Une fuite provenant d’une colonne collective, d’une toiture, d’une façade ou d’une canalisation située dans les parties communes ne devient pas, par ce seul fait, le problème du locataire. Elle ne permet pas davantage au bailleur de renvoyer son occupant vers le syndic en attendant que la copropriété se décide. Dans un arrêt du 21 mai 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé, à propos de dégâts des eaux répétés dans un immeuble en copropriété, que l’obligation du bailleur de garantir la jouissance paisible du local demeure lorsque le désordre vient des parties communes : Cour de cassation, 3e chambre civile, 21 mai 2026, n° 25-10.905.
La question pratique est donc double. Qui doit organiser les premières mesures, préserver le logement et répondre au locataire ? Qui doit ensuite supporter définitivement le coût des travaux, des dommages matériels et de la privation de jouissance ? La réponse dépend de l’origine exacte de l’eau, de la date à laquelle chaque intervenant a été informé, des diligences accomplies et des garanties d’assurance. Le bailleur doit agir sans attendre le règlement complet du conflit entre copropriétaires. Le locataire doit déclarer le sinistre, réunir les preuves et formaliser ses demandes. Le syndicat des copropriétaires et le syndic peuvent ensuite être appelés à réparer et à garantir les conséquences du sinistre.
I. Qui doit agir lorsque le dégât des eaux vient des parties communes ?
A. Le bailleur reste le premier interlocuteur du locataire
Le locataire n’a pas choisi le syndic, ne vote pas les travaux de la copropriété et ne dispose généralement d’aucun pouvoir pour faire intervenir une entreprise sur une toiture, une colonne d’évacuation, une canalisation collective ou un mur extérieur. Son contrat de location est conclu avec le bailleur. C’est donc d’abord au bailleur de recevoir le signalement, de sécuriser la situation et de coordonner les démarches utiles, même lorsqu’une recherche de fuite doit être organisée par l’assurance de l’immeuble.
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur, entre autres obligations, « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et « D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». Ces obligations ne sont pas neutralisées par le règlement de copropriété. Le bailleur peut ne pas être habilité à voter ou à exécuter lui-même la réfection d’une partie commune, mais il doit transmettre les réclamations, déclarer le sinistre, relancer le syndic, solliciter l’assureur et prendre les mesures permettant de limiter le dommage.
L’article 1720 du Code civil ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. » Il doit effectuer pendant le bail les réparations nécessaires qui ne sont pas locatives. L’article 1721 du Code civil prévoit aussi que « S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Une infiltration ancienne qui rend une chambre inutilisable, dégrade les peintures, provoque des moisissures ou impose un hébergement temporaire peut donc engager la garantie du bailleur, même si la cause technique se trouve hors du lot loué.
Le régime du bail d’habitation est encore plus précis. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à remettre un logement décent, à assurer la jouissance paisible du logement, à garantir les vices ou défauts qui y font obstacle et à entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu. La présence d’une fuite dans une partie commune ne dispense donc pas le propriétaire de répondre à son locataire. Elle peut en revanche ouvrir un recours du bailleur contre le syndicat, son assureur ou le responsable technique de l’immeuble.
Cette distinction entre l’obligation envers le locataire et le recours final est essentielle. Le bailleur peut être condamné à réparer un préjudice de jouissance alors même qu’il devra ensuite récupérer tout ou partie des sommes auprès de la copropriété. Le locataire n’a pas à attendre que le bailleur obtienne une résolution d’assemblée générale, que l’assureur désigne un expert ou que le syndicat accepte sa responsabilité. Il doit signaler les désordres, mais il ne supporte pas le risque de la lenteur de la chaîne immobilière.
La Cour de cassation l’a formulé dans l’arrêt du 21 mai 2026, n° 25-10.905, en ces termes : « Selon ce texte, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’assurer au preneur la jouissance paisible des locaux loués pendant la durée du bail. » La décision concernait un local commercial, mais le principe rappelle la logique commune du contrat de louage : le bailleur ne peut pas transformer son propre recours contre la copropriété en attente imposée au locataire.
