La publication, le 31 août 2026, d’un guide consacré aux copropriétés fragiles remet en lumière une difficulté souvent vécue trop tard : le rapport du mandataire ad hoc est établi, mais les copropriétaires n’y ont pas accès ou le syndic ne convoque pas l’assemblée générale appelée à le mettre en œuvre. Entre les impayés, les travaux urgents et les contrats menacés de résiliation, quelques semaines de silence peuvent aggraver la situation. Le copropriétaire qui demande le rapport ne cherche pourtant pas un simple document informatif. Il veut savoir quelles mesures seront votées, qui doit agir, à quelle date et comment obtenir une décision judiciaire si le syndic laisse passer le délai.
Le droit distingue plusieurs transmissions : la décision qui désigne le mandataire, le rapport adressé aux institutions et au syndic, la possibilité pour chaque copropriétaire d’en prendre connaissance, puis la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. Le défaut d’un seul de ces actes ne produit pas les mêmes conséquences. L’article 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un rapport, des préconisations et un calendrier de mise en œuvre ; il ouvre aussi une saisine accélérée lorsque le rapport reste sans suite. Cet article présente les droits d’accès, les preuves à conserver et les recours utiles, avec une attention particulière aux copropriétés de Paris et d’Île-de-France.
I. Rapport du mandataire ad hoc : quand le syndic doit-il le transmettre aux copropriétaires ?
A. Qui reçoit la décision de désignation et le rapport, et dans quels délais ?
La première étape consiste à identifier le document qui manque. Un copropriétaire peut dire « je n’ai pas reçu le rapport » alors que la décision de désignation n’a jamais été communiquée, que le rapport a été remis au président du tribunal mais pas porté à la connaissance des copropriétaires, ou que le rapport est accessible mais que les résolutions n’ont jamais été inscrites à l’ordre du jour. Ces situations doivent être séparées dans les courriers et dans une éventuelle assignation.
La décision de désignation est le point de départ. Elle indique le fondement juridique, l’identité du mandataire, la durée de sa mission, ses objectifs, les personnes auxquelles il doit rendre compte et les conditions de sa rémunération. L’article 29-1 C de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que le juge peut désigner un administrateur judiciaire inscrit sur la liste prévue par le Code de commerce et, à titre exceptionnel, une personne physique ou morale présentant une expérience ou une qualification particulière. Cette décision doit être lue avant de reprocher au professionnel une absence d’intervention : elle définit le périmètre exact de son mandat.
Le décret d’application organise l’information des copropriétaires. L’article 61-9 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 dispose que « La décision est portée sans délai » à la connaissance des copropriétaires par remise contre émargement ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette communication doit reproduire l’information procédurale adaptée à la voie utilisée par le président du tribunal. Un copropriétaire qui n’a reçu ni courrier, ni remise contre émargement, ni information identifiable doit conserver la preuve de cette absence et demander au mandataire la date et le mode de diffusion.
Le rapport suit une logique différente. L’article 29-1 B prévoit que le mandataire ad hoc adresse d’abord son rapport au président du tribunal judiciaire dans un délai de trois mois, renouvelable une fois par décision du président. Le rapport analyse la situation financière du syndicat et l’état de l’immeuble. Il formule des préconisations destinées à rétablir l’équilibre financier et, le cas échéant, à assurer la sécurité de l’immeuble. Il expose aussi le résultat des actions de médiation ou de négociation éventuellement menées avec les parties.
Le rapport n’est pas un avis facultatif que le syndic pourrait classer dans ses archives. Le greffe adresse une copie aux principaux acteurs institutionnels et au syndic. Le conseil syndical fait partie des destinataires. Le maire de la commune, le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat et le représentant de l’État dans le département sont également informés. Ces envois permettent la coordination des actions, mais ils ne dispensent pas le syndic de l’information due aux copropriétaires. Ces règles s’inscrivent dans le droit de la copropriété, dont les mécanismes de redressement doivent rester lisibles pour chaque copropriétaire.
