Un logement humide, mal chauffé, envahi par les moisissures ou exposé à un risque électrique ne devient pas conforme parce que le bail a été signé depuis plusieurs années. Dans un arrêt du 4 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que le locataire peut demander l’exécution forcée de l’obligation de délivrer un logement décent pendant toute la période où le manquement persiste. Cette précision est importante : elle distingue la demande de travaux, qui reste possible tant que le désordre continue, de la demande d’indemnisation, qui reste soumise à la prescription de trois ans.
La réponse pratique est donc oui, mais la démarche doit être construite. Le locataire ne peut pas remplacer seul le chauffage, retenir tous les loyers ou transformer une difficulté technique en accusation générale. Il doit identifier les désordres, les dater, mettre le bailleur en demeure, permettre l’accès aux entreprises et choisir la procédure adaptée. Le propriétaire, de son côté, doit traiter la cause du problème et organiser des travaux réellement efficaces, y compris lorsque l’intervention dépend d’une copropriété.
Ce dossier présente les critères du logement indécent, les pièces utiles, le délai de deux mois après la mise en demeure, les conditions d’un référé et les demandes pouvant être présentées au juge. Il précise aussi la différence entre indécence, insalubrité et péril, ainsi que les points de vigilance à Paris et en Île-de-France.
I. Le logement est-il indécent et le locataire peut-il demander les travaux pendant le bail ?
A. Quels désordres permettent de demander la mise en conformité du logement ?
Le point de départ se trouve dans l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur doit remettre un logement « décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes » pour la sécurité ou la santé. Le même texte lui impose de délivrer le logement en bon état, d’assurer la jouissance paisible des lieux et d’entretenir le bien afin qu’il puisse servir à l’usage prévu. La formulation est directement consultable dans l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 précise ces exigences. Un logement décent doit notamment protéger contre les infiltrations, garantir la solidité des ouvrages et des accès, disposer d’une installation électrique et d’un chauffage adaptés, permettre une aération suffisante et offrir des conditions normales d’éclairement et d’évacuation des eaux. Les exigences relatives à la sécurité et à la santé figurent dans l’article 2 du décret du 30 janvier 2002. La surface et le volume minimaux sont également encadrés par l’article 4 du même décret.
La liste des désordres n’est pas limitée aux moisissures visibles. Une ventilation qui ne renouvelle plus l’air, une fuite persistante, un dégât des eaux mal réparé, une absence de chauffage en période froide, des prises dangereuses, une infestation de parasites, une fenêtre qui ne ferme plus ou une installation sanitaire inutilisable peuvent être examinés au regard de l’obligation de décence. Le juge regarde l’ensemble des conditions d’occupation et la gravité concrète du défaut. Une anomalie isolée et rapidement corrigée ne produit pas les mêmes effets qu’un risque durable affectant une pièce essentielle ou la santé d’un occupant.
Le locataire doit distinguer le défaut de décence de la simple gêne de confort. Une température ressentie désagréable, une peinture défraîchie ou une différence avec un logement neuf ne suffit pas automatiquement. À l’inverse, un bailleur ne peut pas qualifier de simple inconfort une humidité qui dégrade les murs, une absence de ventilation qui favorise les moisissures ou un système de chauffage incapable de maintenir une température compatible avec un usage normal. La preuve doit porter sur le désordre, sa durée, ses conséquences et le lien avec l’immeuble ou les équipements loués.
Le bailleur répond aussi des vices qui empêchent ou diminuent l’usage du logement, même lorsqu’il affirme ne pas avoir connu le problème lors de la signature. L’article 1721 du Code civil prévoit une garantie pour les défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, avec réparation de la perte subie lorsque les conditions sont réunies. Cette garantie ne dispense pas le locataire de signaler rapidement le désordre, mais elle interdit de faire de l’ignorance initiale du propriétaire une réponse suffisante à une situation qui perdure.
Le locataire n’a pas à attendre la fin du bail pour agir. La Cour de cassation l’a rappelé dans son arrêt du 4 juin 2026, troisième chambre civile, pourvoi n° 24-11.437, publié au Bulletin. La décision juge le locataire recevable à « poursuivre l’exécution forcée … tant que le manquement perdure » et à demander réparation pour la période non prescrite. Le texte officiel de l’arrêt du 4 juin 2026, n° 24-11.437, constitue la référence à joindre au dossier.
