I. La nouvelle obligation de transfert des garanties lors de la vente
A. Une règle nouvelle qui déplace le risque financier entre bailleurs successifs
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique modifie profondément le traitement des garanties dans certains baux commerciaux. Le texte, publié au Journal officiel, institue notamment une obligation de restitution encadrée dans le temps. Il organise également le transfert de cette obligation lorsque le local loué est vendu. Cette mesure concerne les remises de clés intervenant à compter du 26 août 2026, ainsi que les ventes réalisées à partir de cette même date. Le législateur intervient ainsi sur une difficulté récurrente, née de la succession des propriétaires pendant l’exécution du bail commercial.
Avant cette réforme, le principe jurisprudentiel pouvait produire une situation paradoxale. Le locataire remettait un dépôt de garantie au bailleur initial, puis voyait le local cédé à un acquéreur. Le nouveau propriétaire devenait alors son interlocuteur quotidien, sans être nécessairement le débiteur final de la restitution du dépôt. Le vendeur devait conserver la mémoire comptable de la garantie, tandis que l’acquéreur supportait pourtant les conséquences de l’état des locaux. Cette dissociation compliquait les ventes, les états des lieux, les procédures collectives et les négociations de fin de bail.
La troisième chambre civile avait posé la règle avec une netteté particulière dans son arrêt du 28 juin 2018, n° 17-18.100. Elle a jugé que « en cas de vente de locaux donnés à bail commercial, la restitution du dépôt de garantie incombe au bailleur originaire et ne se transmet pas à son ayant-cause à titre particulier » (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100). La solution reposait sur l’article 1743 du Code civil, dont le texte officiel demeure accessible sur Légifrance.
Cette jurisprudence ne disparaît pas entièrement. Elle reste utile pour les ventes antérieures à la date d’entrée en vigueur du nouveau mécanisme, ainsi que pour les contrats qui ne relèvent pas de son champ. Elle constitue aussi le point de comparaison nécessaire pour comprendre la portée de la réforme. Désormais, le principe légal inverse la logique lorsque les conditions temporelles sont réunies. Le vendeur doit transférer la charge économique et les sommes correspondantes au nouveau bailleur. Le locataire bénéficie alors d’un débiteur clairement identifié au terme de la relation locative.
La réforme ne vise pas uniquement le dépôt de garantie au sens strict. Elle concerne les sommes versées à titre de garantie et, plus largement, les garanties dont la restitution ou la mainlevée doit intervenir à la fin du bail. La distinction reste déterminante selon la nature de la sûreté concernée. Un dépôt conservé sur un compte, une garantie autonome, un cautionnement ou une sûreté constituée auprès d’un établissement financier ne produisent pas les mêmes obligations matérielles. Pourtant, chacun doit être identifié dans l’acte de vente et dans les documents remis au nouveau bailleur.
Le texte impose donc une nouvelle discipline documentaire. Le vendeur doit recenser le montant reçu, la date de versement, la nature de la garantie, les éventuelles reconstitutions et les déductions déjà opérées. L’acquéreur doit vérifier la concordance entre le bail, ses avenants, les comptes locatifs et l’acte de vente. Le locataire doit pouvoir comprendre, sans rechercher plusieurs débiteurs, qui assumera la restitution finale. Or, une clause imprécise sur la circulation de la garantie peut encore provoquer un contentieux entre les propriétaires successifs.
B. La date du 26 août 2026 et l’articulation avec les contrats en cours
Le calendrier légal doit être distingué avec soin. La loi a été promulguée le 26 mai 2026, mais certaines obligations de restitution s’appliquent aux remises de clés intervenant à compter du 26 août 2026. La règle relative au transfert lors d’une vente suit également cette date pour les mutations concernées. Une vente signée avant le 26 août, mais suivie d’une remise des clés après cette date, appelle donc une analyse séparée. Les parties doivent éviter toute lecture globale qui confondrait date de promulgation, date de vente et date de restitution.
Le dispositif s’insère dans des relations locatives souvent anciennes. Il peut donc concerner un bail conclu plusieurs années avant la réforme, dès lors que l’événement déclencheur intervient après la date prévue. Cette application dans le temps impose de vérifier la version du contrat et celle de la loi applicable au jour de la vente. Une clause ancienne attribuant la restitution au bailleur originaire ne doit pas être isolée du nouveau texte. Il faut déterminer si elle demeure pertinente, si elle est neutralisée par la loi, ou si elle organise seulement les recours internes entre vendeurs et acquéreurs.
