I. La mise en œuvre du commandement de payer et le régime d’acquisition de la clause résolutoire
A. Le formalisme d’ordre public du commandement de payer et l’exigence d’une créance locative certaine
Le contrat de bail d’habitation consacre une obligation fondamentale pesant sur le preneur quant au règlement exact des loyers et des charges locatives échues. Selon l’article 1728 du Code civil, le locataire est rigoureusement tenu de payer le prix du bail aux termes expressément convenus. Cette obligation élémentaire est complétée par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, prescrivant l’apurement ponctuel des dettes exigibles. Lorsque le locataire manque à cet engagement déterminant, le bailleur peut légitimement actionner la clause résolutoire insérée au sein de la convention de location. À cet égard, l’article 1225 du Code civil subordonne la résolution conventionnelle à une mise en demeure préalable mentionnant expressément les manquements reprochés. En matière d’habitation, ce mécanisme résolutoire relève d’un encadrement impératif fixé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ce texte protecteur impose la délivrance d’un commandement de payer par acte du commissaire de justice selon des formes rigoureusement encadrées par la loi.
Le commandement de payer constitue l’acte fondateur de la procédure et conditionne strictement la validité de toute résiliation de plein droit ultérieurement constatée. L’acte doit comporter, à peine de nullité substantielle, la reproduction intégrale des dispositions légales applicables ainsi que le décompte précis de l’arriéré réclamé. La Cour de cassation veille avec la plus grande vigilance au respect scrupuleux des mentions d’information obligatoires destinées à éclairer pleinement le débiteur. Dans un arrêt marquant sous le pourvoi Cass. 3e civ., 12 oct. 2023, n° 22-19.117, la haute cour rappelle la situation du preneur. Les hauts magistrats visent le preneur « destinataire d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de paiement ». Dès lors, l’acte extrajudiciaire doit impérativement préciser la nature exacte et l’origine temporelle des dettes dont le versement est formellement exigé par le bailleur. Toute imprécision manifeste affectant les rubriques financières ou tout calcul erroné de la créance locative est susceptible d’entacher l’acte d’une nullité irrémédiable.
L’exigence d’une créance certaine, liquide et exigible s’applique tout particulièrement aux provisions sur charges réclamées dans le cadre de ce commandement initial. L’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur d’effectuer une régularisation annuelle des charges locatives en fournissant des justificatifs. Or, la troisième chambre civile censure sévèrement les bailleurs qui délivrent un commandement sans avoir préalablement justifié de la réalité des provisions réclamées. Dans une décision remarquable sous le pourvoi Cass. 3e civ., 18 sept. 2025, n° 23-21.899, la Cour de cassation casse un arrêt d’appel. La haute juridiction énonce avec autorité que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent faire l’objet d’une régularisation ». En conséquence, un arriéré intégrant des provisions non régularisées ne présente pas le caractère de certitude requis pour fonder valablement l’acquisition de la clause résolutoire. Le commissaire de justice doit donc s’assurer de la conformité comptable des sommes inscrites sous peine de rendre inefficace l’ensemble de la démarche poursuivie.
Par ailleurs, la validité du commandement de payer suppose une totale conformité aux termes conventionnels régissant la relation contractuelle unissant les deux parties. L’acte ne peut en aucun cas inclure des sommes étrangères aux obligations expressément sanctionnées par la clause résolutoire stipulée au sein du bail. Dans l’arrêt sous le pourvoi Cass. 3e civ., 18 déc. 2025, n° 24-12.423, la haute cour rappelle l’interdiction de dénaturer les clauses claires. La haute juridiction rappelle que « pour rejeter la demande en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, l’arrêt retient le règlement du loyer ». Les juges du fond avaient omis de vérifier l’exacte portée des engagements stipulés au contrat quant aux sanctions applicables aux manquements du preneur défaillant. À cet égard, l’adjonction de frais de poursuite non taxés ou de pénalités contractuelles infondées ne saurait justifier le jeu automatique de la résiliation légale. Le juge conserve toujours le pouvoir souverain de contrôler l’adéquation entre les sommes réclamées et les prévisions contractuelles des parties signataires du bail.