Cette solution répond à une difficulté fréquente. Un locataire peut avoir subi une indécence pendant plusieurs mois, puis saisir le juge alors que le bail se poursuit. Le bailleur ne peut pas soutenir que la demande de travaux a disparu parce que le locataire aurait pu partir. Le départ est parfois impossible financièrement, familialement ou matériellement. Surtout, quitter les lieux ne répare pas nécessairement le manquement et peut compliquer la démonstration des travaux à obtenir. La persistance du bail permet au contraire de demander que l’obligation de délivrance soit exécutée.
Une autre décision rendue le même jour mérite attention. Dans son arrêt du 4 juin 2026, troisième chambre civile, pourvoi n° 24-16.993, la Cour de cassation a jugé que la réalisation de travaux destinés à remédier à une indécence connue lors de la conclusion du bail ne pouvait pas, à elle seule, constituer un motif légitime et sérieux de congé. Le texte officiel de l’arrêt n° 24-16.993 protège ainsi la continuité du bail lorsque le congé sert seulement à éviter de traiter un défaut déjà identifié. Cette décision ne rend pas tout congé impossible : le motif invoqué, les travaux réels et la chronologie restent contrôlés par le juge.
La situation doit cependant être documentée avec méthode. Le dossier le plus utile réunit le bail et ses annexes, l’état des lieux d’entrée, les photographies datées, les vidéos, les relevés de température ou d’humidité, les messages adressés au bailleur, les réponses reçues, les devis, les rapports d’entreprise, les certificats médicaux lorsqu’un problème de santé est établi, ainsi que les courriers d’une assurance, de la caisse d’allocations familiales ou d’un service communal. Un constat de commissaire de justice peut fixer l’état du logement à une date précise. Un diagnostic technique ou un rapport d’expert permet de relier le désordre à sa cause, ce qui devient essentiel lorsque le bailleur invoque une faute d’entretien ou un problème de copropriété.
Les échanges doivent décrire les faits plutôt que multiplier les qualificatifs. Il est plus efficace d’indiquer qu’une chambre présente une paroi humide sur une hauteur déterminée depuis telle date, qu’un chauffage reste hors service malgré plusieurs signalements, ou que des infiltrations réapparaissent après chaque pluie, que d’écrire simplement « logement insalubre ». Cette précision aide le bailleur à commander la bonne intervention et donne au juge une chronologie vérifiable.
Le comportement du locataire reste examiné. Il doit assurer l’entretien courant, signaler les fuites et ne pas empêcher les visites ou travaux raisonnablement proposés. Une ventilation obstruée par un meuble, une absence prolongée d’accès aux lieux ou une transformation non autorisée peuvent déplacer une partie du débat vers la responsabilité de l’occupant. Ces questions ne permettent pas au bailleur de négliger un risque structurel, mais elles peuvent réduire une indemnisation ou modifier la nature des travaux. Il faut donc conserver les preuves des rendez-vous proposés, des accès donnés et des consignes suivies.
La copropriété ne change pas automatiquement le débiteur de l’obligation. Le locataire a un contrat avec son bailleur, non avec le syndic. Si une infiltration provient d’une toiture, d’une colonne commune ou d’une façade, le propriétaire doit engager les démarches nécessaires auprès du syndicat des copropriétaires et informer son locataire de leur avancement. L’article 20-1 prévoit lui-même un mécanisme particulier lorsque certaines obligations de performance énergétique dépendent de la copropriété, mais cette réserve n’efface pas toute obligation d’action. Les courriers au syndic, les procès-verbaux d’assemblée générale et les demandes adressées à l’assurance doivent figurer dans le dossier.
B. Quelle mise en demeure adresser au bailleur et dans quel délai ?
La première étape est une mise en demeure adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, par commissaire de justice ou par un moyen permettant d’établir la réception. Le courrier doit rappeler l’adresse du logement et le bail concerné, décrire chaque défaut, préciser sa date d’apparition, joindre les éléments disponibles et demander une réponse sur les travaux ainsi qu’un calendrier d’intervention. Une copie est conservée avec la preuve de distribution. Si une agence administre le bien, le bailleur et l’agence reçoivent chacun le courrier.
