I. La protection du débiteur propriétaire : les mesures de sauvegarde du logement et le réaménagement des crédits immobiliers
A. Le dépassement légal du plafond de sept ans et le rééchelonnement des emprunts immobiliers
Le traitement des situations de surendettement des particuliers repose sur la conciliation permanente entre le droit des créanciers au recouvrement de leurs créances et la préservation de la dignité matérielle du débiteur en difficulté. Au centre de ce dispositif de protection se situe la résidence principale du ménage, qui représente fréquemment le seul bien patrimonial d’envergure mais constitue avant tout le cadre de vie indispensable de la famille. Dès lors, le législateur a instauré un corpus de règles protectrices destinées à éviter l’aliénation forcée du logement familial lorsque les capacités financières du débiteur permettent d’envisager un remboursement échelonné.
En droit commun du surendettement, les mesures imposées par la commission départementale ou arrêtées par le juge des contentieux de la protection sont soumises à un plafond temporel impératif. En application de l’article L. 733-3 du code de la consommation, la durée totale des mesures de traitement du surendettement ne peut en principe excéder sept années. Cette limitation générale a été voulue par le législateur pour empêcher qu’un particulier ne demeure assujetti indéfiniment à un plan d’apurement oppressif qui paralyserait sa vie économique et personnelle sur plusieurs décennies.
Or, le second alinéa de l’article L. 733-3 du code de la consommation consacre une dérogation fondamentale en disposant que « les mesures peuvent cependant excéder la durée de 7 ans lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession ou lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale ».
Ce texte d’exception confère à la commission de surendettement ainsi qu’au juge du contentieux de la protection une prérogative déterminante pour réaménager les crédits immobiliers sur des durées très supérieures à sept ans. L’office de la juridiction consiste à adapter les échéances mensuelles au montant exact de la capacité de remboursement du débiteur, déterminée selon les règles prescrites par l’article L. 731-1 du code de la consommation. Par ce mécanisme, le ménage surendetté conserve la jouissance de son logement tout en assurant l’extinction complète de ses dettes au profit des établissements bancaires prêteurs.
La pratique jurisprudentielle des juridictions d’appel illustre la portée protectrice de cette dérogation légale en présence d’emprunts immobiliers amortissables sur de longues échéances. Ainsi, dans un arrêt rendu le 9 septembre 2025, la Cour d’appel de Rennes, Chambre du Surendettement, 9 septembre 2025, n° 24/06462 a confirmé un plan de redressement prévoyant un rééchelonnement sur 295 mois. L’établissement bancaire contestait cette décision en faisant valoir que l’étalement sur près de vingt-cinq ans méconnaissait l’équilibre contractuel initial. La cour d’appel a rejeté cette contestation en jugeant que « le rééchelonnement des dettes sur une durée de 295 mois permettra à Mme [S] [B] d’apurer la totalité de son passif tout en conservant son logement. Il lui serait en effet difficile de se reloger dans les mêmes conditions et pour un coût équivalent dans le secteur locatif privé ».
En conséquence, l’opportunité de conserver le bien immobilier s’apprécie au regard des conditions économiques réelles du marché locatif environnant. Lorsque le montant du loyer futur qu’il conviendrait d’acquitter dans le parc privé égale ou dépasse la mensualité allégée d’un prêt immobilier rééchelonné, le maintien du débiteur dans sa résidence principale constitue la solution la plus rationnelle. Cette orientation est partagée par la Cour d’appel d’Agen, Chambre civile, 19 mai 2025, n° 24/01052, qui a souligné que l’étalement du passif immobilier évite la précarisation sociale et économique inhérente à une éviction locative forcée.
À cet égard, le réaménagement des crédits immobiliers s’accompagne régulièrement d’une diminution impérative du taux d’intérêt contractuel. Conformément à l’article L. 733-1, 3° du code de la consommation, la commission ou le juge peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances rééchelonnées porteront intérêt à un taux réduit, lequel peut être inférieur au taux légal ou même fixé à un niveau nul. Cette neutralisation des intérêts contractuels est un levier financier décisif pour affecter l’intégralité de la capacité de remboursement du débiteur à l’amortissement du capital restant dû.
Cette méthodologie d’apurement sur longue durée a également été mise en œuvre par la Cour d’appel de Dijon, 2e chambre civile, 2 décembre 2025, n° 25/00666. Dans cette affaire, la cour d’appel a réformé la décision de première instance et a établi un plan d’apurement échelonné sur 166 mois, en motivant sa décision par le fait qu’« afin de parvenir à un remboursement de l’intégralité des dettes tout en sauvegardant la résidence familiale, il convient de prévoir un plan de remboursement qui s’étalera sur 166 mois pour les dettes immobilières ». Les magistrats ont ainsi garanti l’apurement de l’intégralité du passif sans contraindre la famille à aliéner son patrimoine immobilier.
