Un locataire d’un logement privé qui ne parvient plus à payer ses loyers peut recevoir un commandement de payer, une assignation et parfois un commandement de quitter les lieux alors même qu’un dossier de surendettement a été déposé auprès de la Banque de France. Ces documents ne produisent pas tous le même effet. Le dépôt du dossier, la décision de recevabilité, la saisine du juge des contentieux de la protection, l’adoption d’un plan et un rétablissement personnel correspondent à des étapes distinctes. La date de chaque acte peut modifier la stratégie.
Dans le parc privé, le bailleur peut poursuivre le paiement et la résiliation du bail pendant que la commission organise le traitement global des dettes. La recevabilité protège contre certaines voies d’exécution, mais elle n’efface pas le loyer courant et ne suspend pas, à elle seule, toute expulsion. Le locataire doit documenter sa situation et demander la mesure adaptée au stade atteint.
Fondé sur les textes en vigueur et la jurisprudence de la deuxième chambre civile, l’article distingue commandement, clause résolutoire, audience, suspension et effacement. Il donne une méthode pour repérer l’urgence, préserver le logement et séparer les loyers anciens des échéances postérieures.
Pour la vue d’ensemble, consultez notre page pilier sur la contestation de la recevabilité. Ce contenu se concentre sur le bail privé, le commandement de payer et le calendrier de l’expulsion.
I. Que devient un loyer impayé après un dossier de surendettement dans le parc privé ?
A. Commandement de payer, six semaines et recevabilité : quelles démarches pour le locataire privé ?
Le premier document à identifier est le commandement de payer signifié par un commissaire de justice. Il ne s’agit pas encore d’une décision d’expulsion. Il met en demeure le locataire de régler la somme réclamée et peut déclencher la clause résolutoire prévue au bail. Il ouvre aussi une période pendant laquelle les erreurs de décompte, les paiements déjà effectués, les aides au logement et la situation du dossier de surendettement doivent être signalés.
Pour un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’article 24, I, prévoit que la clause résolutoire ne produit effet qu’après un délai de six semaines suivant un commandement de payer demeuré infructueux. Le texte impose que cet acte indique notamment le délai de six semaines, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, le risque de résiliation et d’expulsion, la possibilité de solliciter le fonds de solidarité pour le logement et la possibilité de demander un délai de grâce. Le texte peut être consulté sur l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont le I dispose : « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »
Le délai se calcule à partir de la signification régulière de l’acte. La date figurant sur l’enveloppe, la date de passage du commissaire de justice, les modalités de remise et le contenu exact du commandement doivent être conservés. Une erreur dans l’adresse, l’identité du locataire, la période concernée ou le montant réclamé peut avoir une incidence sur la procédure. Une contestation sérieuse ne doit pas rester orale : elle doit être exposée par écrit, avec les quittances, relevés bancaires, attestations d’aide au logement et échanges avec le bailleur.
Un locataire qui vient de déposer un dossier de surendettement doit distinguer deux dates : la date du dépôt et la date de la décision de recevabilité. Le dépôt manifeste la démarche engagée, mais il ne produit pas automatiquement tous les effets attachés à la recevabilité. La commission examine la situation, la composition du passif, les ressources, les charges, le patrimoine et la bonne foi. L’article L. 711-1 du code de la consommation ouvre le bénéfice du traitement aux personnes physiques de bonne foi et définit le surendettement par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes exigibles et à échoir.
La bonne foi n’est pas une formule décorative. Le locataire doit déclarer le bail, le montant du loyer, les arriérés, les aides perçues, les dettes envers le bailleur et toute procédure en cours. Une omission peut retarder le traitement ou nourrir une contestation. À l’inverse, une baisse de revenus, une séparation, une maladie, une perte d’emploi ou une hausse des charges ne constitue pas, en soi, une mauvaise foi. La deuxième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 5 décembre 2013, pourvoi n° 12-20.517, que « la bonne foi du débiteur est présumée » : l’arrêt de la Cour de cassation montre que celui qui conteste la bonne foi doit apporter des éléments précis, et que le juge doit examiner la situation concrète.