L’article 61-7 du décret de 1967 concerne la saisine du juge et rappelle que « La requête ou l’assignation qui tend à la désignation d’un mandataire ad hoc est accompagnée des pièces de nature à justifier la demande ». Cette exigence éclaire aussi la suite de la procédure. Le copropriétaire qui demande une intervention parce que le rapport est retenu doit produire l’ordonnance, les preuves de remise du rapport au syndic, ses demandes d’accès, les relances, les convocations et les procès-verbaux. Une affirmation non documentée ne permet pas au tribunal de mesurer le retard.
Le syndic doit permettre aux copropriétaires de prendre connaissance du rapport. L’article 61-11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « Le syndic informe les copropriétaires qu’ils peuvent prendre connaissance du rapport du mandataire ad hoc ». Une copie de tout ou partie du rapport est adressée aux copropriétaires qui en font la demande, à leurs frais. Le texte n’impose donc pas nécessairement l’envoi spontané d’une copie intégrale à chaque copropriétaire, mais il interdit de rendre le rapport invisible : l’information sur la consultation et la réponse à une demande de copie doivent pouvoir être vérifiées.
La demande de copie doit viser le rapport remis au président du tribunal, ses annexes utiles, les préconisations et, si nécessaire, la décision de renouvellement du délai. Le copropriétaire peut préciser qu’il accepte le coût raisonnable de reproduction prévu par le texte, tout en demandant une version électronique lorsque le syndic la détient. Il doit éviter d’exiger la communication de données personnelles étrangères à la mission. Une demande ciblée sur les comptes, les contrats, les impayés, les travaux et les mesures recommandées sera plus facile à traiter qu’une requête générale visant tous les échanges du professionnel.
Le conseil syndical bénéficie d’un accès renforcé aux documents de gestion. L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 lui permet de prendre connaissance et copie des pièces, documents, correspondances et registres qui se rapportent à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété. Le président du conseil syndical peut donc organiser une demande collective, vérifier la date de réception du rapport et demander que ses recommandations soient examinées par l’assemblée. Cette démarche ne prive pas chaque copropriétaire de son droit de demander une copie.
La date de remise du rapport au président du tribunal est déterminante pour le calendrier de l’assemblée générale. Le syndic doit connaître cette date et informer le conseil syndical. Si la date est contestée, il faut demander au syndic de communiquer l’avis du greffe, le courrier de transmission ou toute preuve de réception. Le mandataire peut également être invité à confirmer la date d’envoi, sans lui demander d’accomplir des actes relevant du syndic. Une réponse orale n’a pas la même valeur qu’un courriel daté ou qu’une lettre recommandée.
La demande d’accès ne doit pas attendre la prochaine assemblée générale. Elle peut être adressée dès que le copropriétaire apprend la remise du rapport. Un courrier clair peut rappeler l’ordonnance, la date supposée de remise, l’article 61-11, l’adresse de consultation, le délai de réponse demandé, le format de copie souhaité et l’identité de la personne qui doit recevoir le document. Le copropriétaire doit aussi demander la confirmation de la date à laquelle le syndic inscrira les résolutions nécessaires à l’ordre du jour.
Lorsque plusieurs copropriétaires demandent le rapport, il est préférable de centraliser les demandes sans empêcher une démarche individuelle. Le conseil syndical peut dresser une liste des demandeurs, mais il ne doit pas conditionner l’accès à une adhésion, à un vote préalable ou à un accord sur le contenu du rapport. La consultation du document précède le débat sur les mesures à adopter. Une diffusion interne peut être organisée en protégeant les coordonnées bancaires et les données personnelles des débiteurs.
Le ministère chargé du logement décrit les copropriétés fragiles comme celles dont les difficultés financières ou techniques peuvent menacer l’entretien de l’immeuble, la sécurité ou la jouissance des occupants. Sa page consacrée à l’aide aux copropriétés fragiles ou dégradées rappelle l’existence de la procédure d’alerte et des outils de traitement. Ce cadre explique l’urgence d’un accès au rapport : les préconisations peuvent porter sur un appel de fonds, un recouvrement, un contrat essentiel ou des travaux qui ne peuvent pas être repoussés jusqu’à une assemblée ordinaire lointaine.
Le défaut d’information peut aussi dissimuler un problème de représentation. Si le syndic affirme ne pas avoir reçu le rapport, il faut vérifier l’adresse utilisée, la date de notification et la personne qui a réceptionné le courrier. S’il a reçu le rapport mais ne le communique pas, il faut identifier le refus. S’il prétend que le mandataire n’a aucune obligation envers les copropriétaires, il faut lui rappeler la distinction entre la décision de désignation, la consultation du rapport et la notification des décisions adoptées ensuite.