Par ailleurs, la jurisprudence de la Cour d’appel de Chambéry, 2ème Chambre, 18 décembre 2025, n° 25/00509 précise que l’allongement de la durée au-delà de sept ans s’étend aux dettes indissociables de la conservation du logement, telles que les charges de copropriété arriérées ou les emprunts de rénovation, dès lors que cet aménagement d’ensemble permet la préservation du domicile sans créer d’impayé nouveau.
Dès lors, le dépassement du plafond légal de sept ans constitue un outil juridique majeur de sauvegarde du droit au logement, permettant au débiteur d’honorer scrupuleusement ses engagements contractuels sur une temporalité adaptée à ses facultés contributives réelles.
B. L’octroi d’un moratoire de suspension d’exigibilité et la préparation de la vente amiable
Lorsque les revenus du ménage s’avèrent structurellement insuffisants pour assurer le paiement des mensualités d’un prêt immobilier, même réaménagé sur une très longue durée, la conservation définitive de la propriété devient financièrement impossible. Néanmoins, la procédure de traitement du surendettement écarte l’issue brutale d’une saisie immobilière, dont les conséquences sont notoirement préjudiciables en raison des frais de procédure substantiels et du risque élevé de vente à vil prix. Le législateur a par conséquent prévu la possibilité d’accorder un moratoire temporaire destiné à faciliter la réalisation amiable du logement.
En vertu de l’article L. 733-1, 4° du code de la consommation, la commission départementale ou le juge peut « suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans ». Cette mesure de suspension paralyse l’exigibilité des dettes et stoppe le cours des intérêts légaux ou conventionnels, offrant au débiteur un répit financier absolu pour mener à bien les démarches de vente de son bien immobilier.
Or, ce délai légal de deux années n’est pas une simple faveur accordée au débiteur, mais constitue une mesure opérationnelle assortie d’obligations précises. En application de l’article L. 733-7 du code de la consommation, les mesures d’aménagement peuvent être expressément subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter le règlement des créances, notamment la mise en vente effective de son bien immobilier par l’intermédiaire de mandats de vente confiés à des professionnels de l’immobilier.
Les juridictions du fond font un usage régulier de cette mesure de temporisation protectrice. Ainsi, la Cour d’appel de Douai, Chambre 8 Section 2, 23 janvier 2025, n° 23/04943 a expressément ordonné « la suspension de l’exigibilité des créances pour une durée de 24 mois aux fins de vente amiable de l’immeuble constituant le domicile du débiteur ». Les magistrats ont souligné que ce délai permet de négocier la vente dans des conditions de marché sereines, garantissant ainsi un prix de cession optimal propre à désintéresser le plus grand nombre de créanciers inscrits ou chirographaires.
De même, la Cour d’appel de Montpellier, 2e chambre civile, 28 mai 2025, n° 24/02797 a affirmé que lorsque le montant du passif exigible excède manifestement la capacité contributive du ménage, la suspension de l’exigibilité des créances sur deux années représente la mesure la plus conforme à l’équité. Les juges montpelliérains ont estimé que ce moratoire permet au débiteur de demeurer maître du processus de cession de sa résidence principale tout en préparant de manière ordonnée la transition vers un logement locatif adapté.
En conséquence, le débiteur bénéficiant d’un tel moratoire doit justifier de diligences actives tout au long de la période probatoire. Dans une décision très circonstanciée, le Tribunal judiciaire de Troyes, Surendettement, 22 mai 2026, n° 25/02089 a accordé « la suspension de l’exigibilité de ces créances pour une durée de deux années à compter du présent jugement, aux fins de vente du bien immobilier ». Le dispositif du jugement a expressément imposé cette exigence probatoire en retenant : « DIT que Mme [Q] [X] devra justifier lors du redépôt d’un dossier de surendettement, des démarches accomplies aux fins de vente de son bien immobilier ».
À cet égard, la juridiction troyenne a mis en lumière la finalité sociale de ce délai en expliquant que « ce délai de suspension permettra à Mme [Q] [X] d’organiser et financer son déménagement à l’issue de la vente ». Le moratoire offre ainsi un cadre temporel protecteur qui évite une expulsion traumatisante et permet d’absorber les frais liés au relogement grâce aux premières disponibilités financières.
Par ailleurs, la décision du Tribunal judiciaire de Bobigny, Chambre 22 / Proxi surendettement, 25 février 2025, n° 24/00036 a rappelé que la décision de recevabilité et la suspension d’exigibilité prononcée par le juge neutralisent toute mesure d’exécution forcée sur les biens du débiteur, conformément aux principes directeurs du livre VII du code de la consommation. Les poursuites individuelles demeurent gelées tant que le moratoire produit ses effets légaux.
