Le 9 juillet 2026, le tribunal judiciaire de Lyon a examiné en référé le cas d’un promoteur dont le prix de vente de lots était retenu par un notaire après une opposition du syndicat des copropriétaires. L’opposition portait sur 33 578,50 euros et le vendeur soutenait notamment que la somme n’était pas suffisamment détaillée. L’ordonnance a rouvert les débats et maintenu le dossier dans l’attente de l’audience du 21 septembre 2026. Cette décision, consultable sur le site officiel de la Cour de cassation, rappelle une difficulté très concrète : une vente peut être signée, mais le vendeur ne pas recevoir son prix si le syndic a saisi le notaire dans les formes prévues par la loi.
Le syndic ne peut toutefois pas bloquer librement l’intégralité du prix ni transformer un décompte approximatif en créance certaine. L’opposition est un acte juridique encadré par un délai, un mode de notification, un contenu précis et des conditions de liquidité et d’exigibilité. Une erreur sur la date, la forme, le lot concerné, la nature des charges ou le montant réclamé peut permettre d’obtenir une mainlevée totale ou partielle. Le vendeur doit donc distinguer la dette réellement due, la régularité de l’opposition et les droits de priorité du syndicat. Les démarches utiles sont différentes selon que le notaire conserve encore les fonds, que la vente est imminente ou que le prix a déjà été versé.
I. Le syndic peut-il bloquer le prix de vente avec une opposition au notaire ?
A. Dans quel délai et pour quelles dettes le syndic peut-il former opposition ?
Lorsqu’un lot de copropriété est vendu, le notaire doit organiser la purge des dettes du vendeur envers le syndicat des copropriétaires. Le mécanisme ne remet pas en cause le transfert de propriété entre le vendeur et l’acquéreur. Il agit sur les fonds déposés chez le notaire : le syndic demande que tout ou partie du prix soit conservé afin de payer les sommes dues par l’ancien propriétaire. Le vendeur reste donc propriétaire jusqu’à l’acte authentique, puis l’acquéreur devient propriétaire, mais le prix peut rester séquestré tant que le différend sur les charges n’est pas réglé.
Le point de départ du dispositif est prévu par l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Ce texte vise la mutation à titre onéreux d’un lot lorsque le vendeur n’a pas remis au notaire un certificat du syndic datant de moins d’un mois et attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat. Le texte impose ensuite un avis de mutation adressé au syndic par le notaire. La règle porte sur la mutation et non sur la simple signature d’une offre d’achat ou d’un compromis.
Le syndic dispose d’un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis de mutation. Ce délai ne se calcule donc pas nécessairement à partir de la date de signature de l’acte authentique. La date de réception par le syndic doit être identifiée avec précision à partir de l’accusé de réception, de la preuve de remise dématérialisée ou de tout élément conservé par le notaire. Une opposition délivrée après l’expiration du délai est exposée à une contestation sérieuse, même si une dette de charges existe par ailleurs.
L’opposition doit être formée au domicile élu par acte extrajudiciaire. Il s’agit en pratique d’un acte délivré par commissaire de justice, et non d’un simple courriel, d’une lettre du cabinet du syndic ou d’une mention portée dans l’état daté. L’acte doit aussi contenir une élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble. Cette compétence territoriale permet de savoir quelle juridiction pourra connaître de la contestation et évite qu’un litige portant sur un immeuble situé à Paris soit déplacé sans raison devant un tribunal éloigné.
Le même article 20 indique que l’opposition doit, « à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ». La formulation est courte, mais elle a une portée pratique importante. Le syndic doit permettre au vendeur, au notaire et aux autres créanciers de comprendre la somme retenue, son origine et le lien entre cette somme et le lot vendu. Une ligne globale intitulée « solde débiteur » peut être insuffisante lorsque le dossier ne permet pas de retrouver les appels de fonds, les périodes concernées ou les frais ajoutés.