Il ne faut pas en déduire que le bailleur doit toujours payer définitivement chaque réparation située dans les parties communes. La cause peut relever du syndicat, d’un copropriétaire, d’une entreprise ou d’un assureur. Le bailleur doit toutefois démontrer une réaction sérieuse et suivie : accusé de réception du signalement, déclaration du sinistre, transmission des pièces, demande de recherche de fuite, relances datées, mise en demeure si nécessaire et information régulière sur les travaux. Une simple phrase indiquant que « le syndic s’en occupe » ne suffit pas lorsque l’humidité progresse ou que le logement perd son usage normal.
Le locataire doit, de son côté, éviter deux erreurs. Il ne doit pas faire disparaître les traces avant leur constat, ni cesser unilatéralement de payer le loyer en estimant que le logement ne vaut plus son prix. La suspension ou la réduction du loyer relève d’un accord sécurisé ou d’une décision du juge. Le locataire peut demander une diminution, une consignation ou la réalisation de travaux dans le cadre prévu par la loi, mais il conserve les sommes correspondant aux loyers et charges contestés afin de ne pas créer un nouvel impayé.
B. Le syndicat et le syndic ont leurs propres obligations
Lorsque la fuite prend naissance dans la toiture, la façade, une canalisation générale, une gaine technique ou un autre élément commun, le syndicat des copropriétaires occupe une place centrale. L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat a notamment pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble et « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. » Un locataire est un tiers au regard de cette responsabilité du syndicat. Le bailleur peut également agir comme copropriétaire victime d’un dommage ou comme partie qui doit garantir son locataire.
La responsabilité du syndicat ne signifie pas qu’une déclaration au syndic suffit à obtenir automatiquement un paiement. Il faut établir l’origine commune du sinistre, le lien entre cette origine et les dommages, la persistance du trouble et le montant du préjudice. Une recherche de fuite peut être nécessaire. Une expertise peut distinguer une vétusté de toiture, une canalisation privative, une mauvaise étanchéité, un défaut d’entretien, une transformation irrégulière ou un événement extérieur. Cette étape technique explique souvent les discussions entre assureurs ; elle ne justifie pas pour autant de laisser les lieux se dégrader sans mesure conservatoire.
L’article 18 de la loi de 1965 charge le syndic d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Une fuite active, une arrivée d’eau non maîtrisée, un plafond menaçant de tomber ou une installation mettant en danger les occupants doivent être traités comme un problème de conservation, et pas seulement comme une question à inscrire à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée générale.
Le syndic doit également mobiliser l’assurance de la copropriété lorsque le sinistre relève des parties communes, organiser la recherche de fuite lorsque le contrat ou la convention applicable le prévoit, conserver les rapports et faire voter les travaux qui ne relèvent pas de l’urgence. Une inertie prolongée peut aggraver les dommages et créer une faute distincte. Le copropriétaire bailleur doit donc demander par écrit au syndic la confirmation de l’origine présumée, la référence du dossier d’assurance, la date de la recherche de fuite, les mesures conservatoires et le calendrier de remise en état.
L’article 9 de la loi de 1965 prévoit que les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. Le locataire doit faciliter l’accès à son logement lorsque la recherche ou les travaux le justifient, sous réserve d’une information loyale et d’un créneau raisonnable. Un refus injustifié peut compliquer la preuve du retard et la réparation du sinistre. À l’inverse, une intervention annoncée sans précaution, qui endommage les biens ou rend le logement inutilisable, doit être documentée.
Le copropriétaire dispose d’une action directe pour défendre la propriété ou la jouissance de son lot. L’article 15 de la loi de 1965 précise que « Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic ». Le bailleur peut donc agir contre le syndicat en parallèle des démarches du locataire contre lui. Il doit informer le syndic de l’action et choisir les défendeurs selon l’origine exacte du dommage.
La troisième chambre civile, dans l’arrêt du 9 mai 2019, n° 18-13.670, a rappelé que « Attendu qu’il résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ». Cette responsabilité n’empêche pas le bailleur d’être condamné envers le locataire. Elle organise le recours final et peut conduire à une garantie totale ou partielle du syndicat.