Il faut enfin distinguer rapport et pièces de travail. Le rapport final n’est pas nécessairement l’intégralité des courriels, notes, projets et échanges du mandataire. Le droit d’accès prévu par l’article 61-11 porte sur le rapport et sur sa copie demandée au syndic. Une demande portant sur une pièce qui ne fait pas partie du rapport peut relever du contrôle de gestion, d’une mesure d’instruction ou d’une demande adressée au mandataire avec l’accord du juge. Cette nuance évite d’affaiblir une demande légitime par une prétention trop large.
B. Que doit contenir le rapport et quelles décisions le syndic doit-il inscrire à l’ordre du jour ?
Le rapport doit être lu comme un document de décision. Son intérêt ne se limite pas à constater un déficit. Il doit faire apparaître les causes de la difficulté, l’état du bâti, les mesures proposées, les priorités, les interlocuteurs et, lorsqu’ils existent, les résultats d’une médiation ou d’une négociation. Les copropriétaires doivent rechercher les éléments qui auront une traduction dans le budget, dans les appels de fonds, dans les contrats ou dans les travaux.
L’article 29-1 B impose que le rapport présente l’analyse de la situation financière et de l’état de l’immeuble. Une analyse financière sérieuse doit permettre de comprendre les impayés, les dettes fournisseurs, les dépenses exigibles, les recettes attendues, les charges contestées et la trésorerie disponible. Elle ne remplace pas la comptabilité du syndic, mais elle permet de hiérarchiser les mesures. Une analyse de l’état de l’immeuble peut signaler une urgence de sécurité, un défaut d’entretien, un risque structurel ou un chantier dont le financement doit être sécurisé.
Le décret prévoit que les préconisations doivent notamment viser l’amélioration du fonctionnement et de l’organisation de la copropriété, le respect des obligations légales et réglementaires, le recouvrement des impayés, l’amélioration de l’état de l’immeuble et la recherche d’économies sur les charges ou les contrats d’entretien. Le rapport doit prioriser ces recommandations et les inscrire dans un calendrier. Lorsque des mesures urgentes sont identifiées, elles doivent être signalées avec une estimation sommaire des dépenses et des recettes.
Le syndic n’a pas à reprendre mécaniquement chaque phrase du rapport dans une résolution. Il doit toutefois traduire les recommandations en questions soumises à l’assemblée générale. Une résolution peut porter sur un appel de fonds destiné à financer des travaux, sur un échéancier de paiement, sur la résiliation ou la renégociation d’un contrat, sur le choix d’un prestataire, sur une action de recouvrement ou sur la demande d’une subvention. Les copropriétaires doivent recevoir les éléments nécessaires pour voter en connaissance de cause.
L’article 29-1 B le dit expressément : « Le syndic inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ». Cette obligation porte sur les projets nécessaires, non sur une simple mention informative. Un ordre du jour qui indique seulement « information sur le rapport du mandataire ad hoc » sans permettre le vote des mesures préconisées peut laisser la copropriété dans la même impasse.
Le conseil syndical doit comparer le calendrier du rapport avec la date de la prochaine assemblée générale. Si cette assemblée intervient dans le délai normal, les résolutions doivent être préparées et transmises avec la convocation selon les règles applicables. Si elle n’est pas prévue dans les six mois à compter de la remise du rapport, le syndic doit convoquer une assemblée spécialement consacrée à sa mise en œuvre. Pour une recommandation urgente, le délai est ramené à trois mois.
Les résolutions doivent être suffisamment précises. Pour le recouvrement, il faut identifier les démarches et les provisions nécessaires. Pour un travail de sécurité, il faut faire apparaître l’objet, le devis ou le cadre de sélection, le financement et le calendrier. Pour une économie, il faut présenter le contrat concerné, la durée, le gain estimé et les éventuels coûts de résiliation. Pour un échéancier, il faut indiquer le montant, les dates, les garanties et l’effet sur la trésorerie. Une résolution imprécise peut provoquer un nouveau report.