Les créances prises en compte doivent être effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation. C’est la règle posée par l’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui précise : « Il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation ». Une créance est liquide lorsque son montant peut être déterminé. Elle est exigible lorsque son paiement peut être demandé à la date considérée. Une dépense future, une somme encore soumise à l’approbation de l’assemblée générale ou une facture dont le débiteur n’est pas déterminé ne remplit pas automatiquement ces conditions.
Le décret répartit les sommes en quatre catégories : les créances de l’année courante et des deux dernières années échues, les créances des deux années antérieures, les créances garanties par une hypothèque légale qui n’entrent pas dans les catégories privilégiées, puis les autres créances du syndicat. Cette ventilation ne constitue pas un simple tableau comptable. Elle permet d’identifier la garantie attachée à chaque poste et la place du syndicat face au vendeur, à la banque ou à un autre créancier inscrit.
Le syndic ne peut pas profiter de l’opposition pour réclamer indistinctement toutes les sommes apparues dans la comptabilité de la copropriété. Les charges courantes doivent se rattacher aux obligations du copropriétaire. L’article 10 de la loi de 1965 prévoit que les copropriétaires participent aux charges des services collectifs et des équipements communs en fonction de leur utilité objective, ainsi qu’aux charges de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes selon les valeurs relatives des lots. Le règlement de copropriété reste déterminant pour le calcul de la quote-part et la répartition entre lots.
La répartition entre vendeur et acquéreur ne doit pas être confondue avec le droit d’opposition. Le vendeur et l’acquéreur peuvent prévoir entre eux une répartition différente de certaines charges, travaux ou régularisations. Cet accord organise leurs rapports personnels. Il ne prive pas le syndicat de son recours contre le débiteur désigné par les règles de la copropriété et n’empêche pas, à lui seul, la retenue d’une somme due au syndicat. Le notaire doit donc distinguer la convention économique des parties et la créance opposable du syndicat.
Le document appelé état daté joue un rôle préalable. Il est établi par le syndic à la demande du notaire ou du copropriétaire qui transfère ses droits. L’article 5 du décret de 1967 organise cet état et prévoit notamment l’indication, lot par lot, des provisions exigibles, des dépenses hors budget prévisionnel, des charges impayées des exercices antérieurs et des avances. L’état daté informe le notaire ; il ne remplace pas nécessairement l’acte d’opposition. Le premier peut comporter des indications approximatives sous réserve de l’apurement des comptes, tandis que le second doit énoncer les créances retenues avec le degré de précision imposé par l’article 20 et l’article 5-1.
Les créances de copropriété bénéficient par ailleurs d’une garantie légale dans les conditions prévues par l’article 19-1 de la loi de 1965, selon lequel « Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale ». Une opposition régulière met en œuvre cette garantie dans les limites du montant énoncé. Elle ne transforme pas pour autant une somme incertaine en créance exigible et ne confère pas au syndic le droit de retenir davantage que ce qui est indiqué dans l’acte.
Le notaire libère les fonds dès que le syndic et le vendeur trouvent un accord sur les sommes dues. En l’absence d’accord, l’article 20 prévoit qu’après trois mois suivant la constitution d’une opposition régulière, le notaire verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux. Ce délai de trois mois n’interdit pas au vendeur d’agir avant son expiration. Il rend au contraire urgente la vérification de l’acte dès sa réception : attendre la date de versement peut rendre la récupération des fonds plus longue et déplacer le débat vers une action en paiement contre le vendeur.
Les effets de l’opposition sont limités au montant énoncé. Si le syndic a retenu 12 000 euros, il ne peut pas obtenir automatiquement 25 000 euros à partir d’un décompte établi après la vente. S’il veut réclamer un solde supérieur, il devra suivre les voies propres au recouvrement de cette nouvelle créance. De même, le paiement ou le transfert du prix réalisé en violation d’une opposition régulière est inopposable au syndic. Le notaire, le vendeur et le syndic doivent donc travailler sur un montant précis, vérifiable et relié aux pièces comptables.