L’arrêt du 13 juillet 2010, n° 09-66.115, illustre la nécessité d’une action coordonnée. La Cour a validé le raisonnement selon lequel la bailleresse devait « faire toute diligence pour faire intervenir le syndicat des copropriétaires le plus rapidement possible ». Dans ce dossier, le délai entre les premières plaintes et les travaux d’étanchéité avait nourri la condamnation. Le message reste actuel : la connaissance du sinistre déclenche une obligation de réaction, et les courriels ou courriers adressés au syndic ne remplacent pas le suivi concret du chantier.
Les assurances n’ont pas le même rôle que les responsables juridiques. L’assurance du locataire peut prendre en charge certains dommages mobiliers et organiser une indemnisation selon les garanties souscrites. L’assurance du syndicat couvre les parties communes et peut intervenir lorsque l’origine est collective. L’assurance propriétaire non occupant peut garantir le lot privatif ou avancer certains frais selon le contrat. La convention IRSI peut simplifier la gestion de sinistres d’habitation dont le montant reste sous certains seuils, mais elle ne tranche pas définitivement la responsabilité du bailleur au titre du bail. Le locataire doit prévenir son assureur et son bailleur ; le bailleur doit transmettre le dossier au syndic et à son assureur.
II. Comment obtenir la réparation du logement et l’indemnisation du locataire ?
A. Quelles preuves réunir et quels délais respecter ?
La première preuve est la chronologie. Notez la date et l’heure de la découverte, la pièce touchée, l’évolution de la tache, l’odeur, l’humidité, la présence de moisissures, les biens endommagés et les échanges avec chaque intervenant. Des photographies datées, une vidéo montrant l’écoulement, un relevé d’humidité, un constat amiable, un rapport de plombier ou un certificat médical peuvent établir la réalité du trouble. Ne repeignez pas un mur avant le passage de l’expert sauf mesure d’urgence indispensable, et conservez les éléments retirés ou détériorés.
Le locataire doit déclarer le dégât des eaux à son assureur dès qu’il en a connaissance et respecter le délai prévu au contrat. La fiche officielle consacrée à l’assurance dégâts des eaux rappelle en pratique le délai de cinq jours ouvrés pour la déclaration lorsque le contrat le prévoit. Le constat amiable n’est pas une reconnaissance de responsabilité : il sert à consigner le lieu, les circonstances, les causes supposées, les dommages et les coordonnées des personnes et assureurs concernés. Envoyez-le à l’assureur, au bailleur et au syndic lorsque les parties communes peuvent être impliquées.
Le courrier adressé au bailleur doit être précis. Écrivez la date de découverte, la localisation de la fuite, les mesures déjà prises, les pièces jointes et la conséquence concrète : chambre inutilisable, impossibilité d’utiliser la salle de bains, mobilier déplacé, odeurs persistantes, risque électrique, travaux non réalisés ou dépenses supplémentaires. Demandez une réponse sur quatre points : déclaration d’assurance, recherche de fuite, mesures de sauvegarde et date prévisible des travaux. Cette lettre permet de fixer la date à laquelle le bailleur a eu une connaissance certaine du désordre.
La même méthode s’applique au syndic. Le courrier recommandé ou le message adressé par l’espace copropriété doit demander la référence du sinistre, l’identité de l’assureur gestionnaire, la date d’intervention, les comptes rendus de recherche de fuite et les décisions nécessaires. Si le syndic affirme que la canalisation est privative, demandez le rapport technique qui le justifie. Si le bailleur affirme que la canalisation est commune, demandez la preuve de la déclaration à l’assurance de l’immeuble. Une réponse contradictoire constitue un indice utile pour solliciter une expertise indépendante ou judiciaire.
Le poste d’indemnisation le plus discuté est le préjudice de jouissance. Il peut correspondre à une impossibilité totale ou partielle d’utiliser une pièce, à des odeurs, au froid ou à l’humidité, à la présence de moisissures, au bruit des travaux, à une installation sanitaire inutilisable ou à une occupation fortement dégradée. Le montant n’est pas calculé par une règle automatique. Le juge examine la durée, la surface touchée, la gravité, la connaissance du bailleur, les relances, les travaux réalisés et les conditions de vie réelles. Une réduction proportionnelle du loyer peut être demandée, mais elle doit être argumentée et chiffrée.