La jurisprudence antérieure montre déjà l’importance de cette distinction temporelle. Dans l’arrêt du 28 juin 2018, la Cour de cassation a censuré une décision qui avait retenu que « la société bailleresse est, à l’égard du locataire, substituée au vendeur dans l’intégralité des clauses, conditions du bail et de ses accessoires » (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100). Cette formule ne peut être transposée mécaniquement aux ventes régies par la loi nouvelle. Elle rappelle seulement que la substitution de l’acquéreur ne se présume pas pour chaque obligation financière.
La troisième chambre civile a toutefois reconnu que les parties pouvaient aménager contractuellement cette solution. Une décision de référé rendue le 21 janvier 2025 a ainsi appliqué une clause prévoyant le transfert du dépôt au nouvel acquéreur, parce que le bail était annexé à l’acte de vente et que le preneur avait accepté la stipulation. Le raisonnement s’inscrit dans la liberté contractuelle, mais il ne doit pas être confondu avec la règle légale désormais applicable. La clause demeure utile pour préciser les modalités de remise, de notification et de justification.
Dans cette décision, le juge a retenu que « les parties au contrat de vente ont manifestement convenu de régler entre elles les comptes relatifs au bail commercial précédemment conclu » (TJ Lyon, 21 janv. 2025, n° 24/00860). Cette décision a été obtenue et ouverte par Voyage dans le présent run. Elle ne constitue pas un arrêt de la Cour de cassation, mais elle éclaire la pratique contractuelle antérieure. Depuis la réforme, l’acte de vente doit surtout rendre effectif le transfert légal, plutôt que chercher à le remplacer par une formule générale.
Les actes préparatoires doivent donc intégrer un tableau de rapprochement. Ce document précisera le bail concerné, la garantie reçue, son montant actualisé, le compte détenteur, les sommes litigieuses et le bénéficiaire final. Il devra également indiquer les garanties non encore libérées, notamment lorsqu’une garantie bancaire suppose une mainlevée. Cette méthode réduit les contestations relatives aux doublons, aux restitutions déjà réalisées et aux sommes imputées sur des loyers impayés. Elle protège autant le vendeur que l’acquéreur, sans priver le locataire de ses droits.
II. Les effets pratiques du transfert sur la restitution et les recours
A. Le rôle du nouveau bailleur dans la restitution et la justification des retenues
À compter du 26 août 2026, le nouveau bailleur doit intégrer la garantie transférée dans son suivi locatif. Il ne peut traiter cette somme comme un élément extérieur au bail, puisque son obligation future dépendra de la fin de jouissance et de l’état des locaux. Il doit conserver le bail, les avenants, l’état des lieux d’entrée, les échanges relatifs aux travaux et les preuves de paiement. Il doit également identifier les sommes dont la déduction pourrait être légalement justifiée. La réforme renforce ainsi la nécessité d’un dossier locatif complet.
La restitution ne devient pas automatique dans son montant intégral. Le dépôt continue de garantir l’exécution des obligations du preneur, sous réserve des limites prévues par la loi et le contrat. Une retenue suppose cependant une dette certaine, exigible ou suffisamment justifiée selon la situation. Les travaux simplement envisagés ne suffisent pas nécessairement. Le bailleur doit établir la réalité du dommage, son imputabilité et le lien avec une obligation locative. À cet égard, l’état des lieux contradictoire reste une pièce centrale du contentieux.
La jurisprudence récente illustre cette exigence de preuve. La Cour de cassation a rappelé que « le bailleur, qui doit garantie au locataire pour tous les vices ou défauts de la chose louée », reste tenu des obligations attachées à la délivrance conforme du bien (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578). La décision concernait les défauts structurels d’un immeuble vendu et les obligations du nouveau bailleur. Elle montre que l’acquéreur ne reçoit pas seulement un actif, mais aussi une relation contractuelle exigeant une surveillance continue.
Dans le même arrêt, la Cour a précisé que le bailleur « est tenu, dès l’acquisition des lieux loués, d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme du bien loué » (Cass. 3e civ., 26 janv. 2022, n° 18-23.578). Cette obligation de délivrance ne se confond pas avec la restitution de la garantie. Elle explique toutefois pourquoi l’acquéreur doit disposer des informations techniques et financières nécessaires dès la vente. Une mauvaise transmission des dossiers peut affecter la jouissance, le montant des travaux et la discussion finale sur les retenues.
