Un dossier de surendettement ne fait pas disparaître automatiquement les charges de copropriété impayées. Il oblige à replacer chaque somme dans le temps : l’appel de fonds antérieur à la recevabilité, la charge courante exigible après cette décision, les frais de recouvrement, le jugement déjà obtenu et la mesure d’exécution éventuellement engagée ne suivent pas nécessairement le même régime. C’est cette chronologie qui permet de répondre concrètement à la question : que peut encore faire le syndic lorsque le copropriétaire a saisi la commission de surendettement de la Banque de France ?
La réponse dépend aussi du stade de la procédure. Le dépôt du dossier ne produit pas les mêmes effets que la décision de recevabilité. Le plan, le moratoire ou les mesures imposées peuvent ensuite organiser le paiement de la dette, mais ils n’autorisent pas à laisser s’accumuler les charges courantes sans réagir. Le syndic peut encore déclarer sa créance, demander sa fixation et obtenir un titre dans certaines situations. En revanche, une créance antérieure intégrée au dossier ne peut pas être recouvrée comme si la recevabilité n’existait pas.
Le présent article vise le copropriétaire particulier confronté à des appels de fonds impayés, à une mise en demeure, à une assignation ou à une contestation du décompte. Il distingue les dettes anciennes des charges postérieures, précise le rôle du juge des contentieux de la protection et propose une méthode de vérification des pièces. Les références citées renvoient aux textes et décisions officielles disponibles sur Légifrance ou sur le site de la Cour de cassation. Pour replacer cette analyse dans le cadre général des dettes traitées par la procédure, voir la page générale sur les dettes éligibles et l’effacement.
I. Dossier de surendettement et charges de copropriété : quelles dettes sont protégées ?
A. Les charges impayées avant la recevabilité doivent être déclarées et vérifiées
Les charges de copropriété constituent, en principe, une dette personnelle non alimentaire du copropriétaire. Elles peuvent donc entrer dans l’examen global de la commission lorsqu’elles se rattachent à la vie privée du débiteur et non à l’exploitation d’une activité professionnelle. Le texte de départ est l’article L. 711-1 du code de la consommation. Il réserve le bénéfice du traitement aux personnes physiques de bonne foi et définit le surendettement par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble des dettes exigibles et à échoir.
Une dette de copropriété ne disparaît donc pas parce qu’elle figure dans le formulaire Banque de France. Elle doit être décrite avec assez de précision pour que la commission, le créancier et, si nécessaire, le juge puissent identifier sa période et son montant. Le dossier doit faire apparaître l’adresse de l’immeuble, le numéro du lot, la qualité de copropriétaire, les appels de fonds concernés, les règlements déjà effectués, les frais ajoutés et la date à laquelle la dette a été arrêtée. Un montant global inscrit sans décompte crée une difficulté immédiate : le créancier peut le discuter, mais le débiteur peut aussi demander qu’il soit vérifié.
La date de la décision de recevabilité forme un repère essentiel. Les appels de fonds exigibles avant cette date sont normalement traités avec les autres dettes antérieures. Ils doivent être déclarés à la commission, qui informe le syndicat des copropriétaires. Le syndic doit alors transmettre le montant exact de la créance, avec son principal, ses intérêts, ses frais et les titres qui la justifient. Une erreur de trimestre, un paiement non imputé, des frais de relance répétés ou une provision future présentée comme déjà exigible peuvent modifier le montant soumis à la procédure.
Le droit distingue la vérification faite par la commission pour établir l’état du passif et celle réalisée par le juge lorsqu’une partie conteste les mesures. Cette distinction est centrale. Dans son arrêt du 18 janvier 2024, deuxième chambre civile, pourvoi n° 22-12.950, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait refusé de vérifier une créance de copropriété au motif qu’un jugement antérieur l’avait déjà fixée. La Cour rappelle que le juge saisi d’une contestation des mesures conserve le pouvoir d’examiner le titre et le montant de la créance pour les besoins de la procédure. La décision officielle peut être consultée sur Légifrance, arrêt du 18 janvier 2024, pourvoi n° 22-12.950.