B. Quand une opposition mal détaillée devient-elle irrégulière ?
Une opposition mal détaillée n’est pas seulement un document désagréable à lire. Elle peut être nulle ou perdre une partie de ses effets. La première étape consiste à vérifier l’acte lui-même, puis les pièces auxquelles il renvoie. Une présentation peu claire ne suffit pas toujours à faire annuler l’opposition si les annexes permettent de comprendre exactement les postes réclamés. À l’inverse, un total accompagné d’un tableau illisible, non daté ou sans rapprochement avec le lot vendu peut ne pas répondre aux exigences légales.
La forme de l’acte est un premier contrôle. Dans son arrêt du 18 décembre 1996, pourvoi n° 94-18.754, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu’une opposition fondée sur l’article 20, formée par lettre entre les mains du notaire, ne pouvait pas produire effet. La fiche officielle de cette décision rappelle : « formée par lettre, ne peut produire effet ». Le vendeur doit donc demander la copie de l’acte de commissaire de justice, sa date, son destinataire et la preuve de sa remise.
La date est le deuxième contrôle. Il faut comparer la date de réception de l’avis de mutation par le syndic avec la date de signification de l’opposition. Le délai de quinze jours est bref. Une opposition anticipée, envoyée avant que le délai ne commence, peut soulever une difficulté selon les circonstances et le texte applicable ; une opposition tardive est plus directement contestable. Le dossier doit contenir les accusés de réception et les horaires lorsqu’une transmission électronique est en cause. Le notaire peut détenir ces éléments, mais le vendeur doit les solliciter sans attendre.
Le troisième contrôle porte sur le montant et la cause de chaque créance. L’acte devrait permettre de répondre à des questions simples : quelle période est concernée ? S’agit-il d’une provision, d’un appel de travaux, d’une régularisation, d’une avance ou de frais de recouvrement ? Quelle décision d’assemblée générale, quel appel de fonds ou quelle mise en demeure justifie la somme ? À quel lot le montant se rapporte-t-il ? Quelle somme a déjà été payée ? Si le document oblige le vendeur à reconstituer seul la dette à partir de plusieurs tableaux contradictoires, la contestation gagne en pertinence.
Le quatrième contrôle concerne la liquidité et l’exigibilité. Les comptes de la copropriété peuvent faire apparaître une dépense, mais cette inscription ne suffit pas toujours. Une facture de travaux doit être rattachée à l’appel de fonds et à la date à laquelle le paiement est exigible. Une régularisation annuelle peut dépendre de l’approbation des comptes. Des honoraires ne peuvent pas être ajoutés sans vérifier leur fondement et leur caractère imputable au copropriétaire concerné. Les frais nécessaires exposés pour recouvrer une créance justifiée relèvent de l’article 10-1 de la loi de 1965, qui vise notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure. Une dépense d’administration générale du syndic ne devient pas automatiquement un frais personnel du vendeur.
La jurisprudence distingue également l’existence de la dette et la qualité de la garantie. Dans l’arrêt du 15 décembre 2004, pourvoi n° 03-15.174, la Cour de cassation a retenu que l’absence de distinction entre les catégories de créances pouvait faire perdre le caractère privilégié ou superprivilégié de certaines sommes sans faire disparaître toutes les créances. La décision explique que ces créances « ne cessaient pas d’exister mais perdaient leur caractère de créances occultes privilégiées et superprivilégiées ». Le vendeur doit donc préciser sa demande : il peut contester la nullité de l’opposition, mais aussi, subsidiairement, la garantie ou le montant de certains postes.
