I. Le principe d’interdiction de la sous-location non autorisée et l’obligation de restitution des fruits civils
A. Le régime légal d’interdiction de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et la frontière avec l’hébergement gratuit
Le contrat de bail d’habitation confère au preneur un droit personnel de jouissance sur le logement loué, sans pour autant lui attribuer la moindre prérogative réelle sur la chose d’autrui. L’économie des rapports locatifs repose sur un équilibre impératif entre la protection du locataire dans son cadre de vie et la préservation légitime des droits fondamentaux du propriétaire bailleur. Aux termes de l’article 8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Cette disposition prohibe toute initiative unilatérale du preneur qui tendrait à substituer un tiers occupant dans les lieux loués à titre onéreux sans l’agrément exprès du propriétaire.
L’exigence d’un accord écrit et préalable constitue une condition substantielle dont l’absence vicie irrémédiablement l’opération de sous-location conclue entre le preneur principal et le sous-locataire. Le consentement du bailleur ne saurait résulter d’une simple tolérance tacite ou d’une passivité prolongée, dès lors que la loi impose une autorisation expresse et circonstanciée. La Cour d’appel de Toulouse dans son arrêt du 2 juillet 2025, n° 23/01760 a ainsi jugé que « Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur ». La charge de la preuve d’un tel agrément repose exclusivement sur le locataire qui prétend bénéficier d’une dérogation contractuelle régulière.
La réglementation impose en outre un encadrement financier strict destiné à proscrire toute spéculation locative au détriment du bailleur et du sous-occupant. L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 dispose expressément que le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire principal a l’obligation légale de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur ainsi que la copie du bail principal en cours d’exécution. Dès lors, toute perception d’un sous-loyer supérieur à la quote-part proportionnelle du loyer d’origine caractérise une transgression directe des prescriptions d’ordre public protectrices du marché locatif résidentiel.
Cette rigueur législative s’articule nécessairement avec l’obligation générale imposée à tout locataire d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination contractuellement convenue. En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. L’article 1729 du Code civil sanctionne l’emploi de la chose à un autre usage que celui convenu lorsque cette utilisation détournée cause un préjudice au bailleur. La transformation d’un logement résidentiel en unité d’hébergement hôtelier temporaire enfreint ainsi directement la clause d’habitation bourgeoise stipulée au contrat de bail.
Une distinction fondamentale doit cependant être opérée entre la sous-location prohibée et l’hébergement gracieux des proches du locataire au sein du logement loué. Le droit au respect de la vie privée et familiale garanti par l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’homme protège la liberté du preneur d’accueillir des membres de sa famille. Les clauses d’un bail d’habitation ne sauraient valablement priver le locataire de la possibilité d’héberger ses proches à titre purement gratuit sans contrepartie financière. Dès lors, le critère dirimant réside dans l’existence d’une contrepartie pécuniaire caractérisant la sous-location onéreuse soumise à l’autorisation préalable du propriétaire.
Dans le contentieux locatif contemporain, les juridictions du fond vérifient méticuleusement si les contestations du preneur ne masquent pas une exploitation commerciale dissimulée sous le voile d’une prétendue entraide familiale. Le Tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 9 septembre 2025, n° 25/03086 a écarté les arguments dilatoires d’une locataire pour constater la matérialité de sous-locations lucratives répétées. Les magistrats ont relevé que les versements réguliers effectués par des tiers démontraient la nature onéreuse des séjours accordés dans les lieux loués. En conséquence, l’hébergement continu de personnes étrangères au foyer moyennant rétribution bascule inéluctablement sous la qualification juridique de sous-location clandestine.
