Une copropriété peut-elle conserver un bâtiment, un mur ou une partie de toiture qui dépasse sur le terrain voisin parce que l’immeuble est habité ? La question revient avec une actualité judiciaire importante : la cour d’appel de Montpellier a présenté, le 11 mai 2026, un arrêt du 11 septembre 2025, n° 24/00771, consacré à l’articulation entre le droit de propriété et le droit au logement. Cette actualité rappelle une règle pratique : l’occupation des logements doit être prise en compte, mais elle ne transforme pas une atteinte au fonds voisin en droit de construire chez autrui.
La réponse dépend d’abord de la preuve de la limite séparative, de la nature exacte de l’atteinte et de la voie de droit choisie. Un empiètement matériel sur la parcelle voisine ne se confond pas avec une simple perte de vue, une nuisance de chantier ou une infraction au permis de construire. Le demandeur doit sécuriser le bornage, les titres et les mesures avant de réclamer une démolition. Le juge doit ensuite rechercher une mesure réellement nécessaire, techniquement possible et proportionnée aux droits en présence, sans laisser l’ouvrage irrégulier produire un effet de prescription immédiat.
Voici la méthode à suivre pour une copropriété, un copropriétaire ou un voisin confronté à un dépassement de construction : établir la limite, qualifier le grief, identifier la personne qui peut agir, demander une expertise contradictoire et choisir entre remise en état, démolition partielle, indemnisation ou mesure urgente. Les propriétaires comme les occupants doivent être associés à la stratégie, car l’exécution d’une décision peut exiger un calendrier de travaux et une solution temporaire de relogement.
I. Construction qui empiète sur le terrain voisin : quelle preuve et quel droit à la démolition ?
A. Prouver la limite de propriété avant de réclamer la démolition
Le premier réflexe ne doit pas être de demander la destruction d’un immeuble sur la seule base d’une impression visuelle. Une corniche, une gouttière, une fondation enterrée, un balcon, une clôture ou une toiture peuvent franchir la limite sans que le dépassement soit perceptible depuis la rue. À l’inverse, une construction située exactement sur la parcelle voisine peut donner le sentiment d’un empiètement alors que la limite cadastrale apparente est inexacte.
Le cadastre constitue un document fiscal et ne suffit pas, à lui seul, à établir une limite de propriété. Il faut réunir les actes notariés, les plans annexés aux titres, les procès-verbaux de bornage, les documents de division ou de copropriété, les plans de géomètre et les autorisations d’urbanisme. Les anciens plans peuvent être précieux lorsqu’une division parcellaire a précédé la construction. Ils doivent toutefois être confrontés aux titres publiés et à la configuration réellement mesurée.
L’article 646 du Code civil pose que « Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs ». L’article 646 du Code civil organise ainsi un outil de clarification de la ligne séparative. Le bornage amiable est préférable lorsque les parties peuvent encore discuter avec un géomètre-expert. Il devient judiciaire lorsqu’un voisin refuse de participer ou lorsque les titres révèlent une contestation sérieuse.
Le bornage ne tranche pas toujours la propriété de la bande de terrain litigieuse. Il matérialise une limite, mais une action en revendication peut rester nécessaire si les titres sont contradictoires, si une prescription acquisitive est invoquée ou si une cession ancienne n’a pas été correctement publiée. Cette distinction est décisive pour une copropriété : le syndicat peut défendre les parties communes et les droits collectifs, mais un copropriétaire doit parfois agir personnellement pour la partie privative de son lot.
La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt de la troisième chambre civile du 27 novembre 2012, n° 11-14.835. Elle a censuré une décision qui avait fait peser la preuve sur l’occupante de la construction, alors que celle-ci était en possession de la partie de terrain contestée. La formule publiée est précise : « la preuve de la propriété de la superficie litigieuse, revendiquée par les époux X… au soutien de leur demande en démolition de la maison, incombait à ces derniers ». L’arrêt Cass. 3e civ., 27 novembre 2012, n° 11-14.835 impose donc de démontrer la propriété revendiquée avant de demander la démolition.