Le courrier doit formuler une demande réalisable. « Mettre fin à l’humidité » est trop vague. Il faut demander, selon le cas, la recherche et la réparation de la fuite, la remise en état du support, le traitement de la cause des moisissures, la remise en fonctionnement de la ventilation, le remplacement ou la sécurisation d’un équipement, ou encore la reprise d’une installation dangereuse. Lorsque le diagnostic est incertain, le courrier peut demander une visite technique contradictoire et les investigations nécessaires avant les travaux définitifs.
L’article 20-1 de la loi de 1989 organise la procédure propre au logement non décent. Il prévoit que le locataire peut demander au propriétaire « sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours ». À défaut d’accord ou de réponse dans les deux mois suivant la demande, la commission départementale de conciliation peut être saisie et le juge peut être saisi directement. Le texte complet, qui précise les pouvoirs du juge, est disponible dans l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Le délai de deux mois n’autorise pas le bailleur à rester silencieux jusqu’au dernier jour. En cas de danger immédiat, de fuite active, d’absence totale de chauffage par grand froid ou de risque électrique, le locataire signale l’urgence dès le premier courrier et peut saisir rapidement le juge. Le délai donne un cadre à la demande ordinaire ; il ne transforme pas une situation dangereuse en problème sans urgence. Le locataire doit aussi contacter les services compétents lorsque la sécurité ou la santé des occupants est directement menacée.
La mise en demeure a une seconde utilité : elle fixe la connaissance du désordre et la date à partir de laquelle le bailleur devait agir. Elle ne garantit pas à elle seule l’obtention d’une indemnisation, car le juge apprécie la réalité du préjudice, sa durée et son lien avec le défaut. Elle évite toutefois qu’une discussion ultérieure porte uniquement sur le silence des parties. Le locataire indique les conséquences subies sans les exagérer : pièce inutilisable, linge ou mobilier détérioré, surconsommation d’énergie, frais de relogement temporaire, absences professionnelles, troubles de santé médicalement documentés.
La prescription doit être surveillée. L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les actions dérivant du bail se prescrivent par trois ans à compter du jour où le titulaire connaît ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir. L’arrêt du 4 juin 2026 distingue précisément la poursuite des travaux, liée à un manquement qui continue, et la réparation des conséquences anciennes, qui ne peut pas remonter indéfiniment. Attendre plusieurs années avant de réunir les preuves expose donc le locataire à une discussion sur les périodes indemnisables, même si la mise en conformité reste demandée.
La règle la plus risquée concerne le paiement du loyer. Un locataire confronté à un logement indécent ne doit pas suspendre seul tous les paiements. Le bailleur peut engager une procédure pour impayés et invoquer la clause résolutoire. L’article 24 de la loi de 1989 encadre le commandement de payer et le délai laissé au locataire. La Cour de cassation a jugé le 28 novembre 2024, pourvoi n° 23-18.135, qu’un locataire ne pouvait pas suspendre unilatéralement le loyer du seul fait d’une indécence lorsque le logement n’était pas totalement inhabitable ; la décision est accessible sur le site de la Cour de cassation, n° 23-18.135.
La même prudence ressort de l’arrêt du 13 mars 2025, pourvoi n° 22-23.406. La Cour y rappelle qu’un défaut de décence qui ne rend pas les lieux totalement inhabitables ne permet pas, à lui seul, de justifier le non-paiement des loyers. Le texte officiel de l’arrêt n° 22-23.406 doit être rapproché de la procédure de mise en conformité. Le locataire peut demander une réduction, une consignation ou une suspension dans le cadre fixé par le juge, mais il ne se crée pas ce droit par une décision personnelle.
Une voie administrative particulière concerne les aides au logement. Lorsque la non-décence est constatée dans le cadre prévu par les textes, l’organisme payeur peut conserver l’allocation et le locataire doit continuer à payer la part du loyer et des charges qui reste due. L’article L. 843-1 du Code de la construction et de l’habitation fixe les règles de conservation et de versement de l’aide pendant la période de mise en conformité. Cette procédure ne remplace pas la mise en demeure et ne couvre pas toutes les situations privées entre bailleur et locataire.
Lorsque la demande écrite n’aboutit pas, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation. Cette démarche favorise parfois une solution rapide avec un calendrier de travaux, mais elle ne doit pas être confondue avec une condition absolue d’accès au juge dans la procédure de non-décence. Le courrier, les pièces techniques et les propositions de rendez-vous restent nécessaires, que le dossier passe par la commission ou directement par une juridiction.
