La décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026 a changé la lecture pratique de la loi RIPOST avant même sa promulgation. Le texte adopté le 18 août 2026 a étendu la procédure de mise en demeure préfectorale à certains locaux à usage commercial, agricole ou professionnel. La présentation d’une expulsion administrative en vingt-quatre heures peut toutefois induire en erreur : le Conseil constitutionnel a posé une réserve qui interdit d’appliquer cette voie lorsque l’occupant a établi son domicile dans le local. La différence entre un local professionnel occupé illicitement et un local professionnel devenu aussi un lieu de vie est donc décisive.

Un propriétaire qui découvre une occupation sans autorisation doit répondre à plusieurs questions avant de saisir le préfet : comment l’occupant est-il entré, le local est-il réellement commercial ou sert-il aussi d’habitation, quelles preuves établissent la propriété, et qui a constaté l’occupation ? De son côté, une personne menacée d’évacuation doit réunir sans délai les éléments qui démontrent que le local constitue son domicile. Un bail expiré, une entrée régulière, une sous-location contestée et une intrusion par violence ne relèvent pas nécessairement du même régime.

La réponse utile est nuancée. La loi RIPOST peut accélérer l’évacuation d’un local commercial lorsque les conditions de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 sont réunies et que l’occupant n’y a pas établi son domicile. Si ce local abrite effectivement la vie privée de l’occupant, la réserve constitutionnelle impose de passer par le juge et de respecter les garanties attachées au domicile. Le titre de propriété ne suffit donc pas, à lui seul, à déterminer la procédure applicable.

I. Dans quels cas la loi RIPOST permet-elle l’expulsion administrative d’un local commercial ?

A. Quelle occupation et quelles preuves permettent de saisir le préfet ?

La loi n° 2026-798 du 18 août 2026, dite loi RIPOST, a modifié l’article 38 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007. L’article 14 de la loi n° 2026-798 a élargi le champ des locaux visés par la mise en demeure préfectorale. La version codifiée de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007 mentionne désormais, à côté du domicile et du local d’habitation, le local à usage commercial, agricole ou professionnel.

Le texte ne crée pas une faculté générale de faire partir toute personne qui se trouve dans un commerce sans l’accord actuel du propriétaire. Il vise une introduction réalisée « à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes », ainsi que certaines situations de maintien consécutives à cette introduction. L’article 38 vise également le maintien dans un meublé de tourisme à l’expiration du contrat prévu par l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme. Chaque branche possède ses propres faits générateurs : l’occupation d’un ancien locataire commercial dont le bail a pris fin ne doit pas être assimilée automatiquement à une intrusion clandestine.

La rédaction actuelle de l’article 38 est la suivante :

« En cas d’introduction à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ou dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel, la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé peut demander au représentant de l’Etat dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. »

Cette phrase rassemble quatre exigences qu’un dossier solide doit traiter séparément. Premièrement, il faut qualifier l’entrée ou le maintien : porte forcée, serrure remplacée, menaces, violences, pression ou autre contrainte ne se prouvent pas par une simple affirmation. Deuxièmement, le demandeur doit être recevable. Le propriétaire du local peut agir pour le local commercial, tandis que la personne dont le domicile est occupé peut agir pour la protection de son domicile. Troisièmement, une plainte doit avoir été déposée. Quatrièmement, l’occupation illicite doit être constatée par une autorité ou un commissaire de justice habilité à dresser un constat.

La preuve du droit sur le local est un autre volet. L’article 544 du Code civil définit la propriété comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Cette règle décrit le droit de propriété ; elle ne remplace pas les formalités de l’article 38 et ne donne pas au propriétaire un droit de se faire justice lui-même. Le titre de propriété, l’acte notarié, l’attestation immobilière, le bail commercial, l’état hypothécaire ou tout document équivalent doivent être rapprochés de l’adresse et de la désignation exacte du local.