Lorsque la vente porte sur plusieurs lots, l’exigence de détail devient plus forte. Dans son arrêt du 3 novembre 2011, pourvoi n° 10-20.182, la troisième chambre civile a exigé que l’opposition indique le détail des sommes « selon leur nature et le lot, objet de la vente, auxquelles elles sont afférentes ». Un syndic ne peut pas reprendre le même total pour deux ventes distinctes si les lots concernés ne sont pas les mêmes. Le vendeur qui cède un appartement, une cave et un parking doit vérifier que les charges sont rattachées à chaque numéro de lot, sans confusion entre une dette personnelle et une dette attachée à un autre lot.
L’arrêt du 22 juin 2017, pourvoi n° 16-15.195, confirme cette logique dans un contexte de vente par adjudication. La décision publiée sur Légifrance rappelle que l’opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et, lorsque plusieurs lots sont mutés, préciser chacun des lots auxquels les sommes se rapportent. Elle a aussi examiné la hiérarchie entre les charges de l’année courante, les années antérieures et les frais. La vente amiable n’autorise pas une présentation moins précise : la logique de protection des fonds et des autres créanciers reste la même.
La jurisprudence rappelle enfin qu’un notaire n’a pas à trancher seul le bien-fondé de la dette. Son rôle est de conserver et distribuer les fonds selon les actes et les accords, sous réserve des contestations judiciaires. Dans l’arrêt du 8 juin 2011, pourvoi n° 10-14.379, la Cour de cassation a examiné une situation dans laquelle les fonds avaient été débloqués malgré une opposition, puis une créance avait été fixée par une décision devenue définitive. La décision officielle montre le risque pour le vendeur : lorsque les fonds ne sont plus chez le notaire, le syndicat peut chercher à obtenir le paiement directement sur le fondement de la créance judiciairement arrêtée.
La qualité du syndic ou de son représentant peut aussi être contrôlée. L’acte doit être délivré au nom du syndicat, par une personne habilitée et dans les formes requises. Une erreur matérielle isolée ne provoque pas nécessairement une nullité si elle ne crée aucun doute sur le créancier et le lot. En revanche, une absence de pouvoir, un acte délivré au mauvais destinataire ou une élection de domicile inexistante peut modifier l’analyse. La contestation doit être construite à partir de la pièce exacte, et non d’une impression générale tirée du seul état daté.
Le vendeur doit également séparer une contestation de charges d’une contestation d’assemblée générale. Si la dette découle d’une résolution qui a fixé des travaux ou une répartition, les délais propres aux actions contre les décisions d’assemblée générale peuvent s’appliquer. L’article 42 de la loi de 1965 indique que les actions personnelles relatives à la copropriété suivent les règles de prescription de l’article 2224 du Code civil et que les actions contestant une décision d’assemblée générale doivent être engagées, à peine de déchéance, dans les deux mois de la notification du procès-verbal pour les copropriétaires opposants ou défaillants. Une demande de mainlevée de l’opposition ne doit donc pas être utilisée pour contourner un délai déjà expiré sur la décision qui fonde les charges.
La charge de la preuve est répartie entre les parties. L’article 9 du Code de procédure civile pose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ». Le vendeur doit documenter ses paiements, ses contestations et les erreurs de ventilation. Le syndicat doit produire les appels de fonds, les décisions, les comptes et les éléments établissant le montant, la cause, la liquidité et l’exigibilité des créances qu’il oppose. Un échange de courriels ne remplace pas les pièces comptables nécessaires, mais il peut prouver qu’une contestation a été formulée avant la distribution des fonds.
II. Comment contester l’opposition et récupérer les fonds bloqués chez le notaire ?
A. Quels documents réunir et quelles démarches engager ?
La réaction utile commence par une reconstitution chronologique. Le vendeur doit créer un dossier unique comprenant le compromis ou la promesse, l’acte authentique, le relevé d’identité du lot, la demande d’état daté, l’avis de mutation, l’accusé de réception par le syndic, l’acte d’opposition et toutes ses annexes. Il faut ajouter l’état daté transmis au notaire, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblées générales, le règlement de copropriété, les mises en demeure, les relevés de compte et les preuves de paiement. La chronologie doit faire ressortir les dates d’exigibilité et non seulement les dates d’émission des factures.
