Dans le cadre de la structuration patrimoniale et sociétaire transfrontalière, la détention d’actifs immobiliers français par des personnes morales étrangères constitue une modalité d’investissement fréquente au sein des groupes internationaux. Or, la fiscalité applicable aux cessions de ces actifs ou des droits sociaux représentatifs fait l’objet d’un encadrement rigoureux par le droit interne français. Les promoteurs de montages internationaux occultent fréquemment la portée réelle des obligations fiscales qui s’imposent aux personnes morales non-résidentes lors du dénouement de leurs participations immobilières en France.
L’article 244 bis A du code général des impôts établit à cet égard un mécanisme de prélèvement spécifique sur les plus-values réalisées lors de l’aliénation de biens immobiliers ou de titres de sociétés à prépondérance immobilière. Ce dispositif fiscal dérogatoire a pour finalité essentielle d’assurer une imposition effective en France des gains tirés de la valorisation de la matière immobilière nationale, quelle que soit la nationalité ou la localisation du siège statutaire de l’entité cédante. Dès lors, toute aliénation de titres ou de droits immobiliers par une société étrangère déclenche des vérifications approfondies de la part de l’administration fiscale.
La mise en œuvre de ce prélèvement soulève des questions juridiques d’une complexité majeure relatives à la qualification de la prépondérance immobilière, à l’assimilation des formes sociétaires étrangères, aux modalités de liquidation au taux de l’impôt sur les sociétés et aux contraintes procédurales de représentation fiscale. L’analyse combinée des décisions du Conseil d’État, de la Cour de cassation et des cours administratives d’appel met en lumière une rigueur d’application qui ne tolère aucune approximation documentaire ou déclarative. En conséquence, la sécurisation des opérations de cession transfrontalières exige une parfaite maîtrise des critères matériels de l’imposition ainsi que des règles de procédure régissant les contrôles fiscaux.
I. Le champ d’assujettissement et les critères de qualification de la prépondérance immobilière
L’assujettissement d’une entité non-résidente au prélèvement prévu par le droit fiscal français repose sur une double qualification préalable touchant à la composition du patrimoine sociétaire et à la nature juridique de la personne morale cédante.
A. Les critères matériels de prépondérance immobilière et l’assimilation fiscale des droits sociaux
La définition de la prépondérance immobilière constitue le premier élément déterminant pour l’application des règles fiscales françaises aux cessions de droits sociaux réalisées par des entités étrangères. En vertu des dispositions de l’article 244 bis A du code général des impôts, sont expressément soumises au prélèvement les plus-values résultant de l’aliénation de parts, d’actions ou d’autres droits détenus dans des personnes morales dont l’actif est principalement constitué de biens ou de droits immobiliers situés en France. La prépondérance immobilière s’apprécie à la date de la cession ou à la clôture des exercices précédents selon les critères légaux stricts.
À cet égard, la cour administrative d’appel de Paris, 15 juillet 2026, n° 25PA03339, a réaffirmé avec force la portée de cette qualification dans son arrêt rendu à propos de la société à responsabilité limitée Faire l’Événement. La juridiction d’appel a expressément jugé que « l’article 244 bis A du code général des impôts, applicable aux plus-values immobilières réalisées par des personnes morales ou organismes, quelle qu’en soit la forme, dont le siège social est situé hors de France, soumet à ce régime les plus-values que ces personnes réalisent lors de la cession de parts, d’actions ou d’autres droits qu’elles détiennent dans les sociétés ou organismes, quelle qu’en soit la forme, dont l’actif est principalement constitué, directement ou indirectement, de biens ou droits immobiliers. La loi fiscale assimile ainsi à des biens immobiliers, notamment, ces parts, actions et autres droits lors de leur aliénation par une personne morale dont le siège social est situé hors de France ». Cette décision illustre l’assimilation fiscale systématique des droits sociaux à la substance immobilière sous-jacente.