Lorsque l’occupation empêche le propriétaire de produire immédiatement son titre, l’article 38 prévoit une intervention de l’administration fiscale. Le représentant de l’Etat sollicite cette administration dans un délai de soixante-douze heures pour établir le droit invoqué. Ce mécanisme répond à une difficulté pratique : des documents peuvent se trouver à l’intérieur du local, être retenus par l’occupant ou être impossibles à réunir dans l’urgence. Il ne dispense pas le demandeur de décrire le bien avec assez de précision et d’expliquer pourquoi la preuve ordinaire est momentanément indisponible.

Le constat doit également être exploitable. Un commissaire de justice doit décrire les accès, les serrures, les traces d’effraction, les enseignes, les objets présents, la configuration des pièces, les indices de vie privée et l’identité des personnes rencontrées. Des photographies datées, des attestations de voisins, un procès-verbal de plainte, des images de vidéosurveillance obtenues légalement, des échanges de messages et des factures peuvent compléter le dossier. Une photographie d’une porte ouverte ne démontre pas, à elle seule, l’identité de l’occupant ni la manière dont il est entré.

Pour un commerce, il faut distinguer l’occupation du local et l’exploitation d’une activité. Un Kbis, une enseigne ou du matériel professionnel peuvent confirmer l’usage commercial, mais ils ne prouvent pas que l’accès a été obtenu par contrainte. À l’inverse, l’absence d’immatriculation ne transforme pas mécaniquement l’occupant en squatteur. Le juge administratif ou le préfet doivent pouvoir comprendre la chronologie : date de remise des clés, début du bail, congé ou résiliation, départ attendu, découverte de l’occupation et démarches entreprises depuis cette découverte.

Le cas de l’ancien preneur mérite une attention particulière. Une personne entrée dans les lieux avec l’autorisation du bailleur peut rester sans droit après l’expiration ou la résiliation du contrat, mais son entrée initiale n’était pas clandestine. La fin du bail peut ouvrir une procédure de résiliation, de fixation d’une indemnité d’occupation et d’expulsion devant le juge judiciaire. Le propriétaire ne doit pas présenter une simple dette locative, un désaccord sur le renouvellement ou une contestation de congé comme une introduction par menaces ou voies de fait. Une qualification forcée fragilise la demande et peut exposer le demandeur à une contestation immédiate.

Le propriétaire doit préparer un dossier chronologique, et non une accumulation de pièces sans explication. La première page peut résumer l’adresse, la qualité du demandeur, la nature du local, le mode d’entrée allégué, la date de découverte, la plainte déposée, le constat obtenu et l’urgence concrète. Chaque pièce doit être numérotée et renvoyée à un fait précis. Le préfet doit pouvoir vérifier rapidement que les conditions légales sont réunies sans reconstituer seul plusieurs mois de relations contractuelles.

Le socle documentaire peut comprendre :

• le titre de propriété ou le document établissant le droit sur le local ;
• le bail commercial, professionnel ou civil, ses avenants, le congé, la résiliation ou la mise en demeure lorsqu’une relation contractuelle a existé ;
• le procès-verbal de plainte et la description précise des faits dénoncés ;
• le constat d’un officier de police judiciaire, du maire ou d’un commissaire de justice ;
• les photographies, attestations et éléments matériels qui établissent l’accès, les dégradations ou le maintien ;
• les documents cadastraux, notariés, fiscaux ou d’assurance qui identifient le local ;
• une note expliquant si le local sert exclusivement à l’activité ou s’il comporte des éléments de vie privée ;
• les coordonnées utiles pour permettre une notification rapide de la demande et de la décision.

La présence d’objets personnels appelle déjà une analyse prudente. Un ordinateur, des vêtements ou un matelas peuvent être présents dans un commerce sans que l’occupant y ait établi son domicile. Inversement, une pièce aménagée, des documents administratifs, des effets de toute la famille, des courriers reçus à l’adresse et une organisation quotidienne peuvent montrer une vie privée réelle. Le constat doit rapporter les faits sans qualifier trop vite le domicile : une conclusion juridique non étayée peut se retourner contre la partie qui l’a rédigée.