La décision de recevabilité produit un effet important sur les procédures d’exécution portant sur les biens. L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Cette règle ne doit pas être lue comme une annulation générale de l’action du bailleur : la résiliation du bail et l’expulsion obéissent à leurs règles propres, et une demande de suspension peut devoir être présentée au juge.
La recevabilité interdit aussi, en principe, de payer spontanément une dette antérieure qui entre dans le traitement collectif. L’article L. 722-5 du code de la consommation interdit notamment de payer une créance non alimentaire née antérieurement à la suspension ou à l’interdiction. Il prévoit toutefois que le débiteur peut demander au juge l’autorisation d’accomplir un acte déterminé. Cette règle crée une difficulté particulière pour les loyers : le locataire doit préserver le paiement du loyer courant, mais ne doit pas choisir seul de régler une ancienne dette au détriment du traitement égal des créanciers. Toute initiative de paiement doit donc être datée, ventilée entre loyer courant et arriéré et, en cas de doute, soumise à la commission ou au juge.
Le loyer courant correspond aux échéances qui deviennent exigibles pendant la poursuite du bail. Il ne se confond pas avec les arriérés déclarés au dossier. L’article 24 de la loi de 1989 insiste sur cette distinction : même lorsque le juge accorde des délais, ceux-ci ne peuvent pas suspendre l’exécution du bail ni le paiement des loyers et charges. Le versement doit être traçable. Un virement mensuel portant la mention « loyer [mois] » permet de distinguer une échéance actuelle d’un paiement affecté à une dette ancienne. Lorsque le bailleur refuse le virement, le locataire doit conserver la preuve de la proposition et demander rapidement une modalité sécurisée de paiement.
Le commandement de payer doit être comparé à la situation déclarée à la Banque de France. Trois écarts sont fréquents : le bailleur réclame des charges qui ne correspondent pas aux régularisations communiquées, les aides au logement ne sont pas déduites, ou le décompte ajoute des frais qui ne sont pas justifiés. Le locataire doit demander un état détaillé par mois, séparer loyer, provisions, régularisation, indemnité d’occupation et frais de procédure, puis transmettre la contestation à la commission. Une dette reconnue globalement dans le dossier n’interdit pas de discuter son montant exact.
Cette approche se distingue d’un exposé général sur le loyer impayé après recevabilité : ici, la date de signification du commandement et le délai de six semaines sont les premiers repères. Le locataire peut également relire l’article déjà consacré au loyer impayé et à l’expulsion après la recevabilité, en gardant à l’esprit que le présent développement vise le parc privé, la clause résolutoire et les actes précis délivrés par le commissaire de justice.
La situation du bailleur peut modifier le calendrier de prévention. Lorsque les impayés persistent depuis deux mois ou atteignent deux fois le loyer mensuel hors charges, l’article 24 prévoit, dans les cas qu’il énumère, un signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Ce signalement ne remplace pas la défense du locataire. Il peut en revanche permettre un diagnostic social et financier, une orientation vers le fonds de solidarité pour le logement et la recherche d’une solution qui combine paiement du courant, reprise du bail et traitement de l’arriéré.
Le dossier doit contenir, dès le commandement, le bail et ses avenants, les trois derniers justificatifs de loyer, le décompte intégral du bailleur, les preuves de paiement, les notifications d’aide au logement, la décision de recevabilité si elle existe, le courrier de la commission mentionnant la dette locative, ainsi que tout document relatif à une assignation ou à une audience. Une page de chronologie est utile : date du premier impayé, date du dépôt, date de recevabilité, date du commandement, reprise du loyer courant, date de l’assignation et audience prévue. Cette chronologie permet de ne pas traiter une dette postérieure comme si elle était antérieure.
Si le délai de six semaines n’est pas expiré, le locataire peut répondre sans attendre : signaler les erreurs, proposer la reprise du courant, demander un état des créances et informer le bailleur que le dossier est recevable. Une simple lettre ne force pas le bailleur à abandonner son action, mais elle crée une preuve de diligence. Si le délai expire ou si une assignation est délivrée, la défense doit se déplacer vers le juge des contentieux de la protection. Le dossier de surendettement accompagne la procédure locative ; il ne la remplace pas.
