I. Le plafonnement des garanties locatives exigées du preneur
A. Le champ d’application du plafond fixé à un trimestre de loyer
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a remanié l’article L. 145-40 du code de commerce, qui régit depuis l’origine du statut le sort des loyers payés d’avance et des sommes versées à titre de garantie. Le texte, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, dispose que les sommes payées à titre de garantie par le preneur à bail d’un local mentionné à l’article L. 145-32-1 du code de commerce ne peuvent excéder le montant des loyers dus au titre d’un trimestre. Cette limitation traduit la volonté du législateur de soumettre le bail commercial à une règle quantitative dont le bail d’habitation connaissait déjà l’esprit, sans toutefois en reprendre la mécanique exacte.
Le champ de la règle s’apprécie d’abord au regard de la nature des locaux. L’article L. 145-32-1 du code de commerce, créé par la même loi, vise les locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros ou de prestations de services à caractère commercial ou artisanal. La définition retenue coïncide avec celle que l’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa version également modifiée par la loi du 26 mai 2026, donne du local à usage commercial au sens du droit de préférence du preneur. En sont exclus les locaux à usage exclusif de bureau et les entrepôts, qui demeurent soumis, pour l’essentiel, aux règles antérieures.
À cet égard, le choix législatif de renvoyer à l’article L. 145-32-1 présente une double portée. La première est de lier le plafonnement des garanties au droit nouveau du preneur de solliciter le paiement mensuel du loyer, institué par le même article, dont la demande est subordonnée à l’absence d’arriérés non contestés. La seconde est de réserver le bénéfice du plafond aux seuls locaux affectés à une activité de vente ou de prestations de services, en écartant les locaux purement tertiaires qui relèvent pourtant, le plus souvent, du statut des baux commerciaux dans son ensemble.
Le plafond s’applique, selon les informations publiées par les services de l’État, aux baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi. Les baux en cours d’exécution au 26 mai 2026 n’y sont soumis, s’agissant des règles de restitution, qu’à la condition que la remise des clés intervienne plus de trois mois après cette date, soit à compter du 26 août 2026. La question du plafond applicable aux baux en cours demeure, quant à elle, tributaire de l’interprétation des clauses contractuelles en vigueur et des principes de non-rétroactivité des lois nouvelles.
La jurisprudence de la troisième chambre civile éclaire, par contraste, la spécificité du régime ainsi créé. Dans l’ordre des baux ruraux, la Cour de cassation a jugé, par un arrêt du 2 juillet 2026, pourvoi n° 24-12.681, que « le bailleur ne peut percevoir, lors de la conclusion du bail ou à l’occasion d’un changement d’exploitant, une somme destinée à garantir l’exécution de ses obligations par le preneur, quand bien même celle-ci serait restituable à l’expiration du bail, de sorte que la somme perçue à ce titre est indue et sujette à répétition » (Civ. 3e, 2 juill. 2026, n° 24-12.681). Le législateur, s’agissant des baux commerciaux, n’a pas retenu une prohibition absolue, mais un encadrement quantitatif qui préserve la possibilité pour le bailleur d’exiger une garantie d’entrée.
B. La portée du plafond : dépôt de garantie, garanties de toute nature et absence d’intérêts
L’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, étend le plafond à l’ensemble des sûretés exigées du preneur. Le texte vise expressément « la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés afin d’assurer la bonne exécution du contrat de bail ». Sont ainsi concernés, au-delà du dépôt de garantie stricto sensu, la caution bancaire, la garantie à première demande, le nantissement ou toute autre sûreté dont la valeur globale ne peut excéder un trimestre de loyer.
Le texte précise, en outre, que ces sommes ne portent pas intérêt au profit du preneur. Cette règle doit être rapprochée du premier alinéa du même article, conservé dans sa teneur antérieure, qui fait produire intérêt au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres aux loyers payés d’avance excédant deux termes. La coexistence des deux règles distingue, d’un côté, les avances de loyer, productives d’intérêts au-delà de deux termes, et, de l’autre, les garanties plafonnées, qui n’en produisent jamais.