En pratique, la preuve la plus solide repose sur un rapport de géomètre-expert établi à partir des titres et sur un constat de commissaire de justice qui décrit l’ouvrage, ses points de dépassement et les documents remis. Des photographies datées peuvent compléter le dossier, mais elles ne remplacent pas la mesure technique. Lorsque l’empiètement est enterré ou que l’ouvrage menace la stabilité des bâtiments, une expertise judiciaire peut être demandée afin que chaque partie puisse discuter les relevés, les méthodes de mesure et les solutions de remise en état.
Le demandeur doit aussi isoler les différents dépassements. Une dalle qui franchit de quelques centimètres la ligne séparative, un mur implanté sur plusieurs mètres carrés, un égout de toit qui surplombe le fonds voisin et une canalisation sous le terrain ne posent pas nécessairement les mêmes questions. Une demande trop globale risque de mélanger une emprise certaine, une simple vue aérienne et un dommage de chantier. L’assignation doit identifier chaque ouvrage, sa localisation, sa surface ou sa projection et la mesure sollicitée.
La jurisprudence ne consacre pas un seuil de tolérance générale pour l’empiètement. Dans un arrêt du 10 novembre 2016, pourvoi n° 15-21.949, la Cour de cassation a examiné une construction dont l’empiètement était mesuré en centimètres et a rappelé que l’atteinte au droit de propriété se raisonne au regard des articles 544 et 545 du Code civil. L’arrêt Cass. 3e civ., 10 novembre 2016, n° 15-21.949 montre qu’une faible superficie ne permet pas d’écarter automatiquement une demande de suppression lorsque l’emprise est établie. La mesure exacte reste néanmoins indispensable pour apprécier la solution techniquement raisonnable.
Lorsque la limite n’est pas connue, le propriétaire voisin ne doit donc pas faire intervenir seul une entreprise pour couper une fondation, déplacer une clôture ou retirer une tuile. Une initiative unilatérale peut dégrader l’ouvrage, créer un danger pour les occupants et engager la responsabilité de celui qui l’a prise. Le dossier doit d’abord établir la situation existante, conserver les preuves et faire notifier une demande de réunion contradictoire.
B. Distinguer empiètement, trouble anormal et simple irrégularité d’urbanisme
Le mot « démolition » recouvre plusieurs actions qui ne reposent pas sur les mêmes conditions. Le premier cas est l’empiètement : une partie de l’ouvrage se trouve physiquement sur le fonds d’autrui. Le second est le trouble anormal de voisinage : l’ouvrage reste sur le terrain de son propriétaire, mais les travaux ou l’exploitation provoquent des fissures, des vibrations, une perte d’usage ou un risque qui dépasse les inconvénients ordinaires. Le troisième est la violation d’une règle d’urbanisme, par exemple une hauteur ou une implantation non conforme au permis.
Le droit de propriété est défini par l’article 544 du Code civil comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Le texte officiel de l’article 544 du Code civil protège le propriétaire voisin contre l’occupation matérielle de son fonds, mais il rappelle aussi que la propriété s’exerce dans le respect des lois et règlements. Ce texte ne dispense pas de prouver la limite ni de démontrer l’atteinte.
L’article 545 ajoute qu’« Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». L’article 545 du Code civil explique pourquoi un juge peut ordonner la suppression de la partie d’un ouvrage qui occupe le terrain voisin : le propriétaire ne peut être privé de la jouissance de sa parcelle par une appropriation privée décidée par le constructeur. La bonne foi, l’ancienneté ou l’utilité économique de l’immeuble peuvent influencer les modalités pratiques, mais elles ne créent pas une autorisation de prendre le sol voisin.
