Un jugement rendu le 10 août 2026 par le tribunal judiciaire de Paris, sous le numéro RG 25/06497, remet au premier plan une difficulté fréquente dans les petites surfaces : plusieurs documents peuvent annoncer des superficies différentes, tandis que le diagnostic de performance énergétique peut lui-même être contesté lorsqu’il ne porte pas de numéro ADEME vérifiable. Le locataire qui découvre un écart entre l’annonce, le bail, le mesurage de la copropriété et le DPE doit pourtant éviter un raccourci : une anomalie documentaire ne provoque pas automatiquement l’annulation du bail. Le résultat dépend de la surface juridiquement pertinente, de la preuve de l’écart, de la date de la demande au bailleur, de la nature du préjudice et de l’intention éventuellement établie.
Dans l’affaire parisienne, les pièces faisaient apparaître 15,64 m² dans un acte de vente, 20,9 m² dans un relevé de copropriété, 14,42 m² selon un mesurage loi Carrez et 13,51 m² dans un DPE. Le débat portait notamment sur une mezzanine placée sous une pente de toit. La juridiction a finalement débouté les demandeurs de leurs prétentions. Ce jugement de première instance ne fixe pas une règle générale, mais il fournit une méthode utile : reconstituer les mesures, vérifier la traçabilité du diagnostic, puis choisir le recours correspondant réellement au grief.
La question est donc double. Comment faire constater une surface habitable inférieure à celle du bail ? Que peut obtenir le locataire lorsque le DPE remis à la signature est irrégulier, incohérent ou non enregistré ? Les réponses qui suivent distinguent la diminution de loyer prévue par la loi, les demandes liées à la décence, les dommages-intérêts et les actions fondées sur un consentement vicié.
I. Surface annoncée dans le bail et DPE non enregistré : que dit le jugement du TJ de Paris ?
A. Comment calculer la surface habitable quand le logement comporte une mezzanine ?
La première difficulté tient au vocabulaire. Une annonce peut reprendre une surface commerciale, une surface au sol, une surface privative dite loi Carrez, une surface habitable ou une surface mesurée pour les besoins du DPE. Ces notions ne sont pas interchangeables. Un chiffre plus élevé n’est pas nécessairement faux parce qu’il provient d’un document différent. À l’inverse, un bail d’habitation ne peut pas être défendu par une simple addition de toutes les surfaces visibles : la loi impose une définition propre à la surface habitable.
L’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation exclut notamment les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures. Il écarte également les combles non aménagés, les caves, les garages, les terrasses, les balcons, les vérandas, les locaux communs et les parties dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Le texte résume la règle ainsi : La surface habitable est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier
. La hauteur minimale doit être contrôlée pièce par pièce, et non déduite d’une impression générale donnée par la photographie du logement.
Une mezzanine sous combles appelle donc un relevé géométrique précis. Il faut matérialiser la projection au sol, relever la hauteur sous plafond sur toute la zone, repérer les parties sous 1,80 mètre et vérifier si l’espace est effectivement intégré au volume habitable. La présence d’un plancher, d’un accès et d’un usage de couchage ne suffit pas à faire entrer toute la surface au sol dans la surface habitable. Une zone basse peut être utile au quotidien et rester juridiquement exclue du calcul.
Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 août 2026, RG 25/06497, permet de comprendre le problème concret. La décision relève que les parties produisaient plusieurs documents, puis constate que les écarts venaient de la prise en compte ou non de la mezzanine sous le comble et la pente du toit. Après examen des lieux et des pièces, la juridiction a retenu une surface habitable de 21,6 m². Elle a comparé ce résultat aux 25 m² annoncés et a écrit : La différence entre la surface habitable réelle et celle de l’annonce immobilière est donc de 3,4 m2 soit 13,6%
. Elle a ensuite apprécié cette divergence dans le cadre des demandes qui lui étaient soumises, en particulier le grief de dol.
Cette précision est essentielle. Le passage du jugement sur une « marge d’erreur » ne neutralise pas, à lui seul, le mécanisme spécifique de diminution du loyer. La question de la tromperie intentionnelle et celle de l’écart de surface prévu par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas les mêmes conditions. Un locataire doit donc lire le dispositif et les motifs du jugement dans leur contexte, au lieu de retenir qu’un écart de 13,6 % serait toujours acceptable.