Cette protection contre les actes d’exécution forcée a également été confirmée par la Cour d’appel de Montpellier, 1ère chambre civile, 14 avril 2026, n° 25/05205. La cour d’appel y a réaffirmé que la suspension judiciaire empêche la caducité des compromis de vente signés par le débiteur et fait échec aux tentatives des créanciers poursuivants d’obtenir la fixation d’une audience d’orientation en vue de l’adjudication du bien.
Dès lors, le moratoire de deux années s’analyse comme une passerelle indispensable de conciliation, substituant une aliénation patrimoniale amiable et valorisante aux risques inhérents à une saisie immobilière dépréciative.
II. Les limites à l’effacement et le contrôle juridictionnel de la cession du bien immobilier
A. Le principe de subordination de l’effacement partiel à la réalisation préalable du patrimoine immobilier
Si la protection du logement familial inspire une grande partie des dispositions de la procédure de surendettement, elle ne saurait méconnaître le principe fondamental de la responsabilité patrimoniale du débiteur. Le particulier qui dispose d’un patrimoine immobilier d’une valeur marchande significative ne saurait prétendre obtenir un effacement pur et simple de ses dettes au détriment des créanciers tant que cet actif peut être mobilisé pour apurer le passif existant.
Ce principe cardinal découle du droit commun du gage des créanciers. En vertu de l’article 2284 du code civil, « quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir ». Tout engagement contractuel lie l’universalité du patrimoine du débiteur, de sorte que l’existence d’un actif immobilier net interdit en principe tout effacement prématuré qui équivaudrait à un enrichissement sans cause au détriment des préteurs.
Or, la pratique judiciaire a été marquée pendant plusieurs années par des incertitudes majeures quant à l’étendue des pouvoirs de la commission et du juge lorsque le débiteur refuse de vendre son logement. Certaines juridictions de première instance accordaient des effacements partiels de créances à l’issue de plans de rééchelonnement sans imposer la vente du bien immobilier, permettant ainsi au débiteur de conserver l’intégralité de sa propriété tout en transférant la perte définitive sur les créanciers.
Cette controverse juridique a été tranchée de manière solennelle et définitive par deux arrêts de principe rendus le 22 mai 2025 par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation et publiés au Bulletin. Dans l’arrêt de référence Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 22 mai 2025, n° 23-10.900, la Haute juridiction a énoncé une règle claire fondée sur la combinaison des textes du code civil et du code de la consommation.
La Haute juridiction a jugé de manière formelle qu’« il résulte de la combinaison de ces textes que la commission ne peut imposer une mesure d’effacement partiel des créances ou le juge du surendettement ordonner une telle mesure, sans la subordonner à la vente préalable par le débiteur du bien immobilier dont il est propriétaire ». Ce même principe a été réitéré dans des termes identiques dans le second arrêt rendu le même jour, Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 22 mai 2025, n° 23-12.659.
En conséquence, la commission de surendettement et le juge des contentieux de la protection ne disposent pas du pouvoir d’ordonner un effacement partiel de créances tout en maintenant le débiteur dans la propriété de son bien immobilier sans condition de vente. Lorsque les ressources du ménage ne permettent pas de solder la totalité des dettes sur la durée autorisée du plan, la remise de dette consentie par les créanciers est strictement subordonnée à la réalisation préalable de l’actif foncier.
À cet égard, la Cour d’appel de Riom, Chambre Commerciale, 12 mars 2025, n° 24/01451 avait déjà souligné que les mesures de traitement imposées ne doivent pas aboutir à créer un déséquilibre injustifié entre la situation du débiteur et les droits des prêteurs de deniers. La conservation d’un patrimoine immobilier substantiel est incompatible avec une décharge de dettes non remboursées lorsque ce bien peut dégager un produit net suffisant pour apurer le passif.
Par ailleurs, la Cour d’appel de Grenoble, Chambre civile section B, 30 juin 2026, n° 26/00331 a rappelé que l’évaluation préalable de l’immeuble constitue une étape obligatoire du contrôle juridictionnel. Le juge doit confronter la valeur vénale du bien avec le montant global des dettes avant de pouvoir apprécier la nécessité d’une aliénation patrimoniale.
Dès lors, la décision de principe de la Cour de cassation rétablit la hiérarchie fondamentale des mesures : la réalisation de l’actif disponible constitue le préalable impératif à tout abandon de créance ordonné dans le cadre de la procédure de traitement du surendettement.
B. L’exception d’impossibilité manifeste de relogement et l’office du juge des contentieux de la protection
Tout en affirmant avec fermeté l’obligation de vente préalable de l’immeuble avant tout effacement de créance, la Cour de cassation a consacré une exception protectrice strictement encadrée, destinée à éviter qu’une application aveugle de la règle ne conduise à des situations de détresse sociale et humaine insurmontables.