Les frais directement causés par le sinistre doivent être conservés : nuitées d’hôtel, hébergement temporaire, transport supplémentaire, nettoyage, garde-meuble, remplacement d’un objet, intervention urgente, diagnostic, dépose d’un revêtement ou surconsommation. Les factures doivent être accompagnées d’une explication reliant chaque dépense à l’infiltration. Une demande globale sans justificatif est plus fragile. Un tableau chronologique indiquant la date, la dépense, le montant, le payeur et la pièce justificative facilite le règlement amiable et le travail de l’expert.
Lorsque le logement devient indécent ou présente un risque pour la santé, le locataire peut demander sa mise en conformité. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à défaut d’accord ou de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, sans que cette saisine soit obligatoire avant le juge. Le juge peut déterminer les travaux et leur délai ; il peut aussi réduire le loyer ou suspendre son paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution. Cette procédure ne remplace pas la déclaration du sinistre et ne doit pas être engagée sur la base d’une simple supposition technique.
Le rapport de recherche de fuite doit être lu avec attention. Il doit indiquer la zone inspectée, le procédé utilisé, les limites de l’intervention, l’origine retenue ou non déterminée, les mesures conservatoires et les travaux préconisés. Une recherche négative ne prouve pas que le locataire n’a subi aucun dommage : une fuite intermittente, une infiltration par pluie, une remontée capillaire ou une condensation peuvent nécessiter plusieurs constats. Dans ce cas, mentionnez la réserve dans chaque échange et demandez un complément d’investigation plutôt que d’accepter une clôture administrative du dossier.
Le bailleur doit éviter de signer un protocole d’indemnisation définitif avant d’avoir vérifié l’étendue des dégâts. Une première indemnité peut couvrir le mobilier ou les embellissements sans régler la perte de jouissance, les travaux futurs ou les conséquences d’une humidité persistante. Le locataire doit aussi vérifier si l’offre de l’assureur porte sur la remise en état ou seulement sur la valeur vétusté déduite. En cas de désaccord, la contestation doit identifier chaque poste, produire un devis contradictoire et réserver les droits relatifs aux désordres non encore stabilisés.
Le bailleur comme le locataire peuvent utilement conserver une copie des convocations d’assemblée générale, des procès-verbaux, des contrats d’entretien, des plans de réseaux, du règlement de copropriété et des précédents sinistres. Ces pièces peuvent montrer que le syndicat connaissait une vétusté ancienne ou qu’un vote de travaux avait été reporté. Elles peuvent aussi révéler que l’origine est privative, que le locataire a refusé un accès ou qu’un aménagement a modifié une évacuation. Le dossier doit rechercher la cause, pas seulement désigner la partie qui possède le logement.
Le locataire qui souhaite préparer une demande globale peut aussi consulter l’article consacré au dégât des eaux en location et aux frais d’hôtel ou de relogement. La question du relogement n’épuise toutefois pas celle de l’origine en parties communes : un même sinistre peut nécessiter une action envers le bailleur, le syndicat et les assureurs selon les préjudices réclamés.
B. Comment agir à Paris et en Île-de-France quand le dossier reste bloqué ?
À Paris et en Île-de-France, les logements anciens et les immeubles collectifs exposent fréquemment les occupants à des réseaux encastrés, des toitures anciennes, des terrasses, des descentes d’eaux pluviales et des canalisations verticales. La densité de la copropriété multiplie les interlocuteurs sans modifier les droits du locataire. La stratégie doit donc séparer trois objectifs : faire cesser la fuite, remettre le logement en état et obtenir l’indemnisation de la période déjà subie.