La comparaison juridiquement décisive, pour une demande de baisse de loyer, est celle entre la surface habitable exacte et celle exprimée dans le contrat de location. L’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 vise la situation dans laquelle la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location
. Le seuil légal est donc de plus de 5 %, et non une différence appréciée en fonction de la seule surface de l’annonce. Si le bail mentionne 25 m² et qu’un mesurage fiable retient 21,6 m², l’écart mathématique est de 3,4 m², soit 13,6 % de la surface contractuelle annoncée. Cette donnée peut ouvrir une discussion sérieuse, sous réserve de la méthode de mesurage, de la qualification du bail et du respect des délais.
Une décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 4 juillet 2024, n° 23-13.077, accessible sur le site de la Cour de cassation, rappelle la nécessité de ne pas confondre les surfaces. La Cour a relevé que la surface habitable définie par le second alinéa de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation ne correspond pas à la surface privative
. La numérotation réglementaire a évolué, mais la distinction reste opératoire : un certificat loi Carrez peut être utile comme indice, sans remplacer automatiquement un calcul de surface habitable.
Le rapport doit expliquer les raisons de chaque retrait. Une différence entre 20,9 m² de copropriété et 21,6 m² de surface habitable ne se traite pas comme une différence entre 25 m² d’annonce et 21,6 m² de mesure locative. Il faut contrôler les documents à leur date, les plans auxquels ils se réfèrent, les éventuelles cloisons ajoutées ou supprimées, la configuration de la mezzanine et l’origine exacte du nombre inscrit au bail. Dans un dossier contentieux, un tableau comparatif signé par le professionnel qui a effectué le relevé vaut mieux qu’une série de captures non datées.
B. Un DPE non enregistré à l’ADEME rend-il le bail nul ?
Le DPE obéit à une logique différente de celle du mesurage contractuel. Il informe sur la consommation d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre, la classe énergétique, les caractéristiques du logement et des recommandations de travaux. L’article L. 126-26 du Code de la construction et de l’habitation encadre son contenu et prévoit qu’il est établi par une personne répondant aux exigences légales de compétence et d’assurance. L’article L. 126-29 du même code prévoit que le DPE est joint au contrat de location, sauf les exceptions prévues par le texte, et que ses recommandations ont une portée informative.
Le numéro ADEME est un élément de traçabilité, pas un simple ornement administratif. Le diagnostiqueur transmet le DPE à la base prévue par les textes et reçoit un identifiant permettant de retrouver le document. L’article R. 126-27 du Code de la construction et de l’habitation encadre cette transmission et la remise des données au propriétaire. L’article R. 126-26 prévoit de son côté le traitement automatisé des informations par l’Agence de la transition écologique. Un document sans identifiant, avec un identifiant qui renvoie à une autre adresse ou avec un professionnel introuvable doit être vérifié rapidement.
Il faut toutefois distinguer trois hypothèses :
- le DPE existe, comporte un identifiant valide, mais contient une donnée discutable ou une classe contestée ;
- le document remis au locataire n’est pas celui qui a été transmis, ou son numéro est absent et aucune version authentifiée n’est retrouvée ;
- aucun DPE valable n’a été remis au moment où le bail devait l’être, ce qui peut se combiner avec un problème de décence énergétique ou avec une information déterminante mal communiquée.
Le remède ne sera pas identique dans ces trois situations. L’absence d’un numéro ADEME peut affaiblir la valeur probatoire du fichier produit par le bailleur et justifier une demande de communication ou une expertise. Elle ne suffit pas à faire prononcer automatiquement la nullité du contrat. Il faut démontrer quelle obligation a été méconnue, quelle information manquait, quelle erreur a affecté le consentement ou quel dommage a été causé. Un locataire qui demande la restitution de loyers, une indemnisation ou l’annulation doit relier le défaut du DPE à une conséquence concrète.
Le jugement RG 25/06497 illustre cette prudence. Les demandeurs contestaient un premier DPE, notamment parce qu’il ne permettait pas de vérifier son enregistrement. Le tribunal a relevé qu’un second DPE comportait, lui, un numéro ADEME. Il a examiné les incohérences relatives à l’isolation et à la description du logement, mais il a retenu le document dans la discussion comme élément d’information. Le résultat final a été un débouté de l’ensemble des demandes. Cette issue ne signifie pas qu’un DPE irrégulier est toujours sans effet ; elle montre que l’irrégularité doit être prouvée et rattachée à la demande présentée au juge.