Le vendeur doit ensuite demander au notaire quatre informations précises : le montant actuellement séquestré, la date de réception de l’opposition, la date à laquelle le délai de trois mois arrive à échéance et l’existence éventuelle d’autres créanciers ou inscriptions. Il doit aussi demander la copie intégrale de l’acte, y compris la page d’élection de domicile et les annexes. Une photographie partielle du décompte ne permet pas de contrôler la régularité de l’opposition. Le notaire peut indiquer si les fonds ont été versés, mais il ne se prononce pas nécessairement sur la nullité ou le bien-fondé de l’acte.
En parallèle, le vendeur doit écrire au syndic par un moyen qui permet d’établir la date de réception. La demande peut comporter trois volets : contestation des postes identifiés, demande de décompte détaillé par lot et par période, puis proposition de règlement de la somme non contestée contre mainlevée de l’opposition. Une proposition de paiement ne vaut pas reconnaissance de la totalité de la dette si elle précise les postes contestés et les réserves conservées. Le syndic peut accepter une mainlevée totale, une mainlevée partielle ou un accord sur une somme consignée jusqu’à la résolution du seul poste réellement litigieux.
Le courrier doit éviter les formulations vagues. Il peut présenter un tableau de rapprochement : montant réclamé, pièce invoquée, montant payé, erreur constatée, montant éventuellement admis. Pour un appel de travaux, il faut indiquer la résolution d’assemblée générale, la date de l’appel, le lot concerné et le paiement effectué. Pour des frais de recouvrement, il faut demander la preuve de la mise en demeure, de l’acte de commissaire de justice et du caractère nécessaire de la dépense. Pour une régularisation, il faut demander la décision d’approbation des comptes et la période de calcul.
La vérification de l’article 5-1 du décret est déterminante. Le vendeur doit classer les montants selon les quatre catégories prévues, puis vérifier que le total de l’acte correspond au total des lignes. Si l’opposition contient un montant global mais renvoie à un état daté différent, la divergence doit être signalée au notaire et au syndic. Si le document réclame des sommes non échues, une demande de mainlevée partielle peut être plus efficace qu’une demande d’annulation générale. La stratégie dépend de la part exacte du prix qui est bloquée et de la solidité de chaque poste.
Les documents de vente doivent être lus avec la même attention. Une clause du compromis peut prévoir que l’acquéreur rembourse au vendeur une régularisation future ou prenne en charge certains travaux. Cette clause ne change pas la date à laquelle la créance est opposable au syndicat. Elle peut toutefois fournir une base de règlement entre vendeur et acquéreur lorsque le prix reste retenu. Le vendeur doit éviter de demander à l’acquéreur de payer directement une dette dont le syndicat le poursuit encore, sauf accord écrit, chiffré et coordonné avec le notaire.
La preuve du paiement doit être complète. Un relevé bancaire peut démontrer un virement, mais il faut le rapprocher de l’appel de fonds et du compte copropriétaire. Les chèques doivent être accompagnés de leur encaissement lorsque le syndic conteste la réception. Les virements opérés par un gestionnaire ou un notaire doivent être identifiés par leur référence. Si un paiement a été imputé sur une mauvaise période, le vendeur doit demander le détail des imputations avant de conclure à une dette résiduelle.
Le vendeur doit aussi contrôler les frais de l’état daté. L’article 10-1 prévoit que les honoraires et frais du syndic liés à l’établissement de l’état daté ne peuvent pas dépasser le montant fixé par décret. Le montant maximal indiqué par le texte réglementaire est de 380 euros TTC. Ce poste peut être dû même lorsqu’il n’y a pas d’impayé, mais il ne justifie pas l’ajout automatique de frais de dossier, de relances ou de constitution de dossier non prévus par le régime applicable. Chaque coût doit être qualifié et rattaché à une prestation ou à une diligence identifiable.