Le statut des logements locatifs sociaux et conventionnés fait l’objet d’une prohibition encore plus impérieuse en raison de leur affectation d’intérêt général. L’article L. 442-3-5 du Code de la construction et de l’habitation édicte une interdiction stricte de toute sous-location des logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré. La sous-location illicite d’un logement conventionné constitue un détournement manifeste des fonds publics et des critères sociaux d’attribution des logements. Les locataires bénéficiaires de ces baux ne disposent d’aucun droit à commercialiser même temporairement leur espace habitable à des tiers de passage.
Pour approfondir la gestion des baux résidentiels et sécuriser les conventions d’occupation, les parties peuvent consulter notre analyse relative à l’avocat en bail d’habitation à Paris. L’assistance d’un conseil aguerri permet d’auditer la régularité des clauses contractuelles et de prévenir les risques de contentieux locatif majeur. À cet égard, la rédaction des baux doit expliciter avec une clarté rigoureuse les obligations d’occupation personnelle et les sanctions attachées aux manquements constatés.
B. La qualification des sous-loyers en fruits civils appartenant par accession au propriétaire bailleur
L’un des apports prétoriens les plus décisifs de la jurisprudence moderne concerne le sort des sommes perçues par le locataire principal au titre d’une sous-location illicite. Pendant longtemps, le débat doctrinal et judiciaire s’est focalisé sur la question de savoir si les sous-loyers représentaient l’équivalent économique du droit de jouissance ou des fruits de la propriété. La Haute Juridiction a tranché cette controverse par un arrêt de principe rendu par la troisième chambre civile le 12 septembre 2019. La Cour suprême a fondé la restitution intégrale des sous-loyers sur la théorie de l’accession immobilière issue du droit des biens.
Dans cet arrêt cardinal, la Cour de cassation, Troisième chambre civile, 12 septembre 2019, n° 18-20.727 a énoncé la règle directrice : « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ». Cette motivation solennelle consacre l’appropriation automatique des fruits civils par le maître du bien loué.
Cette solution puise sa source textuelle directe dans les dispositions des articles 546 et 547 du Code civil. L’article 546 du Code civil prévoit que la propriété d’une chose donne droit sur tout ce qu’elle produit et sur ce qui s’y unit accessionnellement par accession. L’article 547 du Code civil précise formellement que les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession. Or, les revenus tirés de la mise à disposition onéreuse d’un immeuble répondent incontestablement à la qualification de fruits civils au sens de ces textes fondamentaux.
Le preneur qui sous-loue sans autorisation ne saurait prétendre conserver les fruits civils perçus en invoquant une quelconque apparence de légitimité juridique. L’article 549 du Code civil dispose expressément que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, le possesseur illégitime est tenu de restituer l’intégralité des produits avec la chose au propriétaire qui les revendique. Le locataire enfreignant délibérément l’interdiction légale et contractuelle de sous-louer revêt irréfragablement la qualité de possesseur de mauvaise foi à l’égard des fruits générés.
La question s’est posée avec acuité de savoir si le preneur pouvait opérer une compensation ou déduire les loyers principaux versés au bailleur des sous-loyers à restituer. La Cour suprême a censuré avec fermeté toute tentative de déduction des loyers contractuels acquittés durant la période de sous-location illicite. Dans un arrêt de principe remarquable, la Cour de cassation, Troisième chambre civile, 22 juin 2022, n° 21-18.612 a jugé que « le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi » pour casser l’arrêt d’appel ayant ordonné une telle déduction.
La jurisprudence des juridictions du fond applique scrupuleusement cette doctrine établie en rejetant l’assimilation des loyers principaux à des dépenses conservatoires remboursables. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence dans son arrêt du 29 avril 2026, n° 23/12698 a jugé que « l’article 548 du code civil invoqué par l’appelant ne trouve pas à s’appliquer dès lors que le règlement du loyer principal ne peut être assimilé à des impenses faites par le locataire ». Les juges d’appel confirment ainsi que l’article 548 du Code civil ne permet nullement au preneur de déduire la contrepartie ordinaire de son occupation privative.