L’obligation d’exécution de bonne foi innerve l’ensemble du droit des contrats conformément à l’article 1104 du Code civil dont les dispositions sont d’ordre public. Ce principe directeur s’impose impérativement au bailleur lors de la mise en œuvre de la clause résolutoire stipulée dans la convention locative. Dans une décision récente rendue sous l’identifiant Cass. 3e civ., 12 févr. 2026, n° 24-16.691, la Cour de cassation censure une cour d’appel. La haute juridiction rappelle au visa de l’article 1104 que « selon ce texte, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ». Elle sanctionne ainsi les juges du fond qui constatent la résiliation sans rechercher si la clause n’avait pas été mise en œuvre de mauvaise foi. Dès lors, la délivrance précipitée d’un commandement pour une somme minime ou déjà contestée légitimement peut constituer un abus de droit privant l’acte d’efficacité. Cette exigence de loyauté protège le preneur contre toute manœuvre abusive visant à instrumentaliser les sanctions contractuelles pour obtenir son éviction injustifiée.
Toutefois, la preuve de la mauvaise foi du bailleur incombe exclusivement au locataire qui entend contester la régularité de la procédure résolutoire engagée. La jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle régulièrement que l’exercice normal d’un droit contractuel ne saurait en soi caractériser une intention malveillante. Dans l’arrêt sous le pourvoi Cass. 3e civ., 10 avr. 2025, n° 23-21.473, la Cour de cassation a rejeté les prétentions d’un preneur défaillant. La haute cour a validé le raisonnement des juges qui ont « souverainement retenu que le commandement n’avait pas été délivré de mauvaise foi par la bailleresse ». En conséquence, dès lors que le bailleur agit pour recouvrer des loyers réellement impayés, la régularité formelle de son acte doit être pleinement reconnue. Le formalisme imposé par la législation d’ordre public trouve ainsi un équilibre nécessaire entre la protection du logement et la garantie du droit de créance. Cette rigueur probatoire assure une prévisibilité essentielle dans le déroulement de la phase précontentieuse opposant le bailleur et son locataire défaillant.
B. L’écoulement du délai légal d’apurement et la déchéance de plein droit du titre locatif
La signification du commandement de payer ouvre un délai impératif au cours duquel le preneur dispose de la faculté d’apurer l’intégralité de sa dette. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les conditions temporelles permettant d’éviter l’anéantissement automatique du contrat de bail. Ce délai d’apurement a été substantiellement modifié par les réformes législatives successives visant à concilier célérité procédurale et préservation des droits du locataire. Le texte d’ordre public s’applique impérativement à tous les baux entrant dans le champ défini par l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Dans un arrêt rendu sous l’identifiant Cass. 3e civ., 6 juil. 2022, n° 21-18.450, la Cour de cassation a confirmé l’impérativité de ce régime légal. La juridiction suprême énonce que « dès le déclassement d’un bien du domaine public, sa location à usage d’habitation » est soumise à la loi. Dès lors, aucune stipulation contractuelle ne saurait abréger le délai légal imparti au locataire pour régler l’arriéré sous peine de nullité de la clause dérogatoire.
Si le preneur s’acquitte de la totalité des causes du commandement avant l’expiration du délai imparti, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais produit effet. Le paiement intégral emporte extinction de la défaillance contractuelle et purge rétroactivement les conséquences attachées à la mise en demeure extrajudiciaire délivrée. Or, si un solde débiteur persiste à l’échéance du terme fixé, la résiliation du bail intervient de plein droit sans qu’une sommation nouvelle soit requise. L’article 1224 du Code civil confirme que la résolution résulte directement de l’application de la clause résolutoire insérée dans la convention. Le contrat se trouve alors rétroactivement anéanti dans ses effets futurs, privant immédiatement l’occupant de tout titre juridique d’occupation sur les lieux loués. À cet égard, la troisième chambre civile rappelle avec constance que le juge ne crée pas la résiliation mais se borne à en constater l’acquisition passée. Cette automaticité confère au bailleur une sécurité juridique indispensable pour engager ensuite la phase judiciaire destinée à obtenir l’expulsion matérielle.
Le locataire peut tenter d’opposer des moyens de défense au fond pour faire échec à l’acquisition mécanique de la clause résolutoire contractuelle. Parmi ces moyens figure l’exception d’inexécution tirée du manquement du bailleur à son obligation de délivrance inscrite à l’article 1719 du Code civil. Dans un arrêt fondamental sous l’identifiant Cass. 3e civ., 5 mars 2026, n° 24-15.820, la Cour de cassation précise les pouvoirs des juges. La haute juridiction juge que « le juge doit vérifier le bien-fondé de l’exception d’inexécution invoquée par le locataire assigné en constatation de résiliation ». En conséquence, les magistrats ne peuvent éluder l’examen des désordres affectant gravement la jouissance des lieux avant de valider la résiliation du bail. Toutefois, l’exception d’inexécution n’est admise que si les désordres rendent le logement totalement inhabitable ou caractérisent une privation totale de jouissance. Un simple trouble partiel ou un désagrément mineur ne saurait légitimer la suspension unilatérale et totale du paiement des loyers par le preneur.
