I. Le régime de la suspension provisoire des mesures d’expulsion après recevabilité du dossier de surendettement
A. Les conditions de la saisine du juge des contentieux de la protection et les critères d’appréciation de l’urgence
La survenance d’impayés de loyer place le locataire dans une situation de vulnérabilité patrimoniale majeure susceptible de conduire à la mise en œuvre d’une procédure d’expulsion locative. Afin de concilier la protection sociale du logement et le respect des droits patrimoniaux du créancier, le législateur a instauré un mécanisme protecteur spécifique au sein du Code de la consommation. Dès lors qu’un particulier dépose un dossier devant la commission de surendettement des particuliers instituée par l’article L. 711-1 du Code de la consommation, l’intervention d’une décision de recevabilité constitue le pivot central de la sauvegarde de son habitat.
Aux termes de l’article L. 722-6 du Code de la consommation, « dès que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement est intervenue, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement du débiteur. » Ce texte consacre une compétence juridictionnelle exclusive au bénéfice du juge des contentieux de la protection statuant en matière de surendettement, écartant ainsi l’office traditionnel du juge de l’exécution pour apprécier la suspension des poursuites locatives.
En présence d’une mesure d’expulsion imminente, l’article L. 722-7 du Code de la consommation prévoit qu’ « en cas d’urgence, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, du délégué de ce dernier, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur. » La jurisprudence confirme régulièrement la validité de la saisine directe opérée par le locataire en détresse, à condition que la décision de recevabilité de sa demande de traitement soit acquise au moment où le juge statue, ainsi que l’a énoncé la Cour d’appel de Douai le 12 juin 2025 (n° 25/00382).
Or, la recevabilité du dossier de surendettement n’emporte pas suspension automatique de la procédure d’expulsion locative, à la différence des voies d’exécution mobilières traditionnelles régies par l’article L. 722-2 du Code de la consommation. Le prononcé de la suspension suppose une décision judiciaire expresse rendue après analyse des éléments économiques et personnels du débiteur. Dès lors, le juge doit caractériser concrètement en quoi la situation personnelle et financière du demandeur exige l’arrêt temporaire des opérations d’expulsion.
À cet égard, les juridictions du fond examinent avec rigueur les perspectives réelles de règlement du passif locatif et l’effort déployé par le débiteur pour stabiliser ses charges. Le Tribunal judiciaire de Versailles, dans son jugement du 6 juillet 2026 (n° 26/00162), a souligné que la suspension se justifie au regard de « la nécessité de préserver le logement du déposant compte tenu de son impossibilité financière de faire face à un relogement » lorsque le débiteur démontre sa loyauté procédurale.
Par ailleurs, l’appréciation souveraine des juges du fond sanctionne l’absence de démarches concrètes de relogement ou l’accumulation fautive de nouveaux arriérés postérieurs à la décision de recevabilité. La Cour d’appel de Pau, par un arrêt du 1er juillet 2025 (n° 25/00867), a refusé d’accorder la suspension sollicitée en relevant que la débitrice, bien que disposant de ressources suffisantes pour acquitter le loyer résiduel déduction faite de l’allocation de logement, avait laissé croître sa dette locative sans justifier de recherches actives dans le parc social.
En conséquence, la demande de suspension ne peut prospérer si le débiteur se borne à invoquer l’existence de la procédure de surendettement sans présenter un projet financier viable. Le Tribunal judiciaire de Paris, par jugement du 8 juillet 2026 (n° 26/00410), a ainsi rejeté la demande d’une locataire dont les charges dépassaient structurellement les revenus, retenant que « la situation actuelle ou prévisible de la débitrice ne permettant plus son maintien dans le logement sans accroitre mensuellement son passif », la mesure d’expulsion devait suivre son cours légal.
Cette exigence probatoire impose au locataire de documenter précisément ses démarches de relogement social ou privé dès les prémices de la procédure collective. Le Tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu, dans un jugement du 10 novembre 2025 (n° 25/00616), a débouté une débitrice de sa demande de sursis en observant qu’elle ne justifiait d’aucun versement même partiel et n’établissait pas sa présence effective dans les lieux loués lors des débats judiciaires.