Dans cette phase, le propriétaire peut consulter la page consacrée au droit immobilier et le rappel des procédures d’expulsion immobilière. Ces ressources générales ne remplacent pas l’examen des pièces, surtout lorsque le local professionnel est aussi présenté comme une habitation. Les explications générales consacrées à l’expulsion d’un local commercial doivent désormais être complétées par la décision constitutionnelle du 14 août 2026, qui impose de traiter expressément la question du domicile.

B. Quels délais le préfet et l’occupant doivent-ils respecter ?

La procédure administrative repose sur une succession rapide, mais chaque délai part d’un événement différent. Le délai de soixante-douze heures concerne la sollicitation de l’administration fiscale lorsque la preuve du droit ne peut pas être fournie en raison de l’occupation. Il ne s’agit pas du délai laissé à l’occupant. Le délai de quarante-huit heures concerne la décision du représentant de l’Etat à compter de la réception d’une demande complète. Le délai d’exécution de la mise en demeure est ensuite fixé dans la décision, avec un minimum qui dépend de la situation du local.

L’article 38 prévoit que la décision de mise en demeure est prise après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant. Le refus ne peut reposer que sur la méconnaissance des conditions légales ou sur un motif impérieux d’intérêt général. En cas de refus, les motifs doivent, le cas échéant, être communiqués sans délai au demandeur. Le préfet n’a donc pas à ordonner l’évacuation sur la seule production d’un titre de propriété : il doit vérifier l’entrée, l’occupation illicite, la qualité du demandeur et la réserve attachée au domicile.

La même disposition fixe un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, le délai est porté à sept jours. Cette formulation doit être lue avec la situation concrète du demandeur et du local. Pour un propriétaire qui possède un commerce mais n’y vit pas, le délai de sept jours est normalement le point de référence de la décision administrative. Une erreur de calcul du terme, une notification incomplète ou un affichage absent peuvent être invoqués par l’occupant devant le juge administratif.

Le texte prévoit aussi que l’introduction d’une requête en référé sur le fondement des articles L. 521-1 à L. 521-3 du Code de justice administrative suspend l’exécution de la décision lorsque le local ne constitue pas le domicile du demandeur. L’article L. 521-1 du Code de justice administrative dispose notamment : « Lorsque une décision administrative, même de rejet, fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation, le juge des référés, saisi d’une demande en ce sens, peut ordonner la suspension de l’exécution de cette décision, ou de certains de ses effets, lorsque l’urgence le justifie et qu’il est fait état d’un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de cette décision. »

La règle spéciale de l’article 38 est plus concrète pour la mise en demeure visant un local qui n’est pas le domicile du demandeur : la requête en référé mentionnée par le texte suspend l’exécution. Il faut toutefois déposer la requête selon les formes exigées, identifier la décision contestée et présenter un moyen de légalité. Un simple courriel adressé à la préfecture, une lettre au commissaire de justice ou une plainte pénale ne produit pas ce même effet suspensif.

Le recours peut discuter plusieurs points : l’absence de preuve de propriété, l’absence de constat régulier, l’inexistence de manœuvres ou de contraintes, l’existence d’un bail ou d’une autorisation, une erreur sur l’adresse, l’absence de prise en compte du domicile ou le non-respect de la notification. L’urgence doit être expliquée avec des faits. Un propriétaire peut invoquer une impossibilité d’exploiter, des dégradations, un risque pour les salariés ou une perte de matériel. L’occupant peut invoquer l’atteinte à son domicile, la présence d’enfants, une erreur d’identité, un contrat en cours ou le caractère irrégulier de l’entrée alléguée.

Lorsque la mise en demeure n’est pas suivie d’effet, le représentant de l’Etat doit procéder sans délai à l’évacuation forcée, sauf opposition du demandeur dans le délai d’exécution. Cette intervention n’autorise pas la destruction des biens ni leur abandon sur la voie publique. Le sort des objets, documents et marchandises doit être organisé avec prudence, notamment lorsque l’occupant conteste la mesure ou lorsque des biens appartenant à des tiers se trouvent dans le local. Un inventaire et un procès-verbal peuvent éviter un nouveau contentieux sur les dégradations ou la disparition de matériel.