Dans les deux arrêts fondamentaux Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 22 mai 2025, n° 23-10.900 et Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 22 mai 2025, n° 23-12.659, la Haute juridiction a énoncé que « par exception, lorsque le bien immobilier appartenant au débiteur constitue sa résidence principale, un tel effacement peut ne pas être subordonné à la vente préalable du bien lorsque le débiteur établit qu’il se trouverait dans l’impossibilité manifeste, au regard de sa situation personnelle et professionnelle, de faire face au coût d’un éventuel relogement, sous réserve que sa situation ne soit pas irrémédiablement compromise au sens du premier alinéa de l’article L. 724-1 du code de la consommation ».
Cette dérogation prétorienne est subordonnée à deux conditions cumulatives rigoureuses. En premier lieu, la charge de la preuve incombe exclusivement au débiteur, qui doit démontrer de manière objective et circonstanciée qu’il se trouve dans l’incapacité matérielle absolue de se reloger sur le marché local en raison de son âge, de son handicap, de l’état de sa santé ou du montant prohibitif des loyers par rapport à ses ressources. En second lieu, la situation du ménage ne doit pas être irrémédiablement compromise au sens de l’article L. 724-1 du code de la consommation, car une insolvabilité totale et irrémédiable commanderait l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire.
L’application de cette exception par les cours d’appel témoigne d’une exigence probatoire particulièrement vigilante. Ainsi, dans son arrêt du 28 janvier 2026, la Cour d’appel de Riom, Chambre Commerciale, 28 janvier 2026, n° 25/01135 a examiné la situation d’une débitrice âgée qui sollicitait l’effacement de 147 655 euros de passif sans vente de son habitation, en versant aux débats un certificat médical faisant état d’un syndrome anxio-dépressif nécessitant son maintien à domicile.
Or, la juridiction de Riom a infirmé la décision de première instance en considérant que la production d’un tel certificat médical, bien qu’attestant d’une fragilité certaine, ne suffisait pas à caractériser une impossibilité manifeste de relogement. Les magistrats ont mis en évidence que le produit prévisible de la cession de l’immeuble permettrait à l’intéressée d’apurer l’essentiel de son passif tout en conservant une réserve de trésorerie suffisante pour acquitter un loyer modeste dans le secteur locatif adapté.
En conséquence, la cour d’appel de Riom a refusé l’effacement immédiat et a ordonné un moratoire provisoire de 24 mois pour procéder à la vente amiable de la résidence principale, en rappelant qu’à l’issue de cette période, la débitrice pourra solliciter de nouvelles mesures si un reliquat de passif subsiste. Cette décision confirme que l’exception prétorienne ne saurait être détournée pour préserver un patrimoine immobilier au préjudice des créanciers.
À cet égard, l’office du juge des contentieux de la protection, saisi en vertu de l’article L. 733-13 du code de la consommation, s’exerce avec un pouvoir d’appréciation souverain sur l’ensemble des éléments de fait. Le juge examine avec minutie les justificatifs budgétaires, ordonne au besoin une expertise de la valeur marchande du logement et apprécie l’adéquation de l’offre locative locale à la vulnérabilité du débiteur.
Par ailleurs, au cours de cette phase d’instruction, le juge contrôle l’observation des règles édictées par l’article L. 733-4 du code de la consommation et l’article L. 722-5 du code de la consommation, qui interdisent formellement au débiteur de procéder à des actes d’aliénation ou de disposition de son patrimoine immobilier sans autorisation préalable de la juridiction.
Dès lors, l’exception d’impossibilité manifeste de relogement constitue un mécanisme d’ultime sauvegarde à caractère strictement exceptionnel, contrôlé avec rigueur par les juridictions du fond pour préserver l’équilibre et la moralité de la procédure de surendettement.
Conclusion
Le statut de la résidence principale dans la procédure de surendettement des particuliers constitue un parfait modèle de conciliation entre protection humanitaire du logement et garantie patrimoniale des créanciers. Par l’articulation méthodique du rééchelonnement des prêts immobiliers d’acquisition au-delà de sept ans, de l’octroi d’un moratoire de deux années destiné à favoriser une vente amiable valorisante et de la stricte subordination de l’effacement de créance à la réalisation préalable du patrimoine immobilier, la jurisprudence récente de la Cour de cassation et des cours d’appel a instauré une cohérence salutaire.
Ce cadre juridique équilibré offre au débiteur de bonne foi l’opportunité de conserver son logement familial dès lors que ses facultés financières permettent un désintéressement intégral des créanciers, tout en circonscrivant l’effacement partiel sans vente aux hypothèses exceptionnelles d’impossibilité matérielle absolue de relogement. Le juge des contentieux de la protection s’affirme ainsi comme le garant indispensable de l’équité procédurale, conciliant avec discernement les impératifs économiques du crédit et la dignité des personnes en difficulté financière.
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