Il faut toutefois distinguer l’empiètement d’une construction réalisée par un tiers sur le terrain du propriétaire. L’article 555 du Code civil prévoit que, lorsque les constructions ont été faites par un tiers avec ses matériaux, le propriétaire du fonds peut, sous réserve des règles du texte, les conserver ou obliger le tiers à les enlever. L’article 555 du Code civil précise que la suppression peut être exécutée aux frais du tiers et qu’une indemnisation peut s’y ajouter. Le régime doit être adapté lorsque l’immeuble relève d’une copropriété, lorsqu’un constructeur ou un vendeur est encore responsable, ou lorsqu’une prescription est discutée.
Le trouble anormal de voisinage peut être invoqué même sans empiètement. Les fissures apparues après une démolition, l’instabilité d’un mur mitoyen ou l’impossibilité d’accéder à une parcelle peuvent justifier une réparation et parfois une mesure de remise en état. L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». L’article 1240 du Code civil fournit le fondement général de la responsabilité pour faute. L’article 1241 ajoute que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence ». L’article 1241 du Code civil permet notamment d’examiner une erreur de chantier, une absence d’étaiement ou une surveillance insuffisante.
Dans son arrêt du 19 mai 2016, n° 15-16.248, la troisième chambre civile a analysé des fissures apparues après la démolition et le terrassement de garages voisins. La décision rappelle, dans les motifs reproduits sur Légifrance, que le droit de propriété est limité par « l’obligation du propriétaire de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage ». L’arrêt Cass. 3e civ., 19 mai 2016, n° 15-16.248 montre que le maître de l’ouvrage peut répondre des conséquences des travaux et qu’un entrepreneur n’est pas automatiquement condamné s’il n’a pas matériellement participé aux opérations litigieuses.
La violation du permis de construire obéit à une autre logique. Lorsque la construction a été édifiée conformément à un permis, l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme limite l’action en démolition fondée sur la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique. Le texte prévoit notamment que le permis doit avoir été annulé par la juridiction administrative et que l’action doit être engagée dans un délai de deux ans suivant la décision administrative devenue définitive, dans les zones prévues par la loi. L’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme ne protège pas une construction contre une revendication fondée sur l’occupation physique du fonds voisin : la cause de l’action doit être identifiée avec précision.
À l’inverse, une construction réalisée sans respecter les autorisations peut exposer les responsables aux sanctions de l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme. Ce texte vise les travaux exécutés en méconnaissance des obligations du code ou des prescriptions d’un permis, d’un permis de démolir, d’un permis d’aménager ou d’une déclaration préalable. L’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme prévoit aussi que les personnes responsables de l’exécution des travaux peuvent être concernées. La procédure pénale ou administrative ne remplace pas l’action civile du voisin qui demande la restitution de son terrain.
Le droit au logement entre dans l’analyse lorsque la démolition risque de priver plusieurs familles de leur habitation. Il ne faut pas en déduire que le juge doit valider l’empiètement. La cour d’appel de Montpellier a précisément présenté l’articulation entre le droit de propriété et le droit au logement comme une mise en balance de deux droits protégés. Le juge peut rechercher si une démolition partielle suffit, si des travaux de déplacement ou de renforcement sont possibles, si un délai d’exécution est nécessaire et comment prévenir une atteinte disproportionnée aux occupants. Il doit cependant préserver le droit du propriétaire voisin à ne pas être dépossédé de sa parcelle.
Le permis, l’autorisation de copropriété ou l’autorisation de l’assemblée générale ne valent pas titre de propriété. Une autorisation administrative permet de construire au regard de l’urbanisme ; elle ne transfère pas la parcelle voisine. Une décision d’assemblée générale permet au syndicat d’agir ou d’exécuter certains travaux ; elle ne permet pas à la copropriété de s’approprier le sol d’un tiers. Cette séparation des ordres de règles doit apparaître dans toute mise en demeure et dans toute expertise.