Le délai de vingt-quatre heures ne signifie pas que toutes les expulsions d’un commerce peuvent être exécutées le lendemain d’un appel téléphonique. Le délai ne commence qu’après une décision valable, régulièrement notifiée et assortie des mentions nécessaires. Avant cela, la plainte, la preuve du droit, le constat et la demande préfectorale doivent être réunis. Le propriétaire ne peut pas anticiper la décision en forçant l’accès, en changeant la serrure ou en faisant enlever les affaires de l’occupant.

Il faut également distinguer l’évacuation administrative d’une expulsion judiciaire. L’administration agit dans le périmètre de l’article 38 et sous le contrôle du juge administratif. Le juge judiciaire intervient pour les litiges de bail, la résiliation contractuelle, la restitution des lieux, les dommages-intérêts et les mesures de référé qui relèvent de sa compétence. Une décision administrative de mise en demeure ne tranche pas toutes les questions de propriété, de validité du bail ou de responsabilité contractuelle.

Pour l’occupant, la réaction doit être immédiate dès réception de la mise en demeure. Il faut photographier l’affichage, conserver l’enveloppe ou le message de notification, relever l’heure et la date, demander copie du constat si elle n’a pas été remise et vérifier la qualité de la personne qui a saisi le préfet. Une requête en référé ne doit pas attendre la veille de l’évacuation. Les documents prouvant le domicile, le contrat d’occupation ou le droit de rester doivent être classés dans l’ordre chronologique.

Un tableau simple peut aider à contrôler les échéances :

1. date de découverte de l’occupation et première intervention ;
2. date du dépôt de plainte ;
3. date et auteur du constat ;
4. date de la demande reçue par le préfet ;
5. date de la décision de mise en demeure ;
6. date et mode de notification à l’occupant et au demandeur ;
7. date de fin du délai de vingt-quatre heures ou de sept jours ;
8. date de la requête en référé et de sa transmission au greffe.

Cette chronologie est aussi utile au propriétaire. Elle permet de répondre aux demandes de la préfecture, de savoir si un document manque et de décider si une procédure judiciaire doit être engagée parallèlement. L’urgence ne supprime pas la nécessité d’une stratégie cohérente : un dossier qui demande l’expulsion administrative tout en reconnaissant un bail commercial encore en vigueur contient une contradiction qu’il faut résoudre avant toute saisine.

II. Que change la réserve du Conseil constitutionnel lorsque l’occupant habite dans les lieux ?

A. Pourquoi l’occupant d’un local professionnel peut-il invoquer son domicile ?

Le point décisif se trouve dans la décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026, publiée au Journal officiel. Le Conseil constitutionnel a examiné l’extension de l’article 38 aux locaux commerciaux, agricoles et professionnels. Il a distingué le local utilisé pour une activité et le local dans lequel l’occupant a installé sa vie privée. La réserve ne crée pas un droit de propriété au profit de l’occupant ; elle empêche l’administration de mettre en œuvre cette voie expéditive lorsque le local est devenu son domicile.

Le Conseil a relevé que l’occupant d’un local commercial, agricole ou professionnel peut se trouver privé des garanties attachées au domicile si l’administration pouvait l’évacuer sans contrôle judiciaire alors qu’il y vit effectivement. Il a donc formulé la réserve suivante au paragraphe 173 de la décision n° 2026-915 DC du Conseil constitutionnel :

« Ainsi, sauf à méconnaître les exigences constitutionnelles précitées, les dispositions contestées ne sauraient s’appliquer que dans le cas où l’occupant du local à usage commercial, agricole ou professionnel n’y a pas établi son domicile. »

La conséquence pratique est nette : un propriétaire ne peut pas obtenir l’évacuation administrative d’un local professionnel en contournant la question du domicile. Il doit présenter les faits qui permettent de conclure que l’occupant n’y vit pas, ou accepter que la contestation soit examinée selon la procédure judiciaire appropriée. L’occupant n’a pas à démontrer qu’il est propriétaire. Il doit montrer que le local est le lieu où il a établi sa vie privée, même si son titre d’occupation est contesté.