Par ailleurs, l’article 164 B du code général des impôts classe expressément parmi les revenus de source française les gains tirés de la cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière par des non-résidents. Cette qualification emporte des conséquences directes sur la territorialité de l’impôt, neutralisant toute tentative de localisation artificielle du gain dans l’État de résidence de la société cédante. Dès lors, le fait générateur de l’imposition réside dans le transfert de propriété des titres représentatifs de l’actif immobilier situé en France.
Or, cette qualification de prépondérance immobilière s’impose même en présence de structures complexes de détention indirecte ou en cas d’interposition de sociétés holding intermédiaires. La Cour de cassation, chambre commerciale, 6 mai 2026, n° 24-22.185, a confirmé cette approche en matière d’interprétation des conventions fiscales bilatérales relatives aux personnes morales détenant de l’immobilier français. La haute juridiction a rappelé que « la notion de personne morale dont l’actif est principalement constitué, directement ou par l’interposition d’une ou plusieurs autres sociétés ou personnes morales, de biens immobiliers situés en France ou de droits portant sur de tels biens (…) doit avoir le sens que lui attribuent les dispositions de l’article 750 ter, 2°), alinéas 1, 2 et 4 du code général des impôts ainsi que, par renvoi de ce texte, celles de l’article 990 D du même code ».
L’articulation entre l’article 750 ter du code général des impôts et l’article 990 D du code général des impôts permet ainsi à l’administration fiscale d’apprécier la prépondérance immobilière à travers l’ensemble des étages d’une chaîne sociétaire internationale. Dès lors, l’interposition d’une société étrangère tierce ne fait aucunement obstacle à la caractérisation d’un actif principalement immobilier soumis aux règles françaises.
À cet égard, la détermination de la masse active prise en compte pour calculer le ratio de prépondérance immobilière obéit à des règles strictes qui excluent les actifs mobiliers ou incorporels sans lien direct avec le sol. La Cour de cassation, chambre commerciale, 2 décembre 2020, n° 18-25.559, a précisé la portée de ces règles matérielles en retenant que « selon l’article 726, I, 2°, du code général des impôts, dans sa rédaction issue de la loi du 30 décembre 2009, est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers et dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France ».
La haute juridiction a souligné dans cette même décision que « ce texte ne mentionnant que les immeubles et droits réels immobiliers, sans viser les immeubles par destination, c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que ces derniers ne peuvent être pris en compte pour déterminer si, au sens de l’article 726, I, 2°, susvisé, une personne morale est à prépondérance immobilière ». L’article 726 du code général des impôts impose ainsi une stricte distinction entre les immeubles par nature et les biens meubles affectés à l’exploitation.
En conséquence, l’administration fiscale procède à une reconstitution systématique de l’actif réel des entités lors des contrôles fiscaux, en écartant les artifices de valorisation comptable. La doctrine administrative BOI-RFPI-PVINR-10-20 précise les conditions dans lesquelles le caractère prépondérant s’apprécie au regard de la valeur vénale réelle des immeubles rapportée à l’actif brut total. Les entreprises étrangères doivent dès lors auditer la structure bilantielle des sociétés cibles préalablement à toute transaction transfrontalière afin de prévenir une requalification inattendue en cession immobilière imposable.
B. La méthode d’assimilation des personnes morales étrangères et la détermination du régime d’imposition
L’application du prélèvement prévu par le droit fiscal français dépend ensuite de l’assimilation juridique de l’entité étrangère cédante aux catégories sociétaires reconnues par le législateur national. En effet, le régime d’imposition et le mode de calcul de l’assiette taxable diffèrent fondamentalement selon que la personne morale étrangère relève de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés. Les agences d’expatriation et certains intermédiaires prétendent souvent à tort que les entités étrangères bénéficient automatiquement du régime plus favorable des plus-values des particuliers avec application d’abattements pour durée de détention.
Or, le Conseil d’État a fixé une méthodologie impérative en deux étapes pour résoudre cette question dans sa décision de principe rendue par le Conseil d’État, 2 avril 2021, n° 427880, relative à la société World Investment Corporation. La haute juridiction administrative a solennellement affirmé qu’« il appartient au juge de l’impôt, saisi d’un litige portant sur le traitement fiscal d’une opération impliquant une société de droit étranger, d’identifier d’abord, au regard de l’ensemble des caractéristiques de cette société et du droit qui en régit la constitution et le fonctionnement, le type de société de droit français auquel la société de droit étranger est assimilable. Compte tenu de ces constatations, il lui revient ensuite de déterminer le régime applicable à l’opération litigieuse au regard de la loi fiscale française ».