Le passage opérant de cette décision est clair : « Il peut vérifier, même d’office, la validité des créances et des titres qui les constatent ainsi que le montant des sommes réclamées. » Cette vérification n’annule pas nécessairement le jugement rendu dans le procès de copropriété. Elle détermine ce qui doit être pris en compte dans le plan ou dans la mesure de traitement. Le juge peut constater qu’une somme est liquide et certaine, réduire un poste mal justifié, écarter des frais non documentés ou fixer un montant différent pour la seule procédure de surendettement.
Le copropriétaire qui reçoit l’état détaillé du passif ne doit pas attendre une éventuelle assignation. L’article R. 723-8 du code de la consommation prévoit un délai de vingt jours pour contester l’état du passif dressé par la commission. Ce délai court à compter de la notification et doit être vérifié sur le courrier reçu. La contestation doit expliquer chaque désaccord : somme déjà payée, période étrangère au lot, appel de fonds non voté, frais sans justificatif, erreur d’imputation ou créance déjà comprise dans un précédent plan.
Les pièces utiles sont notamment les suivantes :
- le relevé individuel du compte de copropriétaire, arrêté à une date identifiable ;
- les procès-verbaux d’assemblée générale ayant voté les travaux ou les appels exceptionnels ;
- les appels de fonds et les avis d’échéance de chaque trimestre ;
- les relevés bancaires montrant les virements et leur libellé ;
- les lettres de relance, mises en demeure, commandements ou assignations ;
- le jugement qui aurait déjà fixé tout ou partie de la dette ;
- la décision de recevabilité et l’état des créances transmis par la commission.
Cette méthode évite deux erreurs opposées. La première consiste à reconnaître sans réserve un montant qui contient des sommes contestables. La seconde consiste à ne rien déclarer au motif que le décompte du syndic est discuté. Une dette contestée doit rester visible dans le dossier, avec une explication et un chiffrage distincts. Une omission volontaire peut être problématique, tandis qu’une contestation motivée permet au juge de trancher le poste concerné.
Le rétablissement personnel impose la même précision. Selon l’article L. 741-2 du code de la consommation, l’effacement sans liquidation porte sur les dettes arrêtées à la date de la décision, sous réserve des exceptions légales et des contestations. Une dette de copropriété antérieure qui a été régulièrement portée à la connaissance de la commission peut être concernée par l’effacement. Une créance absente de la liste, non signalée ou arrêtée postérieurement ne peut pas être considérée comme effacée par simple déduction.
La deuxième chambre civile l’a rappelé le 26 mars 2026 dans le pourvoi n° 23-18.726. Elle a censuré une décision qui avait déduit l’effacement d’une créance de la seule mention d’un actif dans la décision de rétablissement personnel, alors que la créance n’était pas intégrée à la liste des dettes et avait été arrêtée par un jugement postérieur. La référence officielle est disponible sur Légifrance, deuxième chambre civile, 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726. La formule à retenir est la suivante : « ne sont en revanche pas éteintes par le rétablissement personnel du débiteur ». Pour le débiteur comme pour le syndic, l’état des dettes et les dates de notification sont donc déterminants.
B. La recevabilité suspend les poursuites, mais pas le paiement des charges courantes
Le dépôt du dossier et la recevabilité ne doivent pas être confondus. La personne peut déposer un dossier alors qu’une relance, une mise en demeure ou une procédure judiciaire est déjà engagée. Le simple dépôt ne transforme pas immédiatement toutes les dettes en créances suspendues. La décision de la commission notifiée au débiteur et au créancier déclenche le régime protecteur prévu par le livre VII du code de la consommation.