La notion de domicile ne dépend pas uniquement de l’adresse déclarée auprès des impôts, de la mention figurant sur un contrat ou de l’usage prévu au bail. Dans un arrêt de la chambre criminelle du 3 juin 2025, n° 23-81.916, la Cour de cassation a rappelé la définition suivante :

« Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. »

L’arrêt de la Cour de cassation, chambre criminelle, du 3 juin 2025, n° 23-81.916, apporte deux enseignements utiles. D’abord, l’habitation permanente n’est pas une condition absolue : une personne peut avoir le droit de se dire chez elle même si elle n’occupe pas les lieux chaque jour. Ensuite, la protection du domicile ne garantit pas toutes les propriétés contre toute occupation. Il faut un lien concret entre la personne et le lieu, apprécié au regard des faits.

Dans un local professionnel, les indices peuvent être nombreux :

• une pièce effectivement aménagée pour dormir ou se laver ;
• des vêtements, effets personnels et documents familiaux en quantité cohérente avec une installation ;
• une adresse utilisée pour recevoir du courrier, des factures ou des documents administratifs ;
• des équipements de vie quotidienne, des denrées, des médicaments ou des objets appartenant aux proches ;
• la présence régulière d’un conjoint, d’enfants ou d’un animal ;
• des témoignages sur les horaires de vie, les nuits passées sur place et l’organisation du quotidien ;
• des abonnements, factures ou échanges montrant que l’occupant se considère chez lui.

Aucun de ces indices ne suffit toujours isolément. Un entrepreneur peut garder des vêtements de rechange dans son atelier, un gardien peut dormir ponctuellement sur son lieu de travail et un commerçant peut entreposer des documents privés dans son bureau. La question est celle d’une installation réelle et suffisamment caractérisée de la vie privée. Le constat doit décrire la configuration, le nombre de pièces, les couchages, les objets et les usages sans exposer inutilement des informations personnelles qui ne servent pas à la procédure.

La dénomination du local n’est pas déterminante. Une cave, un atelier, un entrepôt ou une boutique peut, selon les circonstances, être le lieu de vie d’une personne. À l’inverse, la présence d’un canapé ou d’un micro-ondes dans un bureau ne démontre pas nécessairement un domicile. Le juge s’intéresse à l’ensemble des faits au jour de la décision. Il peut tenir compte de la continuité de l’installation, de la possibilité matérielle d’y vivre, des autres logements disponibles et des éléments fournis par chacune des parties.

La situation est particulièrement sensible lorsque l’occupant dirige une petite entreprise et utilise le même local pour travailler et dormir. Le propriétaire peut soutenir que le bail ou le règlement de copropriété interdit l’habitation. Cette interdiction peut être utile sur le fond du litige, mais elle ne fait pas disparaître automatiquement la réalité factuelle du domicile. Une clause contractuelle peut rendre l’usage irrégulier sans autoriser pour autant une évacuation administrative qui méconnaîtrait la réserve constitutionnelle.

La protection du domicile doit aussi être distinguée de la propriété du demandeur. Le local peut appartenir à une société, être loué à une personne physique ou être détenu en indivision. Le domicile est celui de la personne qui y vit ; la propriété est celle du titulaire du droit réel. Une société propriétaire ne peut pas avoir un domicile au sens de la vie privée, même si son dirigeant a installé son habitation dans les lieux. Cette distinction explique pourquoi l’article 38 prévoit un délai différent lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur.

Sur le plan pénal, l’article 226-4 du Code pénal protège le domicile. Il dispose notamment :

« L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. »

Le texte pénal emploie la notion de domicile, tandis que l’article 38 organise une procédure administrative spéciale. Les deux mécanismes ne doivent pas être confondus. Une plainte sur le fondement de l’article 226-4 ne produit pas à elle seule une décision d’évacuation préfectorale. Elle peut néanmoins documenter la gravité des faits et déclencher une enquête. La qualification pénale dépendra des circonstances de l’entrée et de l’intention, qui doivent être établies par les autorités compétentes.