Dès lors, l’accompagnement par un professionnel du droit permet d’anticiper la production des justificatifs de ressources et d’attestations sociales indispensables pour convaincre la juridiction. La défense des locataires et la préservation de leur cadre de vie exigent une parfaite maîtrise des interactions entre le droit du logement et les règles protectrices du Code de la consommation, à l’image des interventions menées par le cabinet en matière de contentieux du bail d’habitation.
B. La durée légale, l’absence de pouvoir de modulation du juge et les causes d’extinction de la suspension
Le cadre temporel de la suspension judiciaire des mesures d’expulsion est strictement encadré par les dispositions légales d’ordre public afin de préserver les droits fondamentaux du propriétaire bailleur. L’article L. 722-8 du Code de la consommation dispose que « si la situation du débiteur l’exige, le juge prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion de son logement, à l’exception de celles fondées sur un jugement d’adjudication rendu en matière de saisie immobilière et de celles ordonnées sur le fondement du troisième alinéa de l’article 2198 du code civil. »
La durée de cette mesure conservatoire fait l’objet d’une délimitation rigoureuse par l’article L. 722-9 du Code de la consommation, qui énonce que « cette suspension est acquise, pour une période maximale de deux ans et, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1, jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1, jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. »
Or, la Cour de cassation veille scrupuleusement au respect de ce plafond temporel et prohibe toute modification prétorienne des délais légaux. Par un arrêt fondamental, la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 18 octobre 2018 (pourvoi n° 17-19.831) que « lorsqu’il prononce la suspension provisoire des mesures d’expulsion en application de l’article L. 722-8 du code de la consommation, le juge n’a pas le pouvoir de moduler la durée de la suspension prévue à l’article L. 722-9 du code de la consommation. » Le juge des contentieux de la protection ne dispose donc d’aucune faculté discrétionnaire pour fixer une durée inférieure ou supérieure aux bornes déterminées par la loi.
Dès lors, la suspension accordée prend impérativement fin dès que la commission de surendettement adopte des mesures de désendettement ou dès qu’un plan conventionnel est validé. La Cour d’appel de Nancy, dans son arrêt du 16 février 2026 (n° 25/01497), a rappelé que « la suspension provisoire de la mesure d’expulsion prend nécessairement fin dans l’un des cas énumérés par l’article L. 722-9 du code de la consommation, caractérisé notamment par la décision imposant les mesures prévues à l’article L. 733-1, 4° dudit code prononçant une suspension d’exigibilité des créances. » Une fois les mesures imposées notifiées, le locataire ne peut plus solliciter le maintien d’une suspension provisoire autonome.
À cet égard, la suspension provisoire ne constitue pas un droit définitif au maintien dans les lieux mais un répit procédural destiné à permettre l’élaboration d’une solution pérenne d’apurement du passif. Comme l’a précisé la Cour d’appel de Paris le 15 janvier 2026 (n° 25/00142), « la procédure de surendettement ne vise qu’à solutionner une situation de surendettement et la suspension des mesures d’expulsion demandée au juge n’est pas une fin en soi mais un moyen permettant d’y parvenir. » Si le bail est définitivement résilié sans perspective d’apurement, le débiteur ne saurait utiliser la procédure comme un simple instrument dilatoire.
Par ailleurs, lorsque les conditions financières du ménage permettent d’envisager une reprise des paiements courants, le juge n’hésite pas à faire droit à la demande de suspension pour protéger la cellule familiale. Le Tribunal judiciaire de Tarascon, par jugement du 20 mai 2026 (n° 26/00012), a ainsi ordonné la suspension des mesures d’expulsion au bénéfice d’une débitrice en arrêt maladie de longue durée ayant repris le paiement de ses échéances locatives résiduelles, tout en précisant que cette dernière restait débitrice de l’indemnité d’occupation mensuelle.