B. Clause résolutoire, assignation et loyer courant : quel rôle pour le juge ?
Lorsque le commandement demeure impayé après six semaines, le bailleur peut engager une action visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir le paiement et demander l’expulsion. Le locataire doit lire l’assignation comme un document de procédure, pas comme une simple relance. Elle indique la juridiction, la date d’audience, les sommes demandées, les pièces du bailleur et les conséquences recherchées. Une absence à l’audience prive souvent le juge d’explications sur le dossier Banque de France, les versements du loyer courant et les erreurs du décompte.
La notification au représentant de l’État et le diagnostic social et financier font partie du cadre légal de l’assignation fondée sur une dette locative. L’article 24, III, de la loi de 1989 prévoit que l’assignation est notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience et que le locataire est informé de la possibilité de demander des délais. Une irrégularité de délai ou de notification peut être discutée, mais elle doit être reliée à la procédure concernée et aux pièces reçues. Une erreur dans le diagnostic n’est pas neutre : elle peut donner au juge une vision incomplète de la recevabilité du dossier, des ressources ou du loyer courant.
Le commandement de payer ne doit pas être confondu avec le commandement de quitter les lieux. Le premier concerne la dette et la clause résolutoire. Le second intervient après une décision d’expulsion exécutoire et demande de libérer le logement. Pour un lieu habité, l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que l’expulsion ne peut en principe avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, sous réserve des exceptions légales et de la décision du juge. Les six semaines du commandement de payer et les deux mois du commandement de quitter les lieux sont donc deux délais distincts, qui ne se remplacent pas.
À l’audience, le juge peut vérifier le décompte, la régularité des actes, la clause du bail, la reprise du loyer courant et la capacité réelle du locataire à respecter un échéancier. L’article 24, V, subordonne l’octroi des délais à la situation du locataire et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience. Il permet des délais allant jusqu’à trois ans, par dérogation au délai de deux ans de l’article 1343-5 du code civil. Le texte impose au juge d’inviter les parties à produire les éléments relatifs à une procédure de traitement du surendettement.
Le délai judiciaire n’est pas un effacement. Il organise le paiement de la dette locative selon un calendrier et peut suspendre les effets de la clause résolutoire. L’article 24, VII, précise que « Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. » Le locataire doit donc respecter deux flux : le loyer et les charges de chaque mois, puis la mensualité d’apurement décidée par le juge ou prévue par le plan. Un versement global sans ventilation peut créer un conflit sur l’imputation et donner lieu à une nouvelle relance.
L’article 24, VI, prévoit un régime particulier lorsque la procédure de surendettement est ouverte au bénéfice du locataire et que le loyer et les charges ont été repris au jour de l’audience. Même si le juge constate l’acquisition de la clause, il peut accorder des délais jusqu’à l’approbation du plan, la décision imposant les mesures, le rétablissement personnel ou la clôture de la procédure. Le texte indique notamment que, lorsque la commission a rendu une décision de recevabilité, « le juge accorde des délais de paiement » jusqu’à l’une des étapes de traitement prévues par le code de la consommation. Il faut présenter la décision de recevabilité et démontrer, relevés à l’appui, la reprise effective du courant.
La solution dépend cependant de la chronologie de la clause. Dans un arrêt du 18 février 2016, pourvoi n° 14-17.782, la deuxième chambre civile a jugé que « l’effacement d’une dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement n’est pas de nature à faire obstacle à l’effet d’une clause résolutoire déjà acquise ». La décision officielle rappelle que l’effacement n’équivaut pas automatiquement au paiement de l’arriéré et ne fait pas disparaître, par lui-même, une résiliation déjà acquise. Cette jurisprudence doit être articulée avec le régime plus précis de l’article 24, VI, issu de la réforme des expulsions : l’effacement seul n’est pas une protection suffisante, alors que le juge peut accorder des délais lorsque les conditions légales sont remplies.
Dans un arrêt du 10 janvier 2019, pourvoi n° 17-21.774, la Cour de cassation a également rappelé que « l’effacement de la dette locative à l’issue d’une procédure de traitement du surendettement qui n’équivaut pas à son paiement ne fait pas disparaître le manquement contractuel du locataire ». Cet arrêt de la deuxième chambre civile concernait l’appréciation d’une demande de résiliation judiciaire. Il oblige à éviter une présentation trop simple du type « la dette est effacée, le bail est automatiquement conservé ». Le bail, la clause, la date de la décision et le comportement du locataire restent à examiner.