Pour les autres locaux, l’article 315-1 du Code pénal dispose :

« L’introduction dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, hors les cas où la loi le permet, est punie de deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Le maintien dans le local à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. »

L’article 315-1 montre que le législateur distingue le local selon son usage, alors que l’article 226-4 renforce la protection du domicile. Si un local commercial est aussi le domicile de l’occupant, la qualification à retenir exige une analyse des faits et du texte applicable. Le propriétaire ne doit pas annoncer une peine automatique ni présenter une plainte comme la preuve définitive du statut de l’occupant. La prudence est d’autant plus importante que la procédure administrative est précisément limitée par la réserve du Conseil constitutionnel.

La charge de la preuve s’organise autour de plusieurs questions. Le demandeur qui sollicite le préfet doit démontrer son droit sur le local et l’occupation illicite. L’occupant qui se prévaut du domicile doit produire les éléments dont il dispose. L’article 1353 du Code civil énonce la règle générale : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » La discussion sur le domicile n’est pas exactement une obligation de paiement, mais ce principe rappelle qu’une affirmation non documentée ne suffit pas devant le juge.

Un occupant qui reçoit une mise en demeure peut réunir son titre d’identité, ses courriers, ses factures, ses relevés d’assurance, les attestations de proches, les photographies de l’aménagement, les justificatifs de scolarité des enfants et les éléments prouvant la continuité de sa présence. Il ne doit pas altérer les lieux ni fabriquer des documents. Les pièces peuvent être communiquées sous forme protégée lorsque leur divulgation intégrale n’est pas nécessaire. L’objectif est de montrer une réalité de vie, pas de produire un dossier disproportionné ou incohérent.

B. Quelle procédure suivre quand l’expulsion préfectorale est exclue ?

Lorsque l’occupant a établi son domicile dans le local commercial, la mise à l’écart de l’article 38 ne signifie pas que le propriétaire est privé de recours. Elle signifie que le différend doit être porté devant l’autorité juridictionnelle compétente, avec une procédure adaptée à l’origine de l’occupation. Le choix dépend notamment de l’existence d’un bail, de la date d’entrée, des actes de résiliation, du caractère urgent du trouble et de la nécessité de protéger les personnes ou les biens.

La première hypothèse est celle d’une entrée initialement autorisée. Le propriétaire doit vérifier le contrat : bail commercial, bail professionnel, convention d’occupation précaire, mise à disposition, contrat de gardiennage ou simple autorisation. Si le contrat est arrivé à son terme, le congé ou la résiliation doit être examiné. Une demande d’expulsion peut être accompagnée d’une demande de paiement d’une indemnité d’occupation et de remise en état, mais le juge doit pouvoir identifier le fondement de la fin du droit d’occuper. Une assignation qui se limite à dire que le propriétaire n’est plus d’accord peut être insuffisante.

La deuxième hypothèse est celle d’une entrée sans droit mais dans un local devenu domicile. Le propriétaire peut déposer plainte, faire établir les dégradations et saisir le juge judiciaire pour obtenir la cessation du trouble et la restitution du local. La plainte pénale et la procédure civile peuvent avancer en parallèle, sans que l’une remplace l’autre. Le propriétaire doit éviter de déplacer les biens, de couper l’électricité ou l’eau, de bloquer l’accès aux personnes ou de menacer l’occupant. Une réaction illégale peut créer un dommage distinct et compliquer la demande principale.

En cas d’urgence et lorsque les faits sont suffisamment clairs, le référé peut être utile. L’article 834 du Code de procédure civile prévoit : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Le juge des référés ne tranche pas nécessairement toutes les contestations de propriété ou de bail ; il peut ordonner une mesure provisoire lorsque les conditions sont réunies.

L’article 835 du Code de procédure civile complète ce dispositif : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Le propriétaire doit rattacher sa demande à une urgence, à un dommage imminent ou à un trouble manifestement illicite. La seule présence d’un occupant dans un local ne suffit pas toujours si celui-ci dispose d’un contrat sérieux ou si la résiliation est discutée.

