sous la pression d’une facture. Il peut demander les deux états des lieux, les photos, les devis et le calcul de vétusté, puis distinguer les dégradations qu’il admet de celles qu’il conteste. Il ne doit pas confondre le dépôt de garantie avec le dernier loyer, ni abandonner les clés sans preuve de la date de remise. Une réponse détaillée permet de préserver ses droits sans empêcher une solution amiable.

La page de référence du cabinet sur le droit immobilier peut être consultée pour replacer le litige locatif dans les autres questions de propriété, de bail et de contentieux immobilier. Pour un dossier de logement saccagé, l’analyse doit cependant rester centrée sur le bail précis, l’état des lieux et les dommages effectivement constatés.

Avant toute saisine à Paris ou en Île-de-France, le dossier peut être contrôlé avec cette liste :

• les dates du bail, de la fin du préavis, de la remise des clés et de la découverte du dommage sont cohérentes ;
• l’état d’entrée et l’état de sortie sont comparés pièce par pièce ;
• les dommages imputés au locataire sont séparés de la vétusté, des défauts antérieurs et des sinistres extérieurs ;
• les photographies et vidéos sont conservées avec leurs fichiers d’origine et leur date ;
• les devis mentionnent les surfaces, les équipements, les quantités, la main-d’œuvre et les taxes ;
• la vétusté et la valeur d’usage sont expliquées lorsqu’un remplacement est demandé ;
• le dépôt de garantie, les assurances et les paiements déjà reçus sont déduits du montant réclamé ;
• la mise en demeure est adressée au locataire et au garant avec les pièces utiles ;
• le tribunal compétent et le délai de prescription sont vérifiés ;
• les demandes de travaux urgents, de provision, d’expertise et d’indemnisation sont présentées séparément.

Une erreur fréquente consiste à engager tous les travaux avant que le locataire ait pu discuter le constat. Lorsque la sécurité ou la salubrité impose une intervention immédiate, le bailleur doit la réaliser, mais il doit avertir l’occupant, faire constater l’urgence, conserver les éléments déposés et photographier chaque étape. Une autre erreur consiste à conserver une fraction du dépôt sans justificatif en attendant un futur devis. La prudence consiste à notifier les éléments connus, à conserver une provision dans les limites légales lorsqu’elle est justifiée et à compléter le décompte dès que les pièces sont disponibles.

La réparation doit replacer le bailleur dans la situation qui aurait existé sans la faute, sans lui procurer un enrichissement. Cette règle explique la différence entre le coût de nettoyage d’un logement rendu inutilisable, le remplacement d’un équipement détruit et la rénovation esthétique décidée pour augmenter sa valeur. Le juge apprécie les pièces dans leur ensemble : l’état des lieux, les photographies, les devis, les factures, les rapports techniques, les échanges et les conditions de relocation. Aucun document pris isolément ne garantit le montant demandé.

Conclusion

Un locataire qui saccage un logement peut être condamné à indemniser le bailleur au-delà du dépôt de garantie. La limite n’est pas le montant versé à l’entrée, mais le dommage prouvé, imputable à l’occupation et chiffré sans faire payer la vétusté ni une amélioration. La première urgence consiste à figer l’état du bien : photographies originales, constat, états des lieux, échanges, devis et factures doivent former une chronologie cohérente.

Le bailleur doit ensuite adresser une demande poste par poste, restituer ou imputer le dépôt dans les délais, déclarer les sinistres aux garanties disponibles et réclamer le solde au locataire ou au garant. Les arrêts des 29 janvier 2002, 6 mai 2021, 7 janvier 2021 et 19 juin 2025 montrent à la fois que les travaux n’ont pas nécessairement besoin d’être déjà réalisés et que le chiffrage ne peut pas masquer la vétusté ou une rénovation générale. À Paris comme en Île-de-France, une mesure d’instruction ou un référé peut préserver la preuve lorsque les travaux ne peuvent attendre.

La situation médiatisée le 3 septembre 2026 rappelle l’impact humain et financier d’un logement rendu inhabitable, mais chaque dossier doit être jugé sur ses propres pièces. Une demande solide ne se résume pas à l’ampleur du nettoyage : elle explique la cause, la date, le coût nécessaire et le lien entre la faute du locataire et le préjudice réclamé.

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