Lorsque plusieurs personnes sont propriétaires du lot, il faut vérifier la qualité de chacun : indivision, usufruit, nue-propriété, société civile immobilière ou régime matrimonial. L’article 6 du décret de 1967 prévoit que tout transfert de propriété ou de droit réel est notifié sans délai au syndic et que la notification comporte la désignation du lot ainsi que l’identité des personnes concernées. Une opposition dirigée contre une personne qui n’est pas le débiteur de la charge ou qui ignore une répartition entre usufruitier et nu-propriétaire doit être analysée sur pièces.
La situation du vendeur doit être comparée à celle de l’acquéreur. Les charges exigibles avant la mutation ne sont pas automatiquement transférées à l’acquéreur par la seule remise des clés. La notification de la vente au syndic est donc essentielle. Si elle a été omise, le vendeur doit demander au notaire et au syndic à quelle date le transfert a été porté à leur connaissance. Le texte officiel précise que la notification du transfert est indépendante de l’avis de mutation prévu par l’article 20 : deux actes et deux fonctions ne doivent pas être confondus.
Enfin, le vendeur doit surveiller le délai de trois mois. Une simple contestation adressée au syndic ne garantit pas toujours que le notaire suspendra la distribution. Il faut demander que la contestation de l’opposition soit portée à la connaissance du notaire et, si nécessaire, saisir le tribunal avant l’échéance. La demande doit indiquer le montant exact dont la mainlevée est sollicitée et produire l’acte contesté. Une démarche qui ne précise ni la somme ni le fondement peut être difficile à exploiter dans l’urgence.
B. Quels recours pour débloquer la vente et préserver le calendrier ?
Le recours dépend de la nature du défaut. Si l’opposition n’a pas été délivrée par acte extrajudiciaire, si elle est tardive ou si elle ne contient pas le montant et les causes de la créance, le vendeur peut demander sa nullité et la mainlevée du séquestre. Si une partie des charges est certaine mais qu’une autre partie est contestée, il peut demander une mainlevée partielle et solliciter le maintien d’une somme correspondant au montant réellement garanti. Si le litige porte sur une assemblée générale, une action distincte peut être nécessaire contre la résolution elle-même.
Le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble est le point de référence prévu par l’article 20. La procédure doit identifier le syndicat des copropriétaires, le syndic en qualité de représentant, le notaire détenteur des fonds et, selon le cas, les autres personnes dont la présence est nécessaire pour que la décision leur soit opposable. Le vendeur ne doit pas se contenter d’un échange avec l’étude notariale : le notaire conserve le prix, mais il n’est pas le créancier qui a formé l’opposition.
Le référé peut être adapté lorsqu’une mesure rapide est nécessaire et que le défaut ressort immédiatement des documents. L’article 835 du Code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire à prescrire, même en présence d’une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Il permet aussi d’accorder une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La procédure de référé ne remplace pas toujours le procès au fond : le juge peut laisser subsister les questions comptables complexes et ordonner seulement une mesure provisoire.
Dans un dossier de prix bloqué, le dommage imminent peut résulter d’une échéance de prêt, d’une acquisition en chaîne, d’une indemnité d’immobilisation, d’un risque de résolution du compromis ou d’une échéance fiscale. Il faut produire les preuves : courriers de la banque, calendrier de financement, mise en demeure de l’acquéreur, promesse d’un nouvel achat ou pénalité prévue au contrat. Le simple fait de ne pas disposer immédiatement du prix ne suffit pas toujours. Le juge doit comprendre pourquoi le maintien du séquestre crée un risque concret et actuel.