De surcroît, la Cour d’appel de Versailles dans son arrêt du 27 septembre 2022, n° 21/03523 a souligné avec une pertinence remarquable qu’« accorder une déduction des loyers versés au bailleur sur les sous-loyers lui revenant par accession, équivaudrait à permettre aux locataires fautifs de payer leurs loyers au moyen de sous-loyers perçus illégalement ». Le mécanisme de l’accession interdit que le preneur indélicat capitalise sur sa propre turpitude pour financer son propre hébergement aux dépens du bailleur.
L’action en restitution des fruits civils ne nécessite pas la démonstration d’un préjudice distinct subi par le propriétaire demandeur à l’instance. La Cour d’appel de Paris dans son arrêt du 30 janvier 2025, n° 24/06487 a expressément jugé que « la demande du bailleur n’est pas fondée sur l’existence d’un préjudice, dont il n’a donc pas à justifier, mais sur le droit d’accession de l’article 546 du code civil, l’article suivant précisant que les fruits civils appartiennent au propriétaire en vertu de ce droit , le caractère illicite de la sous-location n’y faisant pas obstacle ». Dès lors, l’absence de dégradation matérielle immédiate ne prive aucunement le propriétaire de sa créance de restitution intégrale.
Les litiges suscités par la location touristique non autorisée exigent une appréhension transversale du droit immobilier et des plateformes en ligne, comme l’illustre notre dossier sur l’avocat en contentieux des locations Airbnb à Paris. Les bailleurs découvrant une commercialisation sauvage de leur patrimoine disposent d’un arsenal juridique particulièrement redoutable fondé sur la propriété du bien. En conséquence, la restitution intégrale des revenus perçus assure une fonction régulatrice et dissuasive de premier ordre dans les zones urbaines tendues.
II. Les sanctions judiciaires de la sous-location illicite et le contentieux de l’expulsion locative
A. Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour manquement grave aux obligations contractuelles
La commission d’une sous-location clandestine constitue une faute contractuelle majeure qui rompt irrémédiablement le lien de confiance inhérent au contrat de bail d’habitation. Le bailleur est en droit de solliciter en justice la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire défaillant sur le fondement du droit commun des contrats. L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier ou d’une décision de justice. Les magistrats disposent d’un pouvoir souverain d’appréciation pour mesurer la gravité du manquement aux devoirs du preneur.
La réitération de sous-locations non autorisées et leur caractère lucratif fondent systématiquement la décision des juges du fond de prononcer la résiliation du contrat. La Cour d’appel de Toulouse dans son arrêt du 30 juin 2026, n° 24/03838 a jugé que « Le manquement répété à l’interdiction de sous-louer, explicitement stipulée à l’article 6.5 du contrat de bail, qui prévoyait qu’en cas de sous location ‘le bailleur se réserve le droit de poursuivre judiciairement la résiliation du bail’, et rappelée à l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, constitue un manquement suffisamment grave aux obligations du preneur pour justifier la résiliation du bail ». La persistance de l’infraction malgré les avertissements du bailleur emporte la résiliation immédiate du titre locatif.
Dans l’hypothèse de sous-locations intervenues dans le secteur social, la troisième chambre civile impose aux juges du fond un contrôle renforcé de la faute contractuelle. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, 22 juin 2022, n° 21-18.612 a censuré les juges d’appel qui avaient refusé de résilier un bail, soulignant qu’il incombait à la cour d’examiner « la gravité de la faute du preneur au regard des circonstances résultant du régime applicable aux logements conventionnés, de l’interdiction légale de sous-location et d’un changement de destination des locaux susceptible d’être caractérisé par l’utilisation répétée et lucrative d’une partie du logement conventionné ». L’atteinte portée à la vocation sociale de l’immeuble aggrave la qualification de la faute.