Cette grille d’analyse impose un examen rigoureux des statuts constitutifs et des règles de droit des sociétés applicables dans l’État du siège social. Le juge vérifie notamment l’étendue de la responsabilité financière des associés, la négociabilité des titres sociaux et les organes de gouvernance. À cet égard, le Conseil d’État a jugé dans cette décision du 2 avril 2021 que « la société World Investment Corporation est assimilable à une société par actions simplifiée de droit français et qu’elle est dès lors passible de l’impôt sur les sociétés à raison de sa forme sociale, en application du 1 de l’article 206 du code général des impôts, sans qu’il soit besoin d’examiner le caractère lucratif de son activité ».
L’article 206 du code général des impôts régit l’assujettissement obligatoire à l’impôt sur les sociétés pour les entités de capitaux, ce qui entraîne l’application directe des règles des plus-values professionnelles. Le Conseil d’État avait d’ailleurs rappelé dans une décision antérieure concernant la même entité, rendue par le Conseil d’État, 16 mai 2018, n° 398055, qu’« il résulte de ces dispositions que les personnes physiques et morales qui ne sont pas résidentes de France sont soumises au prélèvement qu’elles instituent sur les plus-values résultant de la cession des biens, parts, actions ou droits visés au 3. du I suivant des modalités qui diffèrent selon qu’elles relèveraient, si elles étaient résidentes de France, de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés ».
Par ailleurs, l’articulation entre le droit interne et les conventions fiscales bilatérales confirme l’opposabilité de ce prélèvement aux sociétés résidentes d’États partenaires. La cour administrative d’appel de Paris, 5 novembre 2025, n° 24PA05221, concernant la société Airport Development SA, a jugé que « l’article 244 bis A du code général des impôts assimile à des biens immobiliers les parts, actions ou autres droits détenus dans les sociétés ou organismes dont l’actif est principalement constitué, directement ou indirectement, de biens ou droits immobiliers lors de leur aliénation par une société ou un organisme dont le siège social est situé hors de France, quelle que soit la forme de ces sociétés ou organismes et qu’ils soient, dès lors, passibles ou non de l’impôt sur les sociétés. Dans ces conditions, la plus-value en litige est imposable en France en vertu du paragraphe 4 de l’article 3 de la convention fiscale franco-belge ».
Dès lors, les sociétés étrangères ne peuvent pas exciper de leur statut juridique étranger pour éluder le taux de l’impôt sur les sociétés lors de la cession de leurs participations immobilières françaises. La cour administrative d’appel de Paris, 13 décembre 2024, n° 23PA01692, a réitéré cette solution en rejetant l’argumentation d’un contribuable qui tentait d’échapper au prélèvement en invoquant une lecture erronée des clauses conventionnelles relatives aux gains en capital. La juridiction a rappelé que le renvoi au droit interne de l’État de situation des biens permet d’appliquer pleinement l’article 244 bis A du code général des impôts.
En conséquence, l’assimilation à une société de capitaux soumise à l’impôt sur les sociétés constitue la règle de principe pour la quasi-totalité des personnes morales étrangères détenant des participations immobilières en France. Les investisseurs internationaux doivent abandonner l’illusion d’une exonération ou d’un abattement fondé sur la simple forme non-résidente de leur société porteuse d’actifs.
II. Le régime liquidatif du prélèvement, les obligations de représentation fiscale et le contentieux du redressement
Une fois la qualification d’entité passible de l’impôt sur les sociétés établie, la liquidation du prélèvement impose le respect de règles d’assiette rigoureuses ainsi que la désignation obligatoire d’un représentant fiscal accrédité sous peine de sanctions financières majeures.