Le délai de grâce de l’article 1343-5 du code civil peut compléter la stratégie lorsque le traitement de surendettement ne règle pas immédiatement la question locative. Le juge peut reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. L’article prévoit aussi que la décision du juge suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier. Pour le bail d’habitation, l’article 24 prévoit un régime plus favorable pouvant atteindre trois ans et impose la reprise du loyer courant. La demande doit donc préciser le fondement invoqué, le montant soutenable chaque mois et les justificatifs de capacité de paiement.
Un locataire qui n’a pas encore repris le loyer courant se trouve dans une position plus fragile. Le dossier peut expliquer l’impossibilité temporaire et proposer une mesure réaliste, mais l’audience doit comporter un plan de reprise : date du prochain versement, origine des ressources, aide sollicitée, paiement direct de l’allocation logement lorsque cela est possible et calendrier de l’arriéré. Une promesse générale de régularisation ne remplace pas une preuve. Si un incident bancaire empêche le virement, il faut avertir le bailleur, conserver les propositions de paiement et demander une autorisation ou une mesure au juge au lieu de laisser le silence s’installer.
Le bailleur peut soutenir que les impayés sont postérieurs à la recevabilité ou qu’ils démontrent une impossibilité de respecter le bail. Le locataire doit alors produire un tableau par mois. Les loyers antérieurs au dépôt ou à la date retenue par la commission entrent dans le passif déclaré selon les règles du dossier. Les loyers devenus exigibles ensuite doivent être examinés séparément. Une procédure de rétablissement personnel ne transforme pas l’obligation de payer les échéances nouvelles en autorisation de cesser tout versement. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 6 juin 2013, pourvoi n° 12-19.155 : « Les dettes nées après le jugement d’ouverture ne sont pas effacées par la procédure de rétablissement personnel. » La décision de la deuxième chambre civile impose une lecture par date, sans étendre sa solution au simple dépôt du dossier.
La présence d’une clause résolutoire déjà acquise ne signifie pas que toute audience est inutile. Elle signifie que la demande doit porter sur les effets précis de la clause, le délai légal applicable, la procédure de surendettement ouverte et le paiement courant. Le juge doit disposer de la décision de recevabilité, des preuves de versement depuis cette décision, du plan ou de la proposition de plan lorsqu’elle existe, et de la preuve que la dette locative a été déclarée. Le bailleur peut être avisé des délais et modalités fixés par la commission ; le locataire doit vérifier que l’adresse et le montant transmis sont exacts.
II. Comment éviter l’expulsion et exercer un recours après la recevabilité ?
A. Suspension, plan ou rétablissement personnel : quels effets sur la dette locative ?
La décision de recevabilité ne doit pas être conservée dans un dossier administratif séparé de la procédure locative. Elle doit être immédiatement communiquée à la commission, au bailleur et, lorsque l’acte l’identifie, au commissaire de justice. Le courrier doit rappeler la date de l’assignation, la date de l’audience ou du commandement de quitter les lieux, le montant du loyer courant et l’urgence. Une demande de suspension doit viser une procédure déterminée : elle ne se formule pas seulement par la phrase « je demande la protection de mon logement ».
L’article L. 722-6 du code de la consommation prévoit que, dès la recevabilité, la commission peut saisir le juge des contentieux de la protection aux fins de suspension des mesures d’expulsion du logement. L’article L. 722-7 ajoute qu’en cas d’urgence la saisine peut intervenir à l’initiative du président de la commission, de son délégué, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur. Le texte indique : « En cas d’urgence, la saisine du juge peut intervenir à l’initiative du président de la commission, du délégué de ce dernier, du représentant local de la Banque de France ou du débiteur. » L’article L. 722-7 est disponible sur Légifrance.