Le rapport peut recommander une mesure qui ne relève pas de la seule assemblée générale. Une autorisation administrative, une décision de la commune, un financement bancaire, une intervention d’un opérateur ou une procédure judiciaire peuvent être nécessaires. Le syndic doit alors inscrire la décision relevant de l’assemblée et préciser les actes ultérieurs. Le mandataire ad hoc peut poursuivre une médiation dans le cadre de sa mission, mais il n’a pas vocation à engager à la place du syndic des opérations qui ne figurent pas dans son ordonnance.
Le rôle du syndic reste central tant qu’il n’est pas dessaisi. L’article 18 de la loi de 1965 le charge d’assurer l’exécution du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation et, en cas d’urgence, de faire procéder aux travaux nécessaires à sa sauvegarde. La désignation d’un mandataire ad hoc ne donne pas au syndic le droit d’attendre sans agir, surtout lorsque le rapport relève un danger ou une interruption de service.
Les copropriétaires doivent demander le projet d’ordre du jour avant l’envoi de la convocation. Ils peuvent vérifier que les mesures du rapport apparaissent dans des résolutions séparées et qu’un vote sur une dépense urgente n’est pas noyé dans une information générale. Ils doivent aussi vérifier le budget prévisionnel, les appels de fonds antérieurs, les devis, les justificatifs d’impayés et les conditions de majorité annoncées. Une erreur de présentation peut être discutée, mais elle ne justifie pas que les copropriétaires cessent de réclamer la mesure urgente.
Si le syndic refuse d’inscrire une résolution nécessaire, le conseil syndical peut formaliser une demande motivée en rappelant l’article 29-1 B, le rapport et la date butoir. Une demande collective doit être accompagnée de la liste des résolutions et des pièces indispensables. Le courrier doit demander une réponse écrite. Le silence est plus facile à établir lorsqu’il suit une demande datée et reçue, et non un échange téléphonique sans compte rendu.
Le procès-verbal de l’assemblée générale doit ensuite être examiné avec autant d’attention que le rapport. L’article 29-1 B prévoit que le syndic notifie le procès-verbal aux auteurs de la saisine, au président du tribunal judiciaire et au mandataire ad hoc. Le copropriétaire doit vérifier si les résolutions ont été votées, rejetées, reportées ou rendues impossibles par l’absence de quorum. Le vote n’efface pas une irrégularité de convocation et ne transforme pas une recommandation en décision si l’assemblée n’a pas adopté les mesures.
Les décisions d’assemblée générale restent soumises aux règles habituelles de contestation. Si un copropriétaire estime qu’une résolution viole ses droits, il doit identifier le délai et la qualité pour agir qui correspondent à la contestation. Le litige sur le défaut de mise en œuvre du rapport est différent : il peut viser l’inaction du syndic et la nécessité d’une injonction, sans reprendre automatiquement le délai de contestation d’une résolution. Les deux actions peuvent se croiser, mais elles ne doivent pas être confondues.
Le rapport doit enfin être conservé avec ses annexes et la convocation. Une version modifiée sans date, un extrait incomplet ou une résolution réécrite après coup peut compliquer la preuve. Le conseil syndical doit conserver un dossier chronologique comprenant la version reçue, la date de transmission, les demandes de copie, les réponses, l’ordre du jour, la convocation, le procès-verbal et les pièces de financement. Ce dossier permet de montrer rapidement au juge ce qui a été fait et ce qui ne l’a pas été.
II. Rapport du mandataire ad hoc non transmis : quel recours pour les copropriétaires ?
A. Comment mettre en demeure le syndic et saisir le tribunal judiciaire ?
Le premier recours est une demande écrite structurée. Elle doit viser la bonne personne et le bon manquement. Si la décision de désignation n’a jamais été diffusée, il faut écrire au mandataire et au syndic. Si le rapport est inaccessible, il faut demander au syndic d’informer les copropriétaires des modalités de consultation et d’adresser une copie. Si les résolutions ne sont pas à l’ordre du jour, il faut demander leur inscription et rappeler la date de remise du rapport. Si l’assemblée n’est pas convoquée dans le délai, il faut demander une convocation spéciale et préparer la saisine du président du tribunal.