La Cour de cassation applique avec une rigueur absolue les conditions d’imputabilité des désordres invoqués par le locataire pour justifier ses impayés. Dans un arrêt de principe sous le numéro Cass. 3e civ., 3 juil. 2025, n° 23-16.723, la troisième chambre civile a rejeté l’argumentation d’un occupant. La haute juridiction a souverainement énoncé que « l’indisponibilité du bien loué n’était pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance par la bailleresse ». Elle a conclu que la locataire « ne pouvait invoquer cette exception pour justifier le non-paiement de loyers » face à un événement extérieur non imputable au propriétaire. Dès lors, en l’absence de faute directement démontrée à l’encontre du bailleur, le défaut de paiement caractérise un manquement irrémédiable aux obligations contractuelles. L’effet extinctif de la clause résolutoire se trouve ainsi définitivement consolidé au terme du délai d’apurement légalement ouvert au locataire poursuivi. Le bailleur est alors fondé à solliciter en justice la constatation formelle de la rupture du lien conventionnel et la libération complète de l’appartement.
La saisine de la juridiction compétente doit respecter un formalisme préalable d’ordre public destiné à associer les services préfectoraux à la prévention des expulsions. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne la recevabilité de l’assignation à sa notification préalable au représentant de l’État dans le département. Cette obligation impérative vise à permettre la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et des services sociaux territoriaux. Dans un arrêt sous le numéro Cass. 3e civ., 9 févr. 2022, n° 20-16.769, la Cour de cassation censure une décision ayant méconnu ce délai. La haute juridiction rappelle au visa de l’article 24 que « selon ce texte, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation est notifiée au représentant de l’Etat ». Par ailleurs, dans un avis solennel rendu sous le pourvoi Cass. 3e civ., Avis, 6 nov. 2025, n° 25-70.018, la Cour a fixé les règles de calcul. La haute cour juge que ce délai « se calcule en remontant dans le temps et est assimilé à un délai en jours sans prorogation ». Le non-respect de cette formalité préfectorale entraîne l’irrecevabilité d’ordre public de la demande d’expulsion présentée devant le juge des contentieux de la protection.
II. L’office du juge des contentieux de la protection et les voies d’exécution de l’expulsion
A. Les conditions de la suspension judiciaire des effets de la clause résolutoire et la caducité du moratoire
Le juge des contentieux de la protection dispose d’un pouvoir d’appréciation étendu pour octroyer des délais de grâce au débiteur de bonne foi. Sur le fondement de l’article 1343-5 du Code civil et de l’article 24 de la loi de 1989, le juge suspend la clause résolutoire. Cette prérogative protectrice permet d’accorder un échéancier d’apurement échelonné sur une durée maximale pouvant atteindre trois années consécutives selon la situation économique du foyer. Dans une décision remarquable sous le numéro Cass. 3e civ., 6 févr. 2025, n° 23-18.360, la haute cour a réaffirmé l’étendue de cette faculté prétorienne. Les hauts magistrats énoncent expressément que « la suspension des effets d’une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement reproché ». En conséquence, le juge peut paralyser temporairement la résiliation dès lors que le locataire formule une proposition sérieuse et soutenable de redressement de sa dette. L’octroi de ce moratoire judiciaire subordonne le maintien dans les lieux au paiement régulier du loyer courant augmenté des mensualités de rattrapage fixées.
L’efficacité du moratoire judiciaire dépend de la reprise effective et immédiate du règlement des échéances courantes par le preneur bénéficiaire du plan. La loi impose désormais que le débiteur soit en situation de régler son loyer courant au jour de l’audience pour prétendre à un échéancier. La troisième chambre civile veille scrupuleusement à l’application des règles régissant l’extinction des obligations réciproques au cours de cette phase d’exécution suspensive. Dans un arrêt rendu sous l’identifiant Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 23-20.288, la Cour de cassation précise l’articulation entre compensation et respect du plan. La haute juridiction souligne que « la clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge » compétent. Elle rappelle que « la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi » lorsque les créances réciproques et connexes sont établies. Dès lors, si le locataire acquitte l’intégralité de sa dette conformément aux modalités fixées par le jugement, la clause résolutoire est définitivement réputée caduque.