Le prononcé de la résiliation judiciaire produit des effets drastiques à l’égard de l’ensemble des occupants présents dans les lieux au moment du jugement. En application de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur principal ni d’aucun titre d’occupation opposable. Dès lors que le contrat principal de location est anéanti, l’occupant sous-locataire devient ipso facto un occupant sans droit ni titre vulnérable à l’expulsion. La décision judiciaire ordonne l’évacuation forcée des lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier après signification des actes exécutoires.
Les juridictions assortissent le prononcé de la résiliation d’une condamnation du preneur déchu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective. Le Tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 22 mai 2025, n° 24/03069 a rappelé les principes régissant la fixation de cette créance indemnitaire. Les magistrats ont fixé l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer indexé et des charges révisées qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi régulièrement. Cette indemnité vise à réparer le préjudice résultant de l’indisponibilité matérielle du bien immobilier pour le propriétaire.
Les locataires poursuivis tentent fréquemment d’invoquer la cessation des annonces en ligne ou la résiliation prétendue de leur compte d’hébergement pour échapper à la sanction. Le Tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 16 avril 2024, n° 23/02340 a rejeté cette argumentation en retenant que le retrait de l’annonce postérieurement à la mise en demeure ne purgeait pas la gravité des manquements passés. Les magistrats ont jugé que les sous-locations antérieures entretenues pendant plusieurs mois justifiaient pleinement la résiliation judiciaire du bail sans rémission possible.
La conduite d’une procédure de résiliation contentieuse nécessite une rigueur procédurale absolue pour surmonter les contestations adverses, comme le détaille notre publication consacrée à l’avocat en résiliation de bail à Paris. Les diligences d’huissier et la saisine rapide du juge des contentieux de la protection garantissent le rétablissement des droits du bailleur. Par ailleurs, l’obtention d’un titre exécutoire permet de préserver la valeur patrimoniale du logement face aux dérives de l’occupation illicite.
B. Le régime probatoire des sous-locations en ligne et l’indemnisation des préjudices subis par le bailleur
L’administration de la preuve constitue le pivot central de toute action judiciaire engagée par le propriétaire à l’encontre d’un locataire soupçonné de sous-location prohibée. La dématérialisation des réservations sur les plateformes numériques impose aux bailleurs de recourir à des modes de preuve techniques et indiscutables. Le procès-verbal de constat d’huissier de justice dressé sur Internet conformément aux normes techniques de capture numérique forme la pièce maîtresse du dossier. Ce constat consigne l’adresse de l’annonce, les photographies des lieux loués, les tarifs pratiqués par nuitée ainsi que les avis et commentaires laissés par les clients successifs.
La méthode judiciaire d’évaluation des sous-loyers repose fréquemment sur la sommation des avis de voyageurs publiés lorsque le locataire refuse de fournir ses relevés de compte. Dans le jugement rendu le 22 mai 2025, le Tribunal judiciaire de Paris, n° 24/03069 a exploité les données fournies par la plateforme pour chiffrer précisément la créance du bailleur. Le tribunal a retenu : « Il résulte du relevé AIRBNB que le montant des sous-locations est de 17799.17 euros . Il convient donc de condamner M. [D] [H] et Mme [X] [J] épouse [D] à payer à la Société LE CHAMBRELAIN la somme de 17999.17 euros au titre de la restitution des fruits civils pour la période de sous-location illicites ». Les relevés numériques établissent la consistance exacte des gains illégitimes.
La jurisprudence admet également des calculs forfaitaires rigoureux fondés sur le nombre de commentaires certifiés et le tarif moyen affiché lors des périodes d’exploitation. La Cour d’appel de Toulouse dans son arrêt du 30 juin 2026, n° 24/03838 a validé l’évaluation opérée à partir de 78 commentaires de clients multipliés par le prix unitaire de la nuitée. Les juges d’appel ont confirmé la condamnation du preneur à restituer les fruits civils correspondants sans exiger une démonstration exhaustive de chaque transaction individuelle. Le preneur défaillant dans son devoir de transparence supporte ainsi les conséquences probatoires de son opacité délibérée.