Dans un dossier d’occupation sans droit ni titre, les demandes peuvent porter sur l’évacuation, la remise des clés, l’interdiction de réintégrer les lieux, une astreinte, la conservation des biens et une provision sur les frais de remise en état. Le juge examine la qualité du demandeur, la consistance du droit invoqué, la réalité de l’occupation et l’existence d’une contestation sérieuse. Les pièces du constat doivent être datées et reliées à la demande. Une simple déclaration d’un voisin peut compléter un constat, mais elle ne remplace pas toujours une preuve de l’état du local.

Si le litige porte sur un bail commercial, la demande de résiliation et d’expulsion peut nécessiter une analyse du congé, de la clause résolutoire, du commandement et du délai laissé au preneur. Un ancien locataire peut contester la validité du congé, demander le renouvellement ou soutenir que les loyers ont été payés. Dans ce cas, l’article 38 ne peut pas servir à neutraliser les règles du statut des baux commerciaux. La procédure accélérée n’est pas un moyen de supprimer un débat contractuel qui relève du juge judiciaire.

Lorsque l’expulsion concerne un lieu habité, le Code des procédures civiles d’exécution ajoute des garanties et des délais. L’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit en principe que l’expulsion d’un lieu habité ne peut intervenir qu’à l’expiration d’un délai suivant le commandement de quitter les lieux, sous réserve des exceptions prévues par le texte. Cette règle ne doit pas être appliquée mécaniquement à tous les contentieux de locaux commerciaux : le bail, la destination des lieux, la présence d’un domicile et la nature de la décision doivent être vérifiés.

Le commandement de quitter les lieux est une étape d’exécution distincte du jugement. Le propriétaire ne peut pas se substituer au commissaire de justice ni utiliser sa propre force. Après la décision, le commissaire de justice signifie le commandement, calcule le délai, sollicite le concours de la force publique si nécessaire et organise l’évacuation selon les règles applicables. L’occupant peut encore demander des délais ou contester un acte d’exécution. La présence d’un domicile dans un local commercial rend particulièrement risquée toute initiative unilatérale.

Le recours pénal doit être documenté sans promesse excessive. L’article 315-1 peut concerner l’introduction ou le maintien dans un local à usage commercial, agricole ou professionnel lorsque les conditions matérielles sont réunies. L’article 226-4 peut entrer en discussion lorsque le lieu constitue le domicile d’une personne. La plainte doit décrire les faits, les dates, les personnes, les menaces éventuelles, les dégâts et les pièces disponibles. Elle ne doit pas affirmer comme acquis un élément que le propriétaire ne peut pas prouver, notamment l’intention de l’occupant ou le caractère forcé de l’entrée.

La personne occupant les lieux peut, de son côté, contester une qualification de squat lorsque son entrée était autorisée ou lorsqu’un contrat est encore discuté. Elle doit produire le bail, la convention, les échanges sur la remise des clés, les paiements, les autorisations et toute correspondance établissant la relation avec le propriétaire. Elle peut aussi contester le constat si celui-ci décrit une pièce comme inhabitée alors que des éléments visibles montrent une installation personnelle. L’absence de droit de propriété ne prive pas l’occupant du droit de discuter la procédure utilisée.

Une décision préfectorale de refus peut être contestée devant le juge administratif lorsque le demandeur estime que les conditions de l’article 38 étaient réunies. Cependant, si le refus repose sur la réserve constitutionnelle parce que l’occupant a établi son domicile dans le local, un recours ne doit pas être construit comme si le juge pouvait supprimer cette limite. L’article L. 521-1 du Code de justice administrative exige une urgence et un moyen propre à créer un doute sérieux pour la suspension de droit commun. La suspension spéciale de l’article 38 ne transforme pas une demande irrecevable en demande fondée.

À Paris et en Île-de-France, la chronologie doit tenir compte du lieu exact du local et de l’autorité saisie. Pour Paris, les services compétents de la préfecture de police doivent être identifiés au jour du dépôt ; dans les autres départements franciliens, la demande relève du représentant de l’Etat territorialement compétent. Une assignation judiciaire doit être délivrée devant la juridiction compétente du lieu de l’immeuble, et un commissaire de justice doit pouvoir intervenir rapidement sur place. Les délais pratiques de greffe, de signification et d’audience ne remplacent pas les délais légaux : ils doivent être anticipés dès la découverte de l’occupation.