L’article L. 722-2 du code de la consommation prévoit que la recevabilité emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées contre les biens du débiteur pour les dettes autres qu’alimentaires. La règle concerne par exemple une saisie-attribution, une saisie-vente ou une mesure d’exécution portant sur un bien. Elle ne signifie pas que tout échange avec le syndic devient interdit. Le créancier peut être informé, déclarer sa créance et, dans les limites de son intérêt, obtenir la fixation judiciaire d’une somme.
La protection porte sur les dettes antérieures soumises à la procédure. Elle ne donne pas un droit général de ne plus payer les charges appelées après la recevabilité. Les appels de fonds courants correspondent aux dépenses nécessaires au fonctionnement de l’immeuble, à l’entretien des parties communes et, selon les cas, aux travaux votés. Leur traitement doit être distingué du stock d’arriérés arrêté à la date de recevabilité. Une personne qui cesse de payer à la fois la dette ancienne et toutes les charges nouvelles risque de créer un second passif, non couvert par le premier état des créances.
La Banque de France rappelle cette distinction dans sa foire aux questions sur le dossier de surendettement : les arriérés sont traités par la procédure, tandis que le loyer et les factures du mois en cours et des mois à venir doivent continuer à être payés. La logique est transposable aux charges courantes de copropriété. Le montant exact et la formulation de la décision doivent être examinés, mais le débiteur doit prévoir ces dépenses dans son budget courant et signaler rapidement toute impossibilité nouvelle à la commission.
La jurisprudence de la deuxième chambre civile établit aussi une distinction temporelle nette. Dans son arrêt du 20 janvier 2011, pourvoi n° 09-72.828, la Cour de cassation a jugé que la suspension du plan n’était pas opposable au syndicat pour le recouvrement de charges nées postérieurement aux recommandations homologuées. L’arrêt, publié au Bulletin, est accessible sur Légifrance, deuxième chambre civile, 20 janvier 2011, pourvoi n° 09-72.828. La formule de principe indique que la suspension « n’est pas opposable au syndicat des copropriétaires » pour ces charges postérieures.
Il faut donc établir un tableau en trois colonnes :
- les charges exigibles avant la recevabilité, déclarées au passif et traitées par le plan ou l’effacement ;
- les charges exigibles après la recevabilité et avant les mesures définitives, qui doivent être suivies séparément ;
- les charges exigibles pendant le plan ou le moratoire, dont le paiement peut être une obligation expressément prévue par la décision.
Cette distinction vaut aussi pour les frais. Les frais de procédure attachés à une dette antérieure ne peuvent pas être ajoutés sans explication au montant des charges courantes. À l’inverse, des frais liés à une procédure engagée pour des appels postérieurs peuvent répondre à un régime différent. Le décompte doit identifier la période, le fondement et la date d’exigibilité de chaque ligne.
La situation est plus délicate lorsqu’une vente forcée a déjà été ordonnée avant la recevabilité. L’arrêt de la deuxième chambre civile du 5 septembre 2019, pourvoi n° 18-15.547, rappelle que, lorsque la vente forcée d’un immeuble a été ordonnée par un jugement exécutoire avant la recevabilité, le report de l’adjudication doit être demandé au juge chargé de la saisie immobilière dans les conditions prévues par le texte. La Cour énonce que « le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière ». Une décision de recevabilité ne permet donc pas, à elle seule, d’ignorer une audience d’orientation ou une date d’adjudication déjà fixée.
Le copropriétaire doit alors transmettre sans délai la notification de recevabilité à l’avocat qui suit la saisie, au commissaire de justice et à la commission. Il faut demander la prise en compte de la situation par le juge compétent, avec les justificatifs du dossier et l’état des créances. Une erreur de calendrier peut avoir des conséquences irréversibles. La suspension des poursuites et le report d’une vente ne se demandent pas de la même manière, devant le même juge, selon la date de la décision de recevabilité et l’état d’avancement de la saisie.