Lorsque la situation l’exige, l’article L. 722-8 permet au juge de prononcer la suspension provisoire des mesures d’expulsion, sous réserve des exceptions prévues par le texte. La suspension n’est donc pas un automatisme attaché à toute recevabilité. Elle dépend de l’urgence, du stade de la procédure, de la situation du débiteur et des éléments présentés. Le juge doit savoir si une décision d’expulsion existe déjà, si le commandement de quitter les lieux a été signifié, si la force publique a été demandée et si une date d’intervention est connue.
La réglementation précise les éléments transmis par la commission. L’article R. 722-9 du code de la consommation prévoit que la saisine comporte l’identité et l’adresse du débiteur et des créanciers poursuivants, ainsi que des informations sur les ressources, le patrimoine, le passif et les mesures d’exécution ou d’expulsion. Le commandement de payer, l’assignation, le jugement ou le commandement de quitter les lieux doivent donc être adressés à la commission dans leur intégralité. Une photographie partielle ou un résumé téléphonique rend la situation plus difficile à traiter.
Le juge peut accorder une suspension limitée dans le temps, en attendant le plan conventionnel, les mesures imposées ou le rétablissement personnel. Le locataire doit utiliser cette période pour stabiliser les loyers courants, répondre aux observations du bailleur et compléter les justificatifs du dossier. Une suspension sans reprise du courant ne règle pas la relation locative. L’objectif est de permettre un traitement de la dette tout en évitant la création d’un nouvel arriéré qui fragiliserait le bail.
Le plan conventionnel ou les mesures imposées peuvent intégrer la dette locative selon la situation du débiteur, la capacité de remboursement et les observations du bailleur. L’article L. 733-1 du code de la consommation autorise notamment la commission, sous les conditions prévues par le texte, à « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature ». Il prévoit aussi des règles relatives à l’imputation des paiements, à la réduction des intérêts et à la suspension de l’exigibilité de certaines dettes. Le locataire doit contrôler que le bailleur, le montant et la période de l’arriéré figurent dans l’état des créances.
Le plan ne doit pas être présenté au juge locatif comme une dispense de paiement du loyer courant. Le juge peut donner des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire, mais l’article 24, VII, maintient l’exécution du contrat. La mensualité du plan et le loyer du mois en cours doivent être distingués. Lorsque le plan prévoit une somme d’apurement incompatible avec les ressources réelles ou avec le loyer, une contestation argumentée doit être envisagée rapidement, avec un budget actualisé et la preuve des charges indispensables.
Une mesure imposée peut être contestée devant le juge des contentieux de la protection. L’article L. 733-10 du code de la consommation prévoit qu’« Une partie peut contester devant le juge des contentieux de la protection, dans un délai fixé par décret, les mesures imposées par la commission ». Le délai et les modalités figurent dans la notification reçue. Le recours doit exposer la mesure contestée, le montant exact de la dette locative, la raison de l’erreur ou de l’insoutenabilité et la solution proposée. Une contestation globale non documentée risque de ne pas répondre au problème d’expulsion.
Le juge saisi de cette contestation peut reprendre les mesures prévues par le code. L’article L. 733-13 du code de la consommation prévoit qu’il prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 et détermine la part des ressources nécessaires aux dépenses courantes. Cette règle est utile lorsque le budget retenu par la commission ne permet plus de payer le loyer courant. La contestation doit transformer le grief en proposition : montant du loyer, ressources nettes, charges fixes, aides mobilisables, reste à vivre et mensualité réellement tenable.
Le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire obéit à une logique différente. L’article L. 741-1 du code de la consommation prévoit que, lorsque la situation est irrémédiablement compromise et que le débiteur ne possède que certains biens, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. La décision n’est pas prise parce qu’un seul bailleur réclame un arriéré : elle résulte de l’examen global de la situation.
Lorsque la mesure devient définitive, l’article L. 741-2 du code de la consommation prévoit l’effacement des dettes professionnelles et non professionnelles arrêtées à la date de la décision, sous les exceptions prévues par le code. L’effacement est donc daté. Il peut concerner l’arriéré de loyers arrêté à cette date si la dette est éligible, mais il ne couvre pas automatiquement les loyers et charges nés ensuite. La personne qui reçoit une décision de rétablissement doit vérifier la date d’arrêté, le montant déclaré et la mention du bailleur.