Le dossier parisien ou francilien doit aussi préciser l’environnement du local : copropriété, accès communs, voisinage, risques pour les salariés, marchandises et éventuelles autorisations d’urbanisme. Ces éléments peuvent expliquer l’urgence, mais ils ne prouvent pas à eux seuls l’absence de domicile. Une boutique située au rez-de-chaussée d’un immeuble peut avoir une arrière-pièce habitée ; un atelier en zone d’activité peut être présenté comme un logement de fait. Le constat doit différencier les espaces professionnels, les espaces de stockage et les éléments de vie privée.

Pour le propriétaire, la décision procédurale peut suivre cette logique :

1. qualifier l’entrée et le maintien à partir de faits vérifiables ;
2. établir le titre sur le local et vérifier les contrats antérieurs ;
3. faire constater l’occupation et déposer plainte si les faits le justifient ;
4. rechercher les indices de domicile au lieu de les écarter par principe ;
5. saisir le préfet seulement si la réserve constitutionnelle et les autres conditions sont respectées ;
6. préparer en parallèle le référé ou l’assignation judiciaire lorsque le domicile, le bail ou la résiliation crée un débat ;
7. ne procéder à aucune expulsion matérielle sans titre exécutoire ou intervention de l’autorité compétente.

Pour l’occupant, la démarche inverse est utile :

1. conserver immédiatement la mise en demeure, l’affichage et la preuve de notification ;
2. rassembler les documents établissant le domicile, le contrat ou l’autorisation d’occuper ;
3. photographier l’aménagement et les effets personnels sans déplacer les lieux ;
4. vérifier la plainte, le constat, la preuve de propriété et la description du mode d’entrée ;
5. calculer exactement le délai d’exécution et saisir rapidement le juge administratif ou judiciaire selon le grief ;
6. signaler toute présence d’enfant, de personne vulnérable ou de risque matériel avec les justificatifs utiles ;
7. éviter toute menace, dégradation ou confrontation qui pourrait aggraver le dossier.

La frontière entre les deux procédures n’est pas seulement théorique. Elle peut modifier le délai, le juge saisi, la nature des preuves, les possibilités de suspension et la manière dont les biens seront traités. C’est pourquoi un propriétaire qui dispose d’un dossier de propriété très solide peut tout de même perdre sa demande administrative si l’occupant établit son domicile. De même, un occupant qui ne possède aucun titre peut devoir quitter les lieux à terme, mais il peut obtenir que cette sortie soit ordonnée par le juge dans le respect des règles applicables au domicile.

Le principe de propriété demeure pleinement applicable, sous réserve des lois et règlements. Mais la propriété n’efface ni la protection du domicile, ni le contrôle du juge, ni les conditions de l’expulsion. Les règles générales du contentieux de l’expulsion doivent ainsi être articulées avec la réserve de la décision n° 2026-915 DC et avec l’article 38 dans sa rédaction issue de la loi RIPOST.

Conclusion

Depuis la décision n° 2026-915 DC du 14 août 2026 et la loi RIPOST du 18 août 2026, l’expulsion administrative d’un local commercial peut être demandée lorsque l’occupation entre dans le champ de l’article 38, que le propriétaire apporte la preuve de son droit, qu’une plainte et un constat régulier existent et que l’occupant n’a pas établi son domicile dans les lieux. Le préfet peut alors décider sous quarante-huit heures et fixer un délai d’exécution d’au moins vingt-quatre heures, ou de sept jours lorsque le local n’est pas le domicile du demandeur, sous réserve des règles de notification et de recours.

La limite essentielle est la vie privée effectivement installée dans le local. Un commerce, un atelier ou un bureau peut aussi être le domicile de l’occupant. Le titre de propriété ne suffit pas à écarter cette réalité, et l’absence de bail ne suffit pas à la nier. Lorsque le domicile est établi, le propriétaire doit orienter son action vers le juge compétent, le référé ou la procédure au fond, et conserver les voies pénale et civile distinctes. L’occupant doit réunir ses preuves immédiatement et contester la mesure avant l’expiration du délai d’exécution.

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