La recevabilité ne rend pas non plus le copropriétaire libre de disposer de son patrimoine. Les mesures peuvent prévoir la vente d’un bien, un délai de réalisation, une affectation du prix ou une nouvelle saisine de la commission. Le débiteur doit respecter les obligations du plan et communiquer tout changement significatif. En cas de difficulté pour payer les charges courantes, une demande de réexamen documentée est préférable à une accumulation silencieuse d’arriérés.
II. Que peut encore faire le syndic et quel recours devant le juge ?
A. Le syndic peut obtenir un titre, mais il ne peut pas exécuter une dette antérieure comme avant la recevabilité
Le syndic ne perd pas la qualité de représentant du syndicat des copropriétaires parce que le débiteur a déposé un dossier de surendettement. Il continue à tenir le compte du lot, à appeler les provisions, à recevoir les règlements, à établir les décomptes et à informer le syndicat. Il doit cependant tenir compte des effets de la recevabilité et des mesures imposées. Un courrier de recouvrement doit distinguer les dettes anciennes des appels postérieurs, faute de quoi il devient difficile de savoir quelle somme est réellement exigible.
Le recouvrement classique peut commencer par une relance puis une mise en demeure. Les informations officielles sur le recouvrement des charges de copropriété impayées décrivent les mentions utiles du décompte et de la mise en demeure, les délais applicables et les différentes voies judiciaires. Elles rappellent aussi que la copropriété dispose de garanties sur le lot et peut, dans certaines conditions, engager des mesures visant le patrimoine du débiteur. Ces prérogatives doivent être articulées avec la suspension attachée à la recevabilité.
Le syndic peut demander au tribunal de fixer ou de constater une créance lorsque cette demande tend à obtenir un titre et non à exécuter immédiatement une dette antérieure protégée. Cette nuance ressort d’une jurisprudence ancienne mais toujours utile de la deuxième chambre civile, l’arrêt du 8 juillet 2004, pourvoi n° 02-18.949. La Cour a distingué l’action destinée à obtenir un titre de la mesure d’exécution qui serait ensuite menée contre les biens du débiteur. La décision est disponible sur Légifrance, deuxième chambre civile, 8 juillet 2004, pourvoi n° 02-18.949.
La portée pratique est la suivante : le syndic peut avoir intérêt à faire fixer une dette ou à actualiser une créance, notamment lorsque le décompte évolue. Il ne peut pas utiliser ce titre pour contourner le plan et saisir le compte ou les biens au titre d’une créance antérieure incluse dans la procédure. Une assignation n’équivaut pas toujours à une saisie. Le copropriétaire doit donc lire précisément la demande : paiement, fixation de créance, validation d’un décompte, caducité d’une mesure, saisie ou vente forcée ne sont pas des actes interchangeables.
La commission peut imposer plusieurs mesures. L’article L. 733-1 du code de la consommation autorise notamment le rééchelonnement, l’imputation prioritaire des paiements sur le capital, la réduction du taux et la suspension de l’exigibilité des créances non alimentaires dans la limite de deux ans. Le texte ne transforme pas chaque dette en effacement immédiat. Le plan peut organiser la dette de copropriété sur une période déterminée, prévoir une reprise des charges courantes et conditionner la suite à la vente d’un bien ou à un réexamen.
Lorsque le copropriétaire conteste les mesures imposées, l’article L. 733-12 du code de la consommation donne au juge des contentieux de la protection un pouvoir de vérification étendu. Le juge peut examiner la validité des créances, des titres et le montant réclamé, y compris de sa propre initiative. Il peut demander un décompte actualisé, les appels de fonds, les procès-verbaux d’assemblée, les relevés de compte et les justificatifs de paiement.
L’arrêt du 18 janvier 2024, pourvoi n° 22-12.950, est particulièrement utile lorsqu’un syndic oppose un ancien jugement. La Cour a jugé que la vérification de la créance réalisée lors de l’état du passif ne privait pas le juge saisi d’une contestation des mesures de ses propres pouvoirs. Le juge ne revient pas nécessairement sur l’autorité du jugement pour tous les rapports entre les parties. Il apprécie la somme à retenir dans le dispositif de traitement, ce qui permet de tenir compte des paiements et des périodes qui ont suivi.