En conséquence, le débiteur qui obtient la suspension provisoire doit impérativement respecter ses obligations financières courantes sous peine de voir cette protection remise en cause lors des étapes ultérieures de la procédure. Le Tribunal judiciaire, dans sa décision du 5 mai 2026 (n° 26/00020), a rejeté le recours d’un locataire n’ayant versé aucune somme depuis plusieurs années alors même que la commission lui avait calculé une capacité de remboursement positive, caractérisant ainsi une défaillance incompatible avec le bénéfice de la protection légale.
Toute contestation formée contre la décision du juge des contentieux de la protection statuant sur la suspension de l’expulsion relève de la voie de l’appel devant la cour d’appel territorialement compétente. L’analyse attentive de la recevabilité de ces recours garantit la sécurité juridique des parties, conformément à la pratique développée par le cabinet en matière de contentieux de résiliation de bail.
II. L’articulation entre le traitement de la dette locative et le maintien dans les lieux loués
A. L’obligation impérative de reprise du loyer courant et le sort des arriérés locatifs antérieurs
L’admission au bénéfice de la procédure de surendettement soumet le débiteur à une stricte discipline patrimoniale destinée à geler le passif existant tout en assurant l’exécution des charges de la vie courante. En vertu de l’article L. 722-5 du Code de la consommation, la recevabilité de la demande emporte pour le débiteur interdiction formelle de payer toute créance née antérieurement à la décision de recevabilité, sous peine d’aggraver son insolvabilité et de porter atteinte à l’égalité des créanciers.
Or, cette prohibition du paiement des dettes antérieures connaît une articulation essentielle en matière locative. L’alinéa 3 de l’article L. 722-5 du Code de la consommation dispose expressément que « l’interdiction mentionnée au même premier alinéa ne s’applique pas aux créances locatives lorsqu’une décision judiciaire a accordé des délais de paiement au débiteur en application des V et VI de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. » Cette passerelle législative permet au locataire d’exécuter un plan d’apurement judiciaire sans violer la discipline collective du surendettement.
À cet égard, la jurisprudence de la Cour de cassation veille à l’équilibre entre la protection du débiteur et la sauvegarde des droits du bailleur. La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 28 mars 2024 (pourvoi n° 22-12.797) qu’ « il résulte de la combinaison des articles L. 722-2 et L. 722-5, alinéa 1er, du code de la consommation que le prononcé d’une décision de recevabilité à la procédure de surendettement fait obstacle à ce que le créancier prenne une garantie, une sûreté ou une mesure conservatoire sur les biens du débiteur. » Cette règle neutralise les tentatives des bailleurs de solliciter des sûretés conservatoires sur les biens du locataire recevable.
Cette analyse a été solennellement réaffirmée par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 7 mai 2025 (pourvoi n° 25-40.005), constatant la conformité constitutionnelle du dispositif interdisant la constitution de sûretés après recevabilité afin de préserver l’intégrité du patrimoine du débiteur surendetté. Dès lors, le bailleur ne peut poursuivre des mesures d’exécution forcée pour recouvrer les arriérés de loyers antérieurs au dépôt du dossier.
En revanche, l’obligation de s’acquitter ponctuellement du loyer courant et des charges locatives postérieures à la recevabilité demeure absolue et constitue la condition sine qua non du maintien dans les lieux. Le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a rappelé le 7 juillet 2025 (n° 25/00031) la portée de ces règles en ordonnant l’expulsion de locataires défaillants qui n’avaient pas repris le versement de leurs indemnités d’occupation courantes, nonobstant la suspension générale des voies d’exécution portant sur le passif antérieur.
Par ailleurs, le non-paiement du loyer en cours d’instance entraîne systématiquement la caducité des mesures de protection et justifie la reprise des poursuites par le propriétaire. Le Tribunal judiciaire de Versailles, le 8 juin 2026 (n° 26/00156), a ainsi constaté que le défaut d’acquittement régulier du terme mensuel courant privait le débiteur de toute justification légitime pour s’opposer aux mesures d’expulsion régulièrement entreprises par le bailleur.