La remise des clés fait courir le délai maximal de restitution prévu par la loi. Le nouveau bailleur doit donc organiser une procédure interne qui date précisément la libération des lieux. Il doit faire établir l’état des lieux de sortie, recueillir les justificatifs de charges, chiffrer les réparations et notifier au locataire le solde retenu. Une notification tardive ou insuffisamment documentée peut fragiliser la conservation de la somme. Le transfert de la garantie ne transfère pas au bailleur une liberté nouvelle de retenir des montants indéterminés.
La Cour de cassation a également jugé, dans son arrêt du 4 juillet 2024, que « lorsque le cédant est tenu de garantir sur le fondement de l’article 1630 du code civil le cessionnaire de l’éviction du bail », les conséquences financières doivent être appréciées selon la relation juridique concernée (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.822). Même si cette décision porte sur une cession du droit au bail, elle rappelle que chaque transfert possède son régime propre. Il ne faut donc pas confondre vente de l’immeuble, cession du bail et cession du fonds.
La même décision énonce que « le cessionnaire de l’éviction du bail dont il souffre du fait que le bailleur lui dénie la qualité de locataire » ne peut être traité comme un simple successeur économique (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.822). L’enseignement est utile pour les opérations comprenant plusieurs transmissions successives. Chaque acte doit identifier la qualité du transmettant et l’obligation déplacée. Le nouveau bailleur qui reçoit un dépôt lors de la vente de l’immeuble ne devient pas, par cette seule circonstance, titulaire de toutes les créances nées avant la mutation.
B. Le partage des responsabilités entre vendeur, acquéreur et locataire
Le transfert légal ne supprime pas le besoin de régler les comptes entre le vendeur et l’acquéreur. Le locataire doit pouvoir obtenir la restitution auprès du débiteur désigné par le nouveau régime. Le vendeur et l’acquéreur peuvent ensuite discuter le montant transféré, les dettes antérieures, les retenues déjà opérées et les garanties accessoires. Cette répartition interne ne doit pas être opposée au locataire lorsqu’elle compromet son recours. Or, une clause de l’acte de vente peut organiser efficacement ces comptes, à condition d’être précise et cohérente avec le bail.
Le vendeur doit remettre les sommes et les informations nécessaires au nouveau bailleur. Une conservation injustifiée expose à une demande de paiement, voire à une mesure d’exécution lorsque l’obligation est suffisamment évidente. L’acquéreur doit, de son côté, vérifier que le transfert est effectif et qu’il a été notifié au locataire. Il doit aussi éviter de demander une seconde garantie pour couvrir un risque déjà financé par le dépôt transféré. Une telle pratique pourrait créer une contestation sur le cumul des sûretés et sur l’équilibre financier du bail.
La décision rendue par la cour d’appel de Lyon le 27 mai 2026 a retenu l’efficacité d’un bail annexé à l’acte de vente. Elle a constaté que « le bail commercial est annexé à l’acte de vente de sorte qu’il y est intégré » (CA Lyon, 27 mai 2026, n° 25/01924). Cette solution illustre une technique contractuelle particulièrement utile. Elle ne doit toutefois pas conduire à insérer des annexes illisibles ou contradictoires. Les parties doivent identifier précisément la garantie, le montant transféré, la date de remise et l’obligation de notification.
La même décision a relevé qu’une clause pouvait prévoir que « le montant du dépôt de garantie en possession du bailleur sera transféré au nouveau propriétaire sur simple notification au preneur » (CA Lyon, 27 mai 2026, n° 25/01924). Cette rédaction fournit un modèle de mécanisme, mais son efficacité dépend de son intégration au contrat et de son acceptation par le preneur. La loi nouvelle rend désormais le transfert plus directement opposable dans les situations qu’elle vise. La clause demeure pertinente pour régler la preuve et le circuit financier.
La troisième chambre civile rappelle également que le contrat de bail ne se réduit pas à l’acte de vente. Dans l’arrêt du 4 juillet 2024, elle a énoncé que « la cour d’appel a, d’abord, retenu que la cédante était seule et entièrement responsable de l’éviction de la cessionnaire » (Cass. 3e civ., 4 juill. 2024, n° 23-13.822). Cette affirmation invite à distinguer la dette de restitution, la garantie d’éviction et les obligations nées de la cession. Une opération immobilière documentée évite que ces régimes soient confondus devant le juge.