Un DPE n’est pas non plus un rapport complet de surface. Son chiffre doit être comparé au bail, à l’annonce et à un mesurage répondant à l’article R. 156-1. La fiche DPE peut reprendre une surface communiquée par le propriétaire ou calculée selon un protocole qui ne répond pas exactement à la contestation locative. Le locataire doit donc demander le fichier complet, l’attestation de transmission, l’identité du diagnostiqueur, son assurance, la date du passage et les versions successives du document. Une capture d’écran d’un classement énergétique ne permet pas, seule, de conclure à une surface juridiquement fausse.
La fiche officielle consacrée au diagnostic de performance énergétique rappelle qu’un DPE erroné peut donner lieu à une action devant le tribunal, notamment pour obtenir une indemnisation ou, selon les circonstances, l’annulation. Cette formulation invite à examiner le dossier au cas par cas. L’action sera plus solide si le locataire démontre qu’il a choisi le logement, accepté le loyer ou renoncé à une autre solution en se fondant sur une information précise, présentée comme certaine et ensuite démentie par des éléments fiables.
II. Quels recours et quelles preuves pour le locataire après un DPE ou une surface erronés ?
A. Comment demander une baisse de loyer ou l’annulation du bail sans perdre ses droits ?
Le premier recours à examiner est la diminution proportionnelle du loyer prévue par l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il ne faut pas commencer par suspendre les paiements ou déduire seul un montant du loyer. Le locataire doit d’abord obtenir un mesurage exploitable, identifier la surface écrite dans le bail et adresser au bailleur une demande chiffrée et documentée. La lettre doit rappeler l’adresse, la date du contrat, la surface contractuelle, la surface retenue par le rapport, le pourcentage d’écart et le montant demandé.
Le texte organise un calendrier court. Si le bailleur accepte, les parties peuvent formaliser la diminution et son effet. En l’absence d’accord, le locataire dispose d’un délai de deux mois après la demande pour saisir la commission départementale de conciliation, lorsque cette voie est adaptée, puis le juge dans le délai prévu par l’article 3-1. La demande qui arrive tardivement ne produit pas les mêmes effets : lorsque la demande est présentée plus de six mois après la prise d’effet du bail, la réduction ne peut en principe courir qu’à compter de la demande, sous les conditions du texte.
La Cour de cassation a donné une portée stricte au délai. Dans son arrêt de la troisième chambre civile du 9 novembre 2022, n° 21-19.212, publié sur le site de la Cour de cassation, elle énonce : Le délai de quatre mois prévu par l’article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion
. La suite de la décision rattache ce délai au point de départ de la demande faite au bailleur. Une simple discussion par téléphone ou un courriel imprécis peut donc créer une difficulté de preuve. La lettre recommandée avec avis de réception, le contenu exact de la demande et la preuve de sa réception doivent être conservés.
Le calcul doit rester transparent. Pour un bail indiquant 25 m² et un rapport établissant 21,6 m², l’écart est de 3,4 m². Si le juge retient ces deux chiffres, la diminution théorique se calcule en proportion de l’écart : 3,4 divisé par 25, soit 13,6 % du loyer, avant examen des autres paramètres. Ce résultat est un exemple de méthode, pas une décision anticipée. Une surface de 21,6 m² peut être remise en cause par un rapport adverse, par une erreur de plan, par l’exclusion d’une zone qui respecte la hauteur réglementaire ou par la démonstration que les 25 m² ne figurent pas dans le contrat mais seulement dans une annonce.
La surface erronée et le DPE peuvent aussi révéler un problème de décence. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer un logement décent, de l’entretenir et d’assurer la jouissance paisible des lieux. L’article 20-1 permet au locataire de demander la mise en conformité lorsqu’un logement ne satisfait pas aux caractéristiques de décence ; à défaut d’accord, le juge peut prescrire des travaux, réduire ou suspendre le loyer dans les conditions prévues. L’article 1719 du Code civil rappelle les obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible du bailleur.
Ces textes ne se confondent pas avec l’article 3-1. Une pièce trop petite, une hauteur insuffisante ou une performance énergétique incompatible avec les exigences applicables peuvent nourrir une action pour logement non décent. Une surface contractuelle insuffisante ouvre un mécanisme de réduction du loyer. Le même fait peut être invoqué sous plusieurs fondements, mais chaque demande doit identifier son objet, son point de départ et son mode de calcul. Une requête qui demande indistinctement « le remboursement de tous les loyers » sans choisir le fondement risque de rendre le débat confus.
Le Code civil offre ensuite des remèdes contractuels. Selon l’article 1112-1, Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer
. Ce devoir suppose que l’information soit déterminante, qu’elle soit connue par le cocontractant et que l’autre partie puisse légitimement l’ignorer. Le locataire doit expliquer en quoi la surface ou la performance annoncée a influencé son consentement : choix d’un logement familial, possibilité d’installer un enfant, respect d’un budget au mètre carré, conformité à une condition de financement ou projet de sous-location autorisée.