Une mise en demeure peut demander au bailleur de faire intervenir immédiatement une entreprise ou un expert, de déclarer le sinistre, d’assurer les mesures de sécurité et de transmettre le calendrier des travaux. Elle doit être adressée au bailleur ou à l’agence, avec copie au syndic lorsque l’origine commune est alléguée. Le syndic doit recevoir une demande distincte qui vise la conservation de l’immeuble et la déclaration à l’assurance. Cette double démarche évite que chacun prétende attendre l’autre.
Lorsque l’urgence est caractérisée, le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble peut être saisi pour obtenir une mesure d’instruction, une expertise, une injonction de faire cesser un trouble ou une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La compétence territoriale doit être vérifiée à partir de l’adresse du logement. L’assignation doit décrire la fuite, la date d’information de chaque défendeur, les mesures déjà demandées et le risque d’aggravation. Un dossier incomplet peut conduire à une expertise limitée ou à un renvoi, alors qu’un rapport amiable contradictoire accélère souvent l’analyse.
Les personnes à appeler dans la procédure ne sont pas toujours les mêmes. Le bailleur est défendeur au titre du contrat de location. Le syndicat peut l’être pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes. Le syndic personnellement n’est mis en cause que si une faute propre dans sa gestion est démontrée ; l’absence de travaux votés ne suffit pas automatiquement. L’assureur peut intervenir lorsque le litige porte sur la garantie ou le refus d’indemnisation. Un voisin, une entreprise, un maître d’œuvre ou un ancien propriétaire peuvent aussi être concernés selon le rapport technique.
La Cour de cassation a refusé qu’une juridiction limite artificiellement la réparation à une simple perte de chance lorsque le bailleur avait laissé perdurer des infiltrations. Dans l’arrêt du 19 juin 2025, n° 23-18.853, publié au Bulletin, elle a jugé qu’« Il s’ensuit que, lorsque les locaux loués sont situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, et que le bailleur est informé de l’existence d’un tel désordre, les diligences par lui accomplies pour obtenir du syndicat des copropriétaires la cessation d’un trouble ayant son origine dans les parties communes de l’immeuble ne le libèrent pas de son obligation de garantir la jouissance paisible des locaux loués. »
Dans le même arrêt, la Cour a retenu que la bailleresse devait, « en l’absence de force majeure caractérisée, indemniser intégralement la locataire de son préjudice de jouissance à compter du jour où elle en a été informée jusqu’à sa cessation ». Cette solution donne une méthode de chiffrage : établir le premier signalement certain, la date à laquelle la jouissance a été restaurée et les périodes intermédiaires. Si une pièce est restée utilisable partiellement, le taux de réduction doit être relié à la surface, à la fonction de la pièce et à l’intensité du trouble. Si le logement était inutilisable, les frais de relogement peuvent s’ajouter au préjudice de jouissance lorsqu’ils ne sont pas déjà couverts par une assurance.
Le propriétaire bailleur doit prendre au sérieux une procédure engagée par son locataire, même s’il estime que la copropriété est seule responsable. Il peut appeler le syndicat en garantie, produire les échanges avec le syndic et demander une mesure d’expertise commune. Cette démarche protège ses intérêts sans laisser le locataire sans réponse. Une demande de garantie précise les sommes exposées, les fautes alléguées, la date de connaissance du dommage et le lien avec la partie commune. Une simple demande générale de « prise en charge » ne suffit pas toujours à interrompre les discussions.
Le syndicat peut aussi tenter de démontrer une faute du locataire : absence de déclaration, refus d’accès, aggravation par un aménagement ou défaut d’entretien d’un équipement privatif. Cette défense doit être prouvée. Le fait que le locataire ait continué à vivre dans le logement ne signifie pas qu’il a accepté les infiltrations. Le fait qu’il ait déplacé un meuble pour éviter l’eau ne signifie pas qu’il a renoncé à demander réparation. Les courriels, les rendez-vous proposés et les attestations permettent de distinguer la coopération de la passivité.