La lettre de mise en demeure doit rester factuelle. Elle peut rappeler l’ordonnance de désignation, le nom du mandataire, la date de la remise du rapport, l’article 61-11 pour l’accès, l’article 29-1 B pour l’ordre du jour, la date limite de trois ou six mois et les mesures urgentes identifiées. Elle doit demander, dans un délai court et raisonnable, la confirmation de la réception du rapport, sa mise à disposition, la transmission d’une copie et la date de convocation de l’assemblée. Le courrier doit réserver les droits du syndicat et des copropriétaires à saisir le juge.
Il faut joindre uniquement les pièces nécessaires et conserver les originaux. La liste minimale comprend l’ordonnance de désignation, la preuve de sa notification, le courriel ou courrier annonçant la remise du rapport, la demande de copie, la preuve de réception par le syndic, les relances et la dernière convocation d’assemblée. Les factures impayées, les mises en demeure de fournisseurs et les photographies des désordres permettent d’établir l’urgence. Les copropriétaires doivent aussi produire le règlement de copropriété lorsqu’il éclaire la représentation ou la répartition d’une dépense.
La demande peut être envoyée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et doublée par un courriel. Le courriel facilite la lecture immédiate, mais l’avis de réception établit plus clairement la date de présentation. Le président du conseil syndical doit demander au syndic de confirmer l’adresse de réception et le nom du gestionnaire chargé du dossier. Une demande envoyée au seul gestionnaire qui a quitté l’agence ne suffit pas toujours à établir que le syndic a été régulièrement interpellé.
En cas de silence ou de refus, le copropriétaire doit identifier le recours approprié. L’article 29-1 B prévoit qu’en l’absence de notification du procès-verbal dans le délai de six mois, le mandataire ad hoc ou les parties à l’origine de la procédure peuvent saisir le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. La demande peut tendre à obtenir un jugement enjoignant au syndic de convoquer sans délai l’assemblée générale. Si les demandeurs sont habilités par l’article 29-1, ils peuvent également demander la désignation d’un administrateur provisoire.
Le texte vise l’absence de notification du procès-verbal, mais le dossier peut aussi révéler une absence plus en amont : rapport non porté à la connaissance des copropriétaires, résolutions jamais préparées ou assemblée non convoquée. Il faut alors formuler la demande en fonction du manquement prouvé et de la mesure utile. Le juge ne doit pas être invité à ordonner une mesure impossible ou à remplacer le rapport par une nouvelle analyse si le document existe déjà. La demande doit viser la remise du rapport, son accès, la convocation ou la mise en œuvre, selon les faits.
Lorsque la demande n’émane pas du syndic, la procédure de désignation relève de la procédure accélérée au fond et l’assignation est délivrée au syndicat. L’article 61-6 du décret du 17 mars 1967 encadre cette voie. Le copropriétaire ne doit donc pas confondre une requête adressée au président du tribunal avec une assignation destinée au syndicat. Le choix dépend du fondement de la demande, de la mesure sollicitée et de la qualité de la personne qui agit.
La juridiction compétente est celle du lieu de situation de l’immeuble. L’article 61-3 du décret de 1967 le prévoit pour la demande de désignation du mandataire ad hoc. À Paris et en Île-de-France, il faut donc déterminer le tribunal judiciaire correspondant à la commune de la copropriété, et non celui du domicile du président du conseil syndical ou du siège social du syndic. Le dossier doit indiquer l’adresse complète de l’immeuble, le syndicat, le syndic et les demandeurs.
Le juge peut entendre les personnes de son choix avant de statuer. Cette possibilité figure à l’article 61-7 du décret. Le président du conseil syndical doit se préparer à expliquer la chronologie, les demandes restées sans réponse, l’impact financier ou matériel du retard et la mesure précise sollicitée. Il peut demander que le syndic transmette le rapport, informe les copropriétaires, convoque l’assemblée et inscrive des résolutions déterminées. Il doit éviter de présenter un conflit de personnes comme une urgence juridique sans pièces.