II. Démolition malgré un logement occupé : quels recours et quelles garanties ?
A. Faire agir copropriété, syndicat, copropriétaire et juge compétent
Dans une copropriété, la première question est celle de la qualité pour agir. Le syndicat des copropriétaires a vocation à défendre les droits afférents à l’immeuble et les parties communes. Un copropriétaire agit pour son lot privatif et pour le trouble qu’il subit personnellement. Un voisin extérieur agit pour la parcelle dont il revendique la propriété. Lorsque l’ouvrage franchit la limite d’une propriété voisine et affecte une partie commune, il faut éviter une action portée par une seule personne alors que la décision aura des conséquences pour tout l’immeuble. Le cadre général de la copropriété et de ses recours permet de replacer la question de l’empiètement dans les pouvoirs du syndicat, du syndic et de l’assemblée générale.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle que la liberté d’usage du lot s’arrête lorsqu’elle porte atteinte aux droits d’autrui. Le syndicat doit donc inscrire la question à l’ordre du jour lorsque l’action, les travaux ou le financement relèvent de ses attributions.
Le syndic doit réunir les documents utiles : règlement de copropriété, état descriptif de division, plans, procès-verbaux d’assemblée, contrats de maîtrise d’œuvre, permis et rapports de chantier. Si l’immeuble est encore en construction ou si un programme de travaux est en cours, le syndicat doit préserver les recours contre le promoteur, l’architecte, les entreprises et leurs assureurs. Une reconnaissance précipitée de responsabilité ou une transaction non autorisée peut réduire les droits de la copropriété.
La mise en demeure doit être factuelle. Elle peut demander la communication des titres, la suspension de travaux dangereux, l’organisation d’un relevé contradictoire, la souscription d’une assurance adaptée et la proposition d’une solution technique. Elle doit réserver les droits du propriétaire et fixer un délai raisonnable. Une lettre qui exige immédiatement la démolition de tout l’immeuble sans préciser la bande d’emprise peut être retournée contre son auteur comme une démarche imprécise et disproportionnée.
Lorsque le risque est urgent, le référé est souvent plus adapté qu’une action au fond engagée sans mesure conservatoire. L’article 835 du Code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». L’article 835 du Code de procédure civile peut soutenir une demande d’expertise, d’arrêt des travaux, de sécurisation, d’accès au chantier ou de remise en état provisoire.
Le juge des référés ne tranche pas toujours définitivement la propriété de la bande litigieuse. Si les titres sont sérieusement contestés, l’expertise peut être ordonnée pour éclairer le juge du fond. En revanche, une emprise manifeste, constatée par un géomètre et non sérieusement contestée, peut justifier une mesure rapide. Le demandeur doit demander une mesure compatible avec l’office du juge : interdiction temporaire de poursuivre une extension, mise en sécurité ou constat technique plutôt qu’une décision définitive qui supposerait une analyse complète des titres.
Le tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble est généralement le point d’entrée du contentieux civil immobilier. Il faut vérifier la nature de la demande, la présence d’une personne publique, l’existence d’une autorisation d’urbanisme contestée et les règles de représentation de la copropriété. Une construction appartenant à une personne publique ou liée à un acte administratif peut soulever une question de compétence. L’arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 11 décembre 2013, n° 12-11.519, illustre la nécessité de distinguer une demande de démolition fondée sur une voie de fait et le contrôle d’un acte administratif. Cet arrêt Cass. 3e civ., 11 décembre 2013, n° 12-11.519 rappelle que la compétence et le fondement de la demande doivent être sécurisés dès l’assignation.
La copropriété doit aussi déterminer qui financera le diagnostic et les travaux. Si l’empiètement provient d’un ouvrage commun, une décision collective est nécessaire pour les dépenses qui dépassent la conservation courante. Si une entreprise a commis une erreur d’implantation, les recours contractuels, la responsabilité décennale lorsque les conditions sont réunies et les assurances doivent être examinés. Si un copropriétaire a réalisé seul un ouvrage sur une partie commune ou sur le terrain voisin, le syndicat peut demander sa suppression et la remise en état, sous réserve de ses pouvoirs et des règles de prescription.