La demande doit enfin distinguer les travaux de suppression de la cause et les travaux de remise en état. Réparer une fuite sans assécher un mur ne remet pas le logement en état. Repeindre un plafond sans traiter la toiture ou la canalisation ne supprime pas le risque de récidive. L’arrêt du 19 juin 2025 rappelle, à propos des parties privatives dégradées par des infiltrations, que « une fois informée des infiltrations affectant les parties privatives des locaux loués, la bailleresse devait remédier aux désordres et, à défaut d’exécuter elle-même les travaux de reprise des faux plafonds, était tenue d’avancer à la locataire les sommes nécessaires à leur exécution ». Le calendrier doit donc comporter une recherche, une réparation de la cause, un délai de séchage, une vérification et une reprise des finitions.
Un dossier parisien ou francilien gagne à comporter les pièces suivantes : bail et état des lieux, courriers et courriels, constat amiable, déclaration d’assurance, photos datées, rapport de recherche, devis, factures, échanges avec le syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, attestations de voisins, justificatifs d’hôtel ou de garde-meuble, certificat médical si la santé est affectée et tableau de calcul du préjudice. Ajoutez un plan du logement indiquant les zones atteintes. Cette présentation permet de relier chaque dépense à une pièce et chaque demande à une obligation juridique.
Dans les copropriétés où le syndic ne répond plus, le bailleur ou le copropriétaire peut demander une assemblée générale, faire inscrire une résolution de travaux, signaler l’urgence et, selon la situation, solliciter la désignation d’un administrateur provisoire ou d’un administrateur ad hoc. Le locataire doit continuer à notifier ses désordres au bailleur et peut demander au juge les mesures nécessaires. L’information officielle sur l’assurance des parties communes et privatives rappelle que le syndic doit déclarer le sinistre lorsque celui-ci prend naissance dans les parties communes ; cette démarche d’assurance ne remplace pas l’obligation de remettre le logement en état.
Le recours amiable reste possible après une première mise en demeure. Une réunion contradictoire avec le bailleur, le locataire, le syndic, les assureurs et l’expert peut fixer les travaux et une provision. L’accord doit préciser l’origine retenue, les entreprises, les dates, l’accès au logement, la prise en charge des frais, le montant versé au titre de la jouissance et la réserve relative aux dommages qui ne peuvent pas encore être évalués. Ne signez pas une clause de renonciation générale si l’humidité n’est pas stabilisée ou si une expertise judiciaire reste nécessaire.
La situation appelle une analyse individualisée lorsque le bailleur a été informé plusieurs mois avant la déclaration à l’assurance, lorsque le syndic a laissé une résolution sans suite, lorsque le logement a été reloué malgré des infiltrations connues, lorsque le locataire a été privé d’une pièce pendant une longue période ou lorsque les assureurs se renvoient le dossier. Dans ces hypothèses, les décisions des 19 juin 2025 et 21 mai 2026 donnent un cadre sérieux : le bailleur doit assurer la jouissance paisible, le syndicat répond des dommages communs et la réparation doit couvrir le préjudice prouvé jusqu’à la cessation du trouble.
Conclusion
Un dégât des eaux provenant des parties communes crée une pluralité de responsabilités, mais il ne doit pas créer un vide dans lequel le locataire serait laissé sans réparation. Le bailleur reste tenu de préserver la jouissance paisible, d’agir dès le signalement et de garantir les conséquences du désordre au titre du bail. Le syndicat des copropriétaires doit répondre des dommages dont l’origine se trouve dans les parties communes, tandis que le syndic doit administrer, conserver l’immeuble et mobiliser les assurances et travaux nécessaires.
La démarche la plus sûre consiste à déclarer rapidement le sinistre, fixer les preuves, mettre en demeure séparément le bailleur et le syndic, obtenir un rapport sur l’origine, chiffrer chaque poste et réserver les droits tant que le logement n’est pas stabilisé. Si la situation se prolonge, le juge des référés peut être saisi pour organiser une expertise ou imposer des mesures urgentes. Les arrêts des 19 juin 2025 et 21 mai 2026 rappellent qu’un bailleur ne se libère pas simplement en prouvant qu’il a écrit au syndic : il doit démontrer une réaction utile et répondre du préjudice de jouissance jusqu’à la fin du trouble, sauf force majeure réellement établie.
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