La décision d’effacement ne vaut pas paiement matériel de la dette et ne réécrit pas chaque étape du bail. Les arrêts de 2016 et 2019 de la deuxième chambre civile l’ont rappelé. Le régime actuel de l’article 24, VIII, offre toutefois une protection spécifique : lorsque le rétablissement personnel sans liquidation est imposé ou prononcé, le juge suspend les effets de la clause résolutoire pendant deux ans à compter de la décision d’effacement ou du jugement de clôture, selon le texte. Le paiement du loyer et des charges reste exigé pendant cette période. Si le courant est payé conformément au bail, la clause est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle peut reprendre son plein effet.
Une contestation du rétablissement personnel sans liquidation est possible dans les conditions du code. L’article L. 741-4 du code de la consommation prévoit qu’une partie peut contester la décision devant le juge des contentieux de la protection, dans le délai fixé par décret. Le bailleur peut discuter le montant ou l’existence de la dette ; le locataire peut discuter une omission, une mauvaise date ou une appréciation erronée de sa situation. Une contestation n’autorise pas à cesser le loyer courant et doit être accompagnée des pièces pertinentes.
La différence entre le rétablissement personnel avec liquidation et celui sans liquidation a aussi des conséquences pratiques. Dans le premier cas, le patrimoine non protégé peut être concerné par une réalisation des actifs, tandis que le logement loué n’est pas un bien appartenant au locataire. Dans les deux cas, l’arriéré locatif et les échéances nouvelles doivent être datés. Le bailleur, la commission et le juge ne peuvent pas travailler correctement si le locataire transmet seulement le total de la dette sans indiquer la période correspondant à chaque somme.
La décision de suspension de l’expulsion n’empêche pas toutes les communications du bailleur. Celui-ci peut demander une actualisation du décompte, répondre au plan et signaler un nouvel impayé. Le locataire doit donc conserver une relation documentaire régulière : virement, quittance ou preuve de proposition de paiement, courriel d’alerte en cas d’incident, copie des notifications et relevé mensuel. Ce suivi rend visible la différence entre la dette ancienne soumise au traitement et le loyer courant payé pour conserver le logement.
B. Quelles pièces produire et quels recours engager devant le juge ?
La première urgence est de déterminer le stade exact. Le dossier peut se trouver à l’un des niveaux suivants : simple relance du bailleur, commandement de payer dans le délai de six semaines, assignation déjà délivrée, jugement constatant la résiliation et ordonnant l’expulsion, commandement de quitter les lieux, demande du concours de la force publique ou date d’intervention annoncée. Chaque niveau appelle une réponse différente. Un dossier de surendettement qui ne précise pas ce stade peut être déclaré complet sur le plan financier tout en restant insuffisant face à l’urgence locative.
Le classement recommandé commence par une chronologie d’une page. La première colonne indique la date ; la deuxième décrit l’acte ; la troisième précise son auteur ; la quatrième indique la somme ou le délai ; la dernière liste la pièce justificative. Il faut y inscrire le début des difficultés, les paiements partiels, la demande d’aide au logement, le dépôt du dossier, la recevabilité, le commandement de payer, la fin des six semaines, l’assignation, l’audience, la décision et tout acte d’exécution. Cette méthode permet de comparer la date de la clause résolutoire à celle de la décision de recevabilité.
Le deuxième document est un état financier contradictoire. Il reprend le loyer hors charges, les provisions, les régularisations, les aides déduites, les paiements effectués, les frais du commissaire de justice, l’indemnité d’occupation éventuelle et le solde par mois. Le locataire peut produire un tableau simple, mais chaque ligne doit renvoyer à un relevé, une quittance, une attestation ou un courrier. Une différence de quelques mois peut modifier la date d’acquisition de la clause et le montant à intégrer au plan.
Le troisième document est la preuve du loyer courant. Les relevés bancaires doivent faire apparaître le bénéficiaire, la date et le montant. Les virements rejetés doivent être conservés avec le motif de rejet et la nouvelle proposition. Lorsque le bailleur refuse le paiement ou ne fournit pas ses coordonnées, le locataire doit demander une solution écrite et éviter de remettre des espèces sans reçu. La preuve de l’intention de payer est utile, mais elle ne remplace pas le versement effectif lorsque celui-ci reste possible.