La question de la déchéance doit être traitée avec la même rigueur. L’article L. 761-1 du code de la consommation vise les fausses déclarations ou documents inexacts, le détournement ou la dissimulation de biens, ainsi que l’aggravation de l’endettement par de nouveaux emprunts ou certains actes de disposition non autorisés. Le seul constat d’un impayé de charges courantes ne suffit pas automatiquement à caractériser l’une de ces causes. La situation doit être examinée dans son ensemble et la décision doit identifier le comportement reproché.
Dans le même arrêt du 18 janvier 2024, la deuxième chambre civile rappelle que « les causes de déchéance sont limitativement énumérées par la loi ». Elle a censuré une décision qui avait déduit la déchéance de la persistance d’arriérés de copropriété et de l’absence de démarches suffisantes dans un partage successoral, sans rattacher ces faits à une cause légale précise. Cette solution ne dispense pas de payer les charges courantes. Elle interdit seulement de confondre un manquement de paiement, une contestation de décompte et une cause légale de déchéance sans démonstration.
La bonne foi est appréciée au moment où le juge statue et à partir de l’ensemble des éléments du dossier. Dans l’arrêt du 11 mai 2017, pourvoi n° 16-15.481, la deuxième chambre civile a rappelé, dans le raisonnement reproduit par la décision, que « la bonne foi des débiteurs est présumée ». La référence officielle est accessible sur Légifrance, deuxième chambre civile, 11 mai 2017, pourvoi n° 16-15.481. Le créancier ou la commission qui invoque la mauvaise foi doit présenter des faits précis : dissimulation, déclaration volontairement inexacte, organisation d’insolvabilité ou aggravation consciente de la dette.
Une personne qui a oublié de déclarer une dette dans un précédent dossier n’est pas automatiquement de mauvaise foi. La même décision du 11 mai 2017 indique qu’une omission antérieure ne suffit pas, à elle seule, lorsque la nouvelle demande est présentée de bonne foi. Le dossier actuel doit être complet. Le copropriétaire doit donc signaler les charges, même si le compte est discuté, en indiquant clairement la part reconnue et la part contestée. Cette transparence protège mieux la procédure qu’un silence motivé par la crainte de voir le syndic contester le dossier.
Les mesures peuvent aussi prendre en compte un actif immobilier, une épargne ou un droit démembré. Dans l’arrêt du 26 mars 2026, pourvoi n° 23-17.670, la deuxième chambre civile a reproché aux juges du fond de ne pas avoir suffisamment examiné la possibilité de vendre une nue-propriété ou des biens donnés à bail. La décision officielle est publiée sur Légifrance, deuxième chambre civile, 26 mars 2026, pourvoi n° 23-17.670. Le passage utile vise « la vente préalable d’un bien immeuble appartenant au débiteur ». Cela ne signifie pas que toute personne propriétaire doit vendre son logement, mais que la valeur, la liquidité, les droits détenus et les frais de réalisation doivent être réellement examinés.
Si le dossier est commun à deux époux, la bonne foi de chacun doit être individualisée. Dans l’arrêt du 21 mai 2026, pourvoi n° 23-20.970, la Cour de cassation a censuré des motifs qui ne distinguaient pas suffisamment la situation personnelle de chaque conjoint. Elle rappelle que « En matière de surendettement, l’appréciation de la bonne foi du débiteur relève du pouvoir souverain du juge du fond ». La décision est consultable sur Légifrance, deuxième chambre civile, 21 mai 2026, pourvoi n° 23-20.970. Pour une dette de copropriété commune, il faut donc identifier l’emprunteur, le copropriétaire, le coobligé et la personne effectivement protégée par la décision.