Le montant du plafond s’évalue au regard du montant des loyers dus au titre d’un trimestre. La référence au loyer en vigueur au moment où la garantie est constituée, et non au loyer initial, appelle une vigilance particulière dans les baux comportant une clause d’indexation. Les clauses qui prévoiraient un dépôt de garantie calculé sur le loyer de la première année, alors que le loyer courant a augmenté, ne sont pas nécessairement conformes à l’esprit du texte, qui fixe une limite absolue au montant exigible du preneur à tout moment de la vie du bail.
La question de la sanction du dépassement se pose dès lors que le plafond est méconnu. La loi n’a pas réputé non écrite la clause excessive, à la différence d’autres dispositions du statut. Or, en matière de bail commercial, la Cour de cassation a rappelé, par un arrêt publié du 23 janvier 2025, pourvoi n° 23-18.643, que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription et que « la créance de restitution de l’indu doit être calculée sur la base du montant du loyer qui aurait été dû à défaut d’application d’une telle stipulation » (Civ. 3e, 23 janv. 2025, n° 23-18.643). Cette jurisprudence fournit un cadre utile pour l’action en restitution de l’excédent, dont le fondement pourra être recherché dans la règle nouvelle, sans que le texte en ait expressément organisé la sanction.
Par ailleurs, l’exigence de proportionnalité qui préside au plafonnement ne dispense pas les parties de respecter la force obligatoire du contrat. La troisième chambre civile a rappelé, dans un arrêt du 12 décembre 2024, pourvoi n° 23-16.858, que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites », en matière de restitution du dépôt de garantie à l’issue d’un bail commercial adossé à une opération de crédit-bail (Civ. 3e, 12 déc. 2024, n° 23-16.858). La clause qui organise la restitution en fin de bail conserve donc toute sa portée, dans la limite des règles impératives nouvelles issues de la loi du 26 mai 2026.
Le plafond institué par l’article L. 145-40 du code de commerce ne doit pas, enfin, être confondu avec le régime des pénalités de retard prévues par certains contrats. La jurisprudence de la troisième chambre civile admet que le bailleur puisse déduire du dépôt de garantie les sommes restant dues au titre des loyers et des réparations locatives, à la condition qu’elles soient dûment justifiées. Cette logique indemnitaire demeure compatible avec le plafonnement nouveau, qui n’affecte que le montant exigé à l’entrée dans les lieux et non les retenues opérées à la sortie du preneur, lesquelles obéissent aux règles propres de la remise en état des locaux et de l’état des lieux de sortie.
II. La restitution des garanties et le sort du dépôt en cas de mutation de l’immeuble
A. Les nouveaux délais de restitution de la garantie et des sûretés
L’article L. 145-40 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026, encadre désormais le délai de restitution des sommes versées à titre de garantie. Le texte prévoit que ces sommes sont restituées au preneur dans un délai raisonnable ne pouvant excéder trois mois à compter de la remise des clés, en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. La restitution s’opère déduction faite des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du preneur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.
Un délai distinct, de six mois, est imparti au bailleur pour restituer les garanties de toute nature mentionnées au deuxième alinéa de l’article, c’est-à-dire les biens, titres, engagements et sûretés autres que les sommes d’argent. Dans ce délai, le bailleur doit effectuer les mainlevées nécessaires et restituer au preneur tous les documents afférents à ces garanties. La dissociation des deux délais, trois mois pour les sommes, six mois pour les autres garanties, constitue une innovation notable du régime, qui appelle une organisation comptable et administrative rigoureuse de la part des bailleurs professionnels.
Ces règles s’appliquent aux baux en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi, sous réserve que la remise des clés intervienne plus de trois mois après cette date, soit à compter du 26 août 2026, ainsi que le précisent les services de l’État. Pour les remises de clés antérieures, le régime antérieur, dépourvu de délai légal impératif, continue de s’appliquer, la fixation du délai raisonnable étant alors laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond.