Les frais de procédure ne se limitent pas aux honoraires d’avocat. Ils comprennent le géomètre, le commissaire de justice, l’expert, les sondages, la sécurisation et parfois l’hébergement temporaire. L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme correspondant aux frais exposés et non compris dans les dépens. L’article 700 du Code de procédure civile précise cependant que le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée : le remboursement n’est donc jamais automatique à hauteur de toutes les dépenses engagées.
B. Organiser expertise, relogement, exécution et indemnisation
Une décision de démolition ne se limite pas à une phrase dans un dispositif. Elle doit pouvoir être exécutée sans mettre en péril les personnes et les immeubles voisins. Le rapport technique doit décrire la partie à supprimer, les éléments porteurs, les réseaux, les accès, les étaiements, le phasage et les protections contre la poussière ou les vibrations. Lorsqu’un immeuble collectif est occupé, le maître d’œuvre doit préciser si certains logements doivent être évacués pendant une phase, combien de temps, et selon quelles conditions ils pourront être réintégrés.
Le droit au logement joue alors un rôle concret. Le juge peut accorder un délai, ordonner une exécution par phases, demander un calendrier de travaux ou conditionner une astreinte à la mise en place de mesures de sécurité. Cette prise en compte ne signifie pas que le voisin doit supporter définitivement l’empiètement. Elle permet de concilier la restitution du terrain et la protection des occupants. Le demandeur doit présenter une solution réaliste : suppression de la partie non porteuse, déplacement d’un élément, reprise de fondation, réfection de toiture ou démolition partielle peuvent être étudiés par l’expert.
Il faut distinguer l’indemnité d’occupation de l’indemnisation du dommage. Si une partie du fonds a été utilisée sans titre, le propriétaire peut demander une somme correspondant à la privation de jouissance, sous réserve de la preuve de la durée et de l’étendue de l’occupation. Si l’ouvrage a causé des fissures ou une dépréciation, les travaux de réparation, la perte de valeur, les frais d’expertise et le trouble de jouissance peuvent être discutés. Une indemnité ne doit pas être présentée comme le prix automatique d’une appropriation : le propriétaire peut demander la remise en état et, à titre subsidiaire, la réparation de ses préjudices.
Le propriétaire du bâtiment doit déclarer le sinistre ou le litige à ses assureurs, même lorsqu’il estime n’avoir commis aucune faute. La police dommages-ouvrage, la responsabilité civile, l’assurance constructeur non réalisateur, la garantie décennale et les garanties du contrat de construction peuvent être mobilisées selon la date et la nature des désordres. Le voisin doit également vérifier sa propre assurance et notifier rapidement les dommages. Un refus d’assurance ou une réserve de garantie ne doit pas conduire à abandonner les mesures urgentes de sécurité.
L’expertise doit rester contradictoire. Chaque partie doit recevoir les convocations, les relevés, les photographies, les notes techniques et les projets de travaux. Un constat unilatéral peut être utile pour conserver une preuve, mais il sera plus discuté qu’un rapport établi après réunion de tous les intéressés. Si la situation est urgente, une expertise judiciaire en référé peut protéger les parties contre la disparition des indices et encadrer les investigations.
La prescription doit être contrôlée séparément pour chaque action. Une action fondée sur la propriété, une action en responsabilité pour travaux, une action liée à un permis de construire et une action contre un assureur n’obéissent pas nécessairement au même délai. L’ancienneté de l’ouvrage peut aussi faire naître une discussion sur la prescription acquisitive, la connaissance du dépassement ou la prescription de la responsabilité. Aucun délai ne doit être calculé à partir de la seule date d’apparition du litige médiatique : il faut relire les titres, les actes antérieurs, les procès-verbaux et les éventuelles reconnaissances écrites.