B. Contester le décompte, les mesures imposées ou une déchéance : délais et pièces
La réponse à une relance du syndic ne doit pas être une simple phrase indiquant qu’un dossier Banque de France est en cours. Il faut transmettre la décision utile, préciser la date de recevabilité et demander un décompte ventilé. Une lettre structurée peut comporter quatre rubriques : les sommes antérieures à la recevabilité, les charges courantes déjà payées, les appels postérieurs encore dus et les frais contestés. Elle doit demander que les paiements soient imputés sur les bonnes échéances et que les poursuites soient distinguées selon leur nature.
Lorsque le désaccord porte sur l’état du passif, le délai de vingt jours prévu à l’article R. 723-8 du code de la consommation doit être respecté. La contestation est adressée au secrétariat de la commission selon les modalités du courrier. Elle doit être datée, signée et accompagnée des pièces. Une contestation sans motif ne permet pas au juge de comprendre si le désaccord concerne l’existence de la dette, son montant, sa période ou la qualité du débiteur.
Le recours contre une décision d’irrecevabilité ou de recevabilité obéit à un autre délai. L’article R. 722-1 du code de la consommation prévoit que la notification indique un recours dans les quinze jours à compter de sa réception. Le copropriétaire qui veut discuter sa bonne foi, la nature de la dette, la réalité du surendettement ou la portée de la décision ne doit pas utiliser le délai de vingt jours réservé à l’état du passif. Chaque courrier doit être lu pour identifier l’acte contesté et le point de départ.
La contestation des mesures imposées relève de l’article L. 733-10 du code de la consommation et des dispositions réglementaires qui précisent le délai. La lettre de notification indique la voie à utiliser. Le recours peut porter sur le montant de la créance de copropriété, la capacité de remboursement, le paiement des charges courantes, la durée du plan, la vente d’un bien ou la combinaison de plusieurs mesures. Il doit formuler des demandes concrètes : écarter une ligne, réduire une somme, fixer une échéance, maintenir une dépense indispensable ou réexaminer l’orientation.
Un dossier utile au juge contient une chronologie simple :
- date des appels de fonds et des règlements ;
- date de la mise en demeure et de l’éventuel titre exécutoire ;
- date de dépôt du dossier de surendettement ;
- date et contenu de la décision de recevabilité ;
- date de déclaration de la créance par le syndic ;
- date de notification de l’état du passif ou des mesures ;
- date des charges courantes impayées après la recevabilité ;
- date et objet de toute saisie, assignation ou demande de caducité.
Cette chronologie permet de répondre à plusieurs questions que les parties mélangent souvent. Une dette est-elle antérieure ou postérieure ? Le syndic demande-t-il un paiement immédiat ou seulement la fixation de la créance ? Le montant a-t-il été déclaré à la commission ? Le débiteur a-t-il reçu les mesures et pouvait-il les contester ? Les charges courantes ont-elles été intégrées au budget retenu ? Une procédure d’exécution vise-t-elle une dette protégée ou une créance née après les mesures ?
Le juge peut vérifier la créance même lorsqu’un jugement existe, mais il faut fournir les éléments qui justifient cette vérification. Un relevé bancaire ne suffit pas toujours si le libellé du virement ne permet pas de rattacher le paiement au lot. À l’inverse, un décompte du syndic sans appels de fonds, sans procès-verbal ou sans imputation des règlements peut être insuffisant. Les deux parties ont intérêt à produire un tableau qui reprend chaque trimestre, chaque appel, chaque paiement et le solde.
Le copropriétaire doit aussi contrôler les frais. Les frais de mise en demeure, de relance, de procédure ou de suivi ne se présument pas tous. Leur fondement, leur date et leur montant doivent apparaître dans les documents. Le juge de la procédure de surendettement peut examiner les sommes réclamées et les accessoires. Une demande qui confond honoraires du syndic, frais de commissaire de justice, dépens et frais irrépétibles rend le montant plus difficile à vérifier.