Il faut enfin séparer l’indécence des situations d’insalubrité ou de danger relevant d’un arrêté administratif. L’insalubrité, le péril ou l’interdiction temporaire d’habiter peuvent déclencher des obligations spécifiques de protection et de relogement. L’article L. 521-1 du Code de la construction et de l’habitation organise notamment les conséquences de certaines mesures de sécurité et de traitement de l’habitat dégradé. Sans arrêté ou procédure correspondante, il ne faut pas présenter un simple litige de travaux comme une obligation automatique de relogement aux frais du bailleur.
II. Quelle procédure pour imposer les travaux et obtenir réparation sans perdre ses droits ?
A. Faut-il saisir le juge des contentieux de la protection en référé ou au fond ?
Le choix de la procédure dépend de l’urgence, de la preuve déjà disponible et de la contestation prévisible. Pour une fuite qui continue, une installation dangereuse, une absence de chauffage en période froide ou une pièce rendue inutilisable, le référé peut permettre d’obtenir rapidement une mesure provisoire ou une remise en état. L’article 834 du Code de procédure civile autorise le juge à prescrire les mesures urgentes qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
L’article 835 du Code de procédure civile permet aussi des mesures conservatoires ou de remise en état pour prévenir un dommage imminent ou faire cesser un trouble manifestement illicite. Lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut ordonner l’exécution d’une obligation de faire. Le dossier doit donc montrer pourquoi l’intervention demandée est identifiable, urgente et proportionnée. Une demande de travaux totalement indéterminée, fondée sur des photographies anciennes et sans accès donné au bailleur, sera plus difficile à faire aboutir en urgence.
Le référé n’est pas une version accélérée d’un procès complet. Le juge peut ordonner une réparation provisoire, une expertise, une visite contradictoire, une mesure de sécurité ou une provision lorsque la dette n’est pas sérieusement contestable. Si la cause de l’humidité oppose un diagnostic de structure à une accusation de mauvaise ventilation, une expertise peut être nécessaire avant de trancher la responsabilité. Le locataire peut alors saisir le juge du fond pour obtenir la mise en conformité définitive, une réduction de loyer et l’indemnisation de ses préjudices.
Dans l’assignation, les demandes doivent être hiérarchisées. Le locataire peut demander que le bailleur soit condamné à faire rechercher la cause du désordre, réaliser les travaux décrits par un professionnel, respecter un délai, communiquer les justificatifs d’intervention et payer une astreinte par jour de retard. Il peut aussi demander une indemnité pour la jouissance diminuée, les frais exposés et les préjudices justifiés. Une astreinte n’est pas une punition automatique : elle sert à rendre la décision effective et doit correspondre à une obligation suffisamment précise.
Le Code civil offre un cadre complémentaire. L’article 1217 du Code civil énumère les sanctions de l’inexécution, dont l’exécution forcée, la réduction du prix, la résolution et la réparation des conséquences. L’article 1221 du Code civil permet l’exécution en nature après mise en demeure, sauf impossibilité ou disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et l’intérêt du créancier. En matière de logement, cette appréciation ne transforme pas la difficulté économique de travaux indispensables en droit de laisser le logement non décent, mais elle peut conduire le juge à ordonner une solution technique équivalente et efficace.
Le propriétaire peut répondre que le locataire est responsable de l’humidité, qu’une entreprise est déjà intervenue, que le défaut provient d’une partie commune ou que le bâtiment bénéficie d’une exception prévue par les textes. Ces arguments doivent être examinés avec des éléments techniques. Un devis non suivi d’effet ne prouve pas une réparation. Une intervention qui repeint un mur sans supprimer une fuite ne suffit pas à rétablir la décence. Une origine en copropriété peut expliquer un délai, mais le bailleur doit démontrer les démarches entreprises et les mesures temporaires prises pour limiter les conséquences.
À l’inverse, le locataire doit laisser l’accès aux lieux dans des conditions raisonnables. Il propose plusieurs créneaux, demande les coordonnées de l’entreprise et conserve les comptes rendus de visite. Si les travaux nécessitent de vider une pièce, il organise avec le bailleur une solution adaptée. Le refus d’accès répété peut fragiliser une demande d’astreinte et permettre au propriétaire de soutenir que le retard ne lui est pas imputable. L’accès ne signifie toutefois pas que l’occupant renonce à ses droits : il peut demander un état des lieux avant et après intervention.