À l’inverse, tout défaut de paiement d’une seule mensualité du moratoire ou du loyer courant entraîne de plein droit la déchéance du terme accordé. L’inexécution d’un terme réactive immédiatement les effets de la clause résolutoire sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une nouvelle décision judiciaire au fond. Dans un arrêt de principe sous le numéro Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216, la haute juridiction rappelle la sévérité de cette déchéance automatique. La haute cour énonce que « le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi » du créancier y fasse obstacle. Or, les juges du fond ne disposent d’aucun pouvoir pour accorder de nouveaux délais une fois constatée la défaillance du débiteur dans l’exécution de l’échéancier. La résiliation du bail reprend rétroactivement tous ses effets à la date d’expiration du commandement de payer initialement délivré par le commissaire de justice. Le propriétaire redevient alors immédiatement fondé à poursuivre l’expulsion coercitive de l’occupant désormais dépourvu de tout titre juridique pour se maintenir dans les lieux.
B. Le statut de l’occupant sans droit ni titre, la liquidation de l’indemnité d’occupation et la proportionnalité de l’expulsion
Dès l’instant où la clause résolutoire est définitivement acquise, l’ancien locataire perd instantanément sa qualité contractuelle et devient un occupant sans droit ni titre. Ce changement fondamental de qualification juridique emporte la substitution de plein droit d’une indemnité d’occupation à l’obligation de payer le loyer conventionnel. L’indemnité d’occupation présente une double nature juridique, constituant à la fois la contrepartie de la jouissance du bien et la réparation du préjudice subi. Son fondement repose sur l’article 1240 du Code civil qui oblige l’auteur d’un dommage causé à autrui à en assurer la réparation intégrale. La troisième chambre civile applique strictement le principe de réparation intégrale pour déterminer le montant exact dû au propriétaire spolié de son bien immobilier. Dans une décision sous le pourvoi Cass. 3e civ., 13 mars 2025, n° 23-19.112, la Cour de cassation casse une décision d’appel ayant mal calculé l’indemnité. La haute juridiction sanctionne la cour d’appel au visa du principe de réparation intégrale pour avoir alloué une somme non ajustée au temps d’occupation réelle.
Lorsque le contrat de bail prévoyait une majoration forfaitaire de l’indemnité d’occupation en cas de maintien illicite, cette stipulation fait l’objet d’un contrôle judiciaire. La Cour de cassation assimile ces majorations conventionnelles à des clauses pénales susceptibles d’être modérées par le juge si elles apparaissent manifestement excessives. Dans un arrêt de principe rendu sous le numéro Cass. 3e civ., 16 janv. 2025, n° 23-15.256, la troisième chambre civile encadre ces stipulations punitives. La haute cour juge que « la clause stipulée au contrat fixant, à l’avance et de manière forfaitaire, une indemnité » peut présenter le caractère d’une clause pénale. En conséquence, les juges du fond ont le devoir de vérifier si le montant fixé n’excède pas manifestement la valeur locative réelle du bien occupé. À défaut de stipulation contractuelle spécifique, l’indemnité d’occupation est traditionnellement fixée par les tribunaux au montant du loyer majoré des charges locatives récupérables. Cette indemnité demeure exigible jusqu’à la libération matérielle et effective des locaux constatée par la restitution contradictoire des clés au bailleur.
L’exécution matérielle du titre exécutoire ordonnant l’expulsion soulève régulièrement des contestations fondées sur la protection du droit fondamental au respect du domicile. Les occupants sans titre invoquent fréquemment l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme pour solliciter des sursis à l’expulsion ordonnée. Or, la troisième chambre civile subordonne rigoureusement ce moyen à la protection constitutionnelle accordée au droit de propriété garanti par l’article 544 du Code civil. Dans un arrêt majeur rendu sous le pourvoi Cass. 3e civ., 28 nov. 2019, n° 17-22.810, la Cour de cassation tranche ce conflit de normes fondamentales. La haute juridiction juge que « l’expulsion étant la seule mesure permettant de recouvrer la plénitude du droit sur le bien occupé illicitement ». Elle retient sans équivoque que « l’ingérence qui en résulte dans le droit au respect du domicile de l’occupant ne saurait être disproportionnée ». Dès lors, l’atteinte portée au droit de propriété justifie pleinement la mise en œuvre de la force publique pour expulser l’occupant après commandement de quitter les lieux.
Conclusion
La mise en œuvre de la clause résolutoire dans le bail d’habitation constitue un mécanisme rigoureux conciliant la protection du logement et le respect des contrats. Du commandement de payer initial jusqu’au concours effectif de la force publique, chaque étape exige une parfaite maîtrise des règles procédurales et des délais légaux. La jurisprudence constante de la troisième chambre civile rappelle l’importance de la bonne foi contractuelle tout en garantissant l’automaticité de la sanction résolutoire. L’assistance technique d’un avocat en résiliation de bail à Paris permet de sécuriser la procédure et d’assurer le recouvrement efficace des créances locatives.
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