Le syndic, de son côté, doit signaler la dette selon le calendrier demandé par la commission. Une absence de réponse ne fait pas toujours disparaître la créance, mais elle peut limiter la possibilité de la faire retenir pour un montant différent de celui déclaré par le débiteur. La Banque de France indique que les créanciers disposent d’un délai pour transmettre le montant exact de leurs créances et que le débiteur peut contester l’état actualisé. Le courrier reçu, et non un délai mémorisé de manière générale, doit guider la démarche.
Le risque de déchéance doit être présenté sans dramatisation. Le fait de ne pas pouvoir payer une charge courante n’est pas identique au fait d’organiser volontairement son insolvabilité. En revanche, cacher un compte, omettre un bien, contracter un nouveau prêt sans autorisation ou remettre un document volontairement inexact peut relever de l’article L. 761-1. Dans l’arrêt du 15 octobre 2015, pourvoi n° 14-23.721, la deuxième chambre civile a rappelé qu’un réaménagement de crédit ne suffit pas, à lui seul, à caractériser la mauvaise foi. La référence officielle figure sur Légifrance, deuxième chambre civile, 15 octobre 2015, pourvoi n° 14-23.721.
Dans une autre décision du 7 avril 2016, pourvoi n° 15-16.065, la Cour a été amenée à examiner une situation dans laquelle la vente d’un bien immobilier avait été prévue pour permettre le désendettement. Cette référence, accessible sur Légifrance, deuxième chambre civile, 7 avril 2016, pourvoi n° 15-16.065, montre l’importance des actes réellement accomplis et des pièces produites. Une promesse de vente, des mandats, des estimations, des refus de financement ou des démarches de relogement peuvent modifier l’appréciation de la situation. Une affirmation non documentée est moins utile qu’un calendrier vérifiable.
La contestation ne doit pas être dirigée contre le syndic sur tous les sujets à la fois. Le juge doit pouvoir isoler la demande principale : rectification du montant des charges antérieures, arrêt d’une saisie, prise en compte des paiements, maintien des charges courantes dans le budget, modification du plan ou refus d’une déchéance. Un recours lisible reprend les textes applicables, les dates, les montants et les pièces numérotées. Il explique aussi la solution proposée pour éviter que la dette nouvelle ne se reconstitue.
À Paris et en Île-de-France, le tribunal compétent dépend de la nature exacte du recours : juge des contentieux de la protection pour le contentieux du surendettement, juge chargé de la saisie immobilière pour une adjudication déjà ordonnée, ou juridiction compétente pour l’action du syndicat. La localisation du bien ne suffit pas à choisir la bonne voie. La notification reçue, la nature de l’acte et le stade de la procédure doivent être identifiés avant tout dépôt.
Enfin, le débiteur doit conserver les preuves après la décision. Les règlements du plan, les charges courantes, les échanges avec le syndic et les modifications de ressources doivent être classés. Si un changement important survient, il faut en informer la commission et demander un réexamen plutôt que suspendre unilatéralement tous les paiements. La transparence permet de distinguer une difficulté financière réelle d’un comportement susceptible d’être reproché.
Conclusion
Un dossier de surendettement protège le copropriétaire contre l’exécution des dettes antérieures dans les conditions prévues par le code de la consommation, mais il ne neutralise pas la copropriété ni les charges courantes. Le syndic peut déclarer sa créance, demander la vérification ou la fixation d’un montant et réclamer les appels postérieurs. Il doit toutefois respecter la suspension attachée à la recevabilité et ne peut pas traiter une dette ancienne incluse dans le plan comme une dette librement saisissable.
La priorité pratique consiste à reconstituer les dates, vérifier le décompte, distinguer les arriérés des charges nouvelles et respecter les délais de recours. La jurisprudence de la deuxième chambre civile confirme le pouvoir de vérification du juge, la protection des dettes antérieures, la possibilité de recouvrer certaines charges postérieures et le caractère limité des causes de déchéance. Une demande bien documentée peut donc porter sur le montant, le calendrier, la mesure d’exécution ou la poursuite du plan, selon l’acte reçu.
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