Le juge peut ordonner une réduction ou une suspension du loyer dans le cadre de la procédure prévue par l’article 20-1, lorsque le logement ne répond pas aux critères légaux. Le locataire ne décide donc pas lui-même du montant à retenir. Une retenue intégrale est particulièrement dangereuse lorsqu’une partie du logement reste utilisable. Les quittances, virements et courriels de paiement doivent être conservés pour montrer que le locataire a continué à exécuter ses propres obligations en attendant la décision.
La demande d’indemnisation doit être calculée période par période. La perte de jouissance peut être évaluée en fonction de la pièce affectée, de la gravité du désordre, de la durée et de la part du logement réellement inutilisable. Des frais distincts peuvent s’ajouter lorsqu’ils sont prouvés : nuitées temporaires, déplacement de mobilier, nettoyage spécialisé, surconsommation, remplacement d’effets personnels ou consultations médicales. Rien n’autorise à appliquer automatiquement un pourcentage du loyer sans expliquer la méthode et les pièces qui la justifient.
L’arrêt du 4 juin 2026 est particulièrement utile sur la combinaison des demandes. La Cour de cassation ne dit pas que tout locataire obtient automatiquement des dommages-intérêts ni que le bailleur doit être condamné à n’importe quelle solution. Elle confirme que la demande d’exécution des travaux reste recevable lorsque le manquement se poursuit, tout en rappelant la limite de trois ans pour les conséquences dommageables antérieures à la demande en justice. Cette distinction permet de poursuivre l’objectif concret — rendre le logement habitable et conforme — sans négliger les périodes déjà subies.
Une décision plus ancienne, rendue le 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-22.754, montre également que les critères de décence peuvent être appréciés au regard de règles sanitaires locales plus protectrices. Le texte officiel de l’arrêt n° 14-22.754 rappelle que le bailleur ne peut pas se limiter à la description contractuelle du logement lorsque des normes impératives de sécurité ou de salubrité s’appliquent. Le raisonnement doit être adapté au désordre constaté et à la réglementation applicable au lieu de situation de l’immeuble.
B. Quelles pièces réunir et quel plan d’action suivre à Paris et en Île-de-France ?
Un dossier solide suit une chronologie simple. Le locataire commence par photographier et filmer les désordres, en conservant les fichiers originaux et leurs dates. Il rassemble ensuite le bail, l’état des lieux, les diagnostics remis à l’entrée, les quittances, les factures et les échanges. Il fait établir, lorsque la gravité ou la cause sont discutées, un constat ou un rapport technique. Enfin, il adresse une mise en demeure précise et consigne les visites, devis et interventions qui suivent. Cette progression évite que le dossier repose sur un unique courriel envoyé après plusieurs mois de silence.
Les pièces peuvent être classées en cinq groupes :
- l’existence du bail et l’état initial du logement : contrat, annexes, état des lieux et photographies d’entrée ;
- la réalité du désordre : photographies datées, relevés, vidéos, constat, diagnostics et rapports d’entreprise ;
- la connaissance par le bailleur : lettres recommandées, courriels, messages, appels confirmés par écrit, réponses d’agence et comptes rendus de rendez-vous ;
- les conséquences : pièces inutilisables, frais de relogement, factures, pertes d’effets, justificatifs médicaux et attestations ;
- les démarches de résolution : mise en demeure, devis, échanges avec le syndic, assurance, mairie, caisse d’allocations familiales et propositions d’accès.
À Paris et en Île-de-France, les immeubles anciens, les réseaux collectifs de chauffage, les façades, les toitures et les canalisations communes peuvent rendre la cause du désordre plus complexe. Le locataire indique dans son courrier si le problème concerne une partie privative ou semble provenir des parties communes. Il demande au bailleur d’ouvrir un dossier auprès du syndic et de son assureur, puis sollicite la communication des rendez-vous et rapports utiles. La présence d’un syndic n’autorise pas le bailleur à renvoyer indéfiniment le locataire vers un tiers avec lequel celui-ci n’a pas de contrat.
Le recours à une mairie, à un service communal d’hygiène ou à un organisme d’information peut aider à objectiver la situation, notamment lorsque la santé ou la sécurité sont concernées. Ces démarches ne remplacent pas la mise en demeure et ne garantissent pas une décision judiciaire. Elles peuvent toutefois produire une visite, une orientation vers la procédure adaptée ou un signalement utile. Pour une procédure contentieuse, le juge compétent dépend de la nature de la demande et du lieu de situation du logement ; les actes doivent être préparés avec l’adresse exacte, l’identité complète du bailleur et les documents contractuels.