Le quatrième document est la décision de recevabilité et la preuve de sa notification. La date de réception peut être utile pour apprécier les effets des textes et la chronologie des créances. Il faut joindre les courriers de la commission, l’état des créances, les observations du bailleur, la proposition de plan, les mesures imposées ou la décision de rétablissement personnel. Si le bailleur n’apparaît pas dans l’état des créances, le locataire doit le signaler sans délai à la commission et conserver la preuve de l’envoi du bail et du décompte.
Le cinquième document est l’ensemble des actes locatifs : bail, avenants, commandement de payer, assignation, pièces communiquées par le bailleur, jugement, signification, commandement de quitter les lieux et courrier relatif à la force publique. Il faut lire les actes intégralement, y compris les mentions en fin de page. La date d’audience, le délai pour communiquer les pièces et la juridiction saisie peuvent être indiqués dans une zone peu visible. Une erreur de juridiction ou de délai peut justifier un recours, mais elle doit être identifiée précisément.
Face au commandement de payer, la réponse utile contient quatre blocs : la contestation du décompte, le paiement ou la proposition concernant le loyer courant, l’information sur le surendettement et la demande de suspension ou de délai adaptée. Le locataire peut demander au bailleur de confirmer la ventilation des sommes et de transmettre le décompte à la commission. Il ne doit pas déduire de la seule réception de la décision de recevabilité qu’il peut interrompre les loyers. S’il veut affecter une somme à un arriéré antérieur, il doit vérifier les interdictions de paiement et demander l’autorisation nécessaire lorsque celle-ci est requise.
Face à une assignation, la présence à l’audience est essentielle. Le dossier doit être remis selon les modalités indiquées par la juridiction et communiqué au bailleur lorsque les règles de procédure l’imposent. Les demandes doivent être hiérarchisées : constater une erreur ou une irrégularité, rejeter une partie du décompte non justifiée, prendre en compte la recevabilité, accorder des délais, suspendre les effets de la clause et, si le stade le permet, suspendre la mesure d’expulsion. Le locataire doit expliquer pourquoi le paiement courant est désormais possible et comment l’arriéré sera traité.
Face à un commandement de quitter les lieux, l’urgence est supérieure. La copie doit être adressée immédiatement à la commission, au juge compétent selon la procédure en cours et, si nécessaire, à un avocat. Il faut demander la suspension en fournissant la décision de recevabilité, le jugement d’expulsion, le commandement, la preuve du loyer courant et la date de toute intervention annoncée. L’article L. 722-7 permet au débiteur de prendre l’initiative de la saisine en cas d’urgence ; attendre une prochaine réponse administrative peut faire perdre un temps important.
Le jugement qui statue sur une demande de suspension d’une mesure d’expulsion peut faire l’objet d’un appel. L’article R. 722-10 du code de la consommation prévoit que le jugement est susceptible d’appel. Le recours ne doit pas être présenté comme automatiquement suspensif dans toutes ses conséquences : il faut vérifier la décision, sa notification, le délai et le régime d’exécution. L’aide d’un professionnel est utile lorsque l’intervention est imminente, lorsque la clause est contestée ou lorsque plusieurs procédures se superposent.
Si la dette comporte des charges, le locataire doit demander les justificatifs exigibles et distinguer les provisions des régularisations. Si elle comporte une indemnité d’occupation, la période doit être liée à la fin effective du bail ou à la décision pertinente. Si l’allocation logement est versée directement au bailleur, les sommes doivent apparaître dans le décompte. Si un paiement a été encaissé mais non imputé, le relevé bancaire et le courrier de contestation doivent être transmis. Un décompte global qui ne permet pas de vérifier ces postes peut être discuté devant le juge.
Les aides et dispositifs d’accompagnement ne doivent pas être demandés trop tard. Le fonds de solidarité pour le logement peut intervenir selon les règles du département. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions, le service social, la caisse d’allocations familiales, le bailleur et les associations peuvent être sollicités en parallèle. Ces démarches ne suspendent pas automatiquement la procédure judiciaire. Elles deviennent utiles lorsqu’elles produisent un diagnostic, une proposition de reprise du courant, une demande d’aide chiffrée ou une attestation de suivi qui peut être communiquée au juge.