La demande d’injonction doit être assortie d’un calendrier. Il faut préciser la date de remise du rapport, la date à laquelle trois mois ou six mois expire, la date de la prochaine assemblée, la date des relances et la date du risque. Une demande qui indique seulement « le syndic ne fait rien » laisse le juge sans repère. À l’inverse, un tableau d’une page peut montrer que le rapport a été remis le 4 septembre, que l’urgence imposait une assemblée avant le 4 décembre, qu’aucune convocation n’a été envoyée et que le contrat d’ascenseur arrive à échéance.
Le copropriétaire peut demander une mesure sous astreinte lorsque le retard rend l’injonction ordinaire insuffisante, mais il doit expliquer le risque et le calendrier. L’astreinte n’est pas automatique. Elle doit rester proportionnée à l’obligation de communiquer, d’informer ou de convoquer. La demande peut aussi porter sur une provision de frais ou sur la condamnation aux dépens selon les circonstances, sans confondre ces demandes avec la dette de charges du syndicat.
Le syndicat doit être représenté conformément à son régime. Si le syndic est encore en fonction, il représente normalement le syndicat dans l’instance, ce qui crée une difficulté lorsque l’action vise précisément son inertie. Le juge peut tirer les conséquences de ce conflit de représentation et de la carence alléguée. Le copropriétaire doit signaler le problème dans l’acte et demander que la procédure puisse se dérouler utilement. La qualité du demandeur, l’identité du défendeur et la représentation du syndicat doivent être vérifiées avant la délivrance de l’assignation.
La jurisprudence confirme que la carence se prouve par des diligences inexistantes ou manifestement insuffisantes. Dans l’arrêt de la troisième chambre civile du 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-19.623, la Cour de cassation a approuvé les juges qui avaient relevé l’absence de diligence du syndic et retenu « qu’il existait une carence du syndic dans l’exercice des droits et actions du syndicat des copropriétaires, justifiant la désignation d’un mandataire ad hoc ». Cet arrêt est disponible sur le site officiel de la Cour de cassation. Il ne dispense pas de respecter le fondement choisi, mais il montre l’importance des mises en demeure et des décisions inexécutées.
Le recours doit distinguer la carence du syndic de l’insatisfaction sur le contenu du rapport. Si le mandataire a rendu un rapport défavorable à un groupe de copropriétaires, cela ne signifie pas qu’il n’a pas rempli sa mission. Il faut démontrer une omission, une erreur, une absence de consultation exigée ou une impossibilité de mettre en œuvre le rapport faute d’action du syndic. Une contestation du diagnostic peut nécessiter une expertise ou une discussion en assemblée ; elle ne justifie pas automatiquement la désignation d’un nouvel intervenant.
Le contenu de l’ordonnance demandée doit rester limité au problème. Si le rapport est disponible mais que l’assemblée n’est pas convoquée, la demande principale peut être l’injonction de convocation et d’inscription des résolutions. Si le rapport n’est pas communiqué, elle peut viser l’information et la copie. Si une urgence de sécurité apparaît, il faut exposer les travaux ou mesures nécessaires et demander le dispositif adapté. Une demande trop large d’administration provisoire peut alourdir la procédure et affaiblir la démonstration d’une mesure proportionnée.
B. Que faire si le syndic reste carent, si le délai est dépassé ou si l’administrateur provisoire devient nécessaire ?
Le dépassement du délai de trois ou six mois doit être traité rapidement, mais il faut d’abord vérifier son point de départ. Le délai de trois mois vise les mesures d’urgence recommandées dans le rapport. Le délai de six mois se rattache à la remise du rapport et à l’absence d’intervention de la prochaine assemblée générale. Il faut donc produire la preuve de la remise au président du tribunal, la date d’information du syndic et le contenu du rapport qui qualifie l’urgence. Une date retenue à partir d’une rumeur ou d’un brouillon peut être contestée.
Si le syndic convoque l’assemblée après la mise en demeure, le copropriétaire doit vérifier si la convocation permet réellement de mettre en œuvre le rapport. Une réunion tardive peut rester insuffisante si les projets de résolution sont absents, si les documents financiers ne sont pas joints ou si le vote intervient après une coupure ou une aggravation du sinistre. Le juge peut être informé de cette convocation, mais la question devient celle de l’utilité de la mesure demandée et de la persistance du manquement.