La nullité pour dol est plus exigeante. L’article 1137 du Code civil dispose que Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manoeuvres ou des mensonges
. Le texte vise aussi la dissimulation intentionnelle d’une information déterminante, sous réserve de ses conditions. Une erreur de mesure commise par un professionnel ou une divergence technique non détectable ne prouve pas, à elle seule, une manœuvre du bailleur. Il faut rechercher qui connaissait l’écart, qui a rédigé l’annonce, qui a choisi le chiffre du bail et si des alertes ont été ignorées.
La nullité du bail est donc une demande à manier avec mesure. Le tribunal peut retenir une obligation d’information, une réduction de loyer, des dommages-intérêts ou une inexécution sans annuler le contrat. L’article 1217 du Code civil énumère notamment l’exécution forcée, la réduction du prix, la résolution et la réparation du dommage, sous réserve des règles qui gouvernent chaque contrat. Dans le jugement parisien RG 25/06497, l’argumentation fondée sur le dol n’a pas conduit à l’annulation ni à l’indemnisation demandée. La décision rappelle que l’irrégularité alléguée doit correspondre au remède sollicité.
Le locataire doit continuer à payer le loyer tant qu’aucune décision, aucun accord valable ou aucune mesure légalement justifiée ne l’autorise à faire autrement. Une retenue unilatérale peut déclencher une dette locative, une clause résolutoire ou une procédure d’impayé qui détourne le dossier de son objet initial. La contestation doit être formulée par écrit, le montant litigieux doit être réservé et, si la situation l’exige, une consignation ou une demande judiciaire doit être envisagée avec un professionnel.
B. Quelles pièces produire à Paris et en Île-de-France et contre qui agir ?
Un dossier de surface ou de DPE se gagne souvent sur la chronologie. Il faut reconstituer ce que le locataire a vu, reçu et signé avant l’entrée dans les lieux. Une annonce disparaît vite ; le bail, lui, porte une date et une signature. Une agence peut avoir modifié le texte entre deux visites. Un premier DPE peut avoir été remplacé par un second après la signature. Le juge doit pouvoir comprendre l’ordre des événements sans devoir deviner quelle pièce répond à quelle affirmation.
Le socle documentaire devrait comprendre :
- l’annonce complète, avec son URL, sa date, ses photographies, la surface affichée et les mentions relatives à la mezzanine ;
- le bail, ses avenants, l’état des lieux, le dossier de diagnostic technique et la preuve de leur remise ;
- toutes les versions du DPE, y compris le numéro ADEME, le fichier PDF original, la date de visite et l’identité du diagnostiqueur ;
- un mesurage contradictoire ou un rapport d’un professionnel expliquant les hauteurs, les retraits et les surfaces retenues ;
- les plans de l’immeuble, les plans de copropriété, le règlement de copropriété et les documents de vente lorsqu’ils éclairent la configuration ;
- les courriels, SMS, comptes rendus de visite et échanges où le bailleur ou l’agence répond sur la surface ou le classement énergétique ;
- les quittances, relevés de paiement, calculs de loyer, frais engagés, factures d’énergie et éléments qui établissent le préjudice invoqué.
Le rapport de mesure doit être plus précis qu’un chiffre final. Il doit montrer le plan, la méthode, les points de hauteur, les surfaces soustraites et la raison pour laquelle une zone est ou non habitable. Pour une mezzanine, des photographies prises dans l’axe de la pente, une coupe ou un plan coté peuvent être décisifs. Il faut également demander au professionnel de distinguer la surface au sol, la surface Carrez et la surface habitable. Cette distinction répond directement à la jurisprudence de la Cour de cassation dans l’arrêt n° 23-13.077.
Pour le DPE, une vérification simple précède l’expertise : rechercher le numéro dans les outils de consultation disponibles, comparer l’adresse et la date, vérifier le nom du diagnostiqueur, demander la preuve de transmission et contrôler si le fichier remis correspond à la version enregistrée. L’absence d’identifiant ne prouve pas automatiquement une fraude. Elle justifie une demande formelle d’explication et peut devenir un indice si elle s’ajoute à une adresse différente, une date impossible, une signature absente ou des données techniques incompatibles avec le logement.