A. La liquidation du prélèvement au taux de l’impôt sur les sociétés et les mécanismes d’imputation
La détermination de la base imposable et le calcul du prélèvement dû par une personne morale non-résidente répondent à des règles strictes qui excluent le bénéfice des abattements d’assiette pour durée de détention applicables aux personnes physiques. En application de l’article 244 bis A du code général des impôts, le prélèvement est liquidé au taux normal de l’impôt sur les sociétés prévu à l’article 219 du code général des impôts, soit au taux de 25 pour cent sur le montant net de la plus-value constatée. Pour les personnes morales passibles de l’impôt sur les sociétés, la plus-value est déterminée par la différence entre le prix de cession réel et le prix d’acquisition corrigé des frais d’acquisition et des amortissements fiscalement admis.
À cet égard, les tentatives de minoration de la plus-value par le biais de réévaluations comptables libres opérées à l’étranger sont systématiquement neutralisées par le juge de l’impôt. La cour administrative d’appel de Paris, 28 juin 2023, n° 22PA05118, a tranché cette difficulté dans un arrêt rendu à l’égard de la société de droit danois 63 boulevard des Batignolles Paris VIII APS. La juridiction a expressément énoncé que « dès lors que le profit résultant de la libre réévaluation comptable d’une immobilisation n’a pas été compris dans les bénéfices imposables de l’entreprise, cette réévaluation ne saurait avoir pour effet de majorer la valeur d’origine du bien pour le calcul de la plus-value imposable lors de sa cession ultérieure ».
Cet arrêt confirme que seule une valeur d’origine effectivement soumise à l’impôt peut être opposée à l’administration fiscale française. Toute majoration artificielle du prix de revient comptable non fiscalisée dans l’État d’origine est rejetée lors du calcul du prélèvement exigible en France. Dès lors, le gain imposable correspond à l’intégralité de la plus-value historique accumulée depuis l’entrée du bien dans le patrimoine de la société.
Or, le législateur a prévu un mécanisme protecteur d’imputation et de régularisation en faveur des personnes morales situées dans l’Union européenne ou dans un État lié à la France par une convention d’assistance mutuelle. L’article 244 bis A du code général des impôts dispose en son paragraphe V que le prélèvement acquitté s’impute sur le montant de l’impôt sur les sociétés dû par le contribuable au titre de l’année de réalisation de la plus-value et que l’excédent éventuel est restitué. La cour administrative d’appel de Paris, 20 mars 2024, n° 22PA04755, a fait une application exemplaire de ce principe dans son arrêt concernant la société de droit luxembourgeois Citédevant.
Dans cette affaire, la cour a fait droit à la demande de l’entreprise en ordonnant que « l’État reversera à la société Citédevant la somme de 271 929 euros au titre de l’excédent de prélèvement prévu par les dispositions de l’article 244 bis A du code général des impôts ». La juridiction d’appel a rappelé que le principe de libre circulation des capitaux garanti par le traité européen impose de permettre l’imputation des charges d’exploitation et des déficits réels sur la matière imposable de source française.
Par ailleurs, cette possibilité de déduire les charges d’exploitation et les déficits reportables nécessite une comptabilité parfaitement probante tenue selon les normes fiscales françaises. La cour administrative d’appel de Toulouse, 29 avril 2025, n° 23TL00017, a rappelé dans son arrêt rendu au sujet de la société étrangère Lagrasse Limited que toute déduction de frais de travaux ou de charges de reconstruction doit être rigoureusement appuyée par des factures régulières établies au nom de la société cédante et non de ses dirigeants. Dès lors, le défaut de justification documentaire conforme conduit au rejet immédiat des charges déductibles et à la taxation intégrale de la plus-value brute.
En conséquence, la structuration financière de la cession exige une anticipation minutieuse des flux de trésorerie afin d’optimiser l’imputation des déficits reportables sur la plus-value brute avant le paiement libératoire du prélèvement. L’accompagnement par des conseils juridiques expérimentés s’avère indispensable pour sécuriser cette étape déclarative et préserver les droits à restitution de l’excédent versé.