À Paris et en Île-de-France, l’adresse du logement détermine la juridiction compétente et les interlocuteurs de prévention. Le locataire doit vérifier le ressort du juge des contentieux de la protection indiqué dans l’assignation et utiliser les coordonnées du service social, du fonds de solidarité pour le logement et de la commission compétente pour le département concerné. Il ne faut pas envoyer un dossier identique à plusieurs juridictions sans vérifier leur compétence. Le logement situé à Paris, dans les Hauts-de-Seine, en Seine-Saint-Denis, dans le Val-de-Marne ou dans un autre département francilien peut relever de circuits administratifs différents, même si la règle nationale de l’article 24 reste la même.
La demande adressée au juge doit rester concrète. Elle peut prendre la forme suivante : le loyer mensuel est de telle somme ; le loyer courant a été repris depuis telle date ; l’arriéré arrêté à telle date est de telle somme ; la commission a déclaré le dossier recevable le tel jour ; la dette figure sous telle référence ; l’assignation ou le commandement de quitter les lieux produit tel effet ; la suspension est nécessaire jusqu’à telle étape ; le montant d’apurement soutenable est de telle somme. Les pièces numérotées doivent correspondre à chaque affirmation. Cette présentation facilite le contrôle du juge et évite qu’une difficulté urgente soit noyée dans le récit général du surendettement.
Le bailleur peut aussi avoir intérêt à une solution encadrée. Un plan respecté, un paiement courant régulier et une dette ancienne clairement identifiée peuvent réduire le risque de nouvelles procédures. Le locataire ne doit toutefois pas signer un protocole qui contredit la décision de la commission ou qui reconnaît un montant non vérifié. Tout accord doit préciser la période, les paiements, l’effet sur la clause résolutoire, les obligations de chacun et l’articulation avec le plan de surendettement. Un projet d’accord peut être présenté au juge afin qu’il soit examiné dans le cadre de l’audience.
En cas d’erreur de la commission, le recours doit viser l’erreur. Une ressource intégrée deux fois, une charge indispensable écartée, une dette locative mal datée, un paiement ignoré ou un montant de loyer incorrect sont des points vérifiables. Le recours doit joindre les pièces qui permettent de corriger le budget et proposer une mensualité cohérente. Les décisions de la commission et les actes locatifs doivent être rapprochés, car une contestation du plan ne suffit pas à obtenir le maintien du logement si aucune demande de suspension n’est formulée devant le juge de l’expulsion.
Enfin, l’absence de réponse ne protège pas le locataire. Ne pas retirer un recommandé, ne pas se présenter à l’audience ou ne pas répondre à la commission peut conduire à une décision fondée sur les seuls éléments du bailleur. Une personne qui ne peut pas réunir immédiatement toutes les pièces doit envoyer les documents disponibles, expliquer ce qui manque et demander un délai lorsqu’il est possible de le faire. L’urgence impose une action progressive : identifier l’acte, préserver le loyer courant, avertir la commission, saisir le bon juge et compléter les justificatifs.
Conclusion
Un dossier de surendettement peut contribuer à préserver un logement privé, mais son effet dépend de la date et du stade de chaque procédure. Le commandement de payer ouvre six semaines ; l’assignation conduit devant le juge des contentieux de la protection ; la recevabilité permet à la commission de demander une suspension ; l’article 24 de la loi de 1989 organise les délais lorsque le loyer courant est repris ; le plan ou le rétablissement personnel traite l’arriéré selon une date d’arrêté précise. L’effacement n’est ni un paiement rétroactif ni une autorisation de ne plus payer les échéances nouvelles.
La priorité pratique est de réunir le bail, le décompte, les actes de commissaire de justice, la décision de recevabilité, la preuve du loyer courant et une chronologie. Dès qu’un commandement de quitter les lieux ou une date d’intervention apparaît, la demande de suspension doit être portée sans délai à la commission et au juge compétent. Une analyse individualisée permet ensuite de choisir entre contestation du montant, délais, suspension, recours contre une mesure imposée ou rétablissement personnel, tout en évitant la création d’une nouvelle dette locative.
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