La détermination du point de départ du délai, la remise des clés, mérite d’être soulignée. La remise des clés constitue, en matière de bail, l’acte qui matérialise la restitution des lieux et fait courir le délai de restitution de la garantie. Cette date doit être distinguée de celle du départ effectif du preneur, lorsque les deux ne coïncident pas. La jurisprudence de la troisième chambre civile rappelle, à cet égard, que les obligations du preneur ne cessent qu’avec la restitution effective des lieux et que la preuve de la remise des clés pèse sur celui qui s’en prévaut.
Or, la sanction de l’inobservation du délai de trois mois n’est pas expressément organisée par le texte. Le preneur devra, en pratique, rechercher la condamnation du bailleur au paiement des sommes restituables assorties des intérêts, sur le fondement de la responsabilité contractuelle. La jurisprudence relative à la restitution des dépôts de garantie, en ce qu’elle admet la déduction des sommes restant dues, impose au bailleur de justifier précisément les retenues opérées, ainsi que l’illustre la motivation des arrêts rendus par la troisième chambre civile en matière de remise en état des locaux. La preuve de la justification des retenues pèse, en effet, sur le bailleur, qui doit produire les devis et factures établissant le coût des travaux dont il sollicite la déduction, à défaut de quoi la restitution doit être ordonnée pour son entier montant.
Par ailleurs, l’action en restitution du dépôt de garantie s’inscrit dans le cadre des prescriptions propres au statut. L’article L. 145-60 du code de commerce dispose que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». La troisième chambre civile a fait application de cette règle à l’action en restitution de sommes versées au titre d’un bail commercial, en rappelant la distinction entre les actions exercées en vertu du statut, soumises à la prescription biennale, et celles qui trouvent leur fondement en dehors de celui-ci (Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-20.358).
À cet égard, le point de départ de la prescription biennale doit être déterminé avec rigueur. Dans un arrêt publié du 25 mai 2023, pourvoi n° 22-15.946, la troisième chambre civile a jugé que le délai de prescription biennale applicable à l’action en requalification d’un contrat en bail commercial court à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée (Civ. 3e, 25 mai 2023, n° 22-15.946). Transposée à l’action en restitution de la garantie, cette exigence conduit à retenir la date à laquelle le preneur a connu ou aurait dû connaître la perte de son droit à restitution, ce qui invite à une vigilance particulière à l’expiration du délai de trois mois.
B. La transmission de l’obligation de restitution au nouveau bailleur en cas de mutation
La loi du 26 mai 2026 a profondément modifié le sort des garanties en cas de mutation des locaux pris à bail. L’article L. 145-40 du code de commerce dispose désormais qu’en cas de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux des locaux pris à bail, l’obligation de restitution au preneur des sommes payées à titre de garantie est transmise au nouveau bailleur. Le texte ajoute que la mutation entraîne de droit la caducité des garanties de toute nature et qu’elle emporte l’obligation pour le cédant de restituer au preneur les documents afférents et de procéder aux mainlevées nécessaires dans un délai de six mois.
Cette transmission légale constitue une innovation majeure au regard du droit antérieur. La jurisprudence considérait, en effet, que la vente de l’immeuble loué ne déchargeait pas le bailleur originaire de ses obligations personnelles antérieures à la vente. La troisième chambre civile a rappelé cette règle dans un arrêt publié du 16 mai 2024, pourvoi n° 22-19.922, aux termes duquel le locataire « peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus effectués au titre de loyers et charges échus antérieurement à la vente, sans que celui-ci, qui reste tenu à son égard de ses obligations personnelles antérieures à la vente, ne puisse lui opposer une clause contenue dans l’acte de vente subrogeant l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur » (Civ. 3e, 16 mai 2024, n° 22-19.922). La règle nouvelle, qui organise un transfert automatique de l’obligation de restitution au nouveau bailleur, déroge à ce principe pour l’avenir.