Le locataire doit anticiper quatre erreurs fréquentes. La première consiste à retenir le loyer sans décision. La deuxième consiste à faire exécuter une rénovation lourde puis à en réclamer le remboursement sans accord écrit ni autorisation judiciaire. La troisième consiste à quitter les lieux précipitamment, sans constat ni conservation des preuves. La quatrième consiste à demander la réfection générale de l’appartement sans rattacher chaque intervention à un défaut de décence. Dans chacune de ces hypothèses, le bailleur peut déplacer le débat vers les impayés, l’amélioration personnelle du logement ou la responsabilité de l’occupant.
Le propriétaire a lui aussi intérêt à répondre avec précision. Il accuse réception, fait intervenir une entreprise compétente, recherche l’origine des désordres et propose un calendrier. Si un accès temporaire ou un relogement est nécessaire, il le discute par écrit. Il ne suffit pas de changer un joint ou de repeindre une surface si une fuite, une condensation structurelle ou une ventilation défaillante continue. Lorsque le problème concerne la copropriété, les convocations, demandes au syndic, déclarations de sinistre et décisions d’assemblée permettent de prouver la diligence accomplie. Cette transparence peut éviter un référé lorsque les travaux sont réellement engagés et suivis.
Le dossier peut également être relié à une analyse plus large des recours du locataire lorsque le propriétaire ne réalise pas les travaux, disponible dans l’article consacré au logement indécent et à l’indemnisation du locataire. Le nouvel arrêt du 4 juin 2026 ne rend pas cette question inutile : il apporte une précision distincte sur la possibilité de poursuivre la mise en conformité pendant la continuation du bail. Les deux problématiques doivent rester séparées dans les demandes et dans le calcul des préjudices.
Dans un dossier parisien ou francilien, le calendrier doit intégrer les délais de déplacement des entreprises, la coordination avec le syndic et les contraintes d’occupation. Cela ne justifie pas un délai indéfini. Un courrier peut demander une visite sous quelques jours pour sécuriser les lieux, puis un devis et un calendrier de travaux définitifs. Si aucune réponse sérieuse n’arrive après la mise en demeure ou si le danger est immédiat, le locataire prépare le référé avec les pièces les plus probantes. La page du cabinet en droit immobilier à Paris peut servir de point d’entrée pour organiser l’examen du dossier, sans remplacer l’analyse des documents propres au logement.
Avant toute audience, le locataire relit ses demandes en vérifiant qu’elles correspondent aux désordres encore présents. Une réparation déjà effectuée peut déplacer la demande vers le contrôle de son efficacité et l’indemnisation de la période passée. Une situation de danger peut justifier une mesure de protection distincte. Une difficulté de performance énergétique peut demander la lecture des diagnostics, de la date du bail et des exceptions applicables. Le juge apprécie un dossier précis, actualisé et cohérent avec les demandes formulées dans l’assignation.
Conclusion
Après l’arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2026, le locataire peut demander que le bailleur fasse réaliser les travaux nécessaires tant que le défaut de décence persiste et que le bail continue. Cette action ne se confond pas avec l’indemnisation : la réparation des conséquences anciennes reste encadrée par la prescription de trois ans. Le locataire doit donc agir sans attendre, réunir les preuves et mettre le bailleur en demeure de manière détaillée.
Le paiement du loyer ne doit pas être interrompu unilatéralement. La voie sûre consiste à demander la mise en conformité, à saisir la commission ou le juge selon l’urgence, et à solliciter une réduction, une suspension, une astreinte ou des dommages-intérêts dans le cadre approprié. À Paris comme en Île-de-France, l’origine en copropriété, l’intervention d’une assurance ou l’existence d’un risque sanitaire doivent être intégrées à la chronologie, sans faire disparaître la responsabilité contractuelle du bailleur.
La question décisive n’est pas seulement de savoir si le logement est ancien ou inconfortable. Il faut pouvoir démontrer quel défaut porte atteinte à la décence, depuis quand il existe, quelles démarches ont été tentées, quels travaux le supprimeraient et quelles conséquences sont réellement prouvées. Un dossier ordonné permet de demander une décision utile : des travaux identifiables, un délai contrôlable et une réparation calculée sur une période juridiquement admissible.
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