Le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, dans une seconde décision rendue le 7 juillet 2025 (n° 25/00197), a réitéré que « le paiement intégral du loyer et des charges n’a pas repris en dépit du fait que des paiements réguliers sont effectués », justifiant l’inapplicabilité des mesures suspensives de l’article 24 et l’expulsion corrélative des occupants.
En conséquence, le locataire doit impérativement mobiliser ses prestations sociales, notamment l’aide personnalisée au logement versée en tiers payant, pour couvrir le montant résiduel du loyer. Lorsque le loyer résiduel s’avère supérieur à la capacité financière globale du ménage, la commission oriente le débiteur vers un relogement adapté tout en préconisant des mesures d’apurement temporaires pour éviter l’aggravation de la dette.
La sécurisation du paiement des loyers courants constitue le socle des négociations avec les bailleurs sociaux ou institutionnels, s’inscrivant dans l’expertise reconnue du cabinet en matière de recouvrement de loyers et contentieux locatifs.
B. La suspension des effets de la clause résolutoire et l’apurement des dettes locatives par le plan
L’articulation entre le droit du surendettement et le contentieux locatif de droit commun trouve son expression la plus aboutie dans le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire du contrat de location. L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 organise une coordination impérative entre les décisions du juge du bail et les mesures arrêtées par la commission de surendettement des particuliers.
Aux termes du paragraphe VI de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code. »
Or, cette coordination légale prive le juge du contentieux locatif de son pouvoir discrétionnaire d’accorder des délais indépendants pour lui imposer d’aligner son calendrier judiciaire sur celui de la commission de surendettement. Dès lors qu’un plan conventionnel ou des mesures imposées en vertu de l’article L. 733-1 du Code de la consommation sont adoptés, le juge du bail doit accorder les délais et modalités de paiement contenus dans ce plan d’apurement.
À cet égard, lorsque la commission prononce un moratoire sur les créances locatives en application du 4° de l’article L. 733-1 du Code de la consommation, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers. » Ce dispositif garantit une continuité parfaite de la protection du locataire de bonne foi tout au long de la restructuration de ses dettes.
Par ailleurs, l’hypothèse d’une situation irrémédiablement compromise justifiant l’ouverture d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire régi par l’article L. 741-1 du Code de la consommation emporte des conséquences spécifiques sur le bail. Le paragraphe VIII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit expressément que « lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement. »
En conséquence, l’effacement total de la dette locative par la voie du rétablissement personnel n’emporte pas résiliation automatique du contrat de bail, sous la réserve expresse que le débiteur s’acquitte de l’intégralité de ses loyers courants pendant le délai de deux ans suivant l’effacement. Si le locataire respecte cette obligation fondamentale, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais joué et le contrat de bail reprend son cours normal.
En revanche, le non-respect du plan d’apurement ou la défaillance dans le règlement du terme mensuel courant entraîne de plein droit la reprise des poursuites et la caducité immédiate de la suspension. Le propriétaire bailleur retrouve alors la pleine faculté de solliciter le concours de la force publique pour faire exécuter le commandement de quitter les lieux, sans qu’un nouveau recours en suspension puisse faire obstacle à l’expulsion.
La mise en place de ces mécanismes d’apurement requiert une rigueur procédurale absolue dans le suivi des audiences et la notification des actes, garantissant tant la stabilité du logement pour le débiteur que la prévisibilité financière pour le propriétaire.
Conclusion
Le traitement de la dette locative au sein de la procédure de surendettement des particuliers établit un équilibre subtil et technique entre la préservation de la dignité du logement et la protection patrimoniale du bailleur. L’efficacité du dispositif repose sur une exigence réciproque : la suspension temporaire des voies d’exécution et des mesures d’expulsion conférée par le juge des contentieux de la protection trouve sa contrepartie indispensable dans la reprise stricte et loyale du paiement des loyers courants par le débiteur. Grâce à l’articulation méthodique instituée entre les articles L. 722-6 à L. 722-9 du Code de la consommation et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le législateur offre une voie d’apurement structurée permettant au particulier de surmonter son insolvabilité sans subir une exclusion résidentielle brutale.
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