Dans Paris et en Île-de-France, la préparation du dossier doit intégrer la densité du bâti, la mitoyenneté, les accès difficiles et la proximité immédiate des logements. Un diagnostic réalisé par un géomètre-expert doit être complété, lorsque le risque le justifie, par un ingénieur structure. Le tribunal compétent est celui du ressort de l’immeuble, et non nécessairement celui du siège du syndic ou de l’entreprise. Les règles d’urbanisme locales, les prescriptions du plan local d’urbanisme et les autorisations délivrées par la mairie doivent être versées au dossier, sans confondre leur contrôle administratif avec la revendication du terrain.
Le calendrier doit enfin prévoir l’exécution forcée. Une condamnation peut être assortie d’une astreinte, mais une astreinte utile suppose une obligation précisément définie et un délai adapté. Le commissaire de justice peut signifier la décision, puis constater l’inexécution. Si la démolition exige l’intervention d’entreprises, le propriétaire du fonds peut demander que les travaux soient réalisés aux frais du responsable, dans les limites du titre exécutoire et des règles d’exécution. Une intervention privée improvisée, même après une décision favorable, reste dangereuse si elle n’est pas coordonnée avec l’expert, le syndic et les occupants.
La négociation conserve une place importante lorsque la propriété est prouvée mais que la démolition d’une partie essentielle de l’immeuble serait techniquement très lourde. Un accord peut prévoir la suppression d’un élément, une servitude régulièrement constituée, une cession de la bande de terrain ou une indemnité, sous réserve des droits des copropriétaires, des créanciers et des règles d’urbanisme. Une cession ou une servitude doit être rédigée et publiée par acte adapté ; elle ne peut pas résulter d’un simple échange de courriels ou d’une tolérance familiale ancienne. La négociation ne doit pas non plus imposer au voisin une renonciation générale sans évaluation de ses dommages futurs.
Lorsque la copropriété est condamnée alors que des logements sont occupés, le syndic doit informer clairement les copropriétaires et les locataires, convoquer les assemblées nécessaires et organiser les travaux. Les occupants doivent connaître les dates d’intervention, les accès requis, les mesures de sécurité et les recours en cas de dommage. Le bailleur doit traiter les conséquences d’une évacuation temporaire avec son locataire, sans laisser la copropriété se renvoyer la responsabilité. Le relogement, l’indemnité de jouissance et la réparation des biens mobiliers peuvent dépendre de la cause du dommage et des assurances, mais ils doivent être anticipés dans le budget d’exécution.
Le juge ne choisit donc pas entre le droit de propriété et le droit au logement comme s’il devait en sacrifier un automatiquement. Il vérifie la réalité de l’empiètement, la solidité de la preuve, la nature de l’ouvrage, la possibilité d’une remise en état ciblée, les responsabilités et les conséquences humaines. La proportionnalité concerne la mesure d’exécution et son calendrier ; elle ne transforme pas une occupation du fonds voisin en droit acquis par la seule présence d’habitants.
Conclusion
Une copropriété qui empiète sur le terrain voisin peut être condamnée à remettre les lieux en état, y compris par une démolition partielle, lorsque la propriété et l’emprise sont établies. Le droit au logement des occupants impose une exécution organisée, un calendrier sécurisé et, lorsque cela est nécessaire, une solution temporaire de relogement ; il ne neutralise pas le droit du voisin à récupérer son terrain. La première étape consiste à réunir les titres et à faire établir une mesure contradictoire par un géomètre-expert. Il faut ensuite distinguer l’empiètement de la nuisance de chantier et de la seule irrégularité du permis, identifier la qualité pour agir et saisir le juge avec une demande techniquement exécutable.
Le dossier doit préserver les recours contre le constructeur, le maître d’ouvrage, le syndic, les entreprises et les assureurs. Une expertise judiciaire, une mesure de référé ou une négociation encadrée peuvent éviter que l’urgence ne produise un dommage supplémentaire. La sécurité des personnes, la restitution de la propriété et l’indemnisation doivent être traitées ensemble, sans confondre une tolérance passée avec un transfert de droit.
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