B. La désignation du représentant fiscal accrédité, la responsabilité solidaire et le contrôle de la valeur vénale
L’obligation d’accréditation d’un représentant fiscal constitue l’une des contraintes procédurales les plus redoutables pesant sur les personnes morales étrangères cédantes. En vertu du paragraphe IV de l’article 244 bis A du code général des impôts, les sociétés non établies dans l’Union européenne ou dans l’Espace économique européen avec convention d’assistance au recouvrement sont tenues de désigner un représentant fiscal accrédité par l’administration avant la réalisation de l’acte authentique de vente. La doctrine administrative BOI-RFPI-PVINR-30-20 encadre strictement les conditions d’agrément et d’engagement solidaire des représentants fiscaux en France.
Or, ce représentant fiscal accrédité engage sa responsabilité solidaire personnelle pour le paiement de l’intégralité des droits, intérêts de retard et pénalités de redressement susceptibles d’être mis à la charge de la société étrangère. La cour administrative d’appel de Marseille, 7 mai 2024, n° 22MA02209, a illustré la rigueur de cette solidarité financière dans son arrêt statuant sur le litige opposant la société anonyme Monte Paschi Banque à l’administration fiscale dans le cadre de la vente réalisée par la société de droit britannique Sab Dinsmore Ltd. La cour a rappelé que la banque avait été régulièrement constituée « en tant que représentant en France pour l’accomplissement des formalités et le paiement du prélèvement sur les plus-values immobilières prévu à l’article 244 bis A du code général des impôts » et que l’administration était recevable à redresser directement le représentant pour insuffisance de prix de vente.
À cet égard, le contrôle fiscal porte très fréquemment sur la valeur vénale retenue dans l’acte de cession lorsque l’administration soupçonne une minoration délibérée de l’assiette imposable. Dans l’arrêt précité du 7 mai 2024, la juridiction marseillaise a validé le redressement opéré en jugeant que la banque n’apportait pas d’éléments comparables probants pour justifier l’écart de prix relevé par le vérificateur. Le non-respect des règles déclaratives entraîne en outre l’application de pénalités particulièrement dissuasives, telles que l’amende de 25 pour cent prévue par l’article 1761 du code général des impôts en cas de défaut de paiement ou d’inexactitude dans la déclaration fiscale.
Par ailleurs, l’absence de désignation d’un représentant fiscal accrédité bloque la passation de l’acte notarié et empêche le séquestre de débloquer les fonds issus de la vente immobilière. Les notaires français refusent catégoriquement d’instrumenter sans l’obtention préalable de la déclaration fiscale n° 2048-IMM ou 2048-M visée par l’administration ou par l’organisme accrédité. Dès lors, les dirigeants d’entreprises étrangères doivent engager les démarches d’accréditation plusieurs mois en amont de la date prévue pour la signature définitive de la transaction.
En conséquence, la gestion du risque fiscal et sociétaire lié à la présence d’actifs immobiliers français au sein d’un groupe international requiert une coordination parfaite entre le droit des sociétés et la fiscalité transfrontalière. Le recours à des avocats en droit des sociétés et fiscalistes permet de sécuriser la qualification des entités cédantes, de calibrer l’évaluation des titres cédés et de prémunir les représentants contre tout risque de mise en jeu de leur responsabilité solidaire.
Conclusion
L’article 244 bis A du code général des impôts forme le cœur du dispositif de protection de la matière imposable française à l’égard des entités étrangères détenant directement ou indirectement des actifs immobiliers nationaux. Loin d’être une simple formalité déclarative, l’application de ce prélèvement au taux de l’impôt sur les sociétés mobilise des critères d’assimilation juridique rigoureux issus d’une jurisprudence administrative et judiciaire solidement ancrée.
La jurisprudence constante du Conseil d’État et des cours administratives d’appel démontre qu’aucune faille structurelle ne permet d’éluder ce prélèvement par le biais de chaînes de détention interposées ou de réévaluations bilantielles non taxées. Dès lors, l’anticipation fiscale de la sortie des actifs immobiliers et l’audit rigoureux du statut des personnes morales étrangères s’imposent comme des impératifs stratégiques pour toute entreprise évoluant dans un contexte transfrontalier.
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