La question du défendeur doit être traitée séparément pour chaque faute. Le bailleur est le cocontractant qui a délivré le logement et signé le bail. L’agence peut être concernée si elle a rédigé l’annonce, conseillé le montant, transmis une donnée inexacte ou manqué à ses obligations professionnelles. Le diagnostiqueur peut être recherché lorsque le DPE comporte une erreur imputable à sa mission, à sa méthode ou à une absence de compétence, sous réserve d’établir le lien entre cette faute et le dommage. La présence de plusieurs intervenants ne dispense pas de décrire précisément la contribution de chacun.
Le jugement RG 25/06497 montre aussi l’importance de la mise en cause des acteurs. Le tribunal a relevé que le propriétaire, travaillant en Afrique, avait recouru à une agence qui n’était pas appelée dans la procédure. Cette circonstance n’emporte pas à elle seule une solution dans tous les dossiers, mais elle rappelle qu’une demande dirigée contre le seul bailleur ne permet pas toujours de débattre utilement des actes de l’intermédiaire ou du diagnostiqueur. Une assignation doit donc viser les bonnes personnes, avec une demande cohérente pour chacune.
La charge de la preuve suit le droit commun. L’article 1353 du Code civil commence par cette règle : Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver
. Le locataire qui demande une réduction doit prouver le bail, la surface contractuelle, la surface exacte, l’écart supérieur à 5 %, la demande adressée au bailleur et les dates. Celui qui prétend avoir remis un DPE valable ou avoir corrigé une information doit produire le document correspondant. Une demande de communication peut être utile avant d’engager les frais d’une expertise.
La prescription doit être distinguée de la forclusion propre à l’article 3-1. L’article 2224 du Code civil prévoit en principe un délai de cinq ans pour les actions personnelles, courant à partir du jour où le titulaire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. Ce délai général ne remplace pas le calendrier spécial de la demande de diminution de loyer. Il faut donc établir plusieurs échéances : date de signature, prise d’effet, remise du DPE, découverte de l’écart, lettre au bailleur, éventuelle saisine de la commission et date de l’assignation.
À Paris et en Île-de-France, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation du logement est généralement le point d’entrée pour le contentieux du bail d’habitation. Le dossier doit préciser l’adresse du bien, le ressort, la demande chiffrée et les pièces numérotées. Pour un logement situé à Paris, une chronologie courte et un plan lisible sont particulièrement utiles lorsque la surface de quelques mètres carrés est au cœur de la contestation. Dans les Hauts-de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne ou les autres départements franciliens, la juridiction compétente dépendra du lieu exact du bien et de la nature des demandes.
La lettre préalable doit proposer une solution concrète : vérification contradictoire, transmission du DPE authentifié, baisse du loyer à compter de la date légalement pertinente, remboursement d’une somme déterminée ou programmation de travaux. Elle doit réserver les autres droits sans multiplier les accusations. Des termes comme « escroquerie » ou « faux » ne remplacent pas une preuve et peuvent déplacer inutilement le débat. Il est plus efficace de viser l’écart, le document, la date et la conséquence juridique.
Une page du cabinet consacrée au contentieux des baux d’habitation présente les axes généraux d’intervention en matière locative. Elle peut compléter cet article, qui reste centré sur la combinaison particulière d’un mesurage contesté et d’un DPE dont la traçabilité est discutée. Le dossier individuel doit être examiné avec l’ensemble des pièces, car deux logements portant le même écart apparent peuvent appeler des solutions différentes.
Conclusion
Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 10 août 2026, RG 25/06497, ne permet pas de conclure qu’un DPE sans numéro immédiatement vérifiable ou qu’une différence de surface entraîne automatiquement la nullité d’un bail. Il montre plutôt que le juge confronte les documents, la configuration réelle de la mezzanine, le rôle de l’agence, la valeur du DPE et le fondement de chaque demande. La surface habitable doit être calculée selon les règles qui excluent notamment les parties sous 1,80 mètre. La réduction de loyer suppose un écart supérieur à un vingtième entre le bail et la surface juridiquement retenue, une demande écrite et le respect du délai de forclusion. Le dol, l’obligation d’information, la décence et la responsabilité du diagnostiqueur obéissent à des conditions propres.
Le locataire doit agir sans attendre : conserver l’annonce, demander les versions originales des diagnostics, faire établir un mesurage détaillé, envoyer une demande datée au bailleur et calculer séparément chaque préjudice. Il ne doit pas suspendre seul le loyer. À Paris comme en Île-de-France, la qualité de la chronologie et la cohérence des demandes sont aussi importantes que le pourcentage d’écart affiché dans le premier rapport.
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