Le vendeur peut aussi agir au fond lorsque la dette, les travaux ou les imputations demandent une analyse complète. L’action peut viser la nullité de l’opposition, la réduction du montant retenu, la restitution de fonds et, si une faute distincte est démontrée, la réparation d’un préjudice. Une demande de dommages-intérêts contre le syndicat ou le syndic n’est pas automatique parce qu’une opposition a été contestée. Il faut établir une irrégularité, une faute, un préjudice certain et un lien de causalité. Une erreur corrigée rapidement ne produit pas les mêmes conséquences qu’une opposition maintenue malgré des justificatifs manifestes.
Le vendeur doit garder une demande subsidiaire. Si le juge considère que l’acte est régulier, il peut encore être demandé de retrancher les postes non liquides, non exigibles, prescrits, déjà réglés ou sans lien avec le lot. La décision du 15 décembre 2004, pourvoi n° 03-15.174, montre l’intérêt de cette présentation : une irrégularité de ventilation peut affecter le caractère privilégié d’une créance sans supprimer toute dette. Le dossier doit donc proposer un calcul alternatif et un montant maximal qui pourrait rester séquestré.
La hiérarchie des créanciers doit également être vérifiée. Une opposition ne donne pas au syndicat un droit illimité sur l’intégralité du prix. Les créances de charges et de travaux peuvent être garanties dans les limites de la loi, mais les intérêts, les frais ou les créances étrangères aux catégories privilégiées peuvent être traités différemment. L’arrêt du 22 juin 2017, pourvoi n° 16-15.195, a distingué les montants correspondant aux années concernées et les frais, en se référant à l’article 20, à l’article 5-1 du décret de 1967 et aux règles du Code civil. Le vendeur qui finance un nouveau bien doit demander au notaire un état des créanciers et des sommes réellement couvertes, pas seulement le total annoncé par le syndic.
Lorsque le prix a déjà été versé, la stratégie change. L’arrêt du 8 juin 2011, pourvoi n° 10-14.379, illustre la possibilité pour le syndicat de poursuivre le vendeur sur une créance fixée par une décision judiciaire lorsque le notaire ne détient plus les fonds. Le vendeur doit alors agir rapidement sur le fondement de l’acte et de la dette, sans prétendre que la libération du prix a fait disparaître la créance. Il faut vérifier si l’opposition était régulière, si elle a été contestée, si une décision a fixé le montant et si le paiement au vendeur était opposable ou non au syndicat.
Une demande de délai de paiement peut être envisagée lorsque la dette est reconnue mais que le paiement immédiat met en péril la situation du vendeur. L’article 1343-5 du Code civil permet au juge, en considération de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement dans la limite de deux années. Ce mécanisme ne garantit pas à lui seul la libération du prix et ne remplace pas une contestation de l’opposition irrégulière. Il peut cependant accompagner un accord avec le syndic lorsque le montant de la dette n’est plus discuté.
La question des frais de procédure doit être anticipée. Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge peut condamner la partie qui perd à payer une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties. Le vendeur doit conserver les honoraires, frais d’actes et justificatifs utiles. Le syndicat doit pouvoir expliquer les frais qu’il ajoute à la créance et leur nécessité. Une facture globale du syndic ne suffit pas forcément à justifier chaque poste imputé au vendeur.
L’actualité lyonnaise du 9 juillet 2026 montre pourquoi la chronologie est essentielle. Dans l’affaire Linkcity, le vendeur demandait notamment que l’opposition soit déclarée nulle et que le séquestre soit levé ; le tribunal a finalement ordonné la réouverture des débats, renvoyé l’affaire au 21 septembre 2026 et réservé les dépens. L’ordonnance n’a donc pas encore tranché définitivement la validité de l’opposition. Elle montre néanmoins que la contestation porte sur des éléments concrets : lots vendus, qualité de nu-propriétaire, charges appelées et montant non détaillé. Le dossier peut rester bloqué pendant l’instruction judiciaire, même lorsqu’une demande de mainlevée a été déposée.