Le régime transitoire prévoit que ces dispositions s’appliquent aux mutations intervenant plus de trois mois après la promulgation de la loi, soit à compter du 26 août 2026. Pour les mutations antérieures, le bailleur originaire demeure tenu de l’obligation de restitution, conformément à la jurisprudence précitée. Les praticiens devront donc déterminer, au jour de la remise des clés, quel bailleur est tenu à la restitution, en fonction de la date de la mutation et du régime qui lui est applicable.
La transmission de l’obligation de restitution s’accompagne d’une caducité de plein droit des garanties de toute nature. Cette caducité présente un enjeu pratique considérable pour les garanties bancaires, dont la banque émettrice se trouve déchargée de ses engagements à l’égard du bailleur cédant. Le cédant est, en conséquence, tenu de procéder aux mainlevées et de restituer au preneur les documents afférents dans le délai de six mois, sous peine d’engager sa responsabilité à l’égard du preneur comme de l’établissement financier.
La question du droit de préférence du preneur, rénové par la loi du 26 mai 2026, interfère avec ces mutations. L’article L. 145-46-1 du code de commerce, dans sa rédaction nouvelle, limite le bénéfice du droit de préférence aux locaux à usage commercial ou artisanal définis par le texte, à l’exclusion des locaux à usage exclusif de bureau et des entrepôts. La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt publié du 19 juin 2025, pourvoi n° 23-19.292, que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu » (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-19.292).
La sanction de la méconnaissance du droit de préférence a, par ailleurs, été confirmée par la jurisprudence. Dans un arrêt publié du 18 décembre 2025, pourvoi n° 24-10.767, la troisième chambre civile a jugé que « la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité » et que l’action en nullité ainsi intentée est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce (Civ. 3e, 18 déc. 2025, n° 24-10.767). Cette jurisprudence demeure pertinente pour apprécier la régularité des mutations intervenues après l’entrée en vigueur de la loi.
En conséquence, la mutation des locaux constitue désormais un événement juridique qui redéfinit l’ensemble de l’économie des garanties. Le preneur devra, dès la notification de la mutation, s’assurer de la transmission effective des sommes et documents afférents, tandis que le bailleur cédant devra, dans le délai de six mois, accomplir les formalités de mainlevée sous peine de se voir opposer sa responsabilité. Les bailleurs acquéreurs devront, quant à eux, provisionner le montant des garanties dont la restitution leur incombe désormais, la date du 26 août 2026 marquant l’entrée en vigueur du nouveau régime.
Conclusion
La loi du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a fait du dépôt de garantie et des garanties locatives du bail commercial un objet de droit impératif, dont les contours étaient jusqu’alors largement abandonnés à la liberté contractuelle. Le plafonnement à un trimestre de loyer, la fixation de délais de restitution et la transmission de l’obligation de restitution au nouveau bailleur dessinent un régime cohérent, qui aligne partiellement le bail commercial sur les protections reconnues au locataire d’habitation, tout en préservant la spécificité de la matière.
La portée pratique de ces règles, dont l’application aux baux en cours et aux mutations est échelonnée jusqu’au 26 août 2026, appelle une révision attentive des conventions en vigueur et des garanties bancaires qui s’y rattachent. La jurisprudence de la troisième chambre civile, déjà riche en matière de restitution des garanties, de prescription et de droit de préférence, fournira les outils d’interprétation des textes nouveaux, dont la sanction du dépassement du plafond et les modalités exactes du transfert au nouveau bailleur restent à préciser. La matière offre ainsi, au bailleur comme au preneur, un champ de sécurisation juridique dont l’importance ne fera que croître avec l’entrée en vigueur des dispositions transitoires. L’accompagnement d’un avocat en droit des baux commerciaux permet de sécuriser la négociation de ces garanties et la gestion des échéances fixées par la loi nouvelle.
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