Si l’assemblée générale rejette les recommandations, le rapport n’est pas automatiquement exécuté contre la volonté des copropriétaires. Le vote doit être analysé : majorité applicable, information fournie, devis communiqués, intérêt collectif, urgence et conséquences du rejet. Lorsque le rejet met en péril la conservation de l’immeuble, une autre procédure peut être nécessaire. Le mandataire ad hoc peut expliquer les conséquences dans son rapport, mais il ne se substitue pas au juge pour imposer une mesure qui relève de l’administration provisoire.
Lorsque le syndic ne convoque pas l’assemblée ou ne transmet pas le procès-verbal, l’article 29-1 B permet au mandataire ad hoc ou aux parties à l’origine de la procédure de saisir le président du tribunal. La demande peut tendre à obtenir une injonction de convocation sans délai. Lorsque les conditions de l’article 29-1 sont réunies et que les demandeurs ont qualité pour agir, la désignation d’un administrateur provisoire peut aussi être sollicitée. Ce passage traduit une aggravation : la mission de diagnostic n’a pas permis de remettre la copropriété en mouvement.
L’administrateur provisoire ne doit pas être présenté comme une sanction automatique du syndic. L’article 29-1 de la loi de 1965 vise une situation dans laquelle l’équilibre financier du syndicat est gravement compromis ou le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Le président du tribunal peut être saisi par des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix, par le syndic, par certaines autorités publiques, par le procureur ou, après la procédure d’alerte, par le mandataire ad hoc. La demande doit donc démontrer l’aggravation et la nécessité de pouvoirs plus larges.
La mesure peut aussi se fonder sur l’absence de syndic ou sur une carence particulière, selon les faits. L’article 18, V, de la loi de 1965 prévoit qu’en cas d’empêchement du syndic, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence et à défaut de clause particulière du règlement, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice. L’article 47 du décret de 1967 prévoit, lorsqu’un syndicat est dépourvu de syndic, la désignation sur requête d’un administrateur provisoire chargé notamment de réunir l’assemblée en vue de désigner un syndic.
La Cour de cassation a récemment précisé le temps auquel la condition d’absence de syndic doit être appréciée. Dans un arrêt du 9 juillet 2026, pourvoi n° 24-21.290, publié au Bulletin, elle a jugé que « le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l’absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête ». L’arrêt peut être consulté sur le site officiel de la Cour de cassation. Un copropriétaire qui saisit le tribunal après la démission du syndic doit donc actualiser la situation : l’acceptation d’un nouveau mandat avant l’audience peut modifier la base juridique de la demande.
Le choix entre mandataire ad hoc et administrateur provisoire a des conséquences sur la gouvernance. Le mandataire ad hoc formule des recommandations et accompagne le redressement, tandis que l’administrateur provisoire peut recevoir tout ou partie des pouvoirs du syndic, de l’assemblée générale et du conseil syndical, dans les limites fixées par l’ordonnance. Dans un arrêt du 29 novembre 2011, pourvoi n° 10-26.735, la Cour de cassation a rappelé que « la mission de l’administrateur provisoire est définie par le juge ». La décision est accessible sur le site officiel de la Cour de cassation. Cette règle impose de lire le dispositif avant de lui demander d’agir sur une dette, un contrat ou un chantier.
Une procédure financière ne doit pas être confondue avec une contestation de l’accès au rapport. Le copropriétaire qui veut obtenir une copie ou une convocation doit demander une mesure de transmission ou de mise en œuvre. Celui qui reproche au syndic d’avoir aggravé les impayés peut engager une action en responsabilité, demander une mesure de gestion ou solliciter un administrateur provisoire. Les faits peuvent être liés, mais les demandes doivent être présentées séparément pour que le juge puisse apprécier la nécessité de chacune.
Le coût de la mission et des procédures doit être anticipé. Le juge détermine la mission et la rémunération du mandataire ad hoc selon l’article 29-1 B, et l’article 61-1-4 du décret encadre la fixation de cette rémunération. L’ordonnance doit préciser l’imputation des frais. Une avance faite par un copropriétaire ou par un membre du conseil syndical ne décide pas à elle seule de la charge finale. Le dossier doit conserver les appels de fonds, les paiements et les décisions judiciaires, surtout lorsque le syndicat est déjà en tension de trésorerie.