À Paris et en Île-de-France, aucune règle locale ne remplace l’article 20, mais la préparation pratique mérite une attention particulière. Le vendeur doit identifier le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, même si le notaire exerce dans un autre département ou si le syndic est domicilié ailleurs. Pour un lot situé à Paris, en Seine-Saint-Denis, dans les Hauts-de-Seine, dans le Val-de-Marne, dans les Yvelines, en Essonne, en Seine-et-Marne ou dans le Val-d’Oise, les pièces doivent être rassemblées au format permettant une transmission immédiate à l’avocat, au notaire et au commissaire de justice. Les délais de signature, de prêt relais et de libération des fonds doivent apparaître dans une note d’urgence distincte du débat comptable.
Le vendeur peut utiliser la page de droit de la copropriété pour retrouver les principales questions liées au syndicat, au syndic et aux charges. Lorsqu’une opposition concerne surtout des appels de fonds, des travaux ou une dette ancienne, une analyse des charges de copropriété peut compléter le dossier. Ces liens ne remplacent pas la consultation des pièces de la vente : l’acte d’opposition, l’état daté et les justificatifs de paiement restent les documents qui déterminent la stratégie.
Une méthode en sept étapes permet de préserver le calendrier :
- obtenir immédiatement la copie intégrale de l’opposition et de l’avis de mutation ;
- fixer la date exacte de réception de l’avis par le syndic et la date de signification de l’acte ;
- comparer le montant retenu avec les appels de fonds et le compte copropriétaire ;
- repérer les sommes déjà payées, futures, non exigibles ou rattachées à un autre lot ;
- notifier au syndic et au notaire une contestation chiffrée, avec proposition sur la part non discutée ;
- évaluer l’urgence du référé à partir des échéances de vente, de crédit et de paiement ;
- engager la procédure devant le tribunal compétent avant le versement des fonds lorsque l’accord n’est pas obtenu.
Cette méthode évite deux erreurs opposées. La première consiste à reconnaître trop vite un solde qui contient des frais ou des périodes non exigibles. La seconde consiste à contester en bloc une dette qui est documentée et à laisser expirer le délai de trois mois sans proposition de règlement. Le notaire a besoin d’une instruction claire : montant admis, montant contesté, demande de mainlevée, décision attendue et justificatifs. Le syndic doit aussi comprendre que la contestation porte sur des postes identifiés et non sur un refus général de payer les charges.
Enfin, il faut conserver la preuve de toutes les démarches : accusé de réception, acte signifié, courriel transmis au notaire, réponse du syndic, justificatif de paiement, demande de copie et date de saisine du tribunal. Ces éléments servent à démontrer l’urgence, la bonne foi du vendeur, l’étendue du désaccord et la réalité du préjudice. Ils peuvent aussi favoriser une transaction rapide lorsque les parties constatent qu’un seul poste de quelques centaines d’euros bloque plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Conclusion
Le syndic peut faire retenir le prix d’une vente de copropriété, mais seulement dans le cadre précis de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965. L’acte doit être délivré par commissaire de justice dans le délai de quinze jours, contenir une élection de domicile et détailler le montant ainsi que la cause des créances. Les sommes doivent être liquides et exigibles à la date de la mutation ; leurs catégories et leur rattachement au lot doivent pouvoir être vérifiés.
Une opposition imprécise, tardive, délivrée par lettre ou fondée sur des sommes futures peut être contestée. Une erreur de ventilation peut aussi réduire la garantie du syndicat sans effacer toute dette. Le vendeur doit réunir les pièces, vérifier la chronologie, demander une mainlevée totale ou partielle et saisir le tribunal judiciaire avant que le notaire ne verse les fonds. En cas d’urgence concrète, le référé peut permettre d’obtenir une mesure provisoire, mais le juge peut renvoyer les comptes complexes à un examen au fond.
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Un premier échange permet d’examiner l’opposition, les charges réclamées et le calendrier de libération du prix.
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