Le locataire doit enfin conserver les preuves de ses versements. Le reçu du dépôt, les virements, les avenants et les échanges avec les bailleurs successifs permettent d’établir l’existence et le montant de la créance. Il doit demander par écrit l’identité du nouveau débiteur, surtout lorsque la vente intervient pendant une procédure de congé ou de renouvellement. Il doit aussi contester rapidement toute retenue non justifiée. La réforme améliore la lisibilité du recours, mais elle ne dispense pas le preneur de documenter son dossier.
Dans l’arrêt du 28 juin 2018, la Cour a finalement ordonné de « remettre, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant » la décision cassée (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-18.100). Cette formule rappelle le coût procédural d’une mauvaise qualification du débiteur. Le nouveau texte vise précisément à réduire ce type d’incertitude pour les ventes postérieures au 26 août 2026. Il ne transforme toutefois pas chaque litige comptable en obligation incontestable.
Pour les bailleurs, l’audit doit commencer avant la signature de la vente. Il doit porter sur les garanties reçues, les obligations de restitution, les états des lieux, les litiges en cours et les dettes locatives. Pour les acquéreurs, le prix doit intégrer les sommes à transférer et les risques de retenue. Pour les locataires, l’enjeu est de vérifier la notification de la vente et la conservation de la garantie. À cet égard, le recours à un avocat en droit des baux commerciaux à Paris peut sécuriser la lecture croisée du bail et de l’acte de mutation.
La question devient plus délicate lorsque la garantie n’est pas détenue sous la forme d’une somme d’argent. Une garantie autonome peut être appelée auprès d’une banque, tandis qu’un cautionnement suppose une relation entre le créancier, la caution et le débiteur. La vente du local ne produit pas les mêmes effets sur ces instruments. L’acte doit préciser si la garantie est maintenue, réduite, libérée ou remplacée. Il doit aussi déterminer qui prendra en charge les frais de mainlevée et les formalités auprès de l’établissement garant. Une simple mention de la vente ne suffit pas toujours à assurer l’effectivité du transfert.
Les procédures collectives accentuent encore le risque. Le vendeur peut être placé en sauvegarde, en redressement ou en liquidation avant d’avoir remis la garantie à l’acquéreur. Le locataire peut également faire l’objet d’une procédure qui modifie l’exigibilité de certaines créances. Dans ce contexte, les parties doivent distinguer la créance de restitution, la créance de loyers et la possibilité d’une compensation. Une déclaration au passif ne remplace pas la justification du montant conservé. Le nouveau régime ne neutralise donc pas les règles d’ordre public propres aux procédures collectives.
La preuve de la remise des fonds aura une importance déterminante. Un virement global figurant dans l’acte de vente ne permettra pas nécessairement d’identifier le montant affecté à chaque bail. Le vendeur doit conserver les reçus et les relevés correspondant à chaque locataire. L’acquéreur doit obtenir une quittance détaillée, signée ou authentifiée, mentionnant la date et la nature du transfert. Le locataire pourra ainsi vérifier que la somme qui lui sera restituée n’a pas été confondue avec une garantie attachée à un autre local. Cette traçabilité constitue une condition concrète de l’efficacité du nouveau dispositif.
Enfin, le changement de propriétaire ne doit pas interrompre le dialogue locatif. Le nouveau bailleur doit informer le preneur de ses coordonnées, de la date de la mutation et du régime applicable à la garantie. Il doit répondre aux demandes de justification portant sur le montant transféré. Le vendeur doit rester disponible lorsque des éléments antérieurs à la vente sont nécessaires pour expliquer une retenue. Cette coopération réduit les assignations dirigées contre plusieurs bailleurs et facilite le règlement amiable. Elle donne surtout au texte nouveau une portée pratique conforme à son objectif de sécurité économique.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 déplace le centre de gravité de la restitution des garanties lors de la vente du local commercial. À compter du 26 août 2026, le nouveau bailleur doit être intégré au circuit de restitution, sous réserve du champ précis du texte et de la date de l’opération. Le vendeur doit transférer les sommes et les informations, tandis que l’acquéreur doit assurer leur conservation et leur restitution justifiée. Les parties doivent donc relire chaque bail, rapprocher chaque garantie des comptes locatifs et formaliser la notification au preneur. Dès lors, la sécurité de la vente dépendra moins d’une clause générale que d’une transmission complète, chiffrée et contradictoire.
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