Le rapport peut aussi révéler une défaillance de la tenue des comptes. Dans ce cas, le conseil syndical doit demander les pièces prévues par l’article 21 de la loi de 1965, comparer les relevés et vérifier les écritures. Il ne doit pas supprimer ou modifier les documents reçus. Une copie datée du rapport, des annexes et du procès-verbal facilite une expertise ultérieure et limite les débats sur la version applicable. Les copropriétaires doivent éviter les diffusions publiques de listes de débiteurs ou de coordonnées bancaires.
À Paris et en Île-de-France, la situation géographique peut rendre le calendrier encore plus sensible lorsque la copropriété est située dans un immeuble ancien, présente des travaux de sécurité ou dépend de contrats collectifs essentiels. La juridiction doit être identifiée selon la commune de l’immeuble. Les demandeurs doivent aussi vérifier les délais de délivrance d’une assignation, la disponibilité des pièces et les dates d’audience. Une saisine tardive ne doit pas empêcher une mesure conservatoire ou une intervention urgente lorsque la sécurité du bâtiment l’exige.
La demande judiciaire doit se terminer par des demandes concrètes. Par exemple : constater la remise du rapport à telle date ; ordonner au syndic d’informer les copropriétaires et d’en adresser copie aux demandeurs ; ordonner l’inscription des projets de résolution ; ordonner la convocation d’une assemblée spéciale avant telle date ; assortir l’obligation d’une astreinte si elle est justifiée ; et, subsidiairement, désigner un administrateur provisoire lorsque les conditions légales sont établies. Cette présentation permet au juge de choisir une mesure adaptée sans devoir reconstruire la demande.
Le syndic qui reçoit une ordonnance d’injonction doit rendre compte de son exécution. Le conseil syndical doit conserver la convocation, la preuve d’envoi, les projets de résolution, les annexes, la feuille de présence et le procès-verbal. Si le syndic convoque mais ne transmet pas le procès-verbal, le manquement change de forme et doit être signalé avec la nouvelle date. Le mandataire ad hoc doit également recevoir les documents prévus par l’article 29-1 B afin de pouvoir constater l’absence de mise en œuvre.
Lorsque le mandataire ad hoc devient administrateur provisoire, la nouvelle ordonnance doit définir les pouvoirs et la durée de la mission. Un administrateur judiciaire associé qui exerce au sein d’une société ne peut pas nécessairement facturer à titre individuel. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt de la troisième chambre civile du 21 mai 2026, pourvoi n° 24-20.377, en indiquant que « seule la société dont il est associé peut percevoir la rémunération de la mission d’administration provisoire ». Cette décision, disponible sur le site officiel de la Cour de cassation, montre que le contrôle de l’ordonnance doit se poursuivre après la désignation.
La priorité reste toutefois l’accès au rapport et la décision collective. Une copropriété ne se redresse pas parce qu’un document a été déposé au tribunal ; elle se redresse lorsque les acteurs connaissent les recommandations, votent les mesures nécessaires, financent les actions et respectent le calendrier. Le copropriétaire qui agit doit donc demander à la fois la communication utile et la mise en œuvre concrète, sans attendre que le retard fasse naître une nouvelle dette ou un danger supplémentaire.
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Conclusion
Le syndic ne peut pas traiter le rapport du mandataire ad hoc comme un document confidentiel destiné à rester dans un dossier interne. La décision de désignation doit être portée à la connaissance des copropriétaires ; le syndic doit les informer de la possibilité de consulter le rapport et répondre à une demande de copie ; il doit inscrire les projets de résolution nécessaires à l’ordre du jour. La date de remise du rapport, le caractère urgent des mesures et la date de la prochaine assemblée déterminent le calendrier de trois ou six mois.
En cas de refus ou de silence, une mise en demeure documentée précède utilement la saisine du président du tribunal judiciaire. Le recours doit identifier le document absent, la date du manquement, les mesures demandées et les pièces qui établissent l’urgence. Selon la situation, le juge peut ordonner la communication, la convocation d’une assemblée sans délai ou, si la copropriété est réellement paralysée ou gravement compromise, désigner un administrateur provisoire. Une chronologie précise protège les copropriétaires et donne au tribunal les moyens d’agir avant que la difficulté financière ou technique ne devienne irréversible.