En parallèle de l’action civile en restitution des fruits, les infractions aux règles administratives relatives aux meublés de tourisme exposent les contrevenants à de lourdes sanctions. La troisième chambre civile veille à l’application stricte de l’obligation de déclaration préalable imposée à toute location touristique de courte durée. Dans un arrêt de principe, la Cour de cassation, Troisième chambre civile, 27 juin 2024, n° 23-13.567 a jugé que « l’article L. 324-1-1, III, du code du tourisme impose une obligation de déclaration préalable soumise à enregistrement de toute location d’un meublé de tourisme, quel que soit son usage au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ». L’absence d’enregistrement communal expose le sous-loueur à des amendes civiles substantielles poursuivies par les municipalités.
L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation régit de manière impérative le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation dans les communes d’importance majeure. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage constitue un changement d’usage illicite en l’absence d’autorisation préalable. L’intervention coordonnée des services municipaux et des propriétaires bailleurs renforce ainsi l’étau juridique autour des exploitants clandestins qui méconnaissent les règles d’urbanisme.
Outre la restitution intégrale des fruits civils, le bailleur peut légitimement prétendre à l’indemnisation des préjudices distincts causés par la sous-location abusive. La Cour d’appel de Versailles dans son arrêt du 27 septembre 2022, n° 21/03523 a alloué des dommages-intérêts au bailleur en réparant le préjudice résultant de l’usure prématurée des locaux et des troubles causés à la copropriété. La rotation continue d’occupants de passage engendre des nuisances sonores, des dégradations des parties communes et une insécurité préjudiciable à la tranquillité de l’immeuble. Ces atteintes ouvrent droit à une réparation pécuniaire autonome cumulable avec le remboursement des sous-loyers.
En revanche, les juridictions écartent les prétentions indemnitaires lorsque le bailleur échoue à caractériser un dommage moral spécifique excédant la simple perception des fruits civils. Le Tribunal judiciaire de Paris dans son jugement du 22 mai 2025, n° 24/03069 a débouté une bailleresse de sa demande de dommages-intérêts moraux faute de justificatifs probants. Les magistrats ont rappelé que l’octroi d’une indemnité complémentaire requiert la démonstration d’un préjudice réel, direct et distinct de la restitution ordonnée au titre de l’accession.
La mise en œuvre des actions en restitution et en résiliation impose enfin la condamnation systématique du preneur fautif aux dépens et aux frais irrépétibles. Les décisions des juridictions judiciaires allouent régulièrement des indemnités substantielles au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour couvrir les honoraires d’avocat et frais d’huissier engagés par le propriétaire. L’exécution provisoire de plein droit assure par ailleurs une efficacité immédiate aux mesures d’expulsion et de recouvrement prononcées par le premier juge.
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Conclusion
La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation a édifié un corpus doctrinal et prétorien d’une cohérence remarquable pour sanctionner la sous-location non autorisée dans le bail d’habitation. En qualifiant les sous-loyers de fruits civils appartenant par accession au propriétaire bailleur sur le fondement des articles 546 et 547 du Code civil, les magistrats ont privé les preneurs indélicats de tout bénéfice spéculatif. L’exclusion catégorique de toute déduction des loyers principaux versés au bailleur confère à cette restitution une force dissuasive exemplaire qui garantit le respect de la parole contractuelle.
Parallèlement, la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion des occupants sans droit ni titre constituent la réponse indispensable à la violation de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et des clauses d’habitation bourgeoise. L’utilisation des constats numériques d’huissier de justice et le croisement des avis en ligne offrent aux propriétaires les moyens probatoires d’établir sans faille la réalité des exploitations clandestines. Dès lors, l’action conjointe en résiliation, en expulsion et en restitution intégrale des fruits civils garantit la pérennité de la propriété immobilière face